房地产法概述.pptx

房地产政策与法律考评考评 1.考察出勤率考察出勤率（20分）分）2.探究式学习，课堂随机提问探究式学习，课堂随机提问 （10分，每人约分，每人约2次，每次次，每次5分）分）3.作业（作业（10分）分）4.闭卷考试（闭卷考试（60分）分）学习方法学习方法1 1将学习教材和学习法规结合起来。将学习教材和学习法规结合起来。2 2将理论学习和研究实践案例结合起来。将理论学习和研究实践案例结合起来。3 3课堂讲授、提问与自学相结合课堂讲授、提问与自学相结合。4与当前热点问题相结合。与当前热点问题相结合。5 5与理论创新相结合。与理论创新相结合。第一章第一章 房地产法房地产法一、一、房地产概述房地产概述 （一）房产与地产（一）房产与地产 房地产房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。就是指房产、地产、房地合产的统称。地产地产，在物质形态上是地表上某一特定的地块。，在物质形态上是地表上某一特定的地块。房产房产，在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。，在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。二者在经济意义上是一种资产和生产要素，在法律意义二者在经济意义上是一种资产和生产要素，在法律意义上是一种财产权利。上是一种财产权利。第一节第一节 房地产与房地产业房地产与房地产业房产与地产的关系:1.联系：联系：（1）在物质形态上。房地相互联结，房依地建，地为）在物质形态上。房地相互联结，房依地建，地为房载。房载。（2）在价值形态上，具有不可分割性。）在价值形态上，具有不可分割性。（3）在权属管理上，房地权利一致原则。）在权属管理上，房地权利一致原则。两者之间联系密切，具有不可分割性。正因为如此，两者之间联系密切，具有不可分割性。正因为如此，人们将二者相提并论人们将二者相提并论，合称为，合称为“房地产房地产”。在法律术语。在法律术语上又称它为上又称它为“不动产不动产”。2.区别：区别：（1）地产可单独存在，房产不能。）地产可单独存在，房产不能。（2）增值不同。）增值不同。（3）价格影响因素不同。）价格影响因素不同。房产与地产的关系:（二）房地产 与财产权先占取得 所谓先占，是指以所有的意思，先于他人占有所谓先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的法律事实。先占无主的动产，而取得其所有权的法律事实。先占的性质属于事实行为。先占制度的价值在于的性质属于事实行为。先占制度的价值在于:实实现物有所归，有利于物尽其用。现物有所归，有利于物尽其用。时效取得 是指一定的事实状态持续存在一定时间以后，是指一定的事实状态持续存在一定时间以后，即发生一定法律后果的法律制度。无权利人以自即发生一定法律后果的法律制度。无权利人以自己所有的意思，善意地、公开地和持续地占有他己所有的意思，善意地、公开地和持续地占有他人财产，经过法律规定的期间，而依法取得该财人财产，经过法律规定的期间，而依法取得该财产的所有权的制度。产的所有权的制度。（三）房地产的特征（三）房地产的特征1、固定性、固定性2、耐久性、耐久性3、短缺性、短缺性4、聚财性、聚财性（四）房地产的分类（四）房地产的分类1.地产的分类地产的分类 1）按开发利用程度不同，将土地分为生地和熟地。）按开发利用程度不同，将土地分为生地和熟地。2）按土地利用规划用途不同，将土地分为农用地、）按土地利用规划用途不同，将土地分为农用地、建设用地、未利用地。建设用地、未利用地。3）按所处区域不同，分为农村土地和城市土地。）按所处区域不同，分为农村土地和城市土地。4）按所有权不同，分为公有土地和私有土地。）按所有权不同，分为公有土地和私有土地。2.房产的分类房产的分类 1）依建筑结构不同，分为：）依建筑结构不同，分为：2）依功能用途不同，分为住宅房屋和非住宅房屋。）依功能用途不同，分为住宅房屋和非住宅房屋。3）依商品化和价格不同，分为商品房和保障房。）依商品化和价格不同，分为商品房和保障房。4）依所有权和产别不同，分为：）依所有权和产别不同，分为：5）依建成时间因素可分为：增量房、存量房）依建成时间因素可分为：增量房、存量房 期房、现房期房、现房 （一）房地产的概念和内容一）房地产的概念和内容 房房地地产产业业是是指指从从事事房房地地产产开开发发、经经营营、管管理理和和服务的产业。服务的产业。房地产业的结构：房地产业的结构：1 1房地产开发（包括土地开发和房屋建设）房地产开发（包括土地开发和房屋建设）2 2房地产经营房地产经营 3 3房房地地产产管管理理（包包括括土土地地管管理理、房房屋屋管管理理、房地产企业管理）房地产企业管理）4 4房地产服务房地产服务 二、房地产业概述 区别是区别是：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而 房地产的产品即体现物质属性，又体现房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性法律属性，其落脚点在房地产权属。