房地产法第二章.pptx

第二章第二章 房地产权属法律制度房地产权属法律制度第一节建筑物区分所有权第二节建设用地使用权第三节土地承包经营权第四节宅基地使用权第五节地役权第六节相邻关系 第一第一节节 建筑物区分所有建筑物区分所有权权一、建筑物区分所有权的概念和特征 1、概念 数人区分一栋建筑物时，所享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权及因区分所有权人之间共同关系所产生的成员权的总称。2、特征（1）复合性（2）一体性（3）专有权的主导性（4）权利主体身份的多重性二、建筑物区分所有权的三个要素1、专有部分所有权A.概念：区分所有人对区分建筑物内，有独立构造、能独立使用的建筑物某一单元专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。B.专有部分范围：空间说、壁心说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层说2、共有所有权（1）概念区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。（2）共有权的法律特征a.共有所有权的权利义务较为广泛b.区分所有权人所享有的共权依附于专有权，专有权决定共有权的得失变更和权利大小。c.区分共有权依不同标准可分为法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑的共有权。d.区分共有人不得请求标的物的分割，一般共有人通常可请求其应有部分的分割。3、成员权（1）概念基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，区分所有人作为建筑管理团体之成员所享有的权利和承担的义务。（2）特点a.指产生于专有权和共有权基础上的对全体区分所有人共同事务所享有的权利和承担的义务。b.成员权是基于区分所有人之间共同关系而产生的权利。c.成员权是一种永续性权利，它与专有权、共有权不可分离，只要建筑物及其基地使用权存在，区分所有人的团体关系就不会解散，成员权与这种共同关系共始终。第二第二节节 建筑用地使用建筑用地使用权权一、建设用地的概念1、概念指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。2、建设用地分类（1）所有权性质：国家建设用地和乡镇建设用地。（2）规模：大型项目建设用地、中型项目用地、小型项目建设用地。（3）利用性质：农业建设用地和非农业建设用地二、国家建设用地使用权的取得1、国家建设用地的来源（1）国家建设用地必须是国有土地，申请使用国有建设用地，包括国家所有的土地和国家已征收的原属于农民集体所有的土地。（2）取得方式：划拨取得、出让取得。（3）在下列情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：a.农村集体所有的土地已征用为国有b.国家已依法收回国有建设土地使用权。c.国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用。2、农用地转用审批（1）审批权A.国务院国务院批准的建设项目，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。B.市、县人民政府在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设者用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。C.省、自治区、直辖市人民政府上述第2点规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。(2)土地利用总体规划分级审批除国务院、省、自治区、直辖市享有审批权外，乡镇土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。（3）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地需要办理农用地转用手续的程序：A.市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、分批次逐级上报有批准权的人民政府。B.有批准权的人民政府土地主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。C.农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。3、以划拨方式取得建设用地的审批程序（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书。（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书。（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地。由市、县人民政府土地管理部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准。（4）供地方案经批准后，由市县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。三、国家建设征收土地1、国家建设征收土地的法律特征。（1）征收主体的唯一性。（2）征地行为的行政性。（3）征地条件的补偿性。2、征收土地的审批权A.土地管理法第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。B.征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3、征收土地的补偿安置（1）补偿原则：使被征用土地单位的农民生活水平不降低，进一步提高土地补偿费和安置补助费。在费用计算标准上，照顾到各地存在差异的实际，采取区别对待、公平合理的原则，规定一个标准幅度，留给各地灵活的掌握。