房地产投资项目评估实务探讨.pptx

第一部分第一部分 房地产投资项目评估问题研究房地产投资项目评估问题研究第二部分第二部分 城市基础设施投资项目评估问城市基础设施投资项目评估问 题研究题研究第一部分第一部分 房地产投资项目评估问题研究房地产投资项目评估问题研究1.房地产开发项目分类2.房地产投资项目评估的主要内容及报告格式3.房地产市场调查与预测4.房地产开发方案的规划设计5.房地产开发项目策划6.房地产项目融资7.房地产开发项目投资与成本费用估算8.房地产开发项目的收入与税金估算9.房地产开发项目的财务评估10.房地产开发项目的不确定性分析与方案比选11.房地产开发项目的综合评估第二部分第二部分 城市基础设施投资项目评估问城市基础设施投资项目评估问 111111111111111111题研究题研究1.城市基础设施项目的范围和特点2.城市基础设施项目评估的主要内容3.城市基础设施项目产出的需求预测4.城市基础设施项目的经济与社会效益评估5.城市基础设施项目评估的常见指标体系及测算第一部分第一部分 房地产投资项目评估问题研究房地产投资项目评估问题研究第一节第一节 房地产开发项目分类房地产开发项目分类(一)按照房地产项目开发的内容可分为：1房地产综合开发项目(或成片开发项目)；2土地开发项目，又可分为新城区土地开发即将毛地或生地开发成为建设熟地的项目和旧城区土地再开发项目；3.房屋开发项目，又可分为住宅开发和非住宅开发(如办公写字楼、酒楼、商厦、宾馆、车库、仓储、工业厂房、停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等)项目。(二)按照项目未来获取收益的方式，房地产项目主要分为三种类型。1.出售型项目。此类项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金获取开发收益，以达到盈利的目的。2.出租型项目。此类项目以预租或开发完成后出租的方式得到收人，回收开发I获取开发收益，以达到盈利的目的。3.混合型项目。此类项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。第二节第二节 房地产投资项目评估的主要内容及房地产投资项目评估的主要内容及报告格式报告格式一般房地产开发项目评估的主要内容(一)总论 项目概况1项目名称;2项目建设单位;3项目建设的地理位置;4项目提出的背景;5项目的性质和主要特点;6.项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标。(二二)项目投资环境分析评价项目投资环境分析评价1.项目的社会经济发展方向分析，是否符合城市总体规划要求和国家经济发展方向与政策；2.项目的必要性和社会经济意义；3.项目所在地周围环境了解开发对象(地区)的基本概况、人口、土地、房屋建筑、地理环境、经济状况、变通运输条件等。需附开发对象(地区)的现状平面示意图。(三三)项目建设条件项目建设条件1基础设施；2市政条件；(四四)市场供需情况调查、预测和分析市场供需情况调查、预测和分析1.开发对象环境的调查分析(即项目所在地房地产市场总况)；2.各类商品房(如住宅、办公写字楼、商场、宾馆、车库、厂房等)及建筑现状调查和市场分析预测；3.各类商品房的售价和租金的调查与预测4.各类商品房市场需求的调查与预测。(五五)开发方案的分析与选择开发方案的分析与选择1开发区规划设想及方案选择；2建筑物布局、道路交通、住宅厦其他商品房建筑等方案分析与选择；3市政及公用服务设施布置方案；4园林绿化方案；5.开发区规划详图（附图）；6.基本数据(1)占地面积；(2)规划要点，包括项目总建筑面积、建筑密度、容积率、各类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求等；(3)项目所占用土地的原来使用状况，需要拆除的房屋面积，需要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的住户和人口，以及需要安置的劳动力人数等；(4)建筑物的主要技术参数；(5)投资总额；(6)其他资料。(六六)开发项目策划开发项目策划1.开发地域和具体地点的分析与选择；2.开发内容和开发规模的分析与选择；3.开发时机和开发进度的分析与选择4.项目融资方式的分析与选择；5.房地产产品经营方式的分析与选择。(七七)开发进度安排和项目开竣工日期开发进度安排和项目开竣工日期 根据前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发建设进度，制定网络计划图。(八八)开发成本及项目投资估算开发成本及项目投资估算1.