房地产法讲义.pptx

房地产法导论：作为一门法学课程的基本认识n一、房地产法在法学体系中的地位n二、房地产法的性质和特征n三、房地产法的概念和调整对象n四、土地、房屋、房地产及其相互关系n五、房地产管理与交易的主要法律规范n六、执法机构和管理模式n七、房地产法学的主要内容导论1：房地产法在法学体系中的地位n房地产属于民事法律关系要素之客体中的不动产，对这一特殊的客体予以专门立法，并体现私法上的意思自治和权利保护，故属于民法之特别法；n房地产的特殊性，使政府干预的意志贯穿于权利的产生、利用、变更等所有环节，因此也属于经济法的范畴。n政府干预意志更多是通过行政法规、政策的方式予以实现，因此也被认为属于行政法范畴。n因此，房地产法在法学体系中的地位具有边缘性。导论2：房地产法的性质和特征 n（一）性质n公法私法兼而有之n（二）特征n法律地位：边缘性n立法思想：贯穿着两条利益主线和意志主线；n法律规范的性质：限制性规范兼任意性规范（我国前者为主后者为辅）n法律规范的内容：物权法、合同法基本规则的确定性与行政法规、部门规章、司法解释的政策性、灵活性相结合。导论3：房地产法的概念和调整对象n（一）概念n（二）调整对象（范围）n1、管理关系：n（1）主体准入管理关系：n（2）开发项目审查管理关系：n（3）施工活动中的管理关系n（4）交易行为的管理关系：n（5）使用中的管理关系：n（6）土地征收关系（土地法）n（7）房屋拆迁管理关系 n2、交易关系：土地使用权两级市场，商品房交易市场 导论之4：土地、房屋、房地产及其相互关系（一）相关概念解释n土地、地产、房屋、房产、不动产n（二）房地产的特征n1、永久性：2、安全性：3、特定性：4、有限性：5、资本性：6、社会性或外部性：n（三）房屋与土地的关系 n自然属性：互为主从物关系；房价对地价的依赖关系。n法律属性：权利取得方面；权利处分方面；房屋所有权人（主体）与土地所有权人（主体）发生分离，前者受制于后者。导论5：涉及房地产管理与交易的法律、法规n（一）宪法的原则性规定n（二）法律n1.物权法（草案）n2、合同法n3、土地管理法n4、城市房地产管理法，1994年7月颁布n5、农村土地承包法，2002年8月颁布n6、城市规划法，1989年12月颁布。n7、建筑法，1997年11月颁布n（三）行政法规n国务院：国土资源管理部：建设部：n（四）司法解释：在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。导论6：房地产法的执法机构与管理模式（一）行政执法机构n(1)建设部n(2)国土资源部n（二）司法机关n平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠纷；因行政执法机关具体行政行为（如拒绝登记、罚款等）所引起的行政诉讼。n（三）管理模式n房地分管与房地统管两种模式。导论7：房地产法学的主要内容n第一章 土地使用权制度n第二章 房屋所有权制度n第三章 房地产登记制度n第四章 土地征收与房屋拆迁制度n第五章 房地产（商品房）开发制度n第六章 房地产（商品房）交易制度n第七章 物业管理制度第一章：我国土地使用权制度n1节：制度设计的前提和基本内容n2节：城市国有土地使用权n3节：农村集体土地使用权1章1节：制度设计的前提和基本内容n一、两种所有制对应两种所有权n全民所有制国家所有权（城市土地所有权）：范围、特点n集体所有制集体土地所有权：所有权主体是谁？所有权主体代表是谁？集体所有的性质公有还是共有n二、两种所有权对应两种使用权n城市土地所有权城市土地使用权：出让、划拨、租赁n集体所有权承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权等n三、通过征收方式使集体所有转化为国家所有n四、两极土地使用权交易市场n一级市场：国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场n二级市场：土地使用权人所进行的转让、租赁、抵押以及土地使用权投资的各种交易活动。