房地产汉中融城上东营销推广执行方案.pptx

融城融城上东上东 一座汉中市主城区有史以来最大的生态社区，高、低层错落式的围合布局，休闲的小区景观、完善的配套居家在此，生活将过得舒适从容这里房价不高，在这儿安一个家不需要花更高的代价，她是那些打心眼儿里爱家爱生活的质朴老百姓的幸福城堡汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产诺诚建设一个以“有尊严地活着”为基本品德和追求的现代企业，一个以“尊重环境尊重人”为开发理念的建设团体，一个胸怀抱负、力求与客户与社会不断创造共同价值的幸福生活建造者YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚的品牌建设对老百姓而言，这是一个值得信赖的贴心选择；对诺诚建设而言，这是一次不可以放过的契机，诺诚的名字应该也必须在整个诺诚融城上东项目推广后登上一个新的台阶，对广谋创意而言，正是这两者的结合使我们产生了思考和创作的激情YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司目录 一、我们的观点一、我们的观点 二、汉中二、汉中 朱家营的房子朱家营的房子 诺诚的房地产广告诺诚的房地产广告 三、诺诚融城三、诺诚融城上东的客观审视及定位上东的客观审视及定位 四、谁将住进诺诚融城四、谁将住进诺诚融城上东上东 五、案名五、案名 LOGO LOGO 广告语广告语 六、如何向人们传递信息六、如何向人们传递信息 七、其他一些不可忽视的工作七、其他一些不可忽视的工作 八、价格定位及销售执行八、价格定位及销售执行YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司 一、我们的观点一、我们的观点YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司广告策划的出发点：在激烈竞争的年代在激烈竞争的年代跳出房地产跳出房地产思考房地产及其广告思考房地产及其广告是突破平庸、赢取竞争的解决之道是突破平庸、赢取竞争的解决之道YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司广告策划的时代背景：这个时代的游戏规则：不创新，则死亡这个时代的游戏规则：不创新，则死亡创新不仅指功能、环境等硬件的创新创新不仅指功能、环境等硬件的创新更特指更特指广告定位及观念的创新广告定位及观念的创新！YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司广告策划的总体指导原则：新经济时代（以新经济时代（以互动互动为特征）为特征）说教、填鸭式的广告越来越低效说教、填鸭式的广告越来越低效站在站在消费者角度消费者角度创作广告成为创作广告成为时代时代主流主流YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司广告企划的总体指导原则推销产品推销产品的年代已经过去的年代已经过去现在是现在是推销梦想推销梦想的时代的时代房地产行业也不例外房地产行业也不例外YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司广告策划追求的目标：诺诚融城诺诚融城上东总占地：上东总占地：39135.79m，建，建筑面积：筑面积：158191.32m，开发及销售周期，开发及销售周期将持续一个较长的周期，将持续一个较长的周期，纯从物质硬件出纯从物质硬件出发的广告创意也可能卖得不错，但它很难发的广告创意也可能卖得不错，但它很难让目标人群喜欢、传播，或形成诺诚响当让目标人群喜欢、传播，或形成诺诚响当当的品牌。当的品牌。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司通过形象塑造，使通过形象塑造，使诺诚融城诺诚融城上东上东走走上一条上一条可持续发展的道路，可持续发展的道路，使使诺诚诺诚的的品牌建设迈上新的里程。品牌建设迈上新的里程。