开发成本估算：包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设赞、公共配套设施建设费用、开发间接费、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用等。2.项目总投资估算。主要包括开发建设投资和经营资金。3.各种成本费用计算依据及计算表(附表)。4.成本分析应充分考虑各分项成本费用在项目实施期间可能发生的变化。(九九)资源供给资源供给1.资金筹集和使用计划；2.资金筹措方案分析和多方案比选3.建筑材料的需要量，供应计划和采购方式4.施工力量的组织计划；5.项目施工期间的动力、用水等供应；6.项目竣工使用后水、电、气、交通、通信等的供应条件。(十十)项目财务评价项目财务评价1.销售收入、税金和利润预测；2.项目财务盈利性分析；3.清偿能力分析；4.资金平衡分析；5.项目不确定性分析。对影响项目财务状况的各种因素的变化作敏感性分析、临分析和概率(风险)分析，提出投资风险防范措施;6.项目方案比选。(十一十一)项目综合评价项目综合评价1.综合评价的项目费用和效益的划分和估算；2.综合盈利能力分析;3.社会影响分析。包括：(1)就业效果分析；(2)对区域资源配置、科技进步和区域经济发展的影响；(3)对环境保护和生态平衡的影响；(4)对减少进口(节汇)和增加出口(创汇)的影响；(5)对节约和合理利用国家资源的影响；(6)对提高人民物质文化生活和社会福利的影响；(7)以及对远景发展的影响。(十二十二)结论与建议结论与建议1.运用各项数据，从技术、财务、经济和综合评价结论，论述开发建设项目的可行性;2.推荐一个以上的可行方案，提供决策参数;3.指出项目存在的问题，提出改进建议和措施。第三节第三节 房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测（一）、房地产市场的特点（一）、房地产市场的特点 根据房地产产品本身的特征，决定了房地产市场具有 下列特点：(1)没有物体的空移动 (2)存在出租和出售两种买卖方式；(3)价格一般是向上浮动的；(4)具有较大的需求弹性；(5)是一种区域性市场，选择性较小。（二）、房地产市场调查与预测的要求和（二）、房地产市场调查与预测的要求和目的目的 房地产市场调查与预测，是在特定的时间点上，针对特定的开发项目类型、项目特点和项目所在地的特定地区，进行房地产市场的特性分析、调查研究和预测，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，认识房地产市场的未来发展趋势，为分析和确定地产项目建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建设时机、开发经营方式、项目收益水平及项目风险控制等提供可靠的依据。因此，房地产市场调查和预测是房地产开发项目可行性研究的前提和项目评估的基础。（三）、房地产市场调查与预测的对象（三）、房地产市场调查与预测的对象 根据房地产项目类型、特点及所在地区的具体情况，一般应对以下类型房地产项目进行市场调查与预测：1.居住用途的房地产项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。2.商业用途的房地产项目，包括商场、宾馆、写字楼、酒楼等。3.工业和仓储用途的房地产项目，包括厂房和货仓等。4.特殊用选的房地产项目，包括停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等。5.土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的地产项目。（四）、房地产市场调查与预测的内容（四）、房地产市场调查与预测的内容 房地产市场调查与预测应包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查和预测两大部分。1、房地产投资环境的调查与预测 房地产投资环境的调查与预测应在国家区域、城市、邻里的层次上进行.主要内容应包括:政治、法律、经济、金融、文化教育、医疗、自然地理、城市规划等方面，特别是预计已经发生或即将发生的重大事件对房地产项目的影响。（1）通过房地产投资环境的调查与预测，从宏观上分析项目建设是否符合国民经济长远发展方向和投资政策。是否符合本地区的社会经济发展方向是否符合城市建设总体规划的要求据以证明该房地产项目建设的必要性及其社会经济意义。（2）从微观上，通过对项目所在地周围环境的调查和预测，进一步了解该地区的基本概况，包括环境、政治、人口、土地、房屋建筑、基础设施、地理环境、经济状况、市政条件、交通运输条件等情况例如：公路、港口、机场、铁路等内外交通设施，劳动力、原材料市场，人口政策、地方政府产业发展政策等。