（2）征地费用的构成部分a.土地补偿费，对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。b.安置补助费。安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。土地管理法第四十七条：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。c.青苗补偿费。青苗是指正处于生长阶段尚不能收获的农作物，青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。d.地上附着物补偿费。地上附着物是指依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等。附着物的补偿标准，也由省、自治区、直辖市规定。e.新菜地开发建设基金。f.土地复垦费或耕地开垦费。土地管理法第四十二条：因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。（3）物权法与土地管理法对于征地补偿规定的区别A.物权法明确规定征地补偿的法定范围包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、社会保障费用。补偿项目比土地管理法多了社会保障费用。B.物权法体现足额补偿，无上下线控制。物权法第四十二条第四十二条征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。四、临时用地的管理1、申请临时用地的理由（1）建设施工需要，即临时施工用地，如建设项目施地需要的材料堆放场、运输通道。（2）地质勘查需要。土地管理法第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。2、临时用地的补偿根据临时用地使用者与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订的临时使用土地合同约定支付临时使用土地补偿费用。3、临时用地的使用临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得在临时用地上修建永久性建筑物。临时用地的期限一般不超过2年，使用期满。五、乡（镇）建设用地1、概念：指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。2、乡镇企业建设用地的管理农村集体经济组织举办乡镇企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当依照规定办理农用地转用审批手续。同时，省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地乡（镇）村公共设施用地是指乡（镇）村集体投资或集资建设道路、桥梁、供电、供水设施等建设项目所使用的土地。乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要建设使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，应当依照规定办理农用地转用审批手续。第三第三节节 土地承包土地承包经营权经营权外出打工外出打工 土地的承包经营权该属谁？土地的承包经营权该属谁？案情：案情：李某因为家庭无劳力，孩子幼小，自1998年起到双墩镇打工，原有的二轮承包土地在李某不知情的情况下由吴某耕种。现今，李某有能力耕种自己的承包地，多次通过村委会要求吴某返还代耕的田亩，吴某不予理睬，李某遂将吴某告上法庭。对于讼争的承包土地，现在谁享有承包经营权？诉讼请求：诉讼请求：原告李某请求法院依法判令被告吴某立即返还原本属于自己的承包地的经营权。被告吴某辩称：被告吴某辩称：原告诉请的土地是村民组收回发包给被告耕种的，承包期内，原告无权要回土地。同时，原、被告间土地承包经营权的流转行为是自愿、合法、有效的，被告已按规定交纳了各项费用，虽然诉争的土地流转未进行变更登记，但是未经登记也不得对抗善意的第三人，故请求法院依法驳回原告的起诉。法院审理查明法院审理查明：原、被告居住同一村民组。1995年国家实行二轮土地承包政策，原告李某与当时原告李某与当时的发包方签订了耕地承包合同书的发包方签订了耕地承包合同书，取得了土地承取得了土地承包经营权包经营权。其中包括原、被告争议的土地。合同签订后，原告户一直按承包合同耕种土地。1997年底，原告因当时农业税负担重，加上劳力薄弱，遂将承包的上述耕地抛荒。1998年初，被告吴某根据村委会意见开始耕种原告抛荒的土地，并交纳各项税费。现原告要求被告返还代耕的土地未果，双方为此产生纠纷，原告诉讼来院。法院认为法院认为：国家实行农村土地承包经营制度，农民依法取得的土地承包经营权受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告李某承包经营户签订的耕地承包合同书，取得了承包经营权，其合同受法律保护。19981998年，被告虽经村委会同年，被告虽经村委会同意耕种原告的承包地，但原告未向发包方和有关意耕种原告的承包地，但原告未向发包方和有关部门提出书面申请，部门提出书面申请，要求转让诉争的土地，故原、被告诉争土地的承包经营权仍归原告所有。现原告要求被告返还诉争的土地事实清楚，理由充分，应予支持。判决判决：被告吴某于2010年6月30日前将原告的土地经营权归还原告。相关法相关法律规定律规定：农村土地承包法第二十九条：承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面书面形式通知形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。第三节第三节 土地承包经营权土地承包经营权一、土地承包经营权概念和特点概念：概念：指承包人因从事耕作、种植或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或集体使用的国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。