房地产投资绪论.pptx

成绩评定成绩评定出出 勤：占勤：占10%10%作作 业：占业：占30%(30%(课堂发言与论文）课堂发言与论文）期末考试期末考试:占占60%60%2024/8/8 周四1楼市三十年从平房小院到高楼大厦，从福利分房到投从平房小院到高楼大厦，从福利分房到投资买房，资买房，19781978年到年到20082008年，北京楼市的变年，北京楼市的变迁就像一首绵长的乐曲，有轻吟低唱，也迁就像一首绵长的乐曲，有轻吟低唱，也有和声潮涌。第一个十年政策春风吹过，有和声潮涌。第一个十年政策春风吹过，第二个十年雨后春笋待发，第三个十年则第二个十年雨后春笋待发，第三个十年则奏响高潮，演绎出真正的风起云涌、潮起奏响高潮，演绎出真正的风起云涌、潮起潮落潮落2024/8/8 周四2“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，付款，1010年、年、1515年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。人自己想办法。”邓小平这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国邓小平这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕。住房制度改革的大幕。2024/8/8 周四319791979年年 7 7月月1 1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的中华人民共和国中外合资企业经营法中华人民共和国中外合资企业经营法，提出了，提出了“土地使用费土地使用费”的的概念。概念。19801980年年4 4月邓小平提出推进我国住房商品化的指导性意见。月邓小平提出推进我国住房商品化的指导性意见。19841984年年 国务院批准试点城市国务院批准试点城市“公有住房补贴出售公有住房补贴出售”。19861986年年2 2月月 国务院住房制度改革领导小组成立。国务院住房制度改革领导小组成立。19871987年年 8 8月月2 2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出关关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定，决定自，决定自19871987年起，各地年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。区的商品房屋建设纳入国家计划。19881988年年 4 4月月1212日，日，中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法（修正案）规定，土（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，这是我国土地使用制度的根本性地使用权可以依照法律的规定转让，这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。19781978年到年到19981998年的北京，还没有诸如年的北京，还没有诸如“楼市楼市”、“房地产房地产”这样这样的概念。特别是的概念。特别是19781978年到年到19881988年这十年，每年仍有大量新建公房进人年这十年，每年仍有大量新建公房进人福利分房的轨道，甚至有的城市福利分房的新房多于出售的旧房。福利分房的轨道，甚至有的城市福利分房的新房多于出售的旧房。2024/8/8 周四4数据显示，数据显示，19801980年全国城市人均居住面积只有年全国城市人均居住面积只有3.63.6平方米，城市居民的居住环境和生活条件亟待改平方米，城市居民的居住环境和生活条件亟待改善，这是改革开放以后房地产尤其是住宅建设快善，这是改革开放以后房地产尤其是住宅建设快速发展的重要动因。速发展的重要动因。但在但在19781978年年19881988年的年的1010年间，每年仍有大量新年间，每年仍有大量新建公房进人旧制度的轨道，甚至有的城市进入旧建公房进人旧制度的轨道，甚至有的城市进入旧制度的新房多于出售的旧房。住房实物分配成为制度的新房多于出售的旧房。住房实物分配成为阻碍房改的症结。阻碍房改的症结。2024/8/8 周四5“改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚女人一女人一 样。看准了的，就大胆地试，大胆地闯。样。看准了的，就大胆地试，大胆地闯。没有一点闯的精神，没有一点没有一点闯的精神，没有一点冒冒的精神，没的精神，没有一股气呀、劲呀，就走不出一条好路，走不出有一股气呀、劲呀，就走不出一条好路，走不出一条新路，就干不出新的事业。一条新路，就干不出新的事业。”19921992年邓小平年邓小平南巡讲话。南巡讲话。2024/8/8 周四619931993年年6 6月月 国家首次出台政策调控全国房地产过热现象。国家首次出台政策调控全国房地产过热现象。19941994年年 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国务院关于深化城镇住房制度改革的决定发发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形新的住房制度的雏形”。