其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门，属于建筑业是物质生产部门，属于第二产业第二产业；房；房 地产业兼有生产地产业兼有生产(开发开发)、经营、管理和服务等多种、经营、管理和服务等多种 性质，属于性质，属于第三产业第三产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系房地产业与建筑业既有区别又有联系 二者联系二者联系：它们的业务对象都是房地产。：它们的业务对象都是房地产。房地产业房地产业 建筑业建筑业 房地产公司房地产公司 建筑公司建筑公司 甲方甲方 乙方乙方 发包方发包方 承包方承包方房地产业与建筑业既有区别又有联系房地产业与建筑业既有区别又有联系房房地地产产业业房地产房地产投资开投资开发业发业房地产房地产服务业服务业房地产房地产中介服务业中介服务业物业服务物业服务房地产咨询房地产咨询房地产估价房地产估价房地产经纪房地产经纪 房地产开发房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律是指为房地产活动当事人提供法律法规、法规、政策、信息、技术政策、信息、技术等方面服务的经营活动。等方面服务的经营活动。业务：地产市场调查研究、房地产投资项目可行性业务：地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。研究、房地产开发项目策划等。分为法规类咨询（法律、法规、政策咨询）、信息分为法规类咨询（法律、法规、政策咨询）、信息类咨询（如市场调查、市场信息分析等）、技术类咨类咨询（如市场调查、市场信息分析等）、技术类咨询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）。询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）。房地产估价房地产估价是指专业房地产估价人员是指专业房地产估价人员根据特定的估价根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值特定时点的价值进行测算进行测算和判定的活动。和判定的活动。房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产，以及因转让、抵押、房屋房地产为主的企业整体资产，以及因转让、抵押、房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。房地产经纪房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事他人房地产交易而从事居间、代理居间、代理等经纪业务等经纪业务的经济活动。的经济活动。居间就是交易活动的媒介服务。居间就是交易活动的媒介服务。二手房市场上的经纪业务多以二手房买卖、租赁居间为主。代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务。而提供服务。新建商品房市场上的经纪业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为卖方代理；物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。序的活动。（二）房地产业的地位和作用（二）房地产业的地位和作用 1 1）房地产业是国民经济发展的基础性产业。）房地产业是国民经济发展的基础性产业。2 2）房地产业是国民经济发展的支柱性产业。）房地产业是国民经济发展的支柱性产业。3 3）房地产业是国民经济发展的先导性产业。）房地产业是国民经济发展的先导性产业。2.房地产业保障人民生活。房地产业保障人民生活。住有所居住有所居 1.房地产对国民经济的作用房地产对国民经济的作用强制性的回收强制性的回收无偿的分配无偿的分配计划经济计划经济人口增涨人口增涨有限的投入有限的投入解放初期至改革开放初期解放初期至改革开放初期“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租并近乎无偿使用的福利性住房制度并近乎无偿使用的福利性住房制度”三、我国房地产政策回顾 1978 理论突破理论突破 城镇住房制度改革城镇住房制度改革房改房改 城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革 无偿使用无偿使用 有偿使用有偿使用 1987年年12月月 1日，日，深圳深圳首开首开 国有土地公开拍国有土地公开拍卖先河卖先河，新中国，新中国第一块第一块有偿出让有偿出让国有土地国有土地被深房被深房集团竞拍成功。集团竞拍成功。1987年第一次提出年第一次提出建立房地产市场建立房地产市场房改：房改：1994年年7月月18日国务院下发了日国务院下发了关于深化城关于深化城镇住房制度改革的决定镇住房制度改革的决定，开始进行房改。房改，开始进行房改。