特征：特征：（1）土地承包经营权的主体是农业生产者。（2）农地承包经营权的标的物是集体所有的土地或国家所有的由集体使用的土地。（3）土地承包经营权的目的目的在于在他人土地上从从事农业活动。事农业活动。（4）土地承包经营权是有一定期限期限的权利。耕地承包期限最高年限为30年；草地为30至50年；林地为30至50年；特殊林木的承包期限经国务院林业行政主管部门批准可以延长。二、家庭承包以集体经济组织、村民委员会或村民小组为发包方，本集体经济组织的农户为承包方的农村土地承包方式。1、土地承包土地承包应当应当遵循的原则遵循的原则：A.按照规定统一组织承包时,本集体经济组织成员依法平等平等地行使承包土地的权利,也可以自愿自愿放弃承包土地的权利。B.民主民主协商，公平公平合理。C.承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意表的同意。D.承包程序合法程序合法。2、承包合同：承包合同：承包合同自成立之日起生效成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。3、土地承包经营权的保护：土地承包经营权的保护：（1）承包期限内，发包方不得收回承包地。（2）承包期内：承包方全家迁入小城镇落户迁入小城镇落户：应当按照承包方的意愿意愿，保保留留其土地承包经营权或允许其依法进行土地承包经营权流流转转；全家迁入设区的市迁入设区的市且转为非农户口非农户口：应当应当将承包的耕地和草地交回交回发包方。4、土地承包经营权登记：登记：土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。未经登记，不得对抗善意第三人。三、其他方式承包：三、其他方式承包：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开招标、拍卖、公开协商等方式的承包。善意取得善意取得1、善意善意2、付出合理价格、付出合理价格3、不动产已经办理登记或动产已交付、不动产已经办理登记或动产已交付四、农地承包经营权的消灭：消灭：1、期限届满；2、国家征用；3、土地收回；4、土地灭失。第四节第四节 宅基地使用权宅基地使用权概念：概念：指农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。特征：特征：（1）宅基地的使用人使用人只能是农村集体组织的成员；（2）宅基地的使用目的目的具有特定性即只能用于建设居住用房和附属建筑；（3）宅基地使用对宅基地只有占有、使用权占有、使用权；（4）宅基地所有权归集体所有所有权归集体所有。宅基地的相关法律规定：宅基地的相关法律规定：土地管理法土地管理法第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人由县级人民政府批准民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。物权法物权法：第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定第154条：宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记第五第五节节 地役地役权权案例一：案例一：案情：案情：原告：张某；被告：某房地产开发公司（以下简称“房产公司”）张某因需购置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房产公司”开发的某住宅花园相看住宅楼房。其间，张某看中了位于花园大门后第一排的一栋住宅，该房位于一楼最东头，东邻花园中心路，门前就是宽敞的花园大门。尤为重要也是张某最为看中的是，宣传图片及小区模型显示该宣传图片及小区模型显示该房前面的大门内侧没有任何建筑物，房前面的大门内侧没有任何建筑物，住进去以后，在房间里就可以自由欣赏街前的景色。张某向售楼人员说明了自己的真实意思，售楼人员也向其保证将来也不会增添新的建筑设施，为了这一点张某接受了相对价格不菲的条件，签订了购房协议购房协议，交付了首期房款。2007年9月，张某交足房款住进去不久，发现“房产公司”在花园大门处搭起了脚手架，经了解得知，是要在大门内侧增建二层楼高的门楼。这样一来，就挡住了张某欣赏街前美景的视线，也有违他购买此房的初衷。张某找到“房产公司”要求停止施工，“房产公司”认为在自己开发的小区内按照变更后的设计方案搞建设，与张某无关，张某无权阻拦其施工。双方相持不下，张某起诉到法院，要求“房产公司”停止施工，并支付违约金3.5万元。三种争议意见：三种争议意见：第一种意见认为第一种意见认为：被告在规划区内建造花园大门，既没有妨碍原告权利的行使，也没有对原告构成侵权，与原告无关，原告的诉讼请求应当驳回。第二种意见认为第二种意见认为：原、被告之间属于相邻关系，被告擅自增建门楼的行为侵犯了原告向前方眺望的权利，应当承担停止侵权的责任。第三种意见认为第三种意见认为：原、被告之间通过合同的形式为原告设定的是一种他物权地役权。被告违背合同约定，侵犯了原告所享有的地役权，原告除去能够要求被告承担违约责任之外，还有权要求被告承担停止侵权的物权侵权责任。评析评析：本案原告张某在与“房产公司”签订房屋买卖合同时，向“房产公司”表示，自己之所以购买该处楼房，一个重要的原因就是看中宣传图片及小区模型显示这栋楼房虽然位于一层，但却是在花园大门后的第一排，花园大门内侧没有任何建筑设施，非常宽敞，有利于自己欣赏门前美景，也正因为如此，自己才接受了这个位置和这个价格。“房产公司”知悉张某的这个意思后，也表示以后不会在该房前增添其他建筑设施。因此说，被告出示的宣传图片、小区模型以及原告的购买意图和被告的承诺都是该楼因此说，被告出示的宣传图片、小区模型以及原告的购买意图和被告的承诺都是该楼房买卖合同的内容，并已经生效，房买卖合同的内容，并已经生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。