19981998年年4 4月月 商品房按揭政策出台。商品房按揭政策出台。19981998年年7 7月月 国务院颁布国务院颁布2323号文，即号文，即国务院关于进一步国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知深化住房制度改革加快住房建设的通知，提出从，提出从19981998年下年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。这是一个划时代的文件。19981998年年 国务院首次提出国务院首次提出“廉租房廉租房”概念。概念。2024/8/8 周四7最早富人区方庄崛起最早富人区方庄崛起方庄总建筑面积方庄总建筑面积266266万平方米，是上世纪万平方米，是上世纪9090年代初年代初北京规模最大、档次最高的大型住宅小区。方庄北京规模最大、档次最高的大型住宅小区。方庄的商品房的商品房19861986年就开始出售，最初分甲、乙、丙年就开始出售，最初分甲、乙、丙三个等级，甲级三个等级，甲级1700-18001700-1800元元/平方米，乙级平方米，乙级1400-1400-15001500元元/平方米，丙级平方米，丙级700-800700-800元元/平方米。因为当平方米。因为当时北京高档盘非常少，所以方庄商品房价格几乎时北京高档盘非常少，所以方庄商品房价格几乎每年都在涨，到每年都在涨，到19951995、19961996年，大部分商品房都年，大部分商品房都涨到了涨到了4000-50004000-5000元元/平方米。有些甚至一度涨到平方米。有些甚至一度涨到了了8000-100008000-10000元元/平方米。平方米。19951995年发售的龙珠公寓，年发售的龙珠公寓，作为精装修外销公寓，价格更是接近作为精装修外销公寓，价格更是接近20002000美元美元/平平方米。方米。2024/8/8 周四8宜居亦庄崭露头角宜居亦庄崭露头角北京经济技术开发区北京经济技术开发区19911991年开始筹建，年开始筹建，19921992年开始基础年开始基础设施建设和招商引资，设施建设和招商引资，19941994年年8 8月月2525日被国务院批准为国日被国务院批准为国家级经济技术开发区，家级经济技术开发区，19991999年在开发区内设立了中关村年在开发区内设立了中关村亦庄科技园，开发区的一部分成为中关村一区五园之一。亦庄科技园，开发区的一部分成为中关村一区五园之一。亦庄马路特别宽阔，北京的拥堵现象在那里没有了。这亦庄马路特别宽阔，北京的拥堵现象在那里没有了。这块没有太高的楼，不像北京别的区域一样高楼林立，在块没有太高的楼，不像北京别的区域一样高楼林立，在亦庄显得特别开阔，整个环境也非常好。空气质量平均亦庄显得特别开阔，整个环境也非常好。空气质量平均比北京整个市区高出比北京整个市区高出1 1到到2 2个级别，区域规划非常个级别，区域规划非常好。好。2024/8/8 周四9北京有了个北京有了个CBDCBD北京商务中心区是在北京商务中心区是在19931993年经国务院批准的年经国务院批准的北京城市总北京城市总体规划体规划中明确提出的，是具有金融、保险、信息、咨询、中明确提出的，是具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。该区域位于首都古城以东，在建筑容积率及建筑高度上可该区域位于首都古城以东，在建筑容积率及建筑高度上可以不受古都风貌保护的限制。该区域集中了全市以不受古都风貌保护的限制。该区域集中了全市7070的涉的涉外资源，先后建设的第一二三使馆区，北京外资源，先后建设的第一二三使馆区，北京6060以上的外以上的外资机构，半数以上的星级宾馆、酒店，众多的交际活动场资机构，半数以上的星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带。这里商务氛围浓厚，国所都分布在这一区域及周边地带。这里商务氛围浓厚，国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内汇集了贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。区域内行业分布广泛，汇百家著名跨国公司和金融机构。区域内行业分布广泛，汇集了商务中心区的各行各业，有相当的基础。集了商务中心区的各行各业，有相当的基础。2024/8/8 周四1019981998年国务院发布了年国务院发布了2323号令号令国务院国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知房建设的通知，要求从，要求从19981998年下半年开年下半年开始停止住房实物分配，也就是停止福利分始停止住房实物分配，也就是停止福利分房。随后北京市落实国务院的通知出台了房。随后北京市落实国务院的通知出台了北京市进一步深化城镇住房制度改革加北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案快住房建设实施方案，至此北京市的福，至此北京市的福利分房制度逐步退出历史舞台。房地产热利分房制度逐步退出历史舞台。房地产热潮吹响进军号，中国的商品房时代来临。潮吹响进军号，中国的商品房时代来临。