据以说明该房地产项目建设的可能性和项目开发的生产建设条件.（3）分析研究项目所在地域的情况。包括；经济结构、人口及其就业状况、就学条件、地城内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。2、房地产市场状况的调查与预测房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，并包括下列主要内容。（1）供求状况。主要包括供给量、有效需求量、空置量(空置率)、供求类型、供求地段，供求档次等。房地产的供应量与需求量应包括土地、厂房、仓库、各种营业房和住宅等所有城市房地产的供给量和需求量。A供给量应包括已建成的项目、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计投入市场的时间。例如，城市住宅的供给量是指在一定时期内，可以提供流通的住宅供应量；住宅供应量应包括：国家提供的(或投资兴建的)公有住宅、合作组织建房、个人提供住宅(私房)、原有住宅空房、对旧房改造增加的住房面积。B有效需求量。城市住宅的有效需求量，是指在一定时期内在流通领域里，对住宅有支付能力的需求量.它应包括:城市家庭结构(包括人口机械增长)引起的住宅的需求量;城市老年人增长引起住宅的需求量城市家庭结构(小型化)的变化引住宅的需求量;现有的无房和缺房户所需的住宅需求量；住宅的自然淘汰、城建拆除和自然灾害破坏形成住宅的需求量。居民对住宅水平提高甚至超前消费和非消费性需求，形成对城市住宅的需求量.（2）房地产商品的售价、租金以及可能的自营收人。房地产市场的价格(售价、租金)主要是由市场的供求状况所决定的。（3）开发成本、费用、税金的种类及支付时间等。（4）房地产经营条件的调查。A房地产经营企业的内部条件。如组织管理状况、职工队伍素质、技术装备程度和业务经营水平等等。B房地产经营企业所处的客观环境。如国民经济的结构及其发展水平；国民经济管理体制及其配套改革情况；房地产经济体制改革的进展等等。在进行房地产市场状况的调查与预测时还应进行房地产项目竞争能力的分析。通过调查和预测，掌握全面情况，可以从全局出发，实事求是地确定房地产经营的战略和策略，为制定项目开发方案和项目经营策划提供可靠依据和奠定基础。(五）房地产市场调查与预测的方法1、房地产市场调查的方法 根据调查的对象、内容和目的的不同而有所不同。通常采用的方法有：普查法(即全面调查)、抽样调查法、典型调查法(即有重点调查)、直接调查法、问接调查法和实验词查法等。2、房地产市场的预测的分类（1）定性预测。主要通过对历史资料的分析和对未来条件的研究。凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。（2）定量预测-是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方击和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数学模型t并以此为基础进行分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。3、房地产市场研测的具体方法 根据房地产市场预测的对象、内容和期限的不同，通常可以采用下列具体方法。（1）判断预测法。如德尔菲法和专家小组法等（2）历史引伸法。如简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等；（3）因果预测法，如回归分析法和相关分析法等。对住宅需求的预测在国外流行采用下列两对住宅需求的预测在国外流行采用下列两种方法：种方法：1标定需要预测法，即为客观需要预测。它是由国家有关部门首先确定出一个社会所能认可、接受的住宅标准，然后与实际居住水平比较，计算出缺房数量和未来需要量，预测期一般为520年。2有效需求预测，即为主观需求预测。它是根据住户对住宅的支付(购买或租用)能力，预测住宅市场的需求量，它侧重于反映住户的主观要求和支付能力。随着现代生活方式的不断变化，人们对住宅的配套造型、环境等方面的要求也不断提高，因此，在预测时也应考虑这些因素。第四节第四节 房地产开发方案的规划设计房地产开发方案的规划设计 房地产开发方案的规划设计主要是指开发区(居住区)的规划、居住区的建筑规划布局、居住区道路和绿地规划、居住区竖向规划和居住区环境评价标准，以及住宅设计等方案。从房地产开发企业的角度讲，房地产开发的规划设计是房地产质量形成过程的前提，它的结果是规划方案和设计图纸。房地产开发公司在进行各种规划时，都必须遵循城市规划的要求，真正领会城市规划的要点，掌握城市经济社会发展的趋势，抓住各种时机，选择适当的地段，确定开发项目。