房地产法09房地产拆迁.pptx

第十三课 房地产拆迁法律制度房地产拆迁法律制度授课内容：城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁概述 2.城市房屋拆迁补偿与安置城市房屋拆迁补偿与安置 3.城市房屋拆迁纠纷的处理城市房屋拆迁纠纷的处理2010年年9月月10日日 江西抚州暴力拆江西抚州暴力拆迁案迁案2009年年11月月 四川成都金牛区四川成都金牛区 唐福珍自焚抗议暴力拆迁唐福珍自焚抗议暴力拆迁 城市房屋拆迁管理条例已经年月日国务院第次常务会议通过，自年月日起施行。城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例 国有土地上房屋征收与补偿条例 已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，自2011年1月21日起施行。国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例 第一节第一节 城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁概述一、房屋拆迁的概念和种类一、房屋拆迁的概念和种类 （一）房屋拆迁的概念：（一）房屋拆迁的概念：拆：拆除建筑物以及其他附着物 迁：将原有的土地使用者进行迁移 拆迁：拆迁：指拆迁人依法将建筑予以拆除，并对被拆除建筑的使用人予以移迁安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的法律行为。第一节第一节 城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁概述一、房屋拆迁的概念和种类一、房屋拆迁的概念和种类 （一）房屋拆迁的概念：（一）房屋拆迁的概念：城市房屋拆迁：城市房屋拆迁：指取得拆迁许可证的指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋和附属物，并对被拆迁房屋的所有人房屋和附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。进行补偿或安置的行为。第一节第一节 城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁概述一、房屋拆迁的概念和种类一、房屋拆迁的概念和种类 房屋拆迁的法律特征：房屋拆迁的法律特征：（1）房屋拆迁具有强制性）房屋拆迁具有强制性 （2）房屋拆迁必须经过人民政府依法）房屋拆迁必须经过人民政府依法 批准批准 （3）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给 予合理的补偿予合理的补偿一一、房屋拆迁的概念和种类、房屋拆迁的概念和种类 房屋拆迁的原则：（1）服从国家利益 （2）符合城市规划 （3）保护合法权益 （4）谁拆迁、谁负责安置补偿 第一节第一节 城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁概述 第一节第一节 城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁概述一、房屋拆迁的概念和种类一、房屋拆迁的概念和种类 （二）拆迁的分类：（二）拆迁的分类：（1）市政拆迁和社会动迁 （2）征地拆迁和非征地拆迁 （3）统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁（二）房屋拆迁的种类（二）房屋拆迁的种类1、市政拆迁和社会动迁：、市政拆迁和社会动迁：资金来源作为标准（1）市政动迁：）市政动迁：是地方政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁行为；（2）社会动迁：）社会动迁：是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用地需要而发生的房屋拆迁行为。（二）房屋拆迁的种类2、征地拆迁和非征地拆迁：、征地拆迁和非征地拆迁：土地权属作为标准 （1）征地拆迁：是建设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。征地拆迁的对象是集体所有的土地。