房地产开发企业所得税.pptx

房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税政策政策辅导辅导昆明市国税直属分局 杨劭玲房地产企业所得税政策房地产企业所得税政策n n一、收入的税务处理n n二、成本、费用扣除的税务处理n n三、特定事项的税务处理n n四、自查重点文件依据:国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号一、收入的税务一、收入的税务处理处理n n（一）未完工开发产品n n 完工开发产品n n开发产品（成本对象）完工条件n n 竣工证明已报房地产管理部门备案n n 开始投入使用n n 取得初始产权证明一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n未完工开发产品会计处理：n n预售开发产品取得预售价款时，在财务核算上由于不具备收入确认条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。n n借：银行存款 贷：预收帐款一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n税务处理：n n预售收入预计计税毛利率=预计毛利额 计入当期应纳税所得额 产品完工后，将实际毛利额和预计毛利额的差额计入当期应纳税所得额，同时结转成本。年度申报时须出具差额调整情况报告。一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n预计计税毛利率（云地税二字预计计税毛利率（云地税二字200930200930号）号）n n1 1、经济适用房、经济适用房、限价房、危改房、限价房、危改房n n 计税毛利率不得低于计税毛利率不得低于3%3%n n2 2、其他项目、其他项目n n 昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开发区内，不得低于发区内，不得低于1515；n n 各州、市政府所在地城市的城区和郊区，不得各州、市政府所在地城市的城区和郊区，不得低于低于1010；n n 其他县、区（市），不得低于其他县、区（市），不得低于5 5n n按照项目所在地确定按照项目所在地确定一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n注意事项:n n销售未完工产品不得扣除成本（成本未接转)n n未缴纳营业税,也应缴纳所得税一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n（二）销售收入范围n n销售开发产品取得的全部价款n n 现金 现金等价物 其他经济利益n n 代收款项（基金、费用、附加）n n 以是否纳入产品价内，或开具发票单位标准进行判断一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n （三）收入确认（三）收入确认原则：原则：n n正式签订正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地产预售合房地产预售合同同所取得的收入，所取得的收入，确认确认为销售收入的实现。为销售收入的实现。销售方式销售方式 一次性全额一次性全额收款：收款：实际收讫价款或取得索取实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日价款凭据（权利）之日 分期收款：分期收款：销售销售合同约定合同约定的价款和付款的价款和付款日。日。提前提前付款的，在实际付款付款的，在实际付款日。日。银行银行按揭：按揭：首付款应于实际收到日确认收入首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现收入的实现。委托委托销售：销售：收到受托方已销开发产品清单之日收到受托方已销开发产品清单之日 一、收入的税务处理一、收入的税务处理采取委托销售方式 支付手续费 视同买断 超基价分成 包销一、收入的税务处理一、收入的税务处理委托方式委托方式开发企业与购买方（或三方）签开发企业与购买方（或三方）签定销售合同定销售合同受托方与购受托方与购买方签定销买方签定销售合同售合同销售合同价买销售合同价买断价（基价、包断价（基价、包销合同价）销合同价）销售合同价销售合同价买断价（基价、买断价（基价、包销合同价）包销合同价）视同买断视同买断销售合同价销售合同价买断价买断价买断价买断价超基价分成超基价分成销售合同价销售合同价基价基价基价基价 分成分成包销包销销售合同价销售合同价包销合同价包销合同价包销合同价包销合同价支付手续费支付手续费按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认销开发产品清单之日确认一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n（四）视同销售n n具体项目：开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。n n视同销售确认时点n n 开发产品所有权或使用权转移时n n 实际取得利益权利时一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n（四）视同销售n n视同销售收入的确认方法n n 本企业近期同类开发产品市场销售价格n n 参照当地同类开发产品市场公允价值n n 按开发产品的成本利润率n n 成本利润率不得低于不得低于15%n n 具体比例由主管税务机关确定 一、收入的税务处理一、收入的税务处理n n（四）租金收入：按照合同约定金额和承租人应付租金的日期确认收入实现。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n允许扣除：n n期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n（一）扣除项目n n1、合理的工资薪金：国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）n n合理性确认：n n企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；n nn n。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n2、应付福利费：工资薪金总额14%n n范围内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用。（折旧、工资等）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。（供暖费补贴、防暑降温费、困难补贴、食堂经费补贴、交通补贴、医疗补贴等）其他职工福利费（丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等）二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n2008年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减2008年以前计提但未使用的职工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍有余额的，继续留在以后年度使用。n n国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函2009388号）。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n3、五险一金n n补充养老保险、补充医疗保险：5%，商业保险不得扣除。财政部 国家税务总局 关于补充养老保险费 补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知（财税200927号）二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n4、工会经费：2%，已拨缴，取得工会经费拨缴款专用收据二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理5、职工教育经费：2.5%，实际发生。对于在2008年以前已经计提但尚未使用的职工教育经费余额，2008年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。仍有余额的，留在以后年度继续使用。（国税函2009388号）二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理6、广告费和业务宣传费：销售（营业）收入15%，可结转。