n五、农村集体土地使用权禁止转让和从事经营性开发1章2节：城市土地使用权n一、土地使用权的概念和特征n（一）概念n权利人对土地享有占有、使用、收益以及在法定或者约定期限内依法转让的权利。n（二）特征n1、物权性：支配、排他、占有使用收益及依法处分n2、派生性：基于所有权人的意思而发生n3、从属性：一方面，物权性可以对抗所有权人，但同时须受制于所有权人的意志n4、期限性：期限性并非所有用益物权的特点n5、可转让性：并非所有用益物权都具有转让性1章2节:城市土地使用权n二、比较我国城市土地使用权与其他几种用益物权n地上权（物权法草案：建设用地使用权；学者：基地使用权）n地役权（学者：邻地利用权）n相邻权n永佃权、农用权、田面权（我国：承包经营权）n土地租赁权1章2节：城市土地使用权n三、城市土地使用权的三种形式n（一）出让土地使用权：房管法第7条n1、土地出让行为的概念、特点、原则n2、土地出让的条件和范围n3、土地出让的方式n（1）协议方式的弊端及限制；n（2）阳光方式：招标、拍卖、挂牌出让n4、出让合同的形式和内容n5、出让土地使用权登记n6、出让土地使用权的法律限制：用途的限制、使用期限的限制、进入二级市场的限制（权利转让的限制、抵押的限制、租赁的限制）1章2节：城市土地使用权n（二）划拨土地使用权n1、概念和特征n 房管法22条。n2、划拨的条件：房管法23、土管法54条。n3、划拨的程序：1999国土资源部建设用地审查报批管理办法相关规定n4、划拨土地使用权的法律限制n5、划拨土地使用权的市场化n条件、程序、具体操作方式1章2节：城市土地使用权n（三）租赁土地使用权n我国土地一级市场的补充形式。针对实践中存在的租赁土地使用权的现象，1999年国土资源部发布了规范国有土地租赁若干意见n限制：1、租金标准：与地价标准相均衡，根据地价折算；2、出租方式：尽可能采取招标、拍卖方式；3、租赁期限：分短期租赁和长期租赁，前者不超过5年，后者不超过土地使用权出让期限。4、用途：符合城市规划的要求。5、登记1章3节：农村集体土地使用权一、土地承包经营权一、土地承包经营权1、概念、概念2、特征、特征期限性、限制性、计划分配性、身份性、物权性期限性、限制性、计划分配性、身份性、物权性3、物权性质的弱化表现在以下方面、物权性质的弱化表现在以下方面权权利利不不够够稳稳定定、无无继继承承性性、不不能能抵抵押押、权权利利转转让让的的限限制制（法法律律上上的的限制、农业发展缺乏相关政策的支持，如农业补贴、保险等）限制、农业发展缺乏相关政策的支持，如农业补贴、保险等）4、流转形式及法律限制、流转形式及法律限制转包与转让、出租、入股、反租倒包转包与转让、出租、入股、反租倒包5、流转合同形式及权利变更规则、流转合同形式及权利变更规则书面形式；物权法草案规定：登记对抗原则书面形式；物权法草案规定：登记对抗原则1章3节：农村集体土地使用权n二、农村建设用地使用权n宅基地使用权、乡村企业建设用地使用权、乡村公益设施建设用地使用权n1、宅基地使用权n特征：主体的特定性或身份性；无偿性、永久性、分配性、继承性。n权利取得：申请、审批n权利限制：不得改变用途；禁止转让；禁止抵押；一户一处n2、乡村企业建设用地使用权n权利取得：申请、审批n权利限制：不得改变用途；禁止转让；禁止裸地抵押，可以附随地上建筑物抵押。n3、乡村公益设施建设用地使用权1章3节：农村集体土地使用权n三、四荒土地使用权n1、概念和范围n2、特点n权利取得方式多元化；受让主体多元化；期限性；有偿性；继承性；物权性（不仅期限长，而且可以依法转让、抵押等）n3、限制：不得用于经营性的房地产开发；不得改变集体所有的性质。使用目的：防止水土流失，改善生态环境。第二章 房屋所有权n第一节 我国房屋所有权、使用权的基本类型n第二节 房屋所有权与土地使用权的关系n第三节 房屋所有权的两种特别形式：共有和区分所有2章1节 我国房屋所有权、使用权的基本类型n一、农村房屋所有权与城市房屋所有权n二、商业房屋所有权（门面、写字楼）、工业房屋所有权（厂房、车库）、教科文卫体房屋所有权、住宅所有权n三、城市中的私房所有权、公房所有权、商品房、经济适用房n四、单独所有权、共同所有权、建筑物区分所有权2章2节 房屋所有权与土地使用权的关系n一、地上权与房屋所有权关系的国外立法n德国：地上权期限届满，房屋所有权归土地所有权人，土地所有权人向原地上权人（原房屋所有权人）承担补偿责任。