2024/8/8 周四1119991999年年2 2月中国人民银行下发月中国人民银行下发关于开展个人消费关于开展个人消费信贷的指导意见信贷的指导意见，在，在“积极开展个人消费信贷积极开展个人消费信贷”的的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。20022002年年4 4月月 国有土地使用权实行国有土地使用权实行“招拍挂招拍挂”。20032003年年 国务院关于促进房地产市场持续健康发国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知展的通知(18(18号文件号文件)，第一次明确房地产是支柱产，第一次明确房地产是支柱产业。业。20042004年年7 7月，根据国土资源部、监察部月，根据国土资源部、监察部20042004年第年第7171号文件规定：号文件规定：20042004年年8 8月月3131日起，所有六类土地全部日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为公开挂牌的方式出让土地。此为“8 83131大限大限”，住，住宅土地用地价格由此一路猛涨。宅土地用地价格由此一路猛涨。2024/8/8 周四1220052005年年3 3月，国务院办公厅下发月，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知关于切实稳定住房价格的通知（“旧国八条旧国八条”）；）；4 4月国务院出台月国务院出台加强房地产市场引导和调控的加强房地产市场引导和调控的八条措施八条措施（新（新“国八条国八条”）；）；5 5月，国务院转发了建设部等七部委月，国务院转发了建设部等七部委的的关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见，即，即2525号文。国家层面控制号文。国家层面控制房价行动就此开始。房价行动就此开始。20062006年年 5 5月，九部门制定月，九部门制定关于调整住房供应结构稳定住房价格的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见意见再被国务院转发。文件明确要求各城市在再被国务院转发。文件明确要求各城市在20062006年年9 9月底前公布月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/7090/70”政策（套型政策（套型在在9090平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%70%）被提了出来，）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。税收和信贷等政策进一步紧缩。20072007年年 8 8月月7 7日，国务院发布日，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的若干意见(24(24号文号文)，该文件被认为是对，该文件被认为是对“房改房改”的总结，是住房的总结，是住房新模式的转折点；新模式的转折点；9 9月，央行、银监会发布第月，央行、银监会发布第359359号文，要求提高第二号文，要求提高第二套房首付比例；套房首付比例；1010月，国土资源部发布第月，国土资源部发布第3939号令，规定未缴清全部土号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证；地出让价款，不得分割发放土地证；1010月月1 1日起，日起，物权法物权法正式施正式施行，拆迁须进一步合法化。行，拆迁须进一步合法化。2024/8/8 周四13经适房亮相经适房亮相申奥成功房价猛涨申奥成功房价猛涨轨道提升多区价值轨道提升多区价值大鳄纷纷抢地大鳄纷纷抢地小户型大行其道小户型大行其道房价上演房价上演“飞天飞天”奥运后楼市低迷奥运后楼市低迷2024/8/8 周四1420092009年二手房的优势得到购房者认同，需年二手房的优势得到购房者认同，需求喷发求喷发房屋租赁需求随城市发展稳步增长房屋租赁需求随城市发展稳步增长供需形势犹如供需形势犹如“过山车过山车”，房价急速飙升，房价急速飙升 短期二手市场价格可能有所波动，但长期短期二手市场价格可能有所波动，但长期来看价格依然紧随一手涨幅来看价格依然紧随一手涨幅 2024/8/8 周四15中国房地产金融30年回顾和展望2024/8/8 周四16虽然我国的开放从虽然我国的开放从19781978年就开始，但房地产市场年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪起步较晚，即从上世纪8080年中开始准备并在年中开始准备并在8080年年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓;总总体上它在我国近体上它在我国近3030年来的发展过程中，对国家经年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用必将发挥更大和更积极的作用;但也暴露出了较多但也暴露出了较多问题。问题。