房地产影响因素.pptx

2024/8/8 周四Real Estate Appraisal1第四章第四章 房地产价格影响因素房地产价格影响因素第一节第一节 房地产价格影响因素概述房地产价格影响因素概述n一一.对房地产价格影响因素的基本认识对房地产价格影响因素的基本认识p1.各种因素影响各种因素影响价格的方向价格的方向不同不同p2.各种因素影响各种因素影响价格变动程度价格变动程度不同不同p3.各种因素影响各种因素影响价格的关系价格的关系不同不同p4.各种影响因素与时间的关系不同各种影响因素与时间的关系不同2024/8/8 周四Real Estate Appraisal2第一节第一节 房地产价格影响因素概述房地产价格影响因素概述n二二.房地产价格影响因素的分类房地产价格影响因素的分类p内因与外因分类内因与外因分类自身因素自身因素：实物实物因素、因素、权益权益因素、因素、区位区位因素因素外部因素：外部因素：人口人口因素、因素、制度政策制度政策因素、因素、经济经济因素、因素、社会社会因素、因素、国际国际因素、因素、心理心理因素、因素、其他其他因素因素2024/8/8 周四Real Estate Appraisal3第一节第一节 房地产价格影响因素概述房地产价格影响因素概述n二二.房地产价格影响因素的分类房地产价格影响因素的分类p影响因素的层次分类影响因素的层次分类一般因素：一般因素：人口因素、社会因素人口因素、社会因素 、行政因素、国际、行政因素、国际因素、经济因素因素、经济因素 区域因素：区域因素：区域社会因素、商服繁华程度、心理因区域社会因素、商服繁华程度、心理因素、交通条件、基本设施、区域环境条件素、交通条件、基本设施、区域环境条件 个别因素个别因素：建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊：建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积面积 2024/8/8 周四Real Estate Appraisal4n影响房价的实物因素有：影响房价的实物因素有：pp土地实物因素土地实物因素土地实物因素土地实物因素1.土地面积土地面积 面积大小影响单价高低；不同地区消费习惯不同。2.土地形状土地形状形状规则土地利用率高，单价高。3.地形、地势地形、地势土地平坦，价格高；高低不平土地，价格低。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal5第二节第二节 房地产自身因素房地产自身因素n n实物因素实物因素实物因素实物因素pp土地实物因素土地实物因素土地实物因素土地实物因素4.地基地基地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，低价就高；反之就低。5.土壤土壤土地受污染情况、自然酸碱度肥力。6.土地开发程度土地开发程度 熟地高于生地，“七通一平”高于“五通一平”高于“三通一平”2024/8/8 周四Real Estate Appraisal6第二节第二节 房地产自身因素房地产自身因素n n实物因素实物因素实物因素实物因素pp建筑物实物因素建筑物实物因素建筑物实物因素建筑物实物因素1.建筑规模建筑规模 规模过小过大都会降低单价2.外观外观 外观新颖、优美单价高，反之单价低3.建筑结构建筑结构 钢筋砼优于砖混机构优于砖木结构 4.设备设施设备设施设施齐全完好价格高，反之价格低2024/8/8 周四Real Estate Appraisal7n n实物因素实物因素实物因素实物因素pp建筑物实物因素建筑物实物因素建筑物实物因素建筑物实物因素5.装饰装修装饰装修 装修程度高，价格高6.层高和室内净高层高和室内净高 层高过低使人有压抑感，价格低；过高增加建筑成本，也会降低其价值7.空间布局空间布局 平面布局合理、交通联系方便，有利于使用的价值就高，反之价值就低8.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照9.维修养护情况及完损程度维修养护情况及完损程度2024/8/8 周四Real Estate Appraisal8n n权益因素权益因素权益因素权益因素房地产利用所受的各种限制房地产利用所受的各种限制pp1.1.房地产权利及其行使的限制房地产权利及其行使的限制房地产权利及其行使的限制房地产权利及其行使的限制地役权降低供役地的价值共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格低于正常价格pp2.2.房地产使用管制房地产使用管制房地产使用管制房地产使用管制使用管制包括 农村地区的农用地转为建设用地。农用地地价低，转变用途地价上涨。城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。容积率高地价一般高pp3.3.相邻关系相邻关系相邻关系相邻关系2024/8/8 周四Real Estate Appraisal9n n权益因素权益因素权益因素权益因素房地产利用所受的各种限制房地产利用所受的各种限制pp3.3.