但双方约定除外。n意大利：地上权期限届满，土地所有人成为地上建筑物的所有权人。n日本：地上权期限届满，地上权人有权取回地上工作物或竹木；土地所有人也可以请求以时价购买。n我国台湾地区：地上权期限届满，土地所有权人应按时价对原建筑物所有权人予以补偿；土地所有权人也可以请求原建筑物所有权人延长地上权期限，拒绝延长的，不得请求补偿。n 综上：地上权期限届满可能发生：原地上权人（原房屋所有权人）享有取回权和补偿请求权；土地所有权人享有买取请求权和延期请求权。2章2节 房屋所有权与土地使用权的关系n二、我国土地使用权收回与房屋所有权n（一）土地使用权收回的情形n1、基于期限届满自动收回；n2、基于违法行为被强制收回；n3、基于公益目的被提前收回n（二）自动收回与房屋所有权n1、土地使用权期限的有偿延续n2、土地使用权的绝对丧失n3、房屋或地上建筑物由国家无偿取得n（三）强制收回与房屋所有权n强制收回是一种行政处罚行为，不应补偿。n（四）提前收回与房屋所有权n提前收回时，国家既要对房屋价值以时价补偿，也要对剩余期限内的土地使用权予以补偿。2章2节 房屋所有权与土地使用权的关系n三、反思“自动收回与房屋所有权”立法存在的问题及对策n问题：n1、房屋所有权的本质n2、土地使用权期限与房屋价格的关系n3、无偿收回的正当性n4、房地产市场的投机性与现行立法的关系n5、二手房市场的现状与现行立法的关系n对策：n土地私有；土地使用权永久性；土地使用权年租制；期限届满选择延期或补偿（但如何补偿仍然是个问题）2章3节 房屋所有权的两种特别形式：共有和区分所有n一、房屋所有权的共有n（一）共有的相关概念n共有关系、共有权、共有人、共有物n（二）共有关系的特征n1、主体多元性和特定性n2、客体的可支配性n3、权利范围的限制n4、权利转让的制约n（三）共有的类型n按份共有、共同共有、准共有2章3节 房屋所有权的两种特别形式：共有和区分所有n（四）按份共有n1、概念和发生根据n2、按份共有的内部关系n 应有份；法律上的处分；优先购买权；共同管理的权利和义务；共有物分割的方式n3、按份共有的外部关系n连带责任与按份责任n（五)共同共有n1、概念和发生根据n2、特征（区别于按份共有）：发生根据不同；份额不确定；份额不能单独进行法律上的处分；对外连带责任但对内无按份责任。2章3节 房屋所有权的两种特别形式：共有和区分所有n二、房屋（建筑物）区分所有n（一）相关概念n区分所有；专有部分；专有权；共有部分；共有权。n（二）区分所有权的客体n1、客体范围：专有物和共有物n2、专有物的特点n3、共有物的特点n（三）专有权与共有权的关系2章3节 房屋所有权的两种特别形式：共有和区分所有n（四）区分所有与共有的区别n（五）实践中的几个问题n1、区分土地使用权n2、停车场、会所、物业管理用房的权利归属与利用n3、小区道路、花园绿地的权属与利用n4、高层建筑人防工程用房的权属与利用n5、高层建筑的楼面、墙面的权利归属与利用第三章 房地产登记制度n第一节 登记的一般原理n第二节 我国现行房地产登记制度3章1节 登记的一般原理n一、登记的概念、内容和类型n（一）概念n一种法律事实 一种法律制度n（二）内容（事项）n权利的性质、来源、期限；权利客体的自然状态n（三）登记类型n1、根据登记的目的划分n2、权利登记的类型n（1）根据权利的性质：n（2）根据权利变动的类型：n（3）根据权利是否已经取得：3章1节 登记的一般原理n二、权利登记的性质n1、从当事人意思表示角度：事实行为还是法律行为n2、从登记机关性质角度：私权公示还是行政管理n三、权利登记的法律效力n1、登记的5种效力n2、登记的效力原则n登记生效主义n登记对抗主义n例外3章2节 我国现行房地产登记制度n一、登记的权利类型及登记的效力原则n1、土地上需要登记的权利类型及效力原则n2、房屋上需要登记的权利和效力原则n二、登记机关及法律依据n国土资源部土地登记规则，建设部城市房屋权属管理登记办法n三、登记的种类和程序n关于土地：n关于房屋：n四、我国房地产登记制度的完善n1、登记效力原则的确定；2、法律依据的统一；3、登记机关的统一；4、登记程序的统一；5、权属证书的统一（形式和内容）；6、登记类型的统一。