2024/8/8 周四17一、我国房地产金融政策和市场回顾一、我国房地产金融政策和市场回顾 1 1房地产贷款房地产贷款 19801980年年6 6月，中共中央、国务院在批转月，中共中央、国务院在批转全国基全国基本建设工作会议汇报提纲本建设工作会议汇报提纲中正式提出实行住房中正式提出实行住房商品化政策。商品化政策。19841984年开始四大国有银行陆续开始经营部分商业年开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务，接下来几年广东一些沿海发达地区性金融业务，接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。我国房地产金融业务之一。2024/8/8 周四1819871987年底，为配合国家住房制度改革，围绕房改年底，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国分别在烟台和蚌埠成立住房领域开展业务，我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。信贷、结算等政策性金融业务。19911991年年2 2月，国务院办公厅对上海市人民政府上报月，国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意的房改方案作了批复，原则同意;1991;1991年年5 5月上海月上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广。广。2024/8/8 周四1919961996年年7 7月月1 1日中国人民银行日中国人民银行贷款通则贷款通则发布和发布和实行，实行，19971997年年5 5月月9 9日建设部发布日建设部发布城市房地产抵城市房地产抵押管理办法押管理办法，它们为接下来实行的银行个人住，它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。房贷款业务确立的方向。19981998年，年，国务院关于进一步深化城镇住房制度国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知改革加快住房建设的通知，决定停止住房实物，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化分配，逐步实行住房分配货币化;同时，建立了职同时，建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。化创造了条件。2024/8/8 周四2020032003年年6 6月月1313日央行发布了日央行发布了关于进一步加强房地关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知产信贷业务管理的通知;它对房地产开发的四个它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制。主要环节均进行了严格的限制。20032003年年8 8月月3131日国务院出台日国务院出台国务院关于促进房地国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知产市场持续健康发展的通知;银监会银监会20042004年年9 9月月2 2日出台日出台商业银行房地产贷款商业银行房地产贷款风险管理指引风险管理指引;2024/8/8 周四2120052005年年9 9月银监会发布月银监会发布加强信托投资公司部分业加强信托投资公司部分业务风险提示的通知务风险提示的通知;20062006年年5 5月月2929日日9 9部委出台部委出台关于调整住房供应结关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见构稳定住房价格的意见。这些政策对我国房地。这些政策对我国房地产市场和产生了重大作用。产市场和产生了重大作用。2024/8/8 周四22中国人民银行中国人民银行20092009年年8 8月月5 5日发布的日发布的中国货币政中国货币政策执行报告（策执行报告（20092009年第二季度）年第二季度）指出，截至指出，截至20092009年月末，全国商业性房地产贷款余额为年月末，全国商业性房地产贷款余额为6.216.21万亿元。其中，房地产开发贷款余额为万亿元。其中，房地产开发贷款余额为2.352.35万亿元，是万亿元，是19981998年房地产开发贷款余额年房地产开发贷款余额26802680亿元亿元的近的近9 9倍倍;购房贷款余额为购房贷款余额为3.863.86万亿元，是万亿元，是20002000年年末末33773377亿元的亿元的1111倍和占当年倍和占当年GDPGDP的近的近10%10%。我国从。我国从20002000年到年到20042004年年,购房贷款余额占当年购房贷款余额占当年GDPGDP从从3.77%3.77%增加到近增加到近10%10%，这一比例从，这一比例从20042004年到年到20082008保保持基本稳定，这也说明我国宏观调控的积极方面。持基本稳定，这也说明我国宏观调控的积极方面。