相邻关系相邻关系相邻关系相邻关系相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制应当为相邻权利人提供的应当为相邻权利人提供的必要便利必要便利（3项便利）项便利）用水、排水提供必要便利用水、排水提供必要便利通行的便利通行的便利 对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利不得损害相邻人的以下权利（不得损害相邻人的以下权利（3项义务）项义务）不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全2024/8/8 周四Real Estate Appraisal10指房地指房地产的相的相邻权利人依照法律、法利人依照法律、法规的的规定或按照当地定或按照当地习惯，相互之，相互之间应当提供当提供必要的便利或者接受必要的限制而必要的便利或者接受必要的限制而产生的生的权利利和和义务关系。关系。n n区位因素区位因素区位因素区位因素pp位置位置位置位置1.方位方位2.距离距离3.朝向朝向4.楼层楼层pp交通交通交通交通开辟新的交通路线开辟新的交通路线交通管制交通管制 2024/8/8 周四Real Estate Appraisal11房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的该特定位置相联系的自然因素自然因素和和人文因素人文因素的总和。的总和。不同性质的房地产对于区位的要求不一样。房地不同性质的房地产对于区位的要求不一样。房地产区位是可变的。产区位是可变的。区位区位优劣与劣与位置、交通条件、配套位置、交通条件、配套设施完施完备程程度、周度、周围环境和景境和景观有关有关。别墅墅接近自然，保接近自然，保证私密性私密性商商业房地房地产繁繁华程度、交通条件等程度、交通条件等办公房地公房地产商商务气氛、交通条件等。气氛、交通条件等。n n区位因素区位因素区位因素区位因素pp位置位置位置位置方位方位“山之阳，水之北”与相关场所的距离与相关场所的距离距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所的距离越近，价值越高朝向朝向朝向影响着日照采光楼层楼层影响视野、通达性、安宁程度、安全等因素 2024/8/8 周四Real Estate Appraisal12n区位因素区位因素pp交通交通交通交通开辟新的交通路线开辟新的交通路线开辟新的交通路线可改善沿线房地产交通条件会使该类房地产升值。交通管制交通管制 实行交通管制对某类房地产来说可能降低其价值，对住宅来说可能由于减少噪音空气污染而提高其价值。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal13n区位因素区位因素pp周围环境和景观周围环境和景观周围环境和景观周围环境和景观大气环境大气环境空气质量，空气中难闻气味水文环境水文环境地下水的质量和污染程度声觉环境声觉环境噪声大，价格低视觉环境视觉环境公园、绿化形成的景观是否赏心悦目卫生环境卫生环境清洁卫生、垃圾状况人文环境人文环境社区声誉、居民特征、治安状况pp外部配套设施外部配套设施外部配套设施外部配套设施学区房价格高；医院、购物中心、娱乐场所住宅价格高2024/8/8 周四Real Estate Appraisal14n影响房价的人口因素有：影响房价的人口因素有：pp人口数量人口数量人口数量人口数量人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨会上涨2024/8/8 周四Real Estate Appraisal15第三节第三节 人口因素人口因素 反映人口数量的相对指标反映人口数量的相对指标人口密度。人口密度人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低密度过高，生活环境恶化，房价会降低。pp人口结构人口结构人口结构人口结构 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。包含包含人口年龄结构，家庭人口结构。人口年龄结构，家庭人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势房地产价格有上涨趋势。pp人口素质人口素质人口素质人口素质居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal16n影响房价的制度政策有：影响房价的制度政策有：pp房地产的制度政策房地产的制度政策房地产的制度政策房地产的制度政策包括：房地产所有制、使用制、交易管理制度及价包括：房地产所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。格政策。价格政策价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的管制与干预方式与措施。度及其采取的管制与干预方式与措施。