房改的基本内容可以概括：的基本内容可以概括：1.住房建设由国家、单位建设改为住房建设由国家、单位建设改为房地产开发房地产开发商建设商建设。2.由国家、单位维修管理改为由国家、单位维修管理改为房地产物业公司房地产物业公司服务服务。3.由实物分房改为由实物分房改为住房补贴住房补贴。4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的性质的经济适用住房经济适用住房供应体系和以高收入家庭为供应体系和以高收入家庭为对象的对象的商品房商品房供应体系。供应体系。5.建立住房公积金制度。建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。7.建立规范化的房地产交易市场。建立规范化的房地产交易市场。2003年年8月月12日国务院下发了日国务院下发了国务院关于促国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），号文），要求坚持要求坚持住房市场化的基本方向住房市场化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。第一次明确房地产是支柱产业。商品房商品房 住房供应主体住房供应主体 经济适用房经济适用房 政策性商品住房政策性商品住房 房地产市场化进入快车道：房地产市场化进入快车道：06年九部门制定年九部门制定关于调整住房供应结构关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见稳定住房价格的意见（国六条）：（国六条）：1.切实切实调整住房供应结构调整住房供应结构；自；自2006年年6月月1日起，日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积套型建筑面积90平方米以下平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的设总面积的70以上以上（90/70）政策）政策。2.进一步进一步发挥税收、信贷、土地政策发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；的调节作用；2007年年国务院关于解决城市国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见低收入家庭住房困难若干意见（24号文）号文）住房问题是重要的民生问题。住房问题是重要的民生问题。1.合理确定廉租住房标准：合理确定廉租住房标准：新建廉租住房套型面积控制在新建廉租住房套型面积控制在50平方米平方米以内以内，以配建为主。以配建为主。2.合理确定经济适用住房标准：合理确定经济适用住房标准：经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在众生活水平，套型面积控制在60平方米平方米左右。左右。2007.7徐滇庆与牛刀的打赌徐滇庆与牛刀的打赌:徐滇庆徐滇庆:如果明年如果明年7月月11日深圳房价比现在低一日深圳房价比现在低一分钱，我一定在分钱，我一定在南方都市报南方都市报上用整版篇幅向上用整版篇幅向深圳市民道歉深圳市民道歉。2008.7月：月：“我向深圳人民道歉。在我向深圳人民道歉。在2007年年7月我月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。都理应由我来道歉。”2007年房价高企，国家税务局出台年房价高企，国家税务局出台关关于房地产开发企业土地增值税清算管理有于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关问题的通知，但由于美国的次贷危机，但由于美国的次贷危机-不了了之。不了了之。2008年楼市遇冷、政府救市年楼市遇冷、政府救市 2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布期间，国务院颁布促进房地产市场健康发展措施促进房地产市场健康发展措施（“国三条国三条”）：）：自自2008年年10月月27日起日起，对居民首次购买普通，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的大为贷款基准利率的0.7倍倍，最低首付款比例调整，最低首付款比例调整为为20%。同时，。同时，下调个人住房公积金贷款利率下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别各档次利率分别下调下调0.27个百分点个百分点。自自11月月1日起日起，首次购买首次购买90平方米及以下普通平方米及以下普通住房的住房的，契税税率暂统一，契税税率暂统一下调到下调到1%。将现行个人购买普通住房超过将现行个人购买普通住房超过5年（含年（含5年）改年）改为超过为超过2年（含年（含2年）转让的，年）转让的，免征营业税免征营业税；将个；将个人购买普通住房人购买普通住房不足不足2年转让的年转让的，由按其转让收入，由按其转让收入全额征收营业税全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住，改为按其转让收入减去购买住房原价的房原价的差额征收营业税差额征收营业税。