第四章 土地征收与房屋拆迁制度n第一节 土地征收制度的一般理论n第二节 我国土地征收的法律规定n第三节 我国房屋拆迁与安置补偿制度4章1节 土地征收制度的一般理论n一、土地征收的含义和特征n（一）含义n与土地征用的区别n（二）特征和性质n1、征收行为的强制性n2、征收主体的特定性和唯一性n3、征收补偿性n性质：行政法律关系4章1节 土地征收制度的一般理论n二、土地征收的基本原则n1、公共利益原则 n2、给予补偿原则 n3、程序公正原则n三、土地征收补偿的范围和方式n范围：n方式：4章2节 我国土地征收的法律规定n适用法律：土地管理法，国务院土地管理条例n一、关于公共利益原则n如何理解和确定我国土地征收中的公共利益目的n二、关于土地补偿原则和标准n原用途补偿；不低于农民原来的生活水平；n三、关于补偿的范围和补偿费计算方式n范围：土地补偿费 安置补偿费 地上附着物和青苗补偿费。n计算方式：土地管理法第47条4章2节 我国土地征收的法律规定n四、征地补偿费支付的对象n五、征地审批和补偿程序n面积审批权限的确定n农用地的转用审批n征地公告和补偿程序n六、我国征地纠纷的类型及司法救济问题n七、我国土地征收制度的改革思路4章3节 我国房屋拆迁与安置补偿制度n适用法律：2001年国务院城市房屋拆迁管理条例n一、房屋拆迁的含义和特点n二、拆迁关系中的当事人n（一）拆迁人n是民事主体而不是行政主体；n拆迁许可证n拆迁资格证n（二）被拆迁人：所有权人。使用权人？租赁权人？n（三）拆迁管理机关及其职责4章3节 我国房屋拆迁与安置补偿制度n三、拆迁安置补偿协议的性质n（一）协议的强制性n（二）协议的民事性质n（三）两个问题n四、拆迁安置补偿的方式和范围n五、拆迁中的租赁权和抵押权保护n六、被拆迁房屋产权不明存在纠纷的问题第五章：房地产（商品房）开发管理制度n第一节：房地产开发的基本类型n第二节：房地产开发主体的市场准入n第三节：房地产项目的规划管理n第四节：房地产施工活动的管理n第五节：房屋质量责任制度5章1节：我国房地产开发的基本类型n一、房地产开发、土地开发、房屋开发n二、新区开发、旧城改造n三、项目开发、小区开发、成片开发n四、独资开发、合资开发、合作开发n五、集资建房5章2节：房地产开发主体的市场准入n一、房地产开发公司（开发商、建设单位、发包人）（一）公司设立（登记）的条件：房管法第29条（二）公司备案登记管理（三）公司资质等级管理：2003年建设部房地产开发企业资质管理规定n1、资质等级的认定标准：注册资本、技术力量、经营业绩n2、资质等级的申请和审批：申请：持公司设立文件及相关证明文件向主管部门申请；审批：分级审批。一级由建设部审批；二级由省级建设行政管理部门审批；二级以下由省级制定相应的标准。n3、业务范围限制：一级不受限制；二级每次开发面积不得超过25万平方米。二级以下开发面积由省级制定相应标准。n4、资质等级制度的意义：不同资质等级代表了不同的开发能力。目的在于限制公司的开发规模，体现了政府对房地产开发公司市场准入的管理和限制。n（四）公司资格年检与资质登记年检5章2节：房地产开发主体的市场准入n二、房屋建筑公司（建筑商、施工单位、承包人）（一）公司的设立：建筑法第12条，（二）公司资质等级管理：2001年建设部建筑企业资质管理规定n1、分类：根据工程性质和技术特点分：房屋总承包资质，桥梁总承包资质等，根据注册资本、技术力量、经营业绩分为特级、一、二、三级。n2、审批：特级、一级由国务院审批；二级及以下由省级审批。n3、业务范围：特级不受限制；一级不能超过40层或240米高或建筑面积20万平方米；二级及以下建筑面积由省级制定相应标准。n三、其他与房地产开发活动相关的公司：勘察、设计单位、工程监理单位、设备安装公司、装修公司等等都涉及到公司设立的条件及资质等级的管理5章3节：房地产开发项目的规划管理n一、选址意见书 城市规划法第30条n 选址意见书的内容n 选址意见书的核发n二、建设用地规划许可证 城市规划法第31条n 审批程序包括：现场勘查；征求意见；提供设计规划意见；审查用地性质；核定用地面积和界限；颁发用地规划许可证。