房地产法.pptx

房地产法 教学目标教学目标1、熟悉房地产、房地产业、房地产市场与房地产法的含义；、熟悉房地产、房地产业、房地产市场与房地产法的含义；2、了解我国房地产法的调整对象与法律体系；、了解我国房地产法的调整对象与法律体系；3、正确理解房地产法律关系，学会用法律关系的理论分析、正确理解房地产法律关系，学会用法律关系的理论分析房地产法律问题；房地产法律问题；4、了解国外和我国房地产法产生和发展的进程；、了解国外和我国房地产法产生和发展的进程；5、洞悉我国房地产法的不足，并为完善我国房地产法提供、洞悉我国房地产法的不足，并为完善我国房地产法提供立法上的建议。立法上的建议。课堂要求和几点希望课堂要求和几点希望 心理准备：心理准备：信心信心 兴趣兴趣教学方法：教学方法：讲授讲授 案例案例 讨论讨论 课堂要求：课堂要求：预习预习 笔记笔记 讨论讨论从房奴说起n房奴（房奴（mortgage slavemortgage slave）一词是教育部）一词是教育部20072007年年8 8月公布的月公布的171171个汉语新词个汉语新词之一。之一。n“房奴房奴”意思为房屋的奴隶。意思为房屋的奴隶。“房奴房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的在生命黄金时期中的2020到到3030年，每年用占可支配收入的年，每年用占可支配收入的40%40%至至50%50%甚甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。n国际通行看法认为，如果月供超过个人月收入的国际通行看法认为，如果月供超过个人月收入的1/31/3，将出现较大还，将出现较大还贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收入比大多已超过贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收入比大多已超过了了6 6倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了1010倍，房价显然倍，房价显然偏高。偏高。第一章 房地产概述n教学目的与要求：教学目的与要求：n通过本章节的学习，了解并掌握房地产的概念、房产与地产的关系以及房地产业的概念和性质、房地产业的可持续发展。n重点与难点：n房地产与不动产的关系第一节第一节 房地产的概念房地产的概念n一、房地产概念n房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。n不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。不动产不动产土地土地土地的附着物土地的附着物土地土地 空间空间 矿物、石油和天然气矿物、石油和天然气 建筑物及构筑物建筑物及构筑物 林木林木 不动产构成要素不动产构成要素 关于土地关于土地n广义的土地广义的土地，是指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构，是指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的综合体。成的综合体。n狭义的土地狭义的土地，是指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、，是指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。滩涂、岛屿等一切土地。n美国不动产法美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，下至地将土地定义为上至地表的上层空间，下至地心，包括地球表层（土壤、砂石），土地中的矿物、石油心，包括地球表层（土壤、砂石），土地中的矿物、石油和天然气。和天然气。n思考：思考：我国法律对土地的界定？我国法律对土地的界定？关于土地上的附着物关于土地上的附着物n建筑物及构筑物建筑物及构筑物包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。建筑建筑物的组成，不仅包括其主体，而且还包括为了实物的组成，不仅包括其主体，而且还包括为了实现建筑物的设计功能所必需的附属的或配套的各现建筑物的设计功能所必需的附属的或配套的各种设备（包括电梯、锅炉、各种灯具、冷却塔、种设备（包括电梯、锅炉、各种灯具、冷却塔、水泵、消防设施、监控设施等），管线等，水泵、消防设施、监控设施等），管线等，n林木林木是指根植于土壤的树木、竹等，既包括人力也是指根植于土壤的树木、竹等，既包括人力也包括因自然力生长的林木。包括因自然力生长的林木。思考：思考：房地产与不动产关系？房地产与不动产关系？二、地产与房产的关系 土地土地，是有特定四至范围的陆地的表面。，是有特定四至范围的陆地的表面。对特定地块的财产权利即称为地产，地产可以是土地对特定地块的财产权利即称为地产，地产可以是土地所有权，也可以是土地使用权或其他权利。所有权，也可以是土地使用权或其他权利。房屋房屋，是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建，是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。筑物。针对房屋的所有权或其他财产权益被称为房产。针对房屋的所有权或其他财产权益被称为房产。可能存在独立的地产，但不可能存在独立的房产。可能存在独立的地产，但不可能存在独立的房产。中华人民共和国城镇国有土地使用权中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例出让和转让暂行条例 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。让的除外。第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。出租。第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。三、房地产的特征房地产的特征n固定性（不可移动性）固定性（不可移动性）n特定性（异质性）特定性（异质性）n耐用性耐用性n保值性保值性第二节 房地产业n一、房地产业的概念和性质一、房地产业的概念和性质n房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。是具有生产、经营和服务职能的独立行业。n产业运行过程：产业运行过程：n1、生产环节（开发）：土地开发和房屋及构筑物的建造、生产环节（开发）：土地开发和房屋及构筑物的建造活动。活动。n2、流通环节：买卖、租赁、抵押等交易活动。、流通环节：买卖、租赁、抵押等交易活动。