广告策划追求的目标：YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司我们坚信：思想可以动人我们坚信：思想可以动人我们坚信：生活可以销售我们坚信：生活可以销售我们决心：为我们决心：为诺诚诺诚 融城融城上东上东做做有观有观点的广告点的广告广告表现及策略：YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司同时我们特别强调：诺诚融城诺诚融城上东上东广告及营销的广告及营销的1.1.完整性完整性：广告全方位整合行动2.2.彻底性彻底性：坚持单一个性不动摇YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司 二、汉中二、汉中 朱家营的房子朱家营的房子YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（一）汉中（一）汉中l l汉中，一座历史悠久革命的老城，一个令众多大中城市黯然失色的居住地。城区里全然不似其他城市那样：石屎森林耸立，绿树草地零星点缀，“压抑、污浊、高密度”是让人首先联系到的词汇；在汉中，从城内到城外，一马平川，灵山秀水令人沉醉，城区生活的人们也能与自然同呼吸，生活滋润，令人艳羡。l l也许是因为这山水的涵养，汉中人性情温和，人情味儿颇浓，也很重生活情趣。相比其他大城市，这儿可能少了些视时间为金钱的工作狂，多了些傍晚时分在树荫下、湖畔边漫步的三三两两的人群。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）汉中的房子和房价（二）汉中的房子和房价l l汉中的房子建设还是不错。从小区建筑风格到小区规划到户型设计，并不逊色于陕西.与汉汉台台、南南郑郑、城城固固、勉勉县县、洋洋县县、西西乡乡、宁宁强强、略略阳阳、镇镇巴巴、留留坝坝、佛佛坪坪等等一般的县级城市，汉中主城区无疑是走在前列的。l l汉中城区的房价可能也是其他县级城市难以企及的，调查表上显示，2009年，2600元/每平方的占到推出总量的82.6%，且汉中市的规划城区，一旦形成朱家营经济即将腾飞，一个前景无限的市场也随之诞生。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司 三、诺诚融城三、诺诚融城上东的客观审视上东的客观审视YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（一）诺诚融城（一）诺诚融城上东的客观审视上东的客观审视l l一个大型生活社区，将住进1341户人家。l l以生活归属细胞为概念，以围合单元为基本结构单位的新型社区。l l生活休闲配套齐全，规划有“观光娱乐区”、“康体中心”及“儿童娱乐区”等情趣休闲广场。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（一）诺诚融城（一）诺诚融城上东的客观审视上东的客观审视l l位于位于汉中城区，公交车可以到达城区各个地方。l l适宜的房价价格将对老百姓产生强烈的吸引。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）项目定位（二）项目定位让让我我们们先先看看看看，与与本本项项目目类类似似的的城城郊郊大大盘盘在在定定位位（或或主主诉诉）上上通常会什么方向靠？通常会什么方向靠？1、宣传“城中工作，城郊居住”的新生活方式，常用国外的“空心城”现象等来佐证这种生活方式的先进性。但这种主诉方向显然不适合本项目。一是汉中的城市中心环境就很好，老百姓并不是由于受不了城市的拥塞而逃离，而是让人望其项背的高价让他们而不得已去城郊或城市边缘居住；二是汉中老百姓不像国外那样家家有车，几公里不过十来分钟的事，置其每趟四十来分钟的车程不顾，非说这就是先进的生活方式，老百姓恐怕不会打心眼儿里信服。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）项目定位（二）项目定位2、宣传城郊怡人的自然环境，号召人们回归自然，享受生活。而这种宣传方向对本项目同样不适用，前面说过，汉中城中心的环境不差，本项目虽然也是水景豪宅，但与城区的一些楼盘比，在景观上并没有明显优势。如果要说生态环境，说回归自然，像卡斯迪亚等这样的项目都会比我们更有发言权。因此,在生态方面我们必须做到小而精.YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）项目定位（二）项目定位 那么我们如何为自己找到合适的定位呢？