房地产法3.pptx

第一节第一节 房屋拆迁概述房屋拆迁概述 一、房屋拆迁概念一、房屋拆迁概念房屋拆迁，是指建设单位和个人（拆迁人）根据城市规划要求和房屋拆迁，是指建设单位和个人（拆迁人）根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿，对被拆迁人或被拆迁房屋承租人进行安置并对被拆迁人进行补偿，对被拆迁人或被拆迁房屋承租人进行安置的行为。的行为。城市房屋拆迁管理条例（国务院城市房屋拆迁管理条例（国务院20012001年年6 6月月1313日）所指的房日）所指的房屋拆迁，是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁。屋拆迁，是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁。房屋拆迁法律关系房屋拆迁法律关系 在城市房屋拆迁过程中，既存在拆迁人与被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁过程中，既存在拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间及拆迁人与城市房屋拆迁单位之间的民事法律关系，同时也存之间及拆迁人与城市房屋拆迁单位之间的民事法律关系，同时也存在房屋拆迁管理部门与拆迁人、被拆迁人、房屋承租人之间的行政在房屋拆迁管理部门与拆迁人、被拆迁人、房屋承租人之间的行政法律关系。法律关系。房屋拆迁民事法律关系房屋拆迁民事法律关系拆迁人与被拆迁人的民事法律关系拆迁人与被拆迁人的民事法律关系拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。屋的所有人。拆迁人取得房屋拆迁许可证，拆除被拆迁人的房屋及其他附属物，拆迁人取得房屋拆迁许可证，拆除被拆迁人的房屋及其他附属物，应当按照条例规定，对被拆迁人给予补偿；被拆迁人因其房屋和其应当按照条例规定，对被拆迁人给予补偿；被拆迁人因其房屋和其他附属物被拆除，而产生对拆迁人的补偿与安置请求权，同时有按他附属物被拆除，而产生对拆迁人的补偿与安置请求权，同时有按时搬迁的义务。拆迁人与被拆迁人的权利义务，通过双方订立的房时搬迁的义务。拆迁人与被拆迁人的权利义务，通过双方订立的房屋拆迁补偿安置协议确定。屋拆迁补偿安置协议确定。拆迁人与房屋承租人的民事法律关系拆迁人与房屋承租人的民事法律关系被拆迁房屋承租人因承租房屋被拆除而产生一定的经济损失，有被拆迁房屋承租人因承租房屋被拆除而产生一定的经济损失，有向拆迁人请求支付搬迁补助费和临时安置补助费的权利，同时有按向拆迁人请求支付搬迁补助费和临时安置补助费的权利，同时有按时搬迁的义务。拆迁人与房屋承租人的权利义务，通过房屋拆迁安时搬迁的义务。拆迁人与房屋承租人的权利义务，通过房屋拆迁安置协议确定。置协议确定。拆迁人与城市房屋拆迁单位的民事法律关系拆迁人与城市房屋拆迁单位的民事法律关系拆迁人可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人与受委托拆迁人可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人与受委托的城市房屋拆迁单位通过订立拆迁委托合同建立民事法律关系。的城市房屋拆迁单位通过订立拆迁委托合同建立民事法律关系。城市房屋拆迁单位必须拥有房屋拆迁主管部门颁发的房屋拆迁城市房屋拆迁单位必须拥有房屋拆迁主管部门颁发的房屋拆迁资格证书，未经批准发给房屋拆迁资格证书的单位不得接受资格证书，未经批准发给房屋拆迁资格证书的单位不得接受拆迁委托，被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。房屋拆迁管理部拆迁委托，被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。房屋拆迁管理部门不得接受拆迁委托。门不得接受拆迁委托。房屋拆迁行政法律关系房屋拆迁行政法律关系房屋拆迁行政法律关系是指房屋拆迁管理部门与行政相对人之间房屋拆迁行政法律关系是指房屋拆迁管理部门与行政相对人之间发生的行政法律关系。发生的行政法律关系。房屋拆迁行政法律关系主要有以下几种：房屋拆迁行政法律关系主要有以下几种：1 1因核发房屋拆迁许可证产生的行政法律关系；因核发房屋拆迁许可证产生的行政法律关系；2 2因实施城市房屋拆迁单位管理产生的行政法律关系；因实施城市房屋拆迁单位管理产生的行政法律关系；3 3因对房屋拆迁纠纷进行行政裁决产生的行政法律关系；因对房屋拆迁纠纷进行行政裁决产生的行政法律关系；4 4因强制拆迁产生的行政法律关系；因强制拆迁产生的行政法律关系；5 5因拆迁管理处罚产生的行政法律关系。因拆迁管理处罚产生的行政法律关系。第二节第二节 拆迁管理拆迁管理 一、房屋拆迁许可证制度一、房屋拆迁许可证制度房屋拆迁许可证的性质房屋拆迁许可证的性质房屋拆迁许可证是房屋拆迁行为获得行政许可、拆迁人从事房屋房屋拆迁许可证是房屋拆迁行为获得行政许可、拆迁人从事房屋拆迁的合法凭证。拆迁的合法凭证。房屋拆迁许可证具有一次性、局部性的特点，它只对特定的项目，房屋拆迁许可证具有一次性、局部性的特点，它只对特定的项目，在一定的时间和范围内有效。在一定的时间和范围内有效。