n三、建设工程项目规划许可证 城市规划法第32条n审批程序包括：建设项目的审查；确定规划设计的要求；确定规划设计方案；颁发建设工程规划许可证。5章4节：房地产开发施工活动的管理n一、施工许可证制度（施工报建）建筑法第7条n适用范围；申请条件；申请程序；核发证书n二、施工现场管理制度 建筑法第3651条n施工组织管理；工程质量管理；施工安全管理；施工环境管理；开发商监督责任n三、施工监理制度 建筑法第3035条n概念；监理企业的资质等级；监理的范围和规模；监理人的义务（职责）；委托监理合同的性质和管理n四、工程验收制度n竣工验收；综合验收5章5节：房屋质量责任制度n一、房屋质量的责任归属n责任人：勘察人、设计人、建筑商、监理人、开发商n二、房屋质量的保证与保修制度n保证期和保修期n保证期与保修期的区别n工程质量保修书n三、房屋质量责任与产品质量法第六章：房地产（商品房）交易制度n第一节：房地产项目的交易n第二节：商品房预售n第三节：商品房的转让、按揭、抵押、典和租赁n第四节：房地产交易市场的中介服务6章1节：房地产项目的交易n一、房地产项目的基本含义n二、项目交易的方式n（一）项目转让n项目转让的本质、条件和程序n（二）以入股的方式实现项目的价值（联建）n（三）转让项目公司或项目公司的收购n（四）项目的抵押（在建工程抵押）6章2节：商品房预售制度n一、商品房预售的基本含义和特点n二、商品房预售的法律管制n（一）商品房预售许可证制度n1、预售许可的条件n2、申请和颁发预售许可证n（二）预售合同的备案登记制度n（三）预售合同文本的格式化管理n（四）商品房预售款用途的监督n（五）预买商品房再转让的限制6章2节：商品房预售制度n三、商品房预售中的法律问题n（一）预售合同登记的效力n（二）登记的合同债权与其他优先权（即土地抵押权、在建工程抵押权、工程款优先权）的效力顺位关系n（三）预售房屋的转让、抵押问题n1、与预售房屋转让有关的法律规定n合同法第80、84、88条关于合同转让之规定n房管法第45条n如何认识2005年5月国务院关于预买商品房再转让的禁止规定对转让合同效力的影响n2、预售合同抵押：债权抵押6章2节：商品房预售制度n（四）预售房屋意外风险责任的承担n1、风险责任在房屋交付时转移n2、风险责任由违约方承担n3、以约定转移风险的时间为依据n（五）预售房屋面积、面积误差的计算及责任n1、房屋建筑面积的构成和计算n2、面积误差的计算n3、面积误差的法律责任n（六）预售广告的效力n1、原则上不发生法律效力n2、产生法律效力的特别条件n3、虚假广告的法律责任6章3节：商品房买卖、抵押、按揭、典、租赁n一、商品房的买卖合同的基本问题n（一）商品房现房买卖的条件n（二）商品房买卖合同的内容n（三）商品房买卖合同生效的要件n（四）房屋交付与所有权的转移n二、合同法关于买卖合同解除、无效、可撤销的条件及法律后果n（一）关于合同解除n（二）关于合同无效n（三）关于合同的可撤销6章3节：商品房买卖、抵押、按揭、典、租赁n二、商品房买卖合同的解除、无效、可撤销及其法律后果（根据合同法、2003最高法院司法解释）n（一）买房人可以请求合同无效、解除、可撤销，并可以获得双倍赔偿的条件n（二）其他可以请求合同解除的条件及法律后果n（三）其他可以请求合同撤销的条件及法律后果n三、比较商品房买卖中的双倍赔偿责任与消法49条n四、商品房的抵押n（一）担保法上抵押的一般规则及限制n（二）商品房抵押的法律规则6章3节：商品房买卖、抵押、按揭、典、租赁n四、商品房的按揭（担保贷款）n（一）基本含义n（二）特点（与抵押比较）n（三）我国商品房担保贷款（按揭）的法律关系n（四）相关法律问题n1、银行向卖房人支付的房款是否可以视为购房人的房款？n2、银行在纠纷（诉讼法律关系）中的地位？