2024/8/8 周四23值得注意的是我国几大银行房地产开发商贷款的值得注意的是我国几大银行房地产开发商贷款的不良贷款率是个人房产贷款不良贷款率的几倍，不良贷款率是个人房产贷款不良贷款率的几倍，另外我国推行住房公积金制度已有十八年另外我国推行住房公积金制度已有十八年,这项改这项改革举措革举措,对推动房地产业及相关产业的发展对推动房地产业及相关产业的发展,帮助帮助城镇职工实现自住其力的目标城镇职工实现自住其力的目标,也起到了积极的作也起到了积极的作用。用。截至截至20082008年末，个人贷款余额为年末，个人贷款余额为6094.166094.16亿元亿元;个个人贷款余额与商业性个人住房贷款余额比例为人贷款余额与商业性个人住房贷款余额比例为20.43%20.43%。但我们也应该意识到住房公积金体系也。但我们也应该意识到住房公积金体系也存在发展不平衡、监管和法律制度完善等问题需存在发展不平衡、监管和法律制度完善等问题需要我们解决。要我们解决。2024/8/8 周四242房地产企业上市 目前目前,全国房地产开发企业超过全国房地产开发企业超过5 5万家万家,投资投资规模在规模在1000010000亿元以上亿元以上;在沪深两市公司已在沪深两市公司已近近100100家，其中房地产公司首次公开发行股家，其中房地产公司首次公开发行股票并上市和通过买壳上市的房地产上市公票并上市和通过买壳上市的房地产上市公司几乎各占一半。司几乎各占一半。2024/8/8 周四2519941994年以前年以前,房地产企业曾经是证券市场的一个亮点房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;从从19941994年下半年开始年下半年开始,国家为了抑制房地产开发过热国家为了抑制房地产开发过热,出台出台了一系列政策。了一系列政策。中国证监会于中国证监会于19951995年明令：对将募集资金用于别墅性质的年明令：对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批;在新股发行方面在新股发行方面,中国证监会则于中国证监会则于19961996年开始对金融、房年开始对金融、房地产行业企业暂不受理。地产行业企业暂不受理。19971997年继续沿用了这一规定。房地产企业上市暂停了年继续沿用了这一规定。房地产企业上市暂停了5 5年年时间。由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债时间。由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业实现股市融资还有一定的对业绩的不利影响，房地产企业实现股市融资还有一定的操作难度。操作难度。2024/8/8 周四2620012001年国内资本市场恢复房地产企业年国内资本市场恢复房地产企业IPOIPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。都是国有股份控股。与此同时许多房地产公司不得不选择到境与此同时许多房地产公司不得不选择到境外上市，或者借壳上市。近几年来，我国外上市，或者借壳上市。近几年来，我国许多房地产公司寻求境外上市。许多房地产公司寻求境外上市。2024/8/8 周四273房地产债券 我国早在我国早在19871987年就颁布了年就颁布了企业债券管理企业债券管理暂行条例暂行条例，但企业债市场一直停滞不前。，但企业债市场一直停滞不前。长期以来，中国企业债余额占年债券市场长期以来，中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于余额的比例低于6%6%。房地产债券作为企业。房地产债券作为企业债券中的一个组成部分，近二十年来，发债券中的一个组成部分，近二十年来，发行债券的房地产企业也是屈指可数。行债券的房地产企业也是屈指可数。2024/8/8 周四2819931993年到年到19981998年政府禁止房地产企业通过股票和年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资，其间房地产企业没有公开发行房地产债券融资，其间房地产企业没有公开发行房地产债券。企业发行债券在境外是一种非常重要的融债券。企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式资方式,但是目前在我国内地房地产企业债券融资但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资企业的条件要求较方式非常少，发债融资对筹资企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。高，房地产企业更是困难。房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。2024/8/8 周四29一直到一直到20072007年年8 8月月1414日正式颁布实施日正式颁布实施公司债券发行试点公司债券发行试点办法办法之前，国内市场并无真正意义的公司债券，债券发之前，国内市场并无真正意义的公司债券，债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用。为大型国企融资使用。20072007年年8 8月以来，一些公司等陆续发行了公司债券，房地月以来，一些公司等陆续发行了公司债券，房地产公司债融资有望改善其融资结构。由于房地产项目的开产公司债融资有望改善其融资结构。