房屋拆迁许可证的申领房屋拆迁许可证的申领申请时应提交下列资料：申请时应提交下列资料：1 1建设项目批准文件；建设项目批准文件；2 2建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；3 3国有土地使用权批准文件；国有土地使用权批准文件；4 4拆迁计划和拆迁方案；拆迁计划和拆迁方案；5 5办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。房屋拆迁公告房屋拆迁公告房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁许可证的效力房屋拆迁许可证的效力1 1房屋拆迁许可证是城市房屋拆迁行为的合法凭证。拆迁房屋的房屋拆迁许可证是城市房屋拆迁行为的合法凭证。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁，无证拆迁是违法行为。单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁，无证拆迁是违法行为。2 2拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前1515日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起门应当自收到延期拆迁申请之日起1010日内给予答复。日内给予答复。3 3在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内的单位和个人，暂停某些在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内的单位和个人，暂停某些规定的活动。被暂停的活动包括：（规定的活动。被暂停的活动包括：（1 1）新建、扩建、改建房屋；）新建、扩建、改建房屋；（2 2）改变房屋和土地用途；（）改变房屋和土地用途；（3 3）租赁房屋。）租赁房屋。4 4在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内实行户口冻结。因出生、在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内实行户口冻结。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。府批准后，方可办理。二、房屋拆迁的形式二、房屋拆迁的形式房屋拆迁的形式是指房屋拆迁人实施房屋拆迁活动所采取的方式房屋拆迁的形式是指房屋拆迁人实施房屋拆迁活动所采取的方式或途径。或途径。房屋拆迁的形式有两种：房屋拆迁的形式有两种：1 1自行拆迁。即拆迁人自己进行拆迁并对被拆迁人进行补偿和安自行拆迁。即拆迁人自己进行拆迁并对被拆迁人进行补偿和安置的一种拆迁形式。置的一种拆迁形式。2 2委托拆迁。即拆迁人将房屋拆迁、补偿和安置工作委托给被委委托拆迁。即拆迁人将房屋拆迁、补偿和安置工作委托给被委托人进行的一种拆迁方式。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆托人进行的一种拆迁方式。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并与拆迁单位订立拆迁委托合同。迁单位出具委托书，并与拆迁单位订立拆迁委托合同。三、拆迁补偿安置协议三、拆迁补偿安置协议在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡期限等事项，订立拆迁补偿安安置用房面积和安置地点、搬迁过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议；拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订置协议；拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议的主要条款拆迁补偿安置协议的主要条款1 1拆迁人、被拆迁人（以及房屋承租人）的姓名或名称；拆迁人、被拆迁人（以及房屋承租人）的姓名或名称；2 2被拆除房屋的基本情况（坐落、楼层、间数、四至、面积、结被拆除房屋的基本情况（坐落、楼层、间数、四至、面积、结构、质量等）；构、质量等）；3 3房屋估价；房屋估价；4 4补偿方式（货币补偿或者产权调换）；补偿方式（货币补偿或者产权调换）；5 5补偿金额；补偿金额；6 6安置用房的面积和安置地点；安置用房的面积和安置地点；7 7搬迁过渡方式和过渡期限；搬迁过渡方式和过渡期限；8 8违约责任；违约责任；9 9纠纷争议解决条款（是否选择仲裁解决方式）纠纷争议解决条款（是否选择仲裁解决方式）1010当事人认为需要订立的其他条款。当事人认为需要订立的其他条款。补偿安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并由房屋拆迁补偿安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并由房屋拆迁管理部门备案。管理部门备案。