我们不是豪华的国际公馆，可以大呼“给你一个五星级的家”；我们不是南奥，生来就有与别人不一样的血统；我我们们就就是是这这样样一一个个实实实实在在在在，但但让让人人住住得得舒舒舒舒服服服服的的地地方方：这这里里重重人人情情，归归属属式式的的建建筑筑形形式式让让人人们们靠靠得得更更近近；这这里里配配套套齐齐备备，商商业业、娱娱乐乐、休休闲闲包包罗罗万万象象；这这里里是是让让普普通通老老百百姓姓住住得得舒适而自在的大家园。舒适而自在的大家园。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东如何去寻求那一份动人的情感？上东如何去寻求那一份动人的情感？在居住上，在居住上，汉中目前有什么未被满足的需求？汉中目前有什么未被满足的需求？对城区楼盘的看法对城区楼盘的看法对新城区或郊区楼盘的看法对新城区或郊区楼盘的看法一方面感到亲切、熟悉和安心，一方面又对拥挤、吵闹、健康等不太满意虽然在空间、健康等物质方面上有很大改善，但又因为离开了原有生活环境而被迫改变许多生活习惯、以及与许多陌生的外地人一起居住而感到不适和不安需要一个更亲切熟悉、真正属于需要一个更亲切熟悉、真正属于汉中人的现代生活社区汉中人的现代生活社区市场空缺市场空缺汉中人的现代栖息地汉中人的现代栖息地（二）项目定位（二）项目定位生物的基本需求有呼吸、饮食、繁殖自身等生物的基本需求有呼吸、饮食、繁殖自身等在这些基本的需求之外，还有栖息的需求在这些基本的需求之外，还有栖息的需求在这个世界的某处占据一块地方的需求在这个世界的某处占据一块地方的需求这块地方，就是家这块地方，就是家它是归宿它是归宿它让心灵得到最大的安歇它让心灵得到最大的安歇YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司为了表示这是自己的家为了表示这是自己的家 .鸟类以声音宣布地盘鸟类以声音宣布地盘狼用气味作为界标狼用气味作为界标人则用文字、凉亭、石头等标记和美化人则用文字、凉亭、石头等标记和美化YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司针对这种市场空缺，诺诚融城针对这种市场空缺，诺诚融城上东与上东与汉中人汉中人产生情感共鸣的切入点在哪儿？产生情感共鸣的切入点在哪儿？大榕树大榕树植物的移情作用植物的移情作用植物会成为一种特殊和醒目的地域提示物-胡杨树让人来到肃杀的亚洲中部的戈壁橡树让人置身于英格兰绿色的田野棕榈树让人沐浴在地中海温暖的薰风中每一种植物都是造物主的一个创造它具有移动人想象力的巨大力量一丝植物的香气让人越过时间的重重阻隔一朵桃花则让人回到那一段甜蜜的过去YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司植物唤起了我们的记忆和梦想让我们穿过时间和空间去到往昔或未来的某个地方在与一些画面、声音、话语形成联系后动人心弦，或催人泪下YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司大榕树能唤起汉中一种什么样的情感？大榕树能唤起汉中一种什么样的情感？大榕树四季常绿，根系发达，寿命很长，跨越许多代人永续的生机永续的生机亲切，熟悉亲切，熟悉大榕树高大但不险峻大人们在大榕树下喝茶、下棋、聊天、唱戏、恋爱孩子们在大榕树下攀爬嫱闹，捉迷藏、捕小虫、听故事欢愉欢愉-大榕树下，是汉大榕树下，是汉中人中人“叹叹”生活的地方生活的地方大榕树树大叶密，为朱家营人遮阳挡雨舒适，安全舒适，安全它就象杏花村的酒旗，“看到村头那棵大榕树，就知道家不远了”归家心切归家心切家园的归宿感家园的归宿感/亲切感亲切感家园的归宿感/亲切感是一种永恒的、穿越时空的深情！YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司因此，诺诚融城因此，诺诚融城上东需要在保持健康优势上东需要在保持健康优势的基础上，将品牌提升到感性的高度！的基础上，将品牌提升到感性的高度！？品牌感性意义品牌理性意义 健康健康大榕树则凝固了人对家园的大榕树则凝固了人对家园的这种归宿和亲切。这种归宿和亲切。同时，它也是生活同时，它也是生活和居住文化的一面旗帜，和居住文化的一面旗帜，在这面旗帜下，展现出优秀和在这面旗帜下，展现出优秀和丰富的生活画卷！丰富的生活画卷！YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司那么，能不能创造这样一个地方那么，能不能创造这样一个地方-它不但有现代、健康的居住条件还有大榕树和大榕树下的美好生活更有那种汉中人对家园的归宿感和亲切感！2 2 3 3棵大榕树棵大榕树“大榕树下大榕树下 健康人家健康人家”的健康积累的健康积累汉中最具规模的情感生活社区汉中最具规模的情感生活社区诺诚地产诺诚地产这个使命，应该由诺诚这个使命，应该由诺诚融城融城上东来完成，目前没有谁上东来完成，目前没有谁能比诺诚融城能比诺诚融城上东有更好的条上东有更好的条件！件！YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司大榕树大榕树诺诚融城诺诚融城上上东东置业者置业者(目标对象目标对象)更亲切的家园更亲切的家园(市场空缺市场空缺)让人更亲切的健康家园让人更亲切的健康家园融诚融诚上东的品牌定位上东的品牌定位YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东的品牌信上东的品牌信念念诺诚地产相信：美好的事物应该穿越时空，代代永续。诺诚地产相信：美好的事物应该穿越时空，代代永续。所以，诺诚地产不仅为汉中人带来一流现代的居住条件，所以，诺诚地产不仅为汉中人带来一流现代的居住条件，更发扬了以熟悉的大榕树为代表的美好的生活文化，更发扬了以熟悉的大榕树为代表的美好的生活文化，唤起了居住者心中种种美好的情感，为他们营造出一个唤起了居住者心中种种美好的情感，为他们营造出一个更亲切的健康家园。更亲切的健康家园。品牌个性/调性:生机盎然的，亲切感人的，成熟的YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司 四、谁将住进诺诚融城四、谁将住进诺诚融城上东上东YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城上东目前在消费者心目中的认知及存在的问题价值取向功能利益心理利益品牌属性大榕树(差异化竞争优势)诺诚地产健康？(纯真纯真/灿烂灿烂/奔放奔放/欢愉欢愉/自由自由/幸福幸福)值得信赖健康难以将“大榕树”诺诚融城上东差异化竞争优势的能量完全释放出来健康能形成差距，但难以形成差异健康的可扩展性难以支持诺诚融城上东这一长线和大规模的楼盘。全方位健康还是健康健康过于理性，难以直接激发出强烈的情感共鸣和心理上的号召力？品牌缺乏情感共鸣和心灵上的号召力超大规模情感生活社区消费者判断：消费者判断：具体细分，我们认为以下几类人将成为本项目的主力消费人群：l住在本项目周边的当地居民，包括乡镇在内。l教师、医生及各个厂矿的员工。l老城区居民（以城西为多）在广告诉求上，后两者为重点诉求对象。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司消费者判断：消费者判断：我们的消费群体，无法从年龄上进行介定区分，可能有新婚夫妇，有三口之家，也有祖孙同堂；也没有职业、文化层次上的具体倾向，既有老师、高科技工作者，也会有当地淳朴的老百姓入住；这里的居民可能以汉中本地人为主，但也夹着不少外地人总之，因为项目的规模和价位以及汉中这个城市的特点，这里绝不可能像“汉中市的汉中名城”那样打出白领家园的口号，试图在一个单一层面上将消费者一网打尽汉中这个城市，甚至没有白领这样一个明显的阶层YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城上东在消费者心目中的认知大榕树诺诚地产超大规模情感生活社区美好的事物代代永续美好的事物代代永续优秀生活文化的荟萃地道的汉中人价值取向功能利益心理利益品牌功能属性品牌抽象属性唤唤起起美美好好情情感感的的地地方方家园的归宿感家园的归宿感/亲切感亲切感值得信赖值得信赖园顺地产园顺地产YUANSHUNDICHAN消费者判断：消费者判断：但这却为我们“归属式”的定位、以人情为主的情感诉求奠定了坚实的基础，唯有在这样的大社区里，人情之美才愈发显得真切自然，蕴味深长。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司消费者判断：消费者判断：本项目有一定数量的多层，因此居住人群的消费层次上将存在一定的差别，这也是我们在宣传上必须重视的现象，我们的观点是：第一：最好先出现多层，因为多层在汉中人们比较容易接受，且尽量使产品层次比较接近，以利于宣传推广。