全面归集7、业务招待费：60%，销售（营业）收入 5 二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理8、利息支出：为建造产品发生，按会计准则归集。财务费用性质，在税前扣除。n n利率限制：不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n本金限制：企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例的，准予扣除。n n接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：n n金融企业，为5：1n n 其他企业，为2：1二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理、n n例外：n n1、企业能够提供相关资料证明相关交易活动符合独立交易原则。n n2、该企业的实际税负不高于境内关联方。财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121号）二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n与生产经营无关不得扣除（个人买房应付利息）n n企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n9、手续费及佣金支出：与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%以内，准予扣除。n n委托境外机构销售费用，不超过委托销售收入10%，准予扣除二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n10、为购买方按揭贷款提供的保证金（担保金）不得扣除n n11、共用设施维修基金：已计入收入，移交给有关部门、单位。n n12、资产损失：国家无偿收回土地使用权n n 开发产品报废或毁损n n（国税发200957号、国税发200988号）二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n13、折旧：n n开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理（二）计税成本n n1、成本对象的确定：n n可否销售原则、分类归集原则（地点、时间、结构相近）、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。n n成本对象在开工之前确定,并报主管税务机关备案。如需改变，应征得主管税务机关同意。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n2、计税成本内容n n土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费n n公共配套设施费：n n指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n3、计税成本的核算各各项项开开发发支支出出期期间间费费用用开开发发成成本本间接成本共同成本直接成本归集归集归集分配分配直接计入成本核算对象的开发成本结转开发产品已销产品未销产品主营业务成本结转二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n共同成本、间接成本分配方法:n n占地面积法n n建筑面积法n n直接成本法n n预算造价法二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。n n单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。n n借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。n n其他成本项目的分配法由企业自行确定。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理已销开发产品的计税成本：n n可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积n n已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n计税成本应为实际发生的成本n n例外：三种可预提的情况n n出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造）。n n应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用（按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n4、停车场n n单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理5、会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：n n属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n6、邮电通讯、学校、医疗设施：n n应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n7、以非货币交易取得土地使用权的成本n n以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业n n产品为该项 土地开发建造：首次分出开发产品，应分产品公允价值加税费n n产品为其他土地开发建造：投资交易发生时，应付产品公允价值加税费二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业：土地使用权公允价值加相关税费二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理n n企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业：土地使用权公允价值加相关税费二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理8、属于成本对象完工后发生的费用2次分摊第1次 第2次 已销开发产品：当期扣除已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象未完工成本对象二、成本、费用扣除的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理注意区分:期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 完工开发产品与未完工开发品计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本三、特定事项的税务处理三、特定事项的税务处理n n（一）合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。1、分配开发产品的税务处理 收入确认的时点：首次分配首次分配开发产品时 三、特定事项的税务处理三、特定事项的税务处理 两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额视同预售收入三、特定事项的税务处理三、特定事项的税务处理 2、分配利润的税务处理 开发企业统一申报缴纳企业所得税 不得在税前分配该项目的利润 投资方取得利润视同取得股息、红利 开发企业接受的投资额相关的利息支出不得计入成本或在税前扣除。三、特定事项的税务处理三、特定事项的税务处理（二）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地产企业的税务处理 收入确认的时点：首次取得首次取得开发产品时 收入确认的范围：应取得的应取得的开发产品 经济业务分解为两部分 转让土地使用权（按应取得的开发产品公允 价值计算确认转让所得或损失）购入开发产品三、特定事项的税务处理三、特定事项的税务处理n n从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定进行税务处理。n n本通知自2008年1月1日起执行。四、自查重点四、自查重点n n1、预售收入是否按税法规定计算缴纳所得税。n n2、是否按税法规定时间和金额确认了销售收入。n n3、将开发产品抵工程款等视同销售行为是否作收入处理。n n4、是否有不符合税法规定的期间费用在税前扣除。四、自查重点四、自查重点n n5、是否按税法规定确定成本对象。n n6、是否准确划分期间费用和开发产品计税成本,不同成本对象的计税成本,完工产品和未完工产品，未出售产品和已出售产品的计税成本。n n7、是否按税法规定对合作建房事项进行处理。谢谢！谢谢！