四、拆迁纠纷的解决四、拆迁纠纷的解决（一）拆迁纠纷的裁决（一）拆迁纠纷的裁决1 1行政裁决行政裁决拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，若被拆偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，若被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收迁人是房屋拆迁管理部门的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起到申请之日起3030日内作出。日内作出。2 2提起仲裁或者民事诉讼提起仲裁或者民事诉讼当事人对行政裁决不服的，可以自裁决书送达之日起当事人对行政裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3 3个月内向人个月内向人民法院起诉。拆迁人依照城市房屋拆迁管理条例规定已对被拆民法院起诉。拆迁人依照城市房屋拆迁管理条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置或者提供了周转用房的，诉讼迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置或者提供了周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。期间不停止拆迁的执行。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，如当事人之间存在仲裁条款的，拆迁人可以向约定内拒绝搬迁的，如当事人之间存在仲裁条款的，拆迁人可以向约定的仲裁委员会申请仲裁；如当事人之间未达成仲裁条款，则可以向的仲裁委员会申请仲裁；如当事人之间未达成仲裁条款，则可以向房屋所在地的人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法房屋所在地的人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。申请人民法院先予执行。（二）拆迁的执行（二）拆迁的执行被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。仲裁委员会裁决被拆迁人或者房屋承租人在规定期限内搬迁，而仲裁委员会裁决被拆迁人或者房屋承租人在规定期限内搬迁，而被拆迁人或者房屋承租人未按规定期限搬迁的，拆迁人可以依照被拆迁人或者房屋承租人未按规定期限搬迁的，拆迁人可以依照仲裁法第六十二条、民事诉讼法第二百一十七条的规定，仲裁法第六十二条、民事诉讼法第二百一十七条的规定，向人民法院申请执行。向人民法院申请执行。人民法院裁决被拆迁人或者房屋承租人在规定期限内搬迁，而被人民法院裁决被拆迁人或者房屋承租人在规定期限内搬迁，而被拆迁人或者房屋承租人未按规定期限搬迁的，拆迁人可以依照民拆迁人或者房屋承租人未按规定期限搬迁的，拆迁人可以依照民事诉讼法有关规定，向人民法院申请执行。事诉讼法有关规定，向人民法院申请执行。第三节第三节 拆迁补偿与安置拆迁补偿与安置 一、拆迁补偿对象和范围一、拆迁补偿对象和范围拆迁补偿是指拆迁人遵循等价原则，对被拆迁人即被拆除房屋及拆迁补偿是指拆迁人遵循等价原则，对被拆迁人即被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所受的损失给予合理弥补。因此拆迁补偿其附属物的所有人因拆迁所受的损失给予合理弥补。因此拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。筑应当给予适当补偿。“适当补偿适当补偿”可理解为对临时建筑在使用期可理解为对临时建筑在使用期限内的残存价值进行补偿。限内的残存价值进行补偿。二、拆迁补偿方式二、拆迁补偿方式被拆迁人有选择拆迁补偿方式的权利被拆迁人有选择拆迁补偿方式的权利拆迁补偿的方式有两种，即货币补偿和产权调换。拆迁补偿的方式有两种，即货币补偿和产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，但下列情况除外：被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，但下列情况除外：1 1拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。予货币补偿。2 2被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。人应当对被拆迁人实行产权调换。货币补偿货币补偿货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋及其附属物所造成的经济损失。屋及其附属物所造成的经济损失。货币补偿的金额，根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因货币补偿的金额，根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。人民政府制定。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。产权调换产权调换产权调换是指拆迁人用异地或者原地再建的房屋与被拆迁产权调换是指拆迁人用异地或者原地再建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换。被拆迁人在原来的房屋被拆迁人的房屋按一定标准进行交换。被拆迁人在原来的房屋被拆迁后仍保留所调换房屋的产权。