营业税以前5年年全额全额全免全免2年年差额差额全免全免5年年差额差额全免全免以以上上以以下下以以下下以以下下以以上上以以上上2008年2010年买房人买房人：第一次置业，享受第一次置业，享受七折利率七折利率开发商开发商：土地出让金缴纳期限放宽到土地出让金缴纳期限放宽到两年两年中国的房地产到底怎么了？中国的房地产到底怎么了？异常火爆：异常火爆：压抑了近一年的购买压抑了近一年的购买 欲望集体爆发！欲望集体爆发！没有最贵，只有更贵！没有最贵，只有更贵！09年房地产市场火爆年房地产市场火爆09-10组合调控组合调控第一拳（第一拳（12月月9日）：营业税征免时限日）：营业税征免时限2年变年变5年年第二拳（第二拳（12月月14日）日）:国务院要求遏制房价过快上涨国务院要求遏制房价过快上涨 第三拳（第三拳（12月月17日）：拿地首付不低于日）：拿地首付不低于50%第四拳（第四拳（10年年1月）：二套房贷首付不得低于月）：二套房贷首付不得低于40%第五拳（第五拳（1月月12日）日）:存款准备金率上调存款准备金率上调0.5个百分点个百分点 2010“两会两会”期间，期间，北京市副市长陈刚北京市副市长陈刚曾经表示：曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但。但“两会两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王地王”。温总理温总理在在“两会两会”上上“坚决抑制部分城市房价坚决抑制部分城市房价过快上涨过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投用脚投票票”。在在3 3月月1515日这一天，北京总共成交日这一天，北京总共成交6 6块土地。其块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以中，大望京地块和亦庄地块分别以2752927529元元/平方平方米的楼面价格米的楼面价格、52.452.4亿元的土地总价，刷新本市亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的土地成交纪录，成为新的“单价地王单价地王”和和“总价总价地王地王”。但还不到几个小时的工夫，。但还不到几个小时的工夫，“单价地王单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过块的实际楼面价格超过3000030000元元/平方米平方米。总理说了不算，总经理说了算！总理说了不算，总经理说了算！第六拳（2010.4.15）-国务院新四条 一、实行更为严格的一、实行更为严格的差别差别化住房信贷政策化住房信贷政策。二、增加住房二、增加住房有效供给有效供给。三、加快三、加快保障性安居工程保障性安居工程建设建设。四、加强四、加强市场监管市场监管。第七拳：9月29日调控（新五条）一、一、禁止异地购房禁止异地购房二、首套房贷一刀切二、首套房贷一刀切 比例比例30%三、暂停发放第三套房贷，部分城市三、暂停发放第三套房贷，部分城市限购房套数限购房套数四、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款四、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款五、推进房产税改革试点五、推进房产税改革试点第八拳：各地调控细则纷纷出台 南京和深圳最严厉，看存量不看增量南京和深圳最严厉，看存量不看增量 南京南京：限制购买第三套住房。新建商品住房：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、上市必须明码标价、“一套一标一套一标”；申领预售；申领预售许可证必须申报价格，申报价格许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得个月内不得调高，调高，3个月后需要调高的必须重新申报。个月后需要调高的必须重新申报。深圳深圳：本地人可购买两套，外地人只能购：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套买一套 上海、杭州、广州看增量，不看存量上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购买一套上海：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套广州：本地人可购买两套，外地人只能购广州：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套买一套2011.1.26（新国八条）（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。