高价政策高价政策对房价放任不管或有意抬高房价对房价放任不管或有意抬高房价低价政策低价政策采取措施抑制房价上涨采取措施抑制房价上涨2024/8/8 周四Real Estate Appraisal17第四节第四节 制度政策制度政策pp房地产的制度政策房地产的制度政策房地产的制度政策房地产的制度政策抑制房价的措施：抑制房价的措施：增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定价规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定价制定最高限价（限价房）制定最高限价（限价房）建立房地产管理制度，遏制房地产投机炒作建立房地产管理制度，遏制房地产投机炒作最新的房地产制度政策是限购、限贷、限价最新的房地产制度政策是限购、限贷、限价最新的房地产制度政策是限购、限贷、限价最新的房地产制度政策是限购、限贷、限价2024/8/8 周四Real Estate Appraisal18pp税收政策税收政策税收政策税收政策2024/8/8 周四Real Estate Appraisal19包括税目包括税目作用机理作用机理短期内的作用结果短期内的作用结果房地产房地产开发开发环节环节税税1.耕地耕地占用占用税税2.固定资产投资固定资产投资方向方向调节税调节税增加增加开发税开发税，增加开，增加开发建设成本，推动价格上发建设成本，推动价格上升升减少开发税，减少开发税，会使房会使房地产价格下降地产价格下降卖方市场（供不应求）卖方市场（供不应求），成本上升成本上升转嫁给消费者，转嫁给消费者，价格上升价格上升买方市场（供大于求）买方市场（供大于求），成本上升成本上升只能压缩开发只能压缩开发商的利润，价格难以上升商的利润，价格难以上升转让环节转让环节的的税收税收1.土地增值税土地增值税2.契税契税3.营业税营业税4.城市城市维护建设税维护建设税5.教育教育费附加费附加6.所得税所得税7.印花税印花税（向向卖方征收的卖方征收的税税）税收税收增加增加会使房地产价格会使房地产价格上升上升。（向向买方征收的买方征收的税税）税收税收增加会抑制需求，使价格增加会抑制需求，使价格下降下降。（卖方市场卖方市场）增加增加的税收的税收可以转移给买方，价格上可以转移给买方，价格上涨涨（买方市场买方市场）增加增加卖方的卖方的税收使卖方收益减少而价税收使卖方收益减少而价格格不变不变；增加增加买方的税收，买方的税收，使价格下降使价格下降持有持有环节环节的的税（可同时税（可同时影响供需）影响供需）1.城镇城镇土地使用税土地使用税2.房产房产税税3.物业物业税税增加增加税收税收，增加增加房地房地产的使用成本，会使需求产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降求，导致价格下降 抑制抑制房地产需求、减房地产需求、减少囤积、增加供给少囤积、增加供给pp金融政策金融政策金融政策金融政策严格控制或适度放松严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款开发贷款、购房贷款上调或下调上调或下调金融机构贷款基准利率金融机构贷款基准利率提高或降低最低提高或降低最低购房首付款比例购房首付款比例提高或降低最高提高或降低最高房地产抵押贷款成数房地产抵押贷款成数延长或缩短最长延长或缩短最长购房贷款期限购房贷款期限限贷、提高首付等限贷、提高首付等限贷、提高首付等限贷、提高首付等2024/8/8 周四Real Estate Appraisal20pp相关规划和计划相关规划和计划相关规划和计划相关规划和计划对房地产价格有影响的政府规划有：对房地产价格有影响的政府规划有：国民经济和社会发展规划国民经济和社会发展规划政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响城乡规划城乡规划统筹安排房地产的空间布局土地相关规划和计划土地相关规划和计划 直接影响房地产供给住房相关规划和计划住房相关规划和计划包括：住房建设规划（住房建设的专项规划）和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。住房建设总量增加，商品住房价格下降，反之亦然。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal21n影响房价的经济因素有：影响房价的经济因素有：pp经济发展状况经济发展状况经济发展状况经济发展状况衡量指标衡量指标 ：国内生产总值国内生产总值GDP，是一个国家或一，是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量。一种计量。GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal22第五节第五节 经济因素经济因素pp物价物价物价物价（1）衡量物价水平的指标主要有衡量物价水平的指标主要有：居民消费价格指数（居民消费价格指数（CPI）生产资料价格指数（生产资料价格指数（PPI）（2）物价与房地产价格上涨的关系）物价与房地产价格上涨的关系物价与房地产价格成等比例变动。原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨。由于建筑材料、人工等房地产投入要素的价格上涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨。长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能。