后仍保留所调换房屋的产权。产权调换的补偿标准产权调换的补偿标准拆迁人提供的调换房屋的建筑面积，由拆迁人与被拆迁人商定，一般应拆迁人提供的调换房屋的建筑面积，由拆迁人与被拆迁人商定，一般应当不小于被拆迁房屋的建筑面积。当不小于被拆迁房屋的建筑面积。拆迁人与被拆迁人应当按照关于货币补偿金额确定方法的规定，计算被拆迁人与被拆迁人应当按照关于货币补偿金额确定方法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。即：拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。即：被拆迁人支付的产权调换差价所调换房屋的市场评估价格被拆迁房被拆迁人支付的产权调换差价所调换房屋的市场评估价格被拆迁房屋的市场评估价格屋的市场评估价格拆迁人支付的产权调换差价被拆迁房屋的市场评估价格所调换房屋拆迁人支付的产权调换差价被拆迁房屋的市场评估价格所调换房屋的市场评估价格的市场评估价格三、特殊房屋的拆迁补偿三、特殊房屋的拆迁补偿公益事业用房的补偿公益事业用房的补偿拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。租赁房屋的拆迁补偿租赁房屋的拆迁补偿 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人按城市房屋拆迁管理拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人按城市房屋拆迁管理条例规定对被拆迁人给予补偿。条例规定对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。对被拆迁人实行产权调换。产权不明房屋的拆迁补偿产权不明房屋的拆迁补偿拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出拆迁补偿安置方案，报拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就对房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就对被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。抵押房屋的拆迁补偿抵押房屋的拆迁补偿拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。设有抵押权的房屋被拆迁前，抵押人、抵押权人和债务人应当协设有抵押权的房屋被拆迁前，抵押人、抵押权人和债务人应当协商解决的办法。解决的办法包括：（商解决的办法。解决的办法包括：（1 1）债务人提前清偿全部债务，）债务人提前清偿全部债务，从而使房屋抵押关系消灭；（从而使房屋抵押关系消灭；（2 2）抵押房屋以货币补偿方式进行拆迁）抵押房屋以货币补偿方式进行拆迁补偿。以抵押房屋拆迁补偿所得价款提前清偿，或者提存后在债务补偿。以抵押房屋拆迁补偿所得价款提前清偿，或者提存后在债务清偿期届至时清偿债务；（清偿期届至时清偿债务；（3 3）抵押房屋以产权调换方式进行拆迁补）抵押房屋以产权调换方式进行拆迁补偿。被拆迁人（抵押人）与债权人（抵押权人）重新签订抵押合同，偿。被拆迁人（抵押人）与债权人（抵押权人）重新签订抵押合同，对新抵押物即所调换房屋进行抵押登记。对新抵押物即所调换房屋进行抵押登记。四、拆迁安置四、拆迁安置拆迁人应当根据拆迁补偿安置协议，向被拆迁人或者应当拆迁人应当根据拆迁补偿安置协议，向被拆迁人或者应当安置的房屋承租人提供符合国家质量安全标准的房屋。安置的房屋承租人提供符合国家质量安全标准的房屋。拆迁安置补助费拆迁安置补助费1 1搬迁补助费搬迁补助费拆迁人应当按规定对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。拆迁人应当按规定对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。使用临时周转房的，在迁往正式安置的房屋需要再次搬家时，再发使用临时周转房的，在迁往正式安置的房屋需要再次搬家时，再发一次搬迁补助费。搬迁补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民一次搬迁补助费。搬迁补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。政府规定。2 2临时安置补助费临时安置补助费拆迁安置可以采取一次安置和周转房过渡安置两种方式。采用周拆迁安置可以采取一次安置和周转房过渡安置两种方式。采用周转房过渡安置方式的，又有被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处转房过渡安置方式的，又有被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处和被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房两种方法。和被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房两种方法。拆迁人不得违反拆迁补偿安置协议，擅自延长过渡期限。因拆迁拆迁人不得违反拆迁补偿安置协议，擅自延长过渡期限。