n五、商品房的典n六、商品房的租赁6章4节：房地产交易市场的中介服务n一、概述n中介的类型n中介机构主体准入n法律关系n二、商品房销售代理n一般代销n包销第七章：房地产价格和税费管理制度n一、价格管理n二、税收种类、征收依据和比例n三、行政收费种类第八章：物业管理制度n第一节：概述n第二节：业主和业主委员会n第三节：物业管理公司n第四节：实践中争议的几个问题8章1节：概述n物业、物业管理的含义、特征和性质n一、物业的含义n二、物业管理的含义n三、物业管理的特征和性质8章2节：业主和业主委员会n一、业主n业主的界定n业主的权利n业主的义务n二、业主大会n业主大会的职责n业主大会的召开n业主大会的决定n三、业主委员会n四、业主公约8章3节：物业管理公司n一、物业管理公司主体资格的准入n独立法人资格n资质管理制度n管理人员资格证书n二、物业管理公司的权利义务8章4节：物业管理实践中争论的法律问题n一、物业管理公司的安全保卫责任n二、物业管理公司财产保管责任n三、物业管理公司擅自使用业主共有财产的责任案例一：物权法定与物权公示效力n设定甲拥有一块临近海边的土地，并建有5层楼高20米的房屋；乙在甲的后面有一块地，打算建15层高60米高的宾馆，为了宾馆房间的客人能眺望大海，乙与甲约定：乙支付甲50万元，甲在10年内不得修建高于60米的房屋。2年后，乙修好宾馆并开始经营。随着海边渡假的人越来越多，海边的地价越来越高，甲后悔错失商机。这时，丙找到甲，愿以1000万高价买走甲的房屋及土地，甲同意，并办理了过户登记手续。丙于是开始计划修建20层楼80米高的高级宾馆。乙基于与甲约定在先的权利试图制止丙的行为，丙拒绝。乙诉至法院。那么，如果你是甲、乙、丙的律师，应当如何提出请求或者抗辩？法律根据？案例二：出让土地使用权合同纠纷n某国土局将城市规划内土地100亩通过招标方式出让给开发商甲，双方按照招标价每亩100万元签订了土地使用权出让合同。合同约定甲分三次付清价款，最后一次付款后办理土地使用权权属登记。在甲准备第三次付款时，得知国土局已经将土地协议出让给开发商乙，每亩单价110万元，并已经将该项土地使用权登记在乙的名下。甲诉至法院，要求国土局履行合同，国土局辩称，原合同未办理产权登记，无效，愿意以原价退还甲已付土地款。n问题1、诉讼的性质？2、甲的主张能否被支持？3、国土局的辩称是否有理？国土局有哪些违法行为？4、应当如何处理该纠纷？案例三：出让土地用途管理纠纷n某市规划了一大型商业园区，并将园区内土地以挂牌出让方式进行出让，某房地产开发商竞得100亩土地使用权，每亩50万元，并与该市国土局签订了合同，合同中约定土地用途为商业用地。随后开发公司付清地价款并办理了土地使用权证书。后来，由于该土地范围规划用途发生变化，开发商拒绝以变化后的用途（住宅小区）申请办理工程项目规划许可等手续，导致土地开发已经超过合同约定的期限1年，土地管理部门遂决定征收土地闲置费100万元。开发商不服诉至法院，要求撤消征收闲置费的决定，并请求撤消原土地出让合同，返还支付的地价款并赔偿损失。n问题1、诉讼的性质？2、开发商撤消合同的请求与前诉的关系？3、开发商的主张可否得到法院的支持？案例四：出让土地使用权转让纠纷n假定上述案例中，开发商以土地使用权向银行贷款3000万元。由于开发园区配套设施（包括通水、通电、公路建设）尚未完成，开发商迟迟无法投入施工，但银行抵押贷款已经到期，开发商已经无力偿还贷款。银行遂要求变卖土地抵偿贷款。后某信托公司与银行协商，愿意替甲偿还贷款，但要求银行撤消土地抵押权并取得土地使用权。经协商，开发商、信托公司、银行三方达成如下协议：信托公司除了向银行付贷款3000万元及利息外，还支付开发商3000万元的土地使用权转让费，信托公司获得土地使用权。n问题1、协议是否有效？2、如果协议有效，法律依据是什么？3、如果协议无效，银行如何实现其抵押权？案例五：土地承包经营权转包纠纷n村民甲将承包的10亩菜地以每年每亩1000元的利润转包给村民乙，转包期5年（在原来承包期内）。并约定，原来向村委会交纳的承包费（村委会实际上代为国家征收）、管理费由乙承担并直接支付村委会。转包合同签订后并提交给村委会一份。2年后，乙管理不善，无力交纳承包费、管理费以及甲的转包利益。并要求解除合同。n问题1、转包合同是否有效？2、乙所欠承包费、管理费应当由谁承担？依据什么？3、合同能否解除？依据是什么？案例六：划拨土地使用权问题n某单位拥有划拨土地使用权10亩，计划修建职工宿舍，修建过程中，因建设资金短缺，遂以在建工程向银行抵押贷款500万元（已登记），后来该单位擅自改变规划设计在原有建筑面积上增加了1万平方米（原规划修建6层，后增加了3层）。