第二：前期采用情感诉求可以为消费群的提升预留空间，人情之美符合所有人的审美，社区融洽和谐的生活氛围、完美的配套对任何人都有吸引力。当项目已形成较好社会口碑再推多层，只需着重宣传产品的差异性，进行单一诉求即可形成明晰的卖点，达到较好的宣传效果。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司 五、诺诚融城五、诺诚融城上东广告推广上东广告推广YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）广告语：（二）广告语：一方新天地一世温暖情YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）广告语：（二）广告语：l妥贴地表达了项目“归属式”情感生活社区的定位，传递了项目的核心价值“人情美”。l“新天地”一词，使此广告语在拥有一分温馨隽永的情感之时，也拥有了一分时代的新鲜气息。l简洁对称，琅琅上口，便于传播。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）广告语：（二）广告语：其他推荐广告语：十里乡邻 一世温情“十里乡邻，一世温情”，这是一种观念，更是一种描述，她不张扬，不浮夸，却洋溢着浓浓的亲情、友情，贴近人们的心灵。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）广告语：（二）广告语：其他推荐广告语：本味生活本味人 本味不是平淡，她是抛却虚华，追求质朴自然、原汁原味的生活。她的居住者正是这样本色而可爱的人群。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）广告语：（二）广告语：其他推荐广告语：现代城市多彩生活明确简洁，同时给楼盘赋予了充分的时代感。真情真意真日子节奏感强，易于传播，“真”的三次重复也强调了项目的情感定位。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）广告语：（二）广告语：其他推荐广告语：幸福驻留的地方心与心靠得更近YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月广告语等品牌识别元素具体楼盘园区设计社区文化光大集团品牌新闻下一个楼盘园区设计社区文化（营造健康朱家营）广告语、广告格式等识别元素电视报纸/夹报公关活动户外（地铁、互动式虚拟社区系统）DM：报纸夹送VCD诺诚融城上东（建立主品牌新形象）（深化主品牌形象）强化强化强化大榕树下情感生活传播主题诺诚融城诺诚融城上东品牌推广计划上东品牌推广计划 六、如何向人们传递信息六、如何向人们传递信息YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（一）诉求点与阶段划分第一阶段A：主诉“新情感居住时代”。（进一步确认朱家营镇被市政府列入汉中市乌江区）此阶段着重宣传朱家营发展前景，强调择此而居乃具远见与眼光之举，使人们对这个区域产生认同感，对自己的选择产生自豪感。这项前期铺垫工作极为重要。此工作主要采用新闻炒作的方式进行宣传。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（一）诉求点与阶段划分第一阶段B：项目整体形象广告，此阶段旨在传播项目定位新“归属式”情感都市大型纯生活社区，此间宣传不必对产品细节过于描述，主要目的是让消费群体知道本项目的存在，产生期待。诉求核心点：诺诚融城 上东，一座融中国传统文化与西方新城市主义建筑精华的新“归属式”情感社区。本阶段建议采用短时、大规模密集宣传的方式，户外等可同时配合。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司第二阶段为建立在产品基础上的情感诉求（开盘前一月展开）本阶段表现的是人情之美，但依托的却是项目实在的物质基础围合式的布局、大院落、情感生活广告画面可采撷社区里人们自然、生动的一幕幕生活场景：YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司在广告宣传上，我们可以巧妙地将楼盘广告与公益广告相结合，如在一个整版上，上半版为我们制作的弘扬邻里情、赞美人情美的公益广告，下半版为在设计风格上有着极强相关性的产品广告，这样做，等于用一分钱办两分钱事，而且还能博得受众的好感。