由于我国房地产业的最大宗的产品是住宅，所以项目开发区规划主要是指居住区和小区的规划设计。下面分别对居住区规划、居住区建筑规划和住宅设计的原则、内容、标准和要求作一简要说明。一、居住区规划一、居住区规划(一)居住区的组成 一个合理完整的居住区应包括下列组成部分：1住宅建筑。这是居住区的主要部分2市政公共设施：包括道路、给水、排水、热力、煤气、电力、通信网点等设施；3各类服务设施：指中小学、幼儿园、电影院、医院、商店、粮店等设施；4绿化、体育场地、娱乐场地等。(二)居住区规划原则，应本着舒适、方便、安全、卫生、美难、经济的原则。1舒适。是指住房条件好，居住密度不太大。有一定的公共活动场地和绿地。污染和噪音小。2方便。是指内部交通和外部交通便捷公共服务设施齐全、服务周到；3安全。是指有一定防火、防震、防空设施和能力，交通安全，治安良好4卫生。是指空气中有害气体和有害粉尘含量低，饮用水标准较高。5美观。是指整个居住区建筑优雅、布局合理、环境明快、淡雅、富有生活气息6既要符合上述要求，还要尽可能节约开支、降低造价。(三)确定居住区规模的因素 居住区规模的决定因素有：1居住区内商业、文化、体育和医疗等公共服务设施的服务半径一般以8001000米为宜。因此，居住区用地面积不应大于公共设施的服务面积。2居住区不应允许有城市干道穿过，而现代城市交通发展使城市干道问距达到700 1000米。所以。居住区应处于干道之间的地块面积。3居住区的行政管理。自然地形条件也对居住区面积有一定影响。例如一个居委会的管理范围约有30005000人 综合上述因素，居住区的合理规模是：人口56万人，用地面积约50100公顷。(四)居住区规划的结构形式 居住区规划的结构形式一般有以下几种：1由小区构成。一般为23个小区组织在一起加以规划形成一十居住区；2由若干个有30005000人组成的居住生活单元(居委会)构成，各个居住生活单元没有形成明显的小区；3由居住生活单元、小区、居住区三级构成，4居住区综合体形式。把居住建筑和公共建筑组合威一个整体。如综合大楼或建筑组合体等。对居住区进行规划时，不能拘泥于某一种居住区的结构形式，而应以新颖实用为原则。居住区规划设想和多方案比较选择，都应按照上述原则和规定进行分析、论证和评估。二、居住区建筑规划布局二、居住区建筑规划布局 居住区建筑包括居住建筑和公共设施建筑两大类，其中居住建筑又可分为以家庭为单位的住宅和单身职工的宿舍楼。(一)居住建筑规划布局 1居住建筑规划布局要求。居住建筑规划布局应遵循以下要求：(1)保证居住建筑对日照、通风、噪音防治的要求；(2)合理选择居住建筑群体组合方式的要求。2居住建筑群体组合布局方式。居住建筑群体组合布局的基本方式有：(1)住宅底层布置公共建筑。这种方式要妥善处理底层公共建筑与楼层居住的关系避免相互干扰和影响。(2)不同层数住宅混合布置。这种方式可以提高居住建筑面积密度，也是形成多样化居住区环境的重要手段。(3)行列式布置。建筑物按一定朝向间距成排布置。这种布置方式能使每户具有良好的日照和通风条件，因而得到广泛采用。但是为了减少布局单调、呆板的感觉和维护住宅的私密性，在规划时应采用山墙错落、单元错开或用矮墙分隔等措施。(4)周边布置。建筑沿街坊或院落周边布置，形成较大的院落，便于组织室外活动场地和小块公共绿地，这种布置方式也有利于节约用地。并更适用于北方寒冷地区和多风沙地区，可以阻挡风沙和减少院内积雪。(5)组合成团。由一定规模和数量的住宅，或与公共建筑组合成块成团，形成居住小区或基本居住单元。一般每组住宅居住约1000-2000人，最大规模可达4000人左右。这种组合方式有利于住宅及建筑功能分区明确，有利于分期建设，也比较容易使建筑群组台在短期内建成，叉能形成一个面貌协调统一的整体效果。(二二)公共建筑规划布局公共建筑规划布局 公共建筑规划布局有下列几种方式；1沿街线状布置。沿街线状布置居住区公共建筑中心，主要是沿居住区内主要道路布置，可沿道路一侧布置，以减少人流和车流的相互干扰。2成片集中布置。这种布置方式实际上是一种步行区的形式，在功能组织、居民使用、经营管理等方面，比线状布置要有利一些。3沿街成片集中相结合布置。对于比较大的居住区，采用这种方式有利。对于居住区中心建筑物的布置方式，应根据当地居民的传统习惯、气候条件、自然地形以及用地的紧张程度等因素进行综合考虑规划。(三三)居住区道路规划居住区道路规划 居住区道路规划布置应满足以下要求；1不允许过境交通穿越居住区，以保证居住区内居民的安全和安宁。同时也不应有过多的直接通向城市干道的车道出口。2道路力求通畅便捷，道路走向要顺应职工居民上下班的主要交通方向。3住宅人口至最近车道之间的距离一般不宜超过60米。