增加部分用于对外销售。后来，该单位无力偿还贷款，银行要求变卖土地上的部分房屋抵偿债务。n问题1、银行的请求能否得到主张？2、该单位应当承担哪些责任？3、如果房屋已经全部实际销售给购房人，应当如何解决？案例七：农村房屋转让纠纷n农民甲因办养殖厂以自己三间房屋向农村信用社抵押贷款30万元（未登记），约定2年内还清贷款，2年后，因养殖厂倒闭，甲无力偿还贷款，同意银行变卖房屋抵偿债务。后来，银行将房屋拍卖给城市退休工人乙，乙将房屋翻修，并开办了一个农家餐厅。后来发生土地征收，补偿费大大超过了原来的房屋价款。n问题1、抵押合同是否有效？2、乙能否获得房屋所有权与宅基地使用权？3、乙是否是征地补偿的主体？案例八：城市房屋拆迁纠纷n某建设单位获得旧城改造区域内土地使用权100亩，该区域内涉及拆迁安置的房屋所有权、使用权人若干户。建设单位确定了拆迁计划和方案，并落实拆迁安置补偿资金后申请获得了拆迁许可证。经房屋产权价值评估机构作出评估后，建设单位与部分被拆迁安置的房屋所有权人达成拆迁安置补偿协议。但以甲等为代表的房屋所有权人和租赁权人认为补偿费用太低而拒绝接受拆迁。建设单位自行拆迁部分房屋后，将剩余部分包括有争执部分房屋的拆迁工作发包给某建筑公司。建筑公司张贴了限期拆迁通知，通知届满后，开始进行强行拆迁。甲等诉至法院，要求建筑公司停止侵权行为。n问题1、诉讼的性质？2、拆迁协议的性质？3、委托拆迁是否合法？4、强行拆迁的程序应当如何进行？案例九：工程承包管理与合同纠纷n某钢铁厂计划在原划拨土地上扩建厂房10万平方米，通过招标方式确定将工程总包给甲建筑公司（甲具有厂房建设2级资质等级），并签订了厂房扩建工程总承包合同。甲公司将该项工程的一部分分包给乙建筑公司（签订合同时属于暂定资质等级，正在申请3级资质登记。）并约定由甲公司提供2名工程技术人员协助乙公司现场技术指导。在乙所分包部分的施工过程中，发生安全事故，导致2人重伤。同时，发现房屋修建存在重大质量问题。受害人以乙公司不具备资质为由要求甲公司承担责任。钢铁厂也向甲公司提出质量责任问题的赔偿。后查明，钢铁厂关于扩建厂房的施工许可证尚未办理，乙建筑公司的资质等级已经被确认为3级。n问题：1、本案中涉及哪些方面的法律责任？2、总包合同的效力如何？。3、分包合同的效力及法律责任？案例十：房屋面积误差纠纷n张先生在某房地产开发公司预购房屋一套，合同约定套内建筑面积120平方米，公摊建筑面积20平方米，并约定：以每平方米5000元按照房屋建筑面积140平方米分3次付清房款，房屋面积误差范围绝对值不超过3%，否则买方有权选择退房。开发商交付房屋前，通知张先生支付余款，并告知房屋建筑面积实际为143平方米，其中套内建筑面积115平方米，公摊建筑面积28平方米，因此，要求要求张先生应按照原约定多支付3平方米的房款。张先生以套内面积发生变化，已经超出3%为由要求解除合同，开发商认为，房屋总的建筑面积的误差符合国家规定，至于套内面积的误差范围以及法律责任原合同并未约定，因此拒绝了张先生的退房要求，同时要求张先生应当尽快付清余款。n问题：张先生的主张有无法律依据？开发商的抗辩理由可否成立？案例十一：按揭合同纠纷n张先生以按揭方式向开发商预购房屋一套。根据商品房买卖合同和按揭合同的约定，张先生已经支付按揭首付款30万元，剩余70万元由银行直接支付给开发商，从银行付款之日起，张先生按月向银行支付按揭贷款本金及利息，直至20年付清。后来，由于银行迟延支付房款，开发商遂将该套房屋以现款支付方式卖给了李先生。张先生得知后，认为开发商属于一房二卖的故意行为，要求解除合同，赔偿损失，并双倍返还房款，开发商认为银行迟延履行付款义务表明原与张先生的商品房买卖合同已经不能履行，自己有权进行重新转让。n问题1、银行应否追加为本案当事人？2、张先生的请求能否得到支持？3、银行应否承担违约责任？案例十二：物业管理责任纠纷n深夜2点，某封闭式管理小区发生凶杀案，导致居住在该小区的甲先生死亡。后凶手乙被抓获。公安局侦查查明：原来乙与住在该小区的丙是朋友，与甲有宿怨。乙经常以拜访丙为由出入该小区。