由于房地产项目的开发周期一般在发周期一般在2-42-4或以上，但目前房地产开发公司往往存或以上，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理;房地产公房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求。分公司的需求。2024/8/8 周四304房地产信托 我国信托业与房地产融资有着不解之缘，我国信托业与房地产融资有着不解之缘，20012001年年1010月月中华人民共和国信托法中华人民共和国信托法实施以来，在信实施以来，在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重大比重;尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要后，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道。渠道。与此同时，在房地产融资很紧的形势下，房地产与此同时，在房地产融资很紧的形势下，房地产信托融资业务还是有了很大的发展信托融资业务还是有了很大的发展;房地产信托融房地产信托融资业务从资业务从20032003年的年的6060亿元提高到亿元提高到20082008年的年的229229亿元。亿元。预计预计20092009年和今后几年我国房地产信托融资会有年和今后几年我国房地产信托融资会有更大的发展。更大的发展。2024/8/8 周四315其它房地产融资方式和金融产品 根据我国根据我国19961996年年8 8月月1 1日起施行日起施行贷款通则贷款通则第七第七条对委托贷款的定义条对委托贷款的定义;委托贷款委托贷款是由政府部门、企是由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由金融机构事业单位及个人等委托人提供资金，由金融机构（受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、（受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等发放的贷款。委托贷款的缺金额、期限、利率等发放的贷款。委托贷款的缺点是利率很高，中小房产开发商成功采用委托贷点是利率很高，中小房产开发商成功采用委托贷款方式来进行融资的实际案例在民间资本充沛的款方式来进行融资的实际案例在民间资本充沛的江浙地区较多。江浙地区较多。2024/8/8 周四32外资外资涉足中高档住宅，酒店式公寓，办公楼和部涉足中高档住宅，酒店式公寓，办公楼和部分综合项目。它在一定程度上对我国房地产业的分综合项目。它在一定程度上对我国房地产业的发展包括更规范运和国际先进经验学习起到了积发展包括更规范运和国际先进经验学习起到了积极大作用。极大作用。20062006年有关当局发布的年有关当局发布的关于规范房关于规范房地产市场外资准入和管理的意见地产市场外资准入和管理的意见以后，海外资以后，海外资金的投资和融资能力及预期回报收到很大影响。金的投资和融资能力及预期回报收到很大影响。20082008年全球金融危机爆发后到目前，外资对我国年全球金融危机爆发后到目前，外资对我国房地产投资趋于平稳或稍有下降。房地产投资趋于平稳或稍有下降。2024/8/8 周四33房地产典当房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人，即出典人在一定期限内，它是指房地产权利人，即出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给承将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给承典人的行为。我国典人的行为。我国典当管理办法典当管理办法自自20052005年年4 4月月1 1日起施行，近几年，特别是日起施行，近几年，特别是20062006年以来，由于开年以来，由于开发商的开发贷款获批从紧，一些资金雄厚的全国发商的开发贷款获批从紧，一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少房地产开发商的一个重要选大型典当行成为不少房地产开发商的一个重要选择。典当的单笔业务款项从几万元到上千万元不择。典当的单笔业务款项从几万元到上千万元不等。比起银行推出的抵押贷款，典当业方便、快等。比起银行推出的抵押贷款，典当业方便、快捷、灵活的特点。捷、灵活的特点。2024/8/8 周四34二、我国房地产金融市场的主要问题 1 1房地产融资方式和金融产品少房地产融资方式和金融产品少 2 2立法、监管和信用体系的建立立法、监管和信用体系的建立 3 3培养房地产金融的专业人才培养房地产金融的专业人才 2024/8/8 周四35三、我国房地产金融创新和前景 目前目前,我国政府已经意识到发展确实需要多元化和多层次我国政府已经意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性。的资本市场的融资渠道的重要性。我国近期房地产金融创新包括但不限于：我国近期房地产金融创新包括但不限于：并购贷款并购贷款：业务已经展开。业务已经展开。房地产投资信托基金房地产投资信托基金：估计一年内或很快将会开始试点。