如果超过时，宅前小路应不小于2.6米宽度,4道路线型、断面等设计，均应与居住区的规划和建筑群体布置紧密结合(四四)居住区绿化规划居住区绿化规划居住区绿化是城市绿化系统的有机组成部分，也是居住区质量好坏的一个重要评价指标.居住区绿地的范围，居住区绿地一般包括：(1)公共绿地：即居民区内居民公共使用的绿地(2)宅旁和庭院绿地：即指住宅四旁绿化用地；(3)道路绿地：指道路两侧或一侧的人行道树等2居住绿地的规划要求：(1)根据居住区的功能组织和居民的使用要求，可采取集中与分散、重点与一般，点线面相结合的原则，形成居住区的绿化系统。(2)按照节约用地和建设投资的原则，应充分利用自然地形和现状条件，尽可能利用坡地、劣地和洼地作为绿化用地。同时对规划用地内原有的绿化加以保留和利用。(3)合理选择和配置绿化种植。力求达到投资少、见效大，美化环境、四季常青，能常年有花开等要求。在进行植物配置时应考虑到：(1)乔灌草结合。常绿和落叶、速生和慢长相结合，适当配置和点缀一些花卉和草皮；(2)在统一基调的基础上，树种力求有变化，刨造优美的景观，打破住宅建筑的单调性；(3)居住区内，要注意绿化植物同建筑物和地下管线设施相分离，以免影响树木生长和破坏地下管网。(五五)居住环境的评价标准居住环境的评价标准居住环境是由自然环境和社会环境两太环境构成。1.居住区的自然环境评价标准：(1)绿化覆盖率超过30的为优，低于10为劣;(2)空气二氧化硫含量实测值小于日平均015克立方米，氮氧化物浓度低于0.13克立方米，飘尘低于0.15克立方米为优；(3)环境噪声小于50分贝者，人们感觉安静为优，大于60分贝者为劣。居住区的社会环境评价标准；(1)居住(面积)水平超过5平方米人者为优，小于4平方米人的为劣；(2)住宅密度超过50的地方为劣,小于30的地方为优；(3)人均用地面积大于10平方米人者为优,小于8平方米人为劣；(4)居民日常生活的基本服务项目，在居住区完全覆盖为优，有缺项、空白地区者为劣;(5)各种市政设施齐全、完好者为优；(6)布局合理、建筑优美、治安良好之地为优.(六六)居住区竖向规划居住区竖向规划1.居住区竖向规划的目的。居住区竖向规划的主要目的是配合和利用地形，以达到工程合理、造价经济和景观美好。形成优美舒适的居住区环境。2.居住区竖向规划的内容。居住区竖向规划是居住区详细规划的组成部分，主要包括以下内容：(1)合理确定用地的各项设计标高，以满足用地内道路、工程管线和建筑物等的布置要求.(2)确定土方工程量，力求就地平衡；(3)合理组织地面排水；(4)利用地形组织建筑群体的立体空间轮廓。3.居住区竖向规划的方法.居住区竖向规划的方法一般有设计等高线法和高程箭头法.三、住宅设计三、住宅设计(一一)住宅的类型住宅的类型1.带花园的低层住宅，称为独立式花园住宅。这种住宅由于居住密度较低，相互干扰影响少，很受人欢迎；但也受到城市土地有限的制约，而且造价高。2.高层建筑的公寓大楼，它具有占地少,住人多的优点;但人口密度过大，显得拥挤。而现代城市住宅发展的趋势是高层建筑。目前，普遍采用的住宅类型分类如表所示。住宅类型及其特点住宅类型及其特点编号住宅类型用地特点1独院式每户一般都有独用院落、层数1-3层，占地较多2并联式3梯间式一般多用于多层和高层住宅，用地比较经济，最常规式的住宅类型4内廊式5外廊式6内天井式是第3、4类住宅的变化形式、住宅进深大，能节约用地7点式是第3类住宅的变化形式、适用于多层和高层住宅，由于体形短而活泼，故具有布置灵活和丰富群体空间的特点8跃廊式是第4、5类住宅的变化形式，适用于高层住宅9台阶式有纵向横向台阶式之分，横向台阶式住宅能减少住宅间距，有利于节约用地，水电、煤气、下水道、电梯（高层住宅）等畅通住宅设计的总体要求是既要满足人们对居住条件的要求，住宅设计的总体要求是既要满足人们对居住条件的要求，实现住宅的功能，又要讲求经济效益，达到造价低、功实现住宅的功能，又要讲求经济效益，达到造价低、功能全、质量好和造型美观的目的。具体地简述如下：能全、质量好和造型美观的目的。具体地简述如下：1.适用方便。住宅应由卧室、客厅、卫生间和厨房等基本房间构成，以满足休息、家庭活动等需要；其次，住宅内的设施应配套。2.安全性好-住宅应能很好地防风、防雨、防雪和防电，要求房屋坚固、高楼设有避雷设备。住宅还应具有防火、防盗、防毒等功能，设有灭火消防设施。使人们居住住宅内有安全感.3.光亮清洁、噪声小。室内保持一定的亮度和安静，便于生括，使人们保持一种舒适感和愉快感。4.适应自然环境。北方寒冷，住宅应墙厚，屋顶厚，日照好，院落宽敞；而南方暖热，住屋檐深挑、天井小，屋内空间宽敞，以利通风。5.适应地区的风俗习惯。6.适应家庭生活和结构情况。7.住宅设计应考虑景观。要按实际的景观条件设计。(三三)住宅的内部住宅的内部(局部局部)设计要求设计要求1.