n3、消费环节：物业管理和产权产籍管理。、消费环节：物业管理和产权产籍管理。n三个环节的周而复始循环过程三个环节的周而复始循环过程房房地地产产业业房地产房地产投资开投资开发业发业房地产房地产服务业服务业房地产房地产中介服务业中介服务业物业服务物业服务房地产咨询房地产咨询房地产估价房地产估价房地产经纪房地产经纪二、房地产业的地位和作用（自学）二、房地产业的地位和作用（自学）n（一）房地产业对人民生活的重要作用（一）房地产业对人民生活的重要作用n（二）房地产业对完善市场体系的作用（二）房地产业对完善市场体系的作用n（三）房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用（三）房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用三、我国房地产政策回顾三、我国房地产政策回顾强制性的回收强制性的回收无偿的分配无偿的分配计划经济计划经济人口增涨人口增涨有限的投入有限的投入解放初期至改革开放初期解放初期至改革开放初期“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租并近乎无偿使用的福利性住房制度并近乎无偿使用的福利性住房制度”n 1978 理论突破理论突破 城镇住房制度改革城镇住房制度改革房改房改 城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革 无偿使用无偿使用 有偿使用有偿使用 1987年年12月月n 1日，日，深圳深圳首开首开n 国有土地公开拍国有土地公开拍n卖先河卖先河，新中国，新中国n第一块第一块有偿出让有偿出让n国有土地国有土地被深房被深房n集团竞拍成功。集团竞拍成功。1987年第一次提出年第一次提出建立房地产市场建立房地产市场房改：房改：n 1994年年7月月18日国务院下发了日国务院下发了关于深关于深化城镇住房制度改革的决定化城镇住房制度改革的决定，开始进行，开始进行房改。房改的基本内容可以概括：房改。房改的基本内容可以概括：n 1.住房建设由国家、单位建设改为住房建设由国家、单位建设改为房地产开房地产开发商建设发商建设。n 2.由国家、单位维修管理改为由国家、单位维修管理改为房地产物业公房地产物业公司服务司服务。n 3.由实物分房改为由实物分房改为住房补贴住房补贴。n 4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的障性质的经济适用住房经济适用住房供应体系和以高收入家庭供应体系和以高收入家庭为对象的为对象的商品房商品房供应体系。供应体系。n 5.建立住房公积金制度。建立住房公积金制度。n 6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。n 7.建立规范化的房地产交易市场。建立规范化的房地产交易市场。n 2003年年8月月12日国务院下发了日国务院下发了国务院关于促国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知进房地产市场持续健康发展的通知（18号文）号文），要求坚持，要求坚持住房市场化的基本方向住房市场化的基本方向。n 第一次明确房地产是支柱产业。第一次明确房地产是支柱产业。n 商品房商品房 住房供应主体住房供应主体 n 经济适用房经济适用房 政策性商品住房政策性商品住房房地产市场化进入快车道：房地产市场化进入快车道：0606年九部门制定年九部门制定关于调整住房供应结构关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见稳定住房价格的意见（国六条）：（国六条）：n 1.1.切实切实调整住房供应结构调整住房供应结构；自；自20062006年年6 6月月1 1日起，日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面套型建筑面积积9090平方米以下平方米以下住房面积所占比重，必须达到开住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的发建设总面积的7070以上以上（90/7090/70）政策）政策。n 2.2.进一步进一步发挥税收、信贷、土地政策发挥税收、信贷、土地政策的调节的调节作用；作用；20072007年年国务院关于解决城市国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见低收入家庭住房困难若干意见（2424号文）号文）n 住房问题是重要的民生问题。住房问题是重要的民生问题。n1.1.合理确定廉租住房标准：合理确定廉租住房标准：n 新建廉租住房套型面积控制在新建廉租住房套型面积控制在5050平方米平方米以内以内，以配建为主。以配建为主。n2.2.合理确定经济适用住房标准：合理确定经济适用住房标准：n 经济适用住房套型标准根据经济发展水平和经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在群众生活水平，套型面积控制在6060平方米平方米左右。左右。n2007.72007.7徐滇庆与牛刀的打赌徐滇庆与牛刀的打赌:n徐滇庆徐滇庆:如果明年如果明年7 7月月1111日深圳房价比现在低日深圳房价比现在低一分钱，我一定在一分钱，我一定在南方都市报南方都市报上用整版上用整版篇幅向深圳市民道歉篇幅向深圳市民道歉 。n2008.72008.7月：月：“我向深圳人民道歉。在我向深圳人民道歉。在20072007年年7 7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。都理应由我来道歉。”n 2007年房价高企，国家税务局出年房价高企，国家税务局出台台关于房地产开发企业土地增值关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知，但，但由于美国的次贷危机由于美国的次贷危机-不了了之。不了了之。2008年楼市遇冷、政府救市年楼市遇冷、政府救市n 20082008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布条。期间，国务院颁布促进房地产市场健康发促进房地产市场健康发展措施展措施（“国三条国三条”）：）：n 自自20082008年年1010月月2727日起，日起，对居民首次购买普通对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的扩大为贷款基准利率的0.70.7倍倍，最低首付款比例，最低首付款比例调整为调整为20%20%。同时，。同时，下调个人住房公积金贷款利下调个人住房公积金贷款利率率，各档次利率分别，各档次利率分别下调下调0.270.27个百分点个百分点。