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司 七、其他一些不可忽视的工作七、其他一些不可忽视的工作YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（一）公关促销活动：公关促销活动不拘形式，但它们都有一个共同的主题：那就是体现人情之美，营造未来社区融洽和谐的生活氛围。例如：春节：举行团拜会，诺诚融城 上东向签约客户恭贺新春。植树节：组织客户去野外踏青、植树，可以几户人家共植一棵树，然后给自己的树命名，系上纪念牌。端午节：组织社区里的孩子们举行包粽子比赛。重阳节：组织社区里的老人参加登山活动。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）物业管理：事实上，优秀的物业管理可以成为一个地产商赢得信赖的重要因素，如万科、龙湖、金科等，尤其是像“诺诚融城 上东”这样的大型社区，人们对物业的依赖是很强的。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）物业管理：建议：可借鉴学习万科假日风景的“同心圆”服务，一方面给“诺诚融城 上东”的物业管理取个名称，以便于宣传传播，另一方面尽量充实服务内容，将服务项目条分细缕，做成宣传册进行派发。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）物业管理：建议考虑增添的服务内容或承诺：l设儿童就学班车送孩子们至就读学校上学。l设立全功能家庭服务中心，提供各项个性化有偿服务。l“零打扰”保洁服务：保洁服务与业主上下班高峰时间错开，不影响业主生活。l快速反应维修服务：24小时维修服务，接到报修电话后30分钟内到达现场。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司（二）物业管理：建议考虑增添的服务内容或承诺：l酒店式出租车停候：设立专门泊车点供出租车停候，由保安门岗代招，免去久候之忧。l多形式社区活动：为老年和儿童开辟各具特色文化娱乐项目，开展各类社区活动l医疗保健：为社区老人提供免费医疗保健咨询。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司 八、销售执行及价格定位八、销售执行及价格定位传播的渠道品牌传播主题大榕树下情感生活阶段目的预告楼盘上市消息吸引注意力制造人流告知楼盘优势推动销售吸引消费群维持关注度强化信心子品牌主题预告开盘热销维持阶段划分电视形象广告报纸形象广告发布上市消息-内部认购夹报DM随报送VCD户外地铁互动式虚拟社区系统开盘引爆活动电视形象广告报纸/软文形象广告活动发布和邀请活动花絮POP电视形象广告报纸/软文楼盘功能供楼方式购买人群形象生活展现购买热潮展销会配套设施旧业主推荐奖励POP户外互动式模拟社区系统（略）诺诚融城诺诚融城上东营销执行计划上东营销执行计划归属式情感都市大型纯生活社区汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东营销执行策略上东营销执行策略诺诚融城诺诚融城上东上东营销中心营销中心营销营销代表代表营销营销代表代表营销营销代表代表营销营销代表代表营销营销代表代表营销营销代表代表购房者购房者购房者购房者购房者购房者购房者购房者购房者购房者购房者购房者蜘蛛营销策略蜘蛛营销策略YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东营销执行策略上东营销执行策略 蜘蛛的生态习性是：首先，判断昆蜘蛛的生态习性是：首先，判断昆虫经常出没通行的地方，然后，选择有虫经常出没通行的地方，然后，选择有利的位置，编织一张大且牢固的蛛网利的位置，编织一张大且牢固的蛛网 一切准备就绪，就耐心等昆虫入网一切准备就绪，就耐心等昆虫入网 在在市场竞争中，谁控制了有效的销售渠道，市场竞争中，谁控制了有效的销售渠道，谁就控制了市场谁就控制了市场 你做到了吗？你做到了吗？YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东营销执行策略上东营销执行策略 近一两年，越来越多的房地产销售不约而同地把客户服务当作了企业重头戏。房地产不仅提供客户一个住所，更应该是一种生活方式；服务是房地产业的本质。企业传统客户服务体系主要靠企业零零碎碎、敲敲打打、点点滴滴的客户服务充当。塑造客户服务体系才是根本 YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东营销执行策略上东营销执行策略建立客户服务体系建立客户服务体系EstablishmentcustomerservicesystemYUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东营销执行策略上东营销执行策略建建立立客客户户服服务务体体系系EstablishmentcustomerservicesystemYUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东营销执行策略上东营销执行策略YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东价格定位上东价格定位1、销售均价预测均价产生所考虑的因素整体的经济气候；市场的供求状况；物业的地理位置；物业的自身质素、包装；发展商的期望价位和期望利润；项目的开发建造成本和宣传推广成本。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东价格定位上东价格定位市场均价预期广谋指数性价比法 在市场调查的基础上，用客观市场比较法与本项目进行性价比较，从而确定价格所在区段。根据周边楼盘与本项目在地段位置、规划设计、建筑施工、配套设施、园林景观、物业管理、项目包装、策划推广等各方面进行综合而全面的客观比较；每一大项再分成若干小项，进行综合评分；再根据评分结果，由各项评判标准在价格制定中所占的权重数进行相加，从而得到本项目的市场均价预期。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东价格定位上东价格定位均价调整法 在市场均价预期预期赋值的过程中，尤其是在楼盘的推广未完成阶段，其推广对价格的影响不能完全的展现，需要对其根据发展商的期望，即投入的多少比如在现有基础上的产品品质完善、产品包装加强、推广力度加大等进行调整，使最终定价与市场均价预期达到一个平衡。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司诺诚融城诺诚融城上东价格定位上东价格定位市场价格定位依据根据项目周边楼盘调查的均价依据（毛坯）预测本案的均价：市场定价：根据本项目各素质与汉中相关楼盘的理性比较,关于本项目的销售价格再跟开发商协商后,于开盘前确定。结语：l“诺诚融城上东”洋溢着浓浓的亲情、友情和乡情，人情之美是她的精神内涵。l建立在产品基础上的情感诉求是我们与消费者沟通的主要方式。l我们将调动除广告之外的各种手段，使“诺诚融城上东”的气质得以立体化凸显。YUANSHUNDICHAN园顺地产园顺地产汉中汉中诺诚房地产开发有限公司诺诚房地产开发有限公司本次提案结束，谢谢！本次提案结束，谢谢！Thisproposalended,thanks!重庆园顺房屋营销策划有限公司2009.06Blue Creation Ad.蓝色创意 20022002年年2 2月月1818日日 APEX APEX 培训中心培训中心像总经理那样思考Blue Creation Ad.蓝色创意请按自已最希望发展的能力排序 管理能力 领导能力 经营能力 专业能力Blue Creation Ad.蓝色创意宁做一天的狮子，不做一世的绵羊。王侯将相，宁有种乎？Blue Creation Ad.蓝色创意只有一个人能给你自尊，那就是你自己。只有一个人能给你自尊，那就是你自己。Blue Creation Ad.蓝色创意根据全美MBA评定委员会最喜欢看到年轻的MBA的素质是：善与人交往与人沟通口齿伶俐有说服力能看懂报表 CEO的最适合人选首先应具有超人的管理才能和领导能力，而不是专业知识。全美一百多家工商财经记者一致认为：Blue Creation Ad.蓝色创意我相信你们能胜任！我相信你们能胜任！Blue Creation Ad.蓝色创意为什么未能达成自已所设定的目标？