房间净高必须适应居民生理和心理要求，在不降低居住质量的原则下可适当压低，可有效地利用土地、能源和资金。2.平面空间分割。恬动空间应以使用功能区射分，可以采用空间迭合或空间分解。都应满足人们的学习、工作、娱乐、休息和其他生活活动的需要。3.竖向空间分割。是空间设计的主要手法，技艺丰富灵活，丰富视觉空间，充分利用空间面积。4.厅式厨房与有效利用空间。综合利用户内公共空间，将交通空间和厨房合并成一个厅式厨房，并与客厅相邻，有效地扩大起居空间。5.住宅设计的多样化和标准化。满足人们物质生活和精神生活上的多种需要及规划布局上的不同要求。第五节第五节 房地产开发项目策划房地产开发项目策划一、房地产开发项目策划的目的一、房地产开发项目策划的目的房地产开发商在进行房地产项目开发前，应进行系统的项目策划，形成和优选出具体的项目开发经营方案。例如他们可以选择在某些特定地区或对某些特定类型的房地产项目进行开发，也可以综合选择不同的物业类型和地点进行开发，以利于分散开发投资风险。而这种科学合理的开发策划的形成，必须建立在对当时当地房地产市场的供应需求、价格、收益水平和发展趋势进行认真仔细的调查、预测、分析研究的基础上，并能正确地理解和综合考虑国家、地区或地方的政治、经济、金融和社会发展趋势及其对房地产市场价格水平的影响。二、房地产开发项目策划的内容二、房地产开发项目策划的内容房地产项目开发应进行系统的项目策划，并形成和优选出具体的项目开发经营方案房地产项目策划主要包括下列内容：1.项目地域和具体地点的分析和选择；2.项目开发内容和开发规模的分析与选择；3.项目开发时机和开发进度的分析与选择；4.项目融资方式的分析与选择；5.房地产产品经营方式的分析与选择。三、开发项目地域和具体地点的分析与选三、开发项目地域和具体地点的分析与选择择 1.房地产项目地域的分析与选择，是对项目宏观区域位置条件的分析与选择，主要是考虑项目所在地区的政治、法律、经济、自然条件等因素进行分析，是属于战略性选择。2.项目具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要是考虑项目所在地点的交通城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完善与通达程度以及地质水文等因素进行分析，是属于战术性选择。选点是根据城市规划的要求，按照房地产开发项目的条件，综合考虑地形、地貌、水源、排水、供电、供热、煤气、通信等各种情况，选出比较合适的地址，尔后在已选定的开发地址内，通过技术经济分析比较，确定一块地段作为开发建设的地址。在开发项目选址中，应从以下几方面进行在开发项目选址中，应从以下几方面进行分析评估：分析评估：1.开发选址的地理位置是否符合城市规划的要求，开发前景如何。2.开发地址的水文、地质、地貌是否符合建设要求，技术上是否可行。3.开发地址的环境、交通、生活、物资供应、基础设施、公用设施是否具备近期开发建设的条件。4.征地、拆迁、劳动力安置等方面是否有特殊问题，经济上是否合算。特别是对旧区改造的再开发项目，出房率是一项重要的考虑因素。四、项目开发内容和开发规模的分析与选四、项目开发内容和开发规模的分析与选择择l.开发的原则。房地产开发内容和开发规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下，按照法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证分析，并能带来最高收益的最佳利用原则，选择最佳的用途和最大的开发规模，主要包括建筑总面积、建设和装修档次、设备配置等方面的评价指标。此外，还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。2.项目开发的内容(1)住宅项目开发。通过与房地产代理机构、房管人员、维修人员和住户的沟通，了解住宅的供求状况、价格水平和对现有住宅的满意程度，确定开发项目的设计模式、装修标准和室内设备的配置。(2)工业和货仓项目开发。考察开发所必须具备的条件，例如劳动力、交通运输、原材料和专业技术人员的来源情况；还应考虑未来人住者的意见，包括办公、生产和仓贮用房的比例、大型运输车辆通道、生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等特殊要求。(3)购物中心项目开发。首先要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，购买力的水平，以及该地区对零售业的特殊需求；还应考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、小店铺的分布情况。最后确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。