也就是说，原、被告双方通过商品房购买合同约定，原告所购楼房前的土地使用权虽然属于被告，但被告却不得擅自在此增建其他建筑设施而影响原告向前眺望。如今，被告擅自加盖建筑设施，违背合同的约定，对原、被告设定的原告张某所享有的“眺望权”造成了损害，被告应当承担停止损害地役权的违约责任。此案中的“眺望权”是地役权的一种具体形式。案例二：案例二：案情：案情：老马家与老关家是邻居，在两家各自住着的三间正房之间，有一条东西向的伙巷，两家人通过这条伙巷去村里的大路比较方便，不然就得绕个大圈。去年老关家为儿子结婚要翻盖房子，就跟村长说想把这条伙巷堵上，把自家的房子扩出一间半，村长没明确表示同意。尽管这样，老关家还是按照自己的意愿堵上伙巷，扩大了房子。房子盖的过程中，老马家提出异议，说你把道给堵上，我没法出门了。老关家说，我盖房子又没占你家的地，有话你跟村长说去。老马家去找村长，村长的态度模棱两可。于是老马家到法院起诉，要求老关家排除妨碍，继续通行伙巷。问题：问题：1 1、被告侵犯了原告什么权利？被告侵犯了原告什么权利？2 2、原被告间该权利义务的产生基于协原被告间该权利义务的产生基于协议还是法律规定？议还是法律规定？评论：评论：被告侵犯了原告的相邻权。相邻权。不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻各方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。被告擅自堵死伙巷，妨碍了相邻各方的通行，侵犯了他人的相邻权。法律依据：法律依据：物权法物权法第第87条条：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。总结性问题：总结性问题：地役权与相邻关系的区别？第五节第五节 地役权地役权概念：概念：指为自己土地的便利而使用他人土地的权利。法律特征：法律特征：（1）存在于他人土地上的物权；（2）为需役地人的便利而设定的物权；（3）具有从属性；（4）具有不可分性。二、地役权的取得地役权的取得基于法律行为（法律行为（指的是与当事人意志有关，能够引起法律关系产生、变更或消灭的作为和不作为）取得地役权，包括地役权的设定和让与两种行为。地役权的设定主要是通过合同合同为之。设定地役权当事人应当签订书面形式的地役权合同。地役权自合地役权自合同生效时设立同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未经登记不得对抗善意第三人。未经登记不得对抗善意第三人。相关法律规定：相关法律规定：第第156条条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地供役地，自己的不动产为需役地需役地。第157条：设立地役权，当事人应当采取书面形式采取书面形式订立地役权合同。第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第未经登记，不得对抗善意第三人。三人。第164条：地役权不得单独转让。地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。第165条：地役权不得单独抵押不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。第166条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。第六节第六节 相邻关系相邻关系概念：概念：指两个或两个以上相互毗邻财产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。特征：特征：（1）相邻关系发生在两个或两个以上的财产相互毗邻的所有人或使用人之间。（2）相邻关系的客体并不是财产本身，而是由于行使所有权或使用权时所引起的和相邻人有关的经济利益或其他利益，对于财产本身并不发生争议。（3）相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个或两个以上所有人或使用人的财产应当是相互毗邻的。（4）相邻权的行使以从相邻一方取得必要的便利为限度，不可滥用。二、处理相邻关系的原则处理相邻关系的原则1、有利生产、方便生活；2、团结互助；3、公平合理；4、尊重当地习惯。三、几种相邻关系几种相邻关系1、相邻土地使用关系；2、相邻防险、排污关系；3、相邻用水、流水、截水、排水关系；4、相邻管线安设关系；5、相邻光照、通风、音响、震动关系；6、相邻竹木归属关系。四、相邻关系与地役权区别四、相邻关系与地役权区别1、两者法律性质不同。相邻关系的规定旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型物权类型。2、两者产生的原因原因不同。相邻关系是所有权内容的延伸或限制，这种延伸或限制是由法律直接规定法律直接规定的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约基于契约产生，地役权作为财产权，亦可因继承取得。3、相邻关系与地役权的法律制度中作用不同作用不同。4、相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上有偿或无偿、存续期间上不同。不同。5、因相邻关系系由法定，所以其成立与对抗第三人，无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种，未经登记不得对抗善意第三人。6、相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否还应当是否还应当“相互毗邻相互毗邻”。相邻关系法律规定：相邻关系法律规定：物权法物权法 第第8484条条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第第8585条条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。