一、房地产法的概念与特征一、房地产法的概念与特征 （一）房地产法的概念（一）房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法宪法、民法（物权法、（物权法、合同法、担保法、婚姻法）合同法、担保法、婚姻法）、经济法、经济法（建筑法、招标投标（建筑法、招标投标法、税法）中有关调整房地产的条款以及法、税法）中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城土地管理法、城乡规划法、城市房地产管理法乡规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指狭义的房地产法是指中华人民共和国城市房地产管理中华人民共和国城市房地产管理法法。第二节 房地产法概述 1.房地产法调整不动产领域，其所调整的社会房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定。关系比较稳定。2.调整手段具有国家干预性。调整手段具有国家干预性。3.房地产法律关系的确定一般要房地产法律关系的确定一般要采取书面形式采取书面形式。4.房地产权利变动的基本要求是房地产权利变动的基本要求是以登记为要件以登记为要件。（二）房地产法的特征（二）房地产法的特征二、房地产法的调整对象二、房地产法的调整对象 （一）房地产民事法律关系（平权性）（一）房地产民事法律关系（平权性）具体包括：具体包括：1静态的房地产产权关系静态的房地产产权关系，又分为，又分为房地产所房地产所有权有权关系和关系和房地产他物权房地产他物权（如土地使用权、房地（如土地使用权、房地产抵押权等）关系。产抵押权等）关系。2动态的房地产交易关系动态的房地产交易关系，涉及房地产转让、，涉及房地产转让、抵押、租赁等方面。抵押、租赁等方面。3房地产征拆利益关系房地产征拆利益关系，即因集体土地征收，即因集体土地征收和城市房屋拆迁而发生的补偿安置关系。和城市房屋拆迁而发生的补偿安置关系。4房地产中介服务关系房地产中介服务关系，涉及房地产咨询、，涉及房地产咨询、经纪、估价等方面。经纪、估价等方面。5物业管理利益关系物业管理利益关系，物业管理实质上是一，物业管理实质上是一种具有综合性的有偿服务。种具有综合性的有偿服务。(二二)房地产经济法律关系房地产经济法律关系 主要包括：主要包括：1.土地管理法律关系土地管理法律关系（包括土地规划管理关系、国有土（包括土地规划管理关系、国有土地使用权出让关系、土地使用权转让关系、集体土地使地使用权出让关系、土地使用权转让关系、集体土地使用关系、土地征收关系、土地保护关系等）。用关系、土地征收关系、土地保护关系等）。2.房地产规划管理关系（房地产规划管理关系（包括土地规划管理关系和城市包括土地规划管理关系和城市规划管理关系）。规划管理关系）。3.房地产开发和经营管理关系。房地产开发和经营管理关系。4.房地产融资管理关系。房地产融资管理关系。5.房地产税费关系。房地产税费关系。(三三)房地产行政管理法律关系（房地产行政管理法律关系（非平权性）非平权性）房地产管理关系房地产管理关系是指命令与服从、管理与被管是指命令与服从、管理与被管理关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。理关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。房地产行政管理关系，一般又分为房地产行政管理关系，一般又分为地政管理和地政管理和房政管理房政管理两方面，涉及房地产开发的两方面，涉及房地产开发的用地管理与用地管理与项目管理项目管理、房地产权属管理房地产权属管理、房地产行业管理房地产行业管理、房地产市场管理房地产市场管理。(四四)房地产社会保障法律关系房地产社会保障法律关系 住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。关系，房地产消费者保护关系等。1.形成房地产市场商品房和保障房两个体系的原则形成房地产市场商品房和保障房两个体系的原则 国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度。同时加大保障性住房建设，满足中低收入群体的住房需求，住宅保障化制度。2.合理利用土地和保护耕地原则合理利用土地和保护耕地原则 珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策 3.房地产综合开发原则房地产综合开发原则 按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。三、房地产法的基本原则三、房地产法的基本原则 4.法规调整、宏观调控、市场调节相结合法规调整、宏观调控、市场调节相结合的原则的原则 房地产既要遵循市场经济，遵守法律法规，又要适当进房地产既要遵循市场经济，遵守法律法规，又要适当进行宏观调控。行宏观调控。1）加大土地供应。严厉打击捂地惜盘现象。）加大土地供应。严厉打击捂地惜盘现象。2）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房。