(4)写字楼项目开发。首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的特色与格调、装修的标准、大厦内提供公共服务的内容等。应特别注意，对写字楼的室内功能设计，也要充分考虑未来可能人住者的特殊需求或偏好。五、项目开发时机和开发进度的分析与选五、项目开发时机和开发进度的分析与选择择 房地产项目开发时机和进度的分析与选择，应首先考虑开发后的市场前景，再倒推出获取开发场地的时机。应充分估计到前期手续、征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发(如滚动开发)。1.房地产开发商应选择合适的开发时间，以保证项目开发完毕后有良好的市场需托由于项目开发过程要持续好几年时间，开发商要特别注意开发进度的安排，避免工期拖延所造成的任何损失。因为开发过程中每一阶段的时间损失，都会使整个项目工期拖延，使开发期延长，这样房地产市场的情况就可能发生比较大的变化，从而使项目投资风险加大。对于不同类型的开发项目，对时间影响的敏感程度有所差别。例如，工业货仓项目的时间性风险就不如购物中心的时间影响明显。因为商场购物的淡季和旺季比较明显，而且所有的市场也都不是恒定不变的。因此对项目开发时机和开发进度的分析与选择，合理控制项目开发周期对提高项目投资效益是至关重要的。(2)商业区开发项目。这类项目包括大型商业中心、停车场、办公楼，以及顾客娱乐、饮食和休息场所等。因此，项目规模大、型式多样、功能复杂、开发周期长。也可采取分阶段开发方式，使某些部分建筑可能在另一些部分建成之前租出，以获取相应的资金收入回报。可用于下一部分建设投资。(3)工业开发项目。一些工业开发项目，如标准厂房、仓库等，也同样存在着先让部分厂房或仓库先期建成后出租或出售，获预售款或预租款资金再进行另外一些厂房或仓库的施工建设。也有开发项目中的一部分场地，当其基础设施建成后可按租约租出；再进行另一部分场地的建设。2.对于大型房地产项目可考虑分期分批开发(如滚动开发)例如：(1)居住小区综合开发项目。开发商为保证资金的正常运转，往往先建成一部分出售，然后利用出售所获得的收益，投资于后一韶分项目的开发，即为滚动开发。这样，当一部分住宅楼建成售出时，或售出前，另一部楼宇即可开始动工，这不仅有利于开发商资金流动周转节省筹资数量和成本，从而降低开发建设成本，而且还能缩短整体项目的开发建设期，以利于获取更多盈利。六、房地产项目开发合作方式的分析与选择六、房地产项目开发合作方式的分析与选择 房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要是考虑开发商自身的土地、资金、技术等优势程度，以及从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。当开发项目投资风险较大，开发商自己叉难以筹措到足够的资金时，就某一发展项目成立合作开发公司，进行合作开发，是一种有效的办法。例如拥有土地的一方和拥有资金的一方合作。或者开发商以支付固定利润或利息的方式与拥有一定闲置自有资金并愿投资于房地产业的企事业单位进行合作开发；也可以与外资合营、合作(合建)的方式进行合作开发，如中方企业以土地入股，外方以资金或技术入股，或双方资产均以股票的形式出现等。这些都是房地产业利用外资的主要形式。开发商如确实因自身筹款困难，而寻找一家或几家有经济实力的国际或国内公司参加联合集团合作开发，都是一种分散风险和转移资金压力的较好办法。开发商可以组织这个联合集团的成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。当然开发商也应让出一部分利益，否则难以找到合作伙伴。因此，合作开发既能减少双方的筹资负担，又能共担风险，共享利润。七、房地产产品经营方式的分析与选择七、房地产产品经营方式的分析与选择房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身营销能力、以及市场接受程度等，对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。并且编制房地产经营计划表(含出售、出租和自营计划)。第六节第六节 房地产项目融资房地产项目融资房地产项目的融资效益主要取决于对项目融资方式的分析与选择应结合项且合作方式来设计资金结构，确定合作各方在项目投资的资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。一、房地产开发投资的资金来源一、房地产开发投资的资金来源 房地产开发项目总投资一般分为自有资金(资本金)和从银行或其他金融机构获取的借贷资金两部分。