第第8686条条不动产权利人应当为相邻权利人用水、用水、排水排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。第第8787条条不动产权利人对相邻权利人因通行通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第第8888条条不动产权利人因建造、修缮建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第第8989条条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日通风、采光和日照。照。第第9090条条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。质。第第9191条条不动产权利人挖掘挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第第9292条条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。第七节第七节 房地产登记制度房地产登记制度一、房地产登记概述一、房地产登记概述1、房地产登记可分为土地登记和房屋登记。(1)土地登记土地登记:是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。(2)房屋登记：房屋登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。二、房屋登记二、房屋登记1、所有权登记种类（1）房屋所有权初始登记。新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。（2）房屋所有权转让登记。因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。（3）房屋所有权变更登记。A.权利人名称变更和房屋现状发生变更包括：B.房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；C.房屋面积增加或者减少的；D.房屋翻建的；E.法律、法规规定的其他情形。（4）房屋所有权注销登记因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。2、抵押权登记。3、地役权登记。4、预告登记当事人预购商品房，以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。理。预告登记后，债权消灭或自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。5、更正登记。权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错事项有错误误的，可以申请更正登记。6、异议登记。利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记记载错误的文件等材料申请异议登记。异议登记期间，异议登记申请人起诉，法院不予受理或驳回其诉讼请求的，可以申请注销异议登记。（三）房屋登记程序（1）申请登记；（2）受理；（3）审核；（4）公告；（5）记载于登记簿；（6）发证。三、土地登记种类1、总登记总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。2、初始登记，指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。3、变更登记。4、注销登记。5、其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。四、土地登记程序1、申请；2、实地查看；3、审查并办理登记。与婚姻相关的房屋所有权权属纠纷与婚姻相关的房屋所有权权属纠纷1、法律规定：法律规定：（1）婚姻法第十七条:夫妻在婚姻关系存续期间婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财为夫妻一方的财产：产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。第十九条:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形约定应当采用书面形式式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。（2）最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）干问题的解释（一）第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第十八条 婚姻法第十九条所称“第三人知道该约定的”，夫妻一方对此负有举证责任。第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。（3）最高人民法院关于适用中华人民共和国婚最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）姻法若干问题的解释（二）第十九条:由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。第二十条:双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。第二十一条:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。第二十二条 当事人结婚前，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。2 2相关案例讨论相关案例讨论夫妻一方婚前按揭（抵押）购房，婚后共同还贷，离婚时房屋所有权属于谁？