因拆迁人的责任延长过渡期限的，应当对自行安排住处的被拆迁人或者房人的责任延长过渡期限的，应当对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房使用人，屋承租人，自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。应当自逾期之月起付给临时安置补助费。关于最低安置面积标准问题关于最低安置面积标准问题最低安置面积标准问题，实际上是一个社会保障问题。最低安置面积标准问题，实际上是一个社会保障问题。住房困难户的基本住房条件必须得到保障。在城市改造和发展过住房困难户的基本住房条件必须得到保障。在城市改造和发展过程中，如不能改善住房困难户的住房条件，使之达到最基本的住房程中，如不能改善住房困难户的住房条件，使之达到最基本的住房面积标准，是与城市改造的宗旨相违背的，也是违背社会保障基本面积标准，是与城市改造的宗旨相违背的，也是违背社会保障基本原则的。原则的。对住房困难户应当进行住房状况和经济收入的调查，对于住房困对住房困难户应当进行住房状况和经济收入的调查，对于住房困难且确无购买和承租商品房能力者，按规定为其提供住房保障；否难且确无购买和承租商品房能力者，按规定为其提供住房保障；否则应由其自行解决住房问题。则应由其自行解决住房问题。按照社会保障的基本精神和途径予以解决住房困难问题按照社会保障的基本精神和途径予以解决住房困难问题（1 1）省级人民政府可制订全省范围的最低安置面积标准，各市、）省级人民政府可制订全省范围的最低安置面积标准，各市、县根据本地情况确定不低于全省最低安置面积标准的本地最低安置县根据本地情况确定不低于全省最低安置面积标准的本地最低安置面积标准。全省和各市、县的最低安置面积标准，随社会经济发展面积标准。全省和各市、县的最低安置面积标准，随社会经济发展情况进行调整；情况进行调整；（2 2）政府在拆迁原地或异地，向住房困难的被拆迁人或者房屋承）政府在拆迁原地或异地，向住房困难的被拆迁人或者房屋承租人提供廉租房；租人提供廉租房；（3 3）政府委托拆迁人（建设单位）代为安置住房困难户，所需安）政府委托拆迁人（建设单位）代为安置住房困难户，所需安置费用（指拆迁人超出拆除面积进行安置增加的费用），在土地使置费用（指拆迁人超出拆除面积进行安置增加的费用），在土地使用权出让时考虑扣除。在进行土地使用权出让时，应当考虑拆迁人用权出让时考虑扣除。在进行土地使用权出让时，应当考虑拆迁人代为安置的负担。代为安置的负担。（4 4）拆迁人虽然不是社会保障机构，但作为城市改造的受益人，）拆迁人虽然不是社会保障机构，但作为城市改造的受益人，应当协助政府做好拆迁范围内解决住房困难的工作。应当协助政府做好拆迁范围内解决住房困难的工作。第四节第四节 法律责任法律责任 一、民事责任一、民事责任在拆迁过程中，房屋拆迁有关当事人违反法律的规定，给其他当在拆迁过程中，房屋拆迁有关当事人违反法律的规定，给其他当事人造成经济损失的，应当承担赔偿责任；违反拆迁补偿安置协议事人造成经济损失的，应当承担赔偿责任；违反拆迁补偿安置协议或者拆迁委托合同的，应按协议承担违约责任。或者拆迁委托合同的，应按协议承担违约责任。二、行政责任二、行政责任（一）行政处罚（一）行政处罚1 1行为人违反规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，行为人违反规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米建筑面积每平方米2020元以上元以上5050元以下的罚款。元以下的罚款。2 2拆迁人违反规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁人违反规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%1%以上以上3%3%以下的罚款。以下的罚款。3 3拆迁人违反规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责拆迁人违反规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%3%以下的罚款；以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：（1 1）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；（2 2）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；（3 3）擅自延长拆迁期限的。）擅自延长拆迁期限的。4 4接受委托的拆迁单位违反城市房屋拆迁管理条例的规定，接受委托的拆迁单位违反城市房屋拆迁管理条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费并处合同约定的拆迁服务费25%25%以上以上50%50%以下的罚款。以下的罚款。行政处分行政处分县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反城市房屋拆迁管县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反城市房屋拆迁管理条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋理条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。