n 自自1111月月1 1日起日起，首次购买首次购买9090平方米及以下普通平方米及以下普通住房的住房的，契税税率暂统一，契税税率暂统一下调到下调到1%1%。n 将现行个人购买普通住房超过将现行个人购买普通住房超过5 5年（含年（含5 5年）年）改为超过改为超过2 2年（含年（含2 2年）转让的，年）转让的，免征营业税免征营业税；将个人购买普通住房将个人购买普通住房不足不足2 2年转让的年转让的，由按其转，由按其转让收入让收入全额征收营业税全额征收营业税，改为按其转让收入减，改为按其转让收入减去购买住房原价的去购买住房原价的差额征收营业税差额征收营业税。营业税全免全免 5 5年年全额全额以前 2 2年年 5 5年年差额差额差额差额全免全免全免全免以以上上以以上上以以上上以以下下以以下下以以下下 2008年 2010年买房人买房人：第一次置业，享受：第一次置业，享受七折利率七折利率开发商开发商：土地出让金缴纳期限放宽到：土地出让金缴纳期限放宽到两年两年0909年房地产市场火爆年房地产市场火爆中国的房地产到底怎么了？中国的房地产到底怎么了？异常火爆：异常火爆：压抑了近一年的购买压抑了近一年的购买 欲望集体爆发！欲望集体爆发！没有最贵，只有更贵！没有最贵，只有更贵！09-10组合调控组合调控n第一拳（第一拳（12月月9日）：营业税征免时限日）：营业税征免时限2年变年变5年年n第二拳（第二拳（12月月14日）日）:国务院要求遏制房价过快上国务院要求遏制房价过快上涨涨 n第三拳（第三拳（12月月17日）：拿地首付不低于日）：拿地首付不低于50%n第四拳（第四拳（10年年1月）：二套房贷首付不得低于月）：二套房贷首付不得低于40%n第五拳（第五拳（1月月12日）日）:存款准备金率上调存款准备金率上调0.5个百分个百分点点 n 20102010“两会两会”期间，期间，北京市副市长陈刚北京市副市长陈刚曾经表曾经表示：示：“北京今年已经很难再产生地王了北京今年已经很难再产生地王了。房价也。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但。但“两会两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个个“地王地王”。n 温总理温总理在在“两会两会”上上“坚决抑制部分城市房坚决抑制部分城市房价过快上涨价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却的政治承诺尚在耳边，央企却“用用脚投票脚投票”。n 在在3 3月月1515日这一天，北京总共成交日这一天，北京总共成交6 6块土地。块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以其中，大望京地块和亦庄地块分别以2752927529元元/平方米的楼面价格平方米的楼面价格、52.452.4亿元的土地总价，刷亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王单价地王”和和“总价地王总价地王”。但还不到几个小时的工夫，。但还不到几个小时的工夫，“单价地王单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过块夺走，该地块的实际楼面价格超过3000030000元元/平方米平方米。第六拳（2010.4.15）-国务院新四条n 一、实行更为严格的一、实行更为严格的差差别化住房信贷政策别化住房信贷政策。n 二、增加住房二、增加住房有效供有效供给给。n 三、加快三、加快保障性安居保障性安居工程建设工程建设。n 四、加强四、加强市场监管市场监管。第七拳：9月29日调控（新五条）n一、一、禁止异地购房禁止异地购房n二、首套房贷一刀切二、首套房贷一刀切 比例比例30%n三、暂停发放第三套房贷，部分城市三、暂停发放第三套房贷，部分城市限购房套数限购房套数n四、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款四、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款n五、推进房产税改革试点五、推进房产税改革试点第八拳：各地调控细则纷纷出台n 南京和深圳最严厉，看存量不看增量南京和深圳最严厉，看存量不看增量n 南京南京：限制购买第三套住房。新建商品住房上：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、市必须明码标价、“一套一标一套一标”；申领预售许可证；申领预售许可证必须申报价格，申报价格必须申报价格，申报价格3 3个月内不得调高，个月内不得调高，3 3个月个月后需要调高的必须重新申报。后需要调高的必须重新申报。n 深圳深圳：本地人可购买两套，外地人只能购买一：本地人可购买两套，外地人只能购买一套套 n上海、杭州、广州看增量，不看存量上海、杭州、广州看增量，不看存量n上海：本地人和外地人只能购买一套上海：本地人和外地人只能购买一套n杭州：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套n广州：本地人可购买两套，外地人只能购买一套广州：本地人可购买两套，外地人只能购买一套2011.1.26（新国八条）n （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。n （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。n （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。n （四）强化差别化住房信贷政策。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。n （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。n （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。n （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。n （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。四、我国房地产业可持续发展的法律问题n（一）可持续发展原理的基本内容n（二）可持续发展战略与我国房地产法律制度的完善延伸阅读：延伸阅读：1.美查尔斯.H.温茨巴奇.现代不动产.北京：中国人民大学出版社，2001 2.李宗锷.香港房地产法.北京：商务印书馆，1988思考题：我国房地产业可持续发展的法律途径预习：第二章 房地产法概述