（2）非征地拆迁：是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。征地拆迁的对象以城市居民房屋为主（二）房屋拆迁的种类（二）房屋拆迁的种类3、统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁：（1）统一拆迁：）统一拆迁：即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式。（2）自行拆迁）自行拆迁：指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。（3）委托拆迁：）委托拆迁：指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。二、房屋拆迁的法律程序：二、房屋拆迁的法律程序：（1）申领规划用地许可证）申领规划用地许可证 （2）申请拆迁冻结）申请拆迁冻结 （3）编制拆迁计划和方案）编制拆迁计划和方案 （4）申领房屋拆许可证）申领房屋拆许可证 （5）发布拆迁公告）发布拆迁公告 （6）签订拆迁补偿、安置协议）签订拆迁补偿、安置协议 （7）实施房屋拆迁）实施房屋拆迁 第一节第一节 城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁概述案例案例1：经过有关部门的批准，某公司取得了建设用地经过有关部门的批准，某公司取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。在建设时需规划许可证和建设工程规划许可证。在建设时需要拆除职工李某等要拆除职工李某等32户居住的房屋。户居住的房屋。该公司在没有取得拆迁批准和房屋拆迁许可证该公司在没有取得拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下，与李某等的情况下，与李某等18户达成拆迁协议，与吴某等户达成拆迁协议，与吴某等其他其他14户经协商未能达成拆迁协议，该公司遂强行户经协商未能达成拆迁协议，该公司遂强行拆除吴某等人所居住的房屋。拆除吴某等人所居住的房屋。问：该公司的行为是否符合法律规定？问：该公司的行为是否符合法律规定？二、房屋拆迁的法律关系和法律主体：二、房屋拆迁的法律关系和法律主体：（一）房屋拆迁的法律关系：（一）房屋拆迁的法律关系：1.拆迁民事法律关系：拆迁民事法律关系：法律规定拆迁人与被拆迁人平等协商拆法律规定拆迁人与被拆迁人平等协商拆迁补偿。迁补偿。2.拆迁行政法律关系：拆迁行政法律关系：拆迁管理部门：管理者和裁判者拆迁管理部门：管理者和裁判者 拆迁当拆迁当 事事 人：被管理者人：被管理者 二、房屋拆迁的法律关系和法律主体：二、房屋拆迁的法律关系和法律主体：（二）房屋拆迁的法律主体：（二）房屋拆迁的法律主体：1.主要主体：主要主体：拆迁人：拆迁人：指取得房屋拆迁许可证的单指取得房屋拆迁许可证的单 位。位。被拆迁人：被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人、使用指被拆迁房屋的所有人、使用人。人。拆迁管理人：拆迁管理人：指对城市拆迁工作实施监督管指对城市拆迁工作实施监督管 理的行政部门。理的行政部门。拆迁人拆迁人 条例条例第三条规定，第三条规定，“拆迁入是指取得房屋拆拆迁入是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人迁许可证的建设单位或者个人”。目前我国拆迁人主要有两种：目前我国拆迁人主要有两种：(1)(1)开发单位作为拆迁人。开发单位作为拆迁人。(2)(2)政府作为拆迁人。政府作为拆迁人。被拆迁人被拆迁人 条例条例规定：规定：“被拆迁入是指被拆除房屋及其附属物被拆迁入是指被拆除房屋及其附属物的人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理的人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理入）和被拆除房屋及其附属物的使用人入）和被拆除房屋及其附属物的使用人”。目前我国被拆迁入按照房屋类别分主要有以下几种：目前我国被拆迁入按照房屋类别分主要有以下几种：(1)(1)住宅房屋所有人。住宅房屋所有人。(2)(2)住宅房屋使用人。住宅房屋使用人。(3)(3)非住宅房屋所有人。