套型普通商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房。3）目前上海和重庆试征房产税，在不远的将来将全面）目前上海和重庆试征房产税，在不远的将来将全面开征物业税。开征物业税。4）加快城镇保障性住房建设。）加快城镇保障性住房建设。5）限购、限贷政策。）限购、限贷政策。第三节第三节 房地产法律关系房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念一、房地产法律关系的概念 房地产法律关系房地产法律关系是指房地产法律规范在调整是指房地产法律规范在调整房地产社会关系的过程中发生在房地产房地产社会关系的过程中发生在房地产主体主体之间之间的权利义务或职权职责关系。的权利义务或职权职责关系。1客体的特殊性客体的特殊性 特殊性表现在：特殊性表现在：房地产属于不动产，在生产过程、交房地产属于不动产，在生产过程、交易过程和物业管理过程中都不发生位移；易过程和物业管理过程中都不发生位移；具有投资和消具有投资和消费的双重性，具有保值和增值的功能；费的双重性，具有保值和增值的功能；投资大、回收期投资大、回收期长。长。资源有限性，不能批量生产、不能复制。资源有限性，不能批量生产、不能复制。2主体的广泛性主体的广泛性 房屋和土地是人类赖以生存和发展的必不可少的物质资房屋和土地是人类赖以生存和发展的必不可少的物质资料，无论公民、法人还是其他社会团体都离不开房屋和土料，无论公民、法人还是其他社会团体都离不开房屋和土地，这就使房地产法律关系的主体具有广泛性。地，这就使房地产法律关系的主体具有广泛性。二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征 3综合性综合性 房地产法律关系的主体、客体、内容都具有复杂性和综房地产法律关系的主体、客体、内容都具有复杂性和综合性，具体表现为：合性，具体表现为：主体具有综合性，房地产法律关系的主体包括民事法主体具有综合性，房地产法律关系的主体包括民事法律关系主体、行政法律关系主体和经济法律关系主体，某些律关系主体、行政法律关系主体和经济法律关系主体，某些特定情况下主体还具有双重身份；特定情况下主体还具有双重身份；客体具有综合性，房地产法律关系的客体包括有形的客体具有综合性，房地产法律关系的客体包括有形的房屋、土地等不动产，又包括不动产无形权利，而且还包括房屋、土地等不动产，又包括不动产无形权利，而且还包括行为；行为；内容具有综合性，房地产法律关系是民事法律关系、内容具有综合性，房地产法律关系是民事法律关系、行政法律关系和经济法律关系的综合。行政法律关系和经济法律关系的综合。4.体现了新型法律关系的原则和价值体现了新型法律关系的原则和价值 产权方面产权方面私有财产保护原则。私有财产保护原则。价值取向价值取向-居住基本生存。居住基本生存。在调整方法上在调整方法上-双体系。双体系。在法理学方面在法理学方面-突破了大陆法和普通法的界限、突破了大陆法和普通法的界限、公法与私法的界限。公法与私法的界限。房地产法律关系包括三个要素：房地产法律关系包括三个要素：主体主体:指房地产法律关系的参加者；指房地产法律关系的参加者；内容内容:指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务；指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务；客体客体:指房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象。指房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象。三、房地产法律关系的构成 (一一)房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体 房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的参加者，房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的参加者，是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者，或者是经济职权的行使者和经济职责的承担者。者，或者是经济职权的行使者和经济职责的承担者。按照各类主体在房地产法律关系中的作用可以分为：按照各类主体在房地产法律关系中的作用可以分为：1国家。国家。国家是国家国家是国家土地所有权的所有者、国有土地使土地所有权的所有者、国有土地使用权出让及土地征收等法律关系的直接参加者用权出让及土地征收等法律关系的直接参加者，并根据其，并根据其参与活动身份的不同形成不同性质的法律关系。参与活动身份的不同形成不同性质的法律关系。三、房地产法律关系的构成 2 2政府机构政府机构，包括国家各级，包括国家各级房地产管理机关房地产管理机关，是代表国，是代表国家行使房地产管理职能的主体。家行使房地产管理职能的主体。