“人并不是命运的囚徒，富兰克林D罗斯福而是自己思想的囚徒”Blue Creation Ad.蓝色创意 比如看上去很傻、犯错误、寻找赞成、不是你的最佳表现、落伍了第二个自我设陷不去花时间考虑该采取不同的做法。第一个自我设陷害怕Blue Creation Ad.蓝色创意一、评估领导管理能力的9个原则9、尊重别人尊重别人。尊重别人的意见和工作；不要忽视别人的形象和地位。1、唤醒他人的忠诚及热情的才能唤醒他人的忠诚及热情的才能。具有人格魅力，受人爱戴，能明白别人需要什么，有强烈的使命感。2、为人着想为人着想。向有需要的人提供培训、提出建议，并给予指导，积极倾听并暗示对方你在倾听；对初来乍到者给予更多的帮助。3、启发智慧启发智慧。从别人那里得到原因和证明强于不可靠的意见；允许其他人用新方法思考旧问题；用一种能促使别人思考他们以前从未考虑的问题的方式进行交流。4、勇气勇气。即使这种思想不流行也要勇于接受；不要为了避免冲突而屈服于别人的压力或意见，要为公司和客户考虑，即使这会给自己带来困难5、有责任感有责任感。信守承诺；勇于承担责任和错误；不要依赖老板。6、灵活性灵活性。在变化的环境中高效地发挥作用；当很多事情同时发生时，要同时处理若干件事，因时而变。7、正直正直。要做合乎伦理和道德的事情；不要把辱骂作为管理者的特权，这是始终不变的。8、判断。判断。通过逻辑分析和比较，对行为作出正确的评价；将相关的事实和因素归纳在一起；利用过去的经验和信息来为今天的决策服务。Blue Creation Ad.蓝色创意对比上述对比上述9个原则，你呢？个原则，你呢？准备反思自己：（按先后次序说出你最喜欢的三种动物）评价自我：a我怎么看待自己。b别人怎么看待我。Blue Creation Ad.蓝色创意全面分析自己的商业经营能力、业绩、分析思考能力、组织能力、影响力、领导能力，以及专业技术能力全面审视自己：正确的思考应该是控制消极想法，相信自己能做到。学会自我交谈，每天对自己谈自己的目标15遍。Blue Creation Ad.蓝色创意2005年一个优秀的广告领导人 的素质：1、梦想和理念2、领导能力3、预见力4、创造力5、挑战精神6、快速经营能力7、对广告的独特观点8、英语水平9、MBA资格10、说服能力必备Blue Creation Ad.蓝色创意二、如何领导你的部下?Blue Creation Ad.蓝色创意1、评价你的员工能力、评价你的员工能力水平水平概念概念基本内容基本内容举例举例第一层第一层知识知识掌握一定的生活、广告常识和基础知识的入门者、新手掌握一定的生活、广告常识和基础知识的入门者、新手 三流广告人只有广告知识的人、半专业人员三流广告人只有广告知识的人、半专业人员 第二层第二层见识见识知识水平较高，有自己的见解、思想，相当于大学老师的知识水平较高，有自己的见解、思想，相当于大学老师的水平。水平。二流广告人评论家、大学教授二流广告人评论家、大学教授 第三层第三层胆识胆识知识见识水平高，有独立工作能力，有成果和实战经验知识见识水平高，有独立工作能力，有成果和实战经验 一流广告人有知识有实战的人、专家一流广告人有知识有实战的人、专家 Blue Creation Ad.蓝色创意 管理就是做一些事情，来阻止那些引起员工工作失败的讨厌机会的出现。预防性管理，就是在特定的工作环境中为实现预想的结果而必须采取的干预手段。引入一个重要重要的概念的概念：Blue Creation Ad.蓝色创意在工作开始之前你要做的事：1、让部下知道要让他们干什么。2、看看部下是否知道该怎样做。3、让部下清楚他们为什么要做这件事。4、如果你的部下觉得你的方法行不通，让他们相信你的方法会奏效。5、如果你的部下认为他们的方法好，要做出令人信服的 解释为什么他们的方法不好。Blue Creation Ad.蓝色创意8、证实工作并没有超出部下的个人限制。9、证实没有超出部下控制范围的障碍。10、证实工作是能够完成的。6、让部下知道工作的优先解决性。7、让部下相信将来的负面结果不会发生。在工作开始之前你要做的事：Blue Creation Ad.蓝色创意工作开始之后你要做的事：1、经常向部下的工作提供特别的反馈。2、经常对于好的工作表现进行口头赞赏3、搬开障碍或者给部下一条绕开障碍的策略。4、让部下知道哪些工作需要优先解决。5、排除影响好的工作行为的负面结果或者通过正面的加强来平衡负面结果。6、否定对部下的差行为仍能得到正面结果定论。