（3）房价与地价的关系房价与地价的关系在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal23变动趋势和变动程度的相对数变动趋势和变动程度的相对数pp居民收入与消费水平居民收入与消费水平居民收入与消费水平居民收入与消费水平 衡量指标有衡量指标有：城镇居民人均可支配收入的增长城镇居民人均可支配收入的增长农村居民人均纯收入的增长农村居民人均纯收入的增长收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升房地产价格上升pp利率水平利率水平利率水平利率水平 从开发角度，开发贷款利率上升会增加项目融资成本，使总从开发角度，开发贷款利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升成本上升，使价格上升。从需求角度，消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负从需求角度，消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降担，从而会减少需求，使价格下降。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal24pp汇率汇率汇率汇率在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益。在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨地产，导致价格上涨。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal25n影响房价的社会因素主要有：影响房价的社会因素主要有：pp政治安定状况政治安定状况政治安定状况政治安定状况 政治不安定影响人们投资信心，造成房价低落。pp社会治安程度社会治安程度社会治安程度社会治安程度 若是人们的生命财产缺乏保障，该地区房价则低落pp城市化水平城市化水平城市化水平城市化水平 城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨pp房地产投机房地产投机房地产投机房地产投机 投机行为完全建立在对未来房地产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入，预期价格下跌，则会卖出2024/8/8 周四Real Estate Appraisal26第六节第六节 社会因素社会因素n影响房价的国际因素有：影响房价的国际因素有：pp世界经济状况世界经济状况世界经济状况世界经济状况 世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨pp军事冲突情况军事冲突情况军事冲突情况军事冲突情况 战争使房地产价格下降pp政治对立状况政治对立状况政治对立状况政治对立状况 国与国的政治对立，可能会出现经济封锁、冻结贷款等情况，会导致房地产价格下跌pp国际竞争状况国际竞争状况国际竞争状况国际竞争状况 主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加需求，从而导致价格上涨。2024/8/8 周四Real Estate Appraisal27第七节第七节 国际因素国际因素n影响房价的心理因素有：影响房价的心理因素有：购买或出售时的心态购买或出售时的心态个人的欣赏趣味个人的欣赏趣味时尚风气、跟风或从众心理时尚风气、跟风或从众心理接近名家住宅的心理接近名家住宅的心理讲究风水或吉祥号码讲究风水或吉祥号码n心理影响情况心理影响情况房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格价格房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格有债务纠纷的债务人为了快速脱身，会低价出售房地产有债务纠纷的债务人为了快速脱身，会低价出售房地产对特殊数字的偏好或回避对特殊数字的偏好或回避2024/8/8 周四Real Estate Appraisal28第八节第八节 心理因素心理因素n影响房价的其他因素有：影响房价的其他因素有：pp行政隶属变更行政隶属变更行政隶属变更行政隶属变更pp重要政治人物的健康状况等重要政治人物的健康状况等重要政治人物的健康状况等重要政治人物的健康状况等2024/8/8 周四Real Estate Appraisal29第九节第九节 其他因素其他因素n房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素1.1.1.1.实物因素实物因素实物因素实物因素2.2.2.2.权益因素权益因素权益因素权益因素3.3.3.3.区位因素区位因素区位因素区位因素4.4.4.4.人口因素人口因素人口因素人口因素5.5.5.5.制度政策因素制度政策因素制度政策因素制度政策因素6.6.6.6.经济因素经济因素经济因素经济因素7.7.7.7.社会因素社会因素社会因素社会因素8.8.8.8.国际因素国际因素国际因素国际因素9.9.9.9.心理因素心理因素心理因素心理因素10.10.10.10.其他因素其他因素其他因素其他因素2024/8/8 周四Real Estate Appraisal30本章小结本章小结