非住宅房屋所有人。(4)(4)非住宅房屋使用人。非住宅房屋使用人。监管单位监管单位 条例条例第五条，规定国务院建设行政主管部门对全第五条，规定国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。屋拆迁工作实施监督管理。也就是说，我国对拆迁实行监督管理的部门是房屋拆也就是说，我国对拆迁实行监督管理的部门是房屋拆迁部门。迁部门。（二）房屋拆迁的法律主体：（二）房屋拆迁的法律主体：2.相关主体：相关主体：（1）被拆迁房屋的使用权人：）被拆迁房屋的使用权人：承租人承租人 与房屋所有人存在合法租赁关系的租户与房屋所有人存在合法租赁关系的租户 （2）被拆迁房屋的抵押权人：）被拆迁房屋的抵押权人：与房屋所有人存在抵押担保关系与房屋所有人存在抵押担保关系三、房屋拆迁的管理体制三、房屋拆迁的管理体制：由国家和地方政府据职权实施监督管理。由国家和地方政府据职权实施监督管理。（1）国家）国家指国务院建设行政主管部门。指国务院建设行政主管部门。（2）地方政府）地方政府指县级以上人民政府负责指县级以上人民政府负责 管理房屋拆迁工作的部门。管理房屋拆迁工作的部门。管理职责：管理职责：拆迁许可证的审批、拆迁裁决、受理强拆迁许可证的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、拆迁补偿安置资金使用的监制拆迁的申请、拆迁补偿安置资金使用的监督、对督、对 拆迁违法行为的查处。拆迁违法行为的查处。三、房屋拆迁的管理体制三、房屋拆迁的管理体制：拆迁行政监管：拆迁行政监管：1.对补偿货币的监管：对补偿货币的监管：要求拆迁补偿安置资金专户存储，用于房屋的要求拆迁补偿安置资金专户存储，用于房屋的拆迁安置，不得挪作他用。拆迁安置，不得挪作他用。2.对拆迁违法行为进行处罚：对拆迁违法行为进行处罚：（1）对拆迁人的违规行为：擅自拆迁、骗取拆）对拆迁人的违规行为：擅自拆迁、骗取拆 迁许可证、越权行为迁许可证、越权行为（2）对委托拆迁单位违规行为：转让拆迁业务）对委托拆迁单位违规行为：转让拆迁业务（3）对行政管理部门工作人员的渎职行为的处）对行政管理部门工作人员的渎职行为的处 罚。罚。一、拆迁补偿：一、拆迁补偿：（一）补偿的对象和范围：（一）补偿的对象和范围：1.对象：对象：房屋所有人、使用人房屋所有人、使用人 2.范围：范围：限于合法建筑，包括建筑物及其限于合法建筑，包括建筑物及其附属物。附属物。第二节第二节 房屋拆迁补偿与安置房屋拆迁补偿与安置（二）补偿的法定方式：（二）补偿的法定方式：P205 产权调换产权调换 货币补偿货币补偿 1.产权调换：产权调换：异地的房屋或原地再建的房屋异地的房屋或原地再建的房屋被被拆迁人的房屋拆迁人的房屋，即以房换房。即以房换房。2.货币补偿：货币补偿：评估作价，支付货币 产权调换、货币补偿的基本原则：产权调换、货币补偿的基本原则：等等 价价 原原 则则城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例规定：规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场以房地产市场评估价格确定。评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照上述规定，计算被拆迁房屋的补人应当依照上述规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。的差价。案例案例2：经批准，某房地产公司在某大街一带进行危旧房经批准，某房地产公司在某大街一带进行危旧房建设改造拆迁。王某所有的房屋位于该公司的拆迁范建设改造拆迁。王某所有的房屋位于该公司的拆迁范围内，经协商：围内，经协商：（1）双方实行产权调换，王某按照偿还房屋的市）双方实行产权调换，王某按照偿还房屋的市场评估价格和被拆除房屋的市场评估价格之差支付给场评估价格和被拆除房屋的市场评估价格之差支付给房地产房地产2万元；万元；（2）房地产公司提供的房屋面积超出原面积的部）房地产公司提供的房屋面积超出原面积的部分，由王某按照综合造价向房地产公司支付分，由王某按照综合造价向房地产公司支付3万；万；（3）房地产公司向王某支付拆迁补助费）房地产公司向王某支付拆迁补助费4万元。万元。（三）特殊情况下的拆迁补偿：（三）特殊情况下的拆迁补偿：1.