(一)项目投资的自有资金(即资本金)开发企业的自有资金(资本金)通常仅占开发项目总投资的2035，主要用于支付开办费和购置土地使用权费用。自有资金主要来自企业自我积累(税后留利)、主管部门拨入的财政资金和联合经营的企业单位提供的资金等三部分。(二)项目投资的借贷资金房地产投资需要大量的借贷资金(约占项目总投资的6580%)其融资渠道主要有以下几种:1银行贷款，这是房地产开发投资的主要来源。从银行取得贷款的方式很多，常见的有 (1)短期透支贷款。指开发商向银行借一定数量的资金用以弥补临时出现的流动资金不足，能解燃眉之急，但由于利率较高，需随借随还。(2)存款抵押贷款。开发商可利用少部分存款作为抵押，获得较多贷款。(3)房地产抵押贷款。这是房地产开发建设过程中解决资金问题最有效的途径等开发商获取开发建设用地后，就可将土地使用权作为抵押向银行申请房地产抵押贷款，通过贷款金额为地价的5070，利率亦较为优惠。当开发商用土地抵押贷款将项目建设工程推进到一定程度后，可视实际需要决定是否将所建地上物(尚未完工)继续抵押。2发行公司(企业)债券。发行企业债券的手续比发行股票简单又较灵活是开发商筹资的有效途径，只要债券利率低于开发项目的投资收益率发行债券是对开发商有利的，但是发行债券的总额不应大于该企业(公司)的自有资产净值同时还需经有关方面核准。3发行房地产股票。股份制房地产企业在投赍开发房地产项目时，可以通过增发股票的方式来筹集资金，购买股票的个人或企业就由此获得对房地产股份公司的部分所有有权按持股份额分得公司的经营收益。4预收定金或购楼款。对于开发商来说，预售楼宇，既可以筹集到必要的建设资金继续投人后续工程建设又可以将部分市场风险分担给预售者，不失为分散投资风险的好办法。但是政府规定：开发商投人的建设资金(不舍土地费用)，达到或超过地上物预算总投资的25以后，方可预售楼宇。5银团联合贷款。许多大型开发项目需要的资金较多可以考虑采用组织银团联合贷款的方式。6借助有经济实力的公司合作开发。如果开发商确实筹款困难，可寻找有经济实力的国际或国内公司参加联合集团开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。开发商可组织这个联名集团的成员发挥各自的优势。并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金7令承包商带资承包建设工程。这样开发商就可将一部分融资的困难和风险分担给了承包商。当然，对延斯支付的工程款项，开发商也要支付低于项目投资收益率和银行贷款利率的利息。8其他融资方式。如各类信托投资基金、各类企事业单位的自有资金、争取财政拨款或“拨改贷”和利用外资等方式。二、房地产开发的综台融资二、房地产开发的综台融资 房地产开发商在进行项目开发建设时，通常要综合运用上述各种融资手段(方式)：(1)首先用汇集到的自有资金用于支付地价款和前期开办费用。(2)在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获得抵押贷款，用于地上物建设。(3)当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼款用楼宇预售款，再加上用其他方式筹集的资金，将楼宇开发完毕。(4)在开发建设过程中，还可能采用短期银行透支贷款，以应付不时之需。(5)如果开发项目建成后以出租为主，开发商就要采取长期融资，用项目投入运营后每年的租金收入，在一定期限内将长期贷款的本息付清。这对开发商的投资风险较大。三、房地产项目融资方案的分析与选择三、房地产项目融资方案的分析与选择1融资方案的制定。房地产项目投资的筹集方案主要包括以下内容：(1)资金筹集的币种和数额；(2)资金筹集的流量，即与房地产项目资金投入和资金偿还的要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量；(3)资金来源结构。即各个资金来源槊道筹集的资金所占的比重；(4)融资成本。即估算为合理有效地筹集到所要求的资金而将付出的多种费用，就是房地产项目所能承受的资金筹集成本；(5)融资风险评估预测融资的风险，提出降低风险的措施等；(6)融资方式，选择直接融资还是委托融资。由于房地产投资量大，资金来源复杂，融资工作涉及到金融、法律和涉外等多个不同的领域，一般房地产企业都很难单独完成资金筹集方案的制定工作。因此，无论是直接融资还是委托融资，均可以委托有资格的银行、证券公司或其他金融机构代为制定。在委托融资时房地产企业可采取招标形式，选择条件较好的银行、证券公司或其他金融机构，特别是那些信誉卓著，分支机构多、活动范围广的大银行等金融机构代为融资。他们能够筹集到费用低廉、条件优惠的资金。2融资