法给予行政处分。刑事责任刑事责任 拆迁管理部门、直接负责的主管人员和其他直接责任人员违反拆迁管理部门、直接负责的主管人员和其他直接责任人员违反城市房屋拆迁管理条例规定，除依法给予行政处分外，如果情城市房屋拆迁管理条例规定，除依法给予行政处分外，如果情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法承担刑事责任。的，依法承担刑事责任。第七章第七章 建筑法律制度建筑法律制度 第一节第一节 建筑法概述建筑法概述 一、建筑法调整对象一、建筑法调整对象建筑法的调整对象是建筑活动民事关系与建筑活动行政管理关系。建筑法的调整对象是建筑活动民事关系与建筑活动行政管理关系。（一）建筑活动民事关系是指房地产开发主体与建筑勘察设计单（一）建筑活动民事关系是指房地产开发主体与建筑勘察设计单位、建筑安装施工单位关系、建筑工程监理单位、建筑材料设备供位、建筑安装施工单位关系、建筑工程监理单位、建筑材料设备供应单位、建筑资金供应单位及其他相关民事主体之间因建筑活动而应单位、建筑资金供应单位及其他相关民事主体之间因建筑活动而发生的民事关系，以及房地产开发主体与房地产施工主体与其他单发生的民事关系，以及房地产开发主体与房地产施工主体与其他单位和个人因侵权而发生的损害赔偿关系。位和个人因侵权而发生的损害赔偿关系。（二）建筑活动行政管理关系是指国家机关与从事建筑活动的企（二）建筑活动行政管理关系是指国家机关与从事建筑活动的企业之间发生的管理与被管理关系。具体包括国家建设行政主管部门业之间发生的管理与被管理关系。具体包括国家建设行政主管部门对建筑业、房地产业及市政公用事业的管理关系，国家建设行政主对建筑业、房地产业及市政公用事业的管理关系，国家建设行政主管部门对建设单位、设计单位、施工单位、工程咨询监理单位的管管部门对建设单位、设计单位、施工单位、工程咨询监理单位的管理关系，等等。理关系，等等。二、建筑法概念二、建筑法概念建筑法是调整工程勘察、设计、工程施工、建筑设备安装等过程建筑法是调整工程勘察、设计、工程施工、建筑设备安装等过程中发生的建筑活动管理关系和建筑活动民事关系的法律规范的总和。中发生的建筑活动管理关系和建筑活动民事关系的法律规范的总和。狭义的建筑法，仅指中华人民共和国建筑法。狭义的建筑法，仅指中华人民共和国建筑法。建筑法的法律渊源，除建筑法外，还包括：合同法第十建筑法的法律渊源，除建筑法外，还包括：合同法第十六章，招标投标法，建设工程勘察设计管理条例，建设六章，招标投标法，建设工程勘察设计管理条例，建设工程质量管理条例等。工程质量管理条例等。第二节第二节 建筑许可建筑许可 一、建筑工程施工许可证制度一、建筑工程施工许可证制度建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请取领取施工许可证。县级以上人民政府建设行政主管部门申请取领取施工许可证。（一）建筑工程施工许证可适用的范围（一）建筑工程施工许证可适用的范围在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开式前应当依照法律的规定，申请础设施工程的施工，建设单位在开式前应当依照法律的规定，申请领取施工许可证。领取施工许可证。工程投资额在工程投资额在3030万元以下的，或者建筑面积在万元以下的，或者建筑面积在300300平方米以下的平方米以下的建筑工程可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程建筑工程可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。（二）申领施工许可证应当具备的条件（二）申领施工许可证应当具备的条件1 1已经办理该工程用地批准手续；已经办理该工程用地批准手续；2 2在城市规划区的工程，已经取得规划许可证；在城市规划区的工程，已经取得规划许可证；3 3需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4 4已经确定建筑施工企业；已经确定建筑施工企业；5 5有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；6 6有保证工程质量和安全的具体措施；有保证工程质量和安全的具体措施；7 7按照规定应该委托监理的工程已委托监理；按照规定应该委托监理的工程已委托监理；8 8建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的得少于工程合同价的50%50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的不得少于工程合同价的30%30%；9 9法律、行政法规规定的其他条件。法律、行政法规规定的其他条件。（三）施工许可证申办程序（三）施工许可证申办程序1 1建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。2 2建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附法律规定的证明文件，向发证机关提出申请。