公益事业用房的补偿：公益事业用房的补偿：方式：予以重建，或者货币补偿方式：予以重建，或者货币补偿 2.产权不明确房屋的补偿：产权不明确房屋的补偿：方式：方式：提出方案，经同意后实施拆迁；同时提出方案，经同意后实施拆迁；同时办理证据保全办理证据保全（三）特殊情况下的拆迁补偿：（三）特殊情况下的拆迁补偿：3.抵押房屋的补偿：抵押房屋的补偿：方式：根据产权人的选择而定。方式：根据产权人的选择而定。选择产权调换的选择产权调换的以调换的房屋作以调换的房屋作为抵押物，重新签订抵押合同。为抵押物，重新签订抵押合同。选择作价补偿的选择作价补偿的重新设定抵押权重新设定抵押权或者抵押人清偿债务后，才予以补偿。或者抵押人清偿债务后，才予以补偿。（三）特殊情况下的拆迁补偿（三）特殊情况下的拆迁补偿：4.临时建筑、违章建筑的补偿：临时建筑、违章建筑的补偿：临时建筑：临时建筑：（1）未超过批准期限的，给予适当）未超过批准期限的，给予适当补偿补偿 （2）超过批准期限的，不予补偿。）超过批准期限的，不予补偿。违章建筑：违章建筑：不予补偿。不予补偿。（二）拆迁安置：（二）拆迁安置：指拆迁人对被拆迁人进行的搬家补助指拆迁人对被拆迁人进行的搬家补助及过渡期限内对被拆迁人提供临时用房。及过渡期限内对被拆迁人提供临时用房。1.拆迁安置的适用情形：拆迁安置的适用情形：（1）在产权调换中，被拆迁人选择原地重）在产权调换中，被拆迁人选择原地重建的房屋；建的房屋；（2）被拆迁人与承租人达不成解除租赁的）被拆迁人与承租人达不成解除租赁的协议；协议；第二节第二节 房屋拆迁补偿与安置房屋拆迁补偿与安置（二）拆迁安置：（二）拆迁安置：2.拆迁安置的对象：拆迁安置的对象：主要是选择产权调换的被拆除房屋的主要是选择产权调换的被拆除房屋的所有人（使用人）。所有人（使用人）。被拆除房屋使用人被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内是指在拆迁范围内有正式户口的公民和具有营业执照有正式户口的公民和具有营业执照(或者或者作为正式办公地作为正式办公地)的机关、团体、企业、的机关、团体、企业、事业单位。事业单位。（二）拆迁安置：（二）拆迁安置：3.拆迁安置的经济补偿：拆迁安置的经济补偿：拆迁补助费和临时安置补助费拆迁补助费和临时安置补助费 （1）拆迁补助费：）拆迁补助费：被拆迁人或房屋租赁人被拆迁人或房屋租赁人 （2）临时安置补助费：临时安置补助费：（1）自行安排住处的被拆迁人或房）自行安排住处的被拆迁人或房屋租赁人；屋租赁人；（2）因拆迁人原因未能按时回迁的）因拆迁人原因未能按时回迁的被拆迁人；被拆迁人；第三节第三节 城市房屋拆迁纠纷城市房屋拆迁纠纷一、房屋拆迁纠纷的类型一、房屋拆迁纠纷的类型 1.被拆迁房屋的补偿纠纷 2.临时安置纠纷 3.拒迁、拖迁纠纷 4.回迁纠纷纠纷救济纠纷救济 （一）拆迁纠纷的司法救济：（一）拆迁纠纷的司法救济：在在2005年年8月以前，拆迁纠纷的司法救济月以前，拆迁纠纷的司法救济有民事诉讼救济和行政救济两种方式。目有民事诉讼救济和行政救济两种方式。目前，只有行政救济的方式。前，只有行政救济的方式。行政救济方式：行政裁决和行政诉讼。行政救济方式：行政裁决和行政诉讼。七、拆迁行政监管和拆迁纠纷救济七、拆迁行政监管和拆迁纠纷救济 （一）拆迁纠纷的司法救济：（一）拆迁纠纷的司法救济：仅限于行政救济方式。仅限于行政救济方式。1.行政裁决：行政裁决：限于拆迁补偿安置协议问限于拆迁补偿安置协议问 题。题。2.行政诉讼：行政诉讼：（1）对行政机关作出的关于拆迁补偿安置协）对行政机关作出的关于拆迁补偿安置协 议问题的裁决不服；议问题的裁决不服；（2）认为行政机关颁发拆迁许可证的行政行）认为行政机关颁发拆迁许可证的行政行 为不合法的。为不合法的。（一）拆迁纠纷的司法救济：（一）拆迁纠纷的司法救济：2005年8月1日最高人民法院公布的最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复，从2005年8月11日起施行。该批复是最高人民法院答复浙江省高级人民法院2004175号关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示的，主要内容为：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定，向有关部门申请裁决。”该批复的精神实质是避免拆迁人滥用先予执行申请权，依法保护被拆迁人的合法权利。