当晚，乙来到小区大门，以拜访丙为由要求进入，值班保安人员正好认识他，知道他是丙的朋友，遂让他进入。乙进入小区后却翻窗进入甲家，将甲杀害。后来，乙被判死刑，甲的家属提出的附带民事诉讼的赔偿获得了部分主张（因为乙的财产有限）。甲的家属认为，甲的死亡与该小区安全保卫管理不善有直接的因果关系，遂将小区物业管理公司诉至法院，要求赔偿因甲的死亡而发生的直接经济损失及精神损害。n问题1、甲家属向物业管理公司应当主张违约责任还是侵权责任？2、甲家属的请求能否得到法院的支持？案例十三：建筑物区分所有权纠纷 某开发商修建了一座15层的商住两用的楼房。其中，地下两层是停车场，平街的1、2层是商业门面，3-15层是居民住宅。开发商在出售住宅时承诺，为购买房屋的每一户提供一个地下车位使用（因为停车场面积未计入公摊面积内，所以住户必须支付车位使用费每月300元）。后来，开发商将1、2层商业门面和地下停车场转让给百货公司，百货公司因商业往来车辆太多，便停止向该楼的住户提供车位使用。由此发生纠纷。n问题：1、地下停车场是否属于区分所有人（住户）共有物的范围？为什么？2、开发商可否转让以及转让停车场行为应否受到限制？3、百货公司有无义务继续向住户有偿提供车位？为什么？4、你如何认识住户对停车场使用权的法律性质？案例十四：优先权问题n开发商曾以土地使用权做抵押向A银行贷款2000万元。1月，开发商将工程发包给建筑商，并开始施工（工程款优先权开始发生）。5月，在工程修建过程中，开发商以在建工程作抵押向B银行贷款1000万元，用以支付建筑商工程进度款。6月，开发商获得了商品房预售许可证，并在10月之前预售了所有房屋（均办理了预售合同登记），实际收取预售房款3000万元（假设条件：不按揭或银行C提供按揭）。12月，开发商财务经理携款潜逃，工程搁浅。经结算，开发商应支付建筑商工程款2000万元。9月，各债权人均向开发商提起诉讼，要求将工程拍卖，并优先受偿。n问题：分析该案中各项权利的效力以及顺位关系 案例十五：预售合同转让问题n李先生在某开发商处预购房屋一套，房屋总价款60万元，约定分三次付清，第三次房款10万元在房屋竣工验收合格后房屋交付使用时支付。李先生按照约定已经支付前二次房款共计50万元。后来，李先生将其预购的房屋转让给刘先生，约定，房屋总价款70万元，由刘先生支付李先生房款60万元，余款10万元由刘先生直接支付给开发商。李先生并将转让合同的事情告诉了开发商，开发商不置可否。问题（1）李先生的转让行为是否有效？（2）另假定，李先生已经付清了全部房款，再进行上述转让行为，是否有效？（3）讨论：（李先生与开发商的）预售合同登记是否影响合同转让的效力？案例十六：房屋风险责任问题n1月2日，张先生在某房地产开发公司购买了价值100万元的期房一套，双方约定6月30日交房，交房后2个月内办理过户登记。假设1：在双方按期交房后但尚未办理过户登记期间，发生地震房屋倒塌。问：谁将承担房屋灭失的风险责任？假设2：如果开发公司未按期交付房屋，谁将承担房屋灭失的风险责任？假设3：如果张先生以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，而后发生地震房屋倒塌的意外风险。问：谁将承担房屋灭失的风险责任？假设4：如果开发公司以张先生未按时付清房款为由拒绝交付房屋，而后发生地震房屋倒塌的意外风险。问：谁将承担房屋灭失的风险责任？假设5：开发公司按时通知张先生交付房屋，但张先生出差在外，无法按时接受交付，而在期间发生地震房屋倒塌的意外风险。问：谁将承担房屋灭失的风险责任？案例十七：一房二卖纠纷n某开发商将一套房屋以20万元预售给了张三，约定先付15万元，余款在房屋交付使用后1个月内付清，但未办理预售登记；后来，李四想买这套房屋，并知道张三已经购买，遂与开发商协商，最后以20万元成交，并进行了预售登记。房屋验收合格后，开发商将房屋交付给乙使用。张三得知后，要求开发商履行合同，开发商以原合同未登记，无效，并且房屋已经交付给李四，事实上也不可能履行合同了，愿意退还房款，支付利息，张三不同意。协商未果，张三想寻求法律帮助，如果你是张三的律师，可以为他提供哪些权利救济方案（至少2种方案）？