证申请表，并附法律规定的证明文件，向发证机关提出申请。3 3发证机关收到申请后，对于符合条件的，应当自收到申请之日发证机关收到申请后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起起1515日内，颁发施工许可证。日内，颁发施工许可证。（四）施工许可证的效力（四）施工许可证的效力1 1施工许可证是建设单位和建筑施工单位取得建筑工程施工的资施工许可证是建设单位和建筑施工单位取得建筑工程施工的资格依据。依法必须申请领取施工许可证的建筑工程，未取得施工许格依据。依法必须申请领取施工许可证的建筑工程，未取得施工许可证的，一律无权开工；可证的，一律无权开工；2 2施工许可证是建设单位承担按期施工，按期完成建筑施工义务施工许可证是建设单位承担按期施工，按期完成建筑施工义务的凭据。建设单位应当自领取施工许可证之日起的凭据。建设单位应当自领取施工许可证之日起3 3个月内开工。因故个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；3 3建设工程施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法建设工程施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力，复印的施工许可证无效。律效力，复印的施工许可证无效。二、建筑从业资格许可制度二、建筑从业资格许可制度建筑从业资格包括建筑单位的从业资格和专业技术人员的执业资建筑从业资格包括建筑单位的从业资格和专业技术人员的执业资格。格。从事建筑活动的施工企业、勘察单位、设计单位和监理单位，应从事建筑活动的施工企业、勘察单位、设计单位和监理单位，应首先取得从事建筑业活动资格及相应等级的资质证书后，方可在其首先取得从事建筑业活动资格及相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。资质等级许可的范围内从事建筑活动。建筑单位的从业资格建筑单位的从业资格建筑业企业，是指从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装建筑业企业，是指从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建活动的企业。工程、装修工程的新建、扩建、改建活动的企业。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。不同序列按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别，各资不同序列按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别，各资质类别按照规定的条件划分为若干等级。质类别按照规定的条件划分为若干等级。工程勘察、工程设计资质证书分为工程勘察证书、工程设工程勘察、工程设计资质证书分为工程勘察证书、工程设计证书，其中工程设计证书包括专项工程设计证书。工计证书，其中工程设计证书包括专项工程设计证书。工程勘察资质分为工程地质勘察、岩石工程、水文地质勘察、工程测程勘察资质分为工程地质勘察、岩石工程、水文地质勘察、工程测量等四个专业。工程设计资质按行业或工程性质分类。工程勘察、量等四个专业。工程设计资质按行业或工程性质分类。工程勘察、工程设计实行一个行业一认证制度。工程勘察、工程设计资质按承工程设计实行一个行业一认证制度。工程勘察、工程设计资质按承担不同业务范围分为甲、乙、丙、丁四个等级。持有甲、乙级资质担不同业务范围分为甲、乙、丙、丁四个等级。持有甲、乙级资质证书的单位可在全国范围内承接业务，持有丙、丁级资质证书的单证书的单位可在全国范围内承接业务，持有丙、丁级资质证书的单位在本行政区域内承接业务。位在本行政区域内承接业务。工程监理单位的资质分为甲级、乙级、丙级。工程监理单位的资工程监理单位的资质分为甲级、乙级、丙级。工程监理单位的资质实行审批制度。质实行审批制度。建筑业专业技术人员的执业资格建筑业专业技术人员的执业资格从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。1 1注册建筑师执业资格注册建筑师执业资格我国注册建筑师分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。我国注册建筑师分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。注册建筑师的考试实行全国统一考试制度。取得注册建筑师考注册建筑师的考试实行全国统一考试制度。取得注册建筑师考试合格证书后还须经过注册，才能取得执业资格。试合格证书后还须经过注册，才能取得执业资格。2 2监理工程师的执业资格监理工程师的执业资格全国监理工程师资格考试，每二年进行一次考试。省、自治区、全国监理工程师资格考试，每二年进行一次考试。省、自治区、直辖市及国务院有关部门成立地方或部门监理工程师资格考试委员直辖市及国务院有关部门成立地方或部门监理工程师资格考试委员会，分别负责本行政区域内地方工程建设监理单位或本部门直属工会，分别负责本行政区域内地方工程建设监理单位或本部门直属工程建设监理单位的监理工程师资格考试工作。程建设监理单位的监理工程师资格考试工作。已经取得监理工程师资格证书但未经注册的人员，不得以监已经取得