估计一年内或很快将会开始试点。保险资金投资房地产保险资金投资房地产：有报道保险公司进行房地产投资已有报道保险公司进行房地产投资已原则上获批准，保险资金投资房地产领域已无政策障碍，原则上获批准，保险资金投资房地产领域已无政策障碍，只是具体时间问题。只是具体时间问题。PEPE引领地产投资引领地产投资 2024/8/8 周四36房产新政呼之欲出2 2月月2727日，国务院总理温家宝受中国政府网日，国务院总理温家宝受中国政府网和新华网联合邀请，与网友对话时，以很和新华网联合邀请，与网友对话时，以很大的篇幅提到了房地产市场。大的篇幅提到了房地产市场。温总理表示，温总理表示，“我有决心，本届政府任期我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。这是一个公开的承诺。这是一个公开的承诺。2024/8/8 周四37实现承诺靠四条措施：一是一是增加保障性住房；增加保障性住房；二是二是鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。由于我们的国情，我们把重点应该放在低价位和由于我们的国情，我们把重点应该放在低价位和小户型，政府的责任主要是在土地以及金融和财小户型，政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持；税上给予支持；第三，第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段；取经济和法律手段；第四，第四，要管好市场。政府有责任管好房地产市场，要管好市场。政府有责任管好房地产市场，就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。的违法违规行为进行惩处。2024/8/8 周四38简言之，是保持两个平衡：保障性住房与简言之，是保持两个平衡：保障性住房与商品房的平衡，保持高档房与普通商品房商品房的平衡，保持高档房与普通商品房的平衡；抑制投资性与投机性住房，主要的平衡；抑制投资性与投机性住房，主要采取的是经济与法律手段，其中税收、货采取的是经济与法律手段，其中税收、货币手段并不可少；惩处市场秩序的破坏者。币手段并不可少；惩处市场秩序的破坏者。在影响面大的举措出台之前，一些较为严在影响面大的举措出台之前，一些较为严厉的手段纷纷出台尝试市场反应厉的手段纷纷出台尝试市场反应。2024/8/8 周四39一是一是各地对闲置地的处置越来越严格。广州市最新出台的各地对闲置地的处置越来越严格。广州市最新出台的闲置土地处理办法闲置土地处理办法3 3月月1 1日起实施。该日起实施。该办法办法规定，规定，被认定为闲置土地的，将按出让或划拨土地价款的被认定为闲置土地的，将按出让或划拨土地价款的20%20%一一次性征收闲置费，土地闲置增值后，开发商还要补交次性征收闲置费，土地闲置增值后，开发商还要补交 “增值地价增值地价”；二是二是房贷优惠利率基本取消，目前各地首套房首付纷纷提房贷优惠利率基本取消，目前各地首套房首付纷纷提高至高至3 3成，成，7 7折利率已成折利率已成“空壳空壳”，二套房贷则更是空前，二套房贷则更是空前“难产难产”，申请周期大大延长，银监会对于信贷的风险控制，申请周期大大延长，银监会对于信贷的风险控制将越来越严格；将越来越严格；三是三是各地出台的地方房地产政策，将保障房用地纳入全年各地出台的地方房地产政策，将保障房用地纳入全年土地供应范围。土地供应范围。“京版国京版国1111条条”推出推出“两个两个50%50%”，即，即20102010年各类政策性住房用地占全市住房供地的年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%50%以上；以上；新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的的50%50%以上。以上。2024/8/8 周四40 地产新政呼之欲出，重点是建保障性住房，打击地产新政呼之欲出，重点是建保障性住房，打击违法违规行为，从税收与信贷上鼓励小户型住房。违法违规行为，从税收与信贷上鼓励小户型住房。抑制投资投机性购房目前是提高按揭成本、增加抑制投资投机性购房目前是提高按揭成本、增加交易税，至于物业税等持有税有待揭晓答案。交易税，至于物业税等持有税有待揭晓答案。国务院国务院4月月17日发出日发出关于坚决遏制部分城市房价关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为，提出十条举措，被业内称为房地产房地产“新国十条新国十条”。业内人士普遍认为，近期。业内人士普遍认为，近期接二连三的调控政策打击力度大，针对性强，预接二连三的调控政策打击力度大，针对性强，预计将对房地产市场产生相当大的影响。计将对房地产市场产生相当大的影响。2024/8/8 周四41本课程主要内容第一章第一章 房地产投资概述房地产投资概述第二章第二章 房地产投资市场房地产投资市场第三章第三章 房地产价格评估房地产价格评估第四章第四章 房地产开发投资与项目评估房地产开发投资与项目评估第五章第五章 房地产抵押贷款房地产抵押贷款第六章第六章 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款第七章第七章 可变利率抵押贷