3 3房地产开发商房地产开发商，在以房地产业为标志的现代房地产社，在以房地产业为标志的现代房地产社会关系中，会关系中，房地产开发商主体居于核心地位房地产开发商主体居于核心地位，它是房地产，它是房地产市场经济的市场经济的首要主体，是土地、房屋进行全面开发的核心首要主体，是土地、房屋进行全面开发的核心和组织者。和组织者。4 4建筑商建筑商，建筑商主要受，建筑商主要受建筑法和合同法的规范建筑法和合同法的规范，基于，基于合同形成的经济关系是房地产相关法律关系。建筑商不仅合同形成的经济关系是房地产相关法律关系。建筑商不仅要对开发商负合同责任，还要对房地产消费者负建筑质量要对开发商负合同责任，还要对房地产消费者负建筑质量责任。责任。(一)房地产法律关系的主体(一一)房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体 5 5房地产的卖方房地产的卖方，包括，包括房地产开发商、投机房地产开发商、投机商和房地产业主商和房地产业主。6 6房地产的买方房地产的买方。根据购买房地产的用途不。根据购买房地产的用途不同，其可分为买方同，其可分为买方自住型自住型和和投资投机投资投机型，对房地型，对房地产的投资能够活跃房地产市场，但过分投机也会产的投资能够活跃房地产市场，但过分投机也会带来房地产泡沫。带来房地产泡沫。7 7房地产辅助商房地产辅助商，又称房地产中介服务主体，又称房地产中介服务主体，是指直接从事房地产开发、交易以外的房产服务是指直接从事房地产开发、交易以外的房产服务性经营者，比如房产经纪人、房产金融保险机构性经营者，比如房产经纪人、房产金融保险机构、房产价格评估机构、房产咨询顾问人、物业管理房产价格评估机构、房产咨询顾问人、物业管理公司、房产律师等。公司、房产律师等。(一一)房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体 房地产法律关系的内容房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系主体所享，是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。有的权利和承担的义务。1.房地产民事权利义务：房地产民事权利义务：1）房地产物权）房地产物权。指权利主体对。指权利主体对特定的房地产特定的房地产所享有的直所享有的直接支配并排除他人干涉的权利，包括接支配并排除他人干涉的权利，包括土地所有权土地所有权、土地使用土地使用权权、房屋所有权房屋所有权、建筑物区分所有权建筑物区分所有权、房地产经营管理权房地产经营管理权、相邻权相邻权、抵押权抵押权等。等。(二二)房地产法律关系的内容房地产法律关系的内容 2）房地产债权）房地产债权。与房地产。与房地产债务债务相对应，相对应，以房地产物质利以房地产物质利益为客体益为客体的相互权利义务关系，如的相互权利义务关系，如房地产买卖、房屋保险、房地产买卖、房屋保险、房屋拆迁、房地产中介服务、房地产价格评估、房地产物业房屋拆迁、房地产中介服务、房地产价格评估、房地产物业管理服务、房地产金融服务、房地产代管与托管管理服务、房地产金融服务、房地产代管与托管等。等。3）房地产继承权）房地产继承权。指依照法律规定或遗嘱指定取得被继。指依照法律规定或遗嘱指定取得被继承人房地产遗产的权利。此外，房地产民事权利还可分为绝承人房地产遗产的权利。此外，房地产民事权利还可分为绝对权和相对权、请求权和形成权、主权利和从权利等。对权和相对权、请求权和形成权、主权利和从权利等。(二二)房地产法律关系的内容房地产法律关系的内容 2.房地产房地产行政权利义务行政权利义务 3.房地产房地产经济权利义务经济权利义务 法律关系主体之间权利和义务所指向的对象法律关系主体之间权利和义务所指向的对象 1.表现为表现为财财的客体的客体 2.表现为表现为物物的客体的客体 3.表现为表现为行为行为的客体的客体 4.表现为表现为非物质财富非物质财富的客体的客体(三三)房地产法律关系的客体房地产法律关系的客体 财财一般指资金及各种有价证券一般指资金及各种有价证券 物物主要是土地与房屋等主要是土地与房屋等 行为行为完成一定的工作，如勘察设计、施工安完成一定的工作，如勘察设计、施工安装、检查验收等装、检查验收等 非物质财富非物质财富智力成果智力成果，即人们脑力劳动的成，即人们脑力劳动的成果或智力方面的创作。如设计图纸、策划方案、商果或智力方面的创作。如设计图纸、策划方案、商业秘密等。业秘密等。法律事实：法律事实：房地产法律关系产生、变更和消灭的房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。客观情况或现象。法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类：法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类：事件事件：不以当事人的意志为转移（自然事件、社：不以当事人的意志为转移（自然事件、社会事件、意外事件）会事件、意外事件）行为行