房地产政策.pptx

2024/8/8周四1课程简介课程简介n本课程主要是对有关房地产有关法律和法规及其有关政策的进行一下初步的了解，并通过阅读辅导教材和听取辅导讲座来进行深一步的学习和认识。使学生通过本课程的学习能够运用法律和法规正确的解决实际中遇到的有关房地产的问题和纠纷。并且能够认识到国家在改革开放以来对房地产业的建设和改革。本课程即要求学习相关的法律知识，又要求具有一定的房地产专业知识。因此，对学生来说这一门很重要入门学科，在学习本课程的时候要求学生注意把握理论联系实践，只有这样才能学好这门课程，并且在以后的学习中以教材为基根的不断的向外扩展。第1页/共73页2024/8/8周四2本课程的基本目的和要求是本课程的基本目的和要求是n1了解和掌握房地产法的基本概念、基础知识和基本理论；熟悉有关房地产的法律、政策、法规。n2提高依法治国、依法管理房地产的自觉性，能运用所学房地产法知识分析好人解决实际问题。第2页/共73页2024/8/8周四3学前准备及其学习方法学前准备及其学习方法n要求学生在学习课程之前要对我国房地产近年来的改革和建设以及相关法律和法规，以此来引导学生学习本课程的兴趣。第3页/共73页2024/8/8周四4在学习本课程应把握和遵循一下几点在学习本课程应把握和遵循一下几点n1理论联系实际n2学习教材和学习有关房地产法律和法规以及政策相结合n3系统学习与重点把握相结合n4学习教材与辅导材料和辅导讲座相结合n5结合题型特点进行学习n第4页/共73页2024/8/8周四5学习中需要参考的书籍学习中需要参考的书籍n中华人民共和国城市房地产管理法n房地产法（人大版）n建筑法（1997.11.12）n物业管理法第5页/共73页2024/8/8周四6教学中的主要手段教学中的主要手段n讲解、结合各地的房地产实例进行分析第6页/共73页2024/8/8周四7教学大纲教学大纲第7页/共73页2024/8/8周四8前言n房地产业是从是房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个重要部门，在联合国1986年修订的全部经济活动产业分类的国际标准中列为十大经济活动的第八类；在我国现行的行业分类中列为第七类。n 第8页/共73页2024/8/8周四9n这说明房地产业无论是在国际上还是在国内都作为一个重要的独立产业成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革而逐渐深入和完善。当然放地产市场的和谐运转和健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设，特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法制更是不可或缺。第9页/共73页2024/8/8周四10n房地产法是一门综合性的法律部门，包括诸多法律规范，理论博大精深，体系庞大而复杂，涉及到土地利用和城市建设规划，房地产用地开发，房屋建设，房地产金融，房地产交易，房地产抵押，房地产评估，房地产终结，房地产税费，物业管理等法律制度。第10页/共73页2024/8/8周四11n在较大的房地产法律体系中，基本且理论比较成熟的法律有：土地法、建筑法、房产法、物业管理法。第11页/共73页2024/8/8周四12土地是财富之母，也是整个社会经济发展的基础和前提；就房地产业而言，土地更是第一要素。n土地的基本特征是：稀缺性n如何有效配置土地资源就成为土地制度的核心问题。n土地法的基本使命：在维护土地公有制的前提下，设计和保护各种土地使用权，建立和维护一个健全的土地市场。n内容：土地所有权、土地使用权、土地抵押权、耕地、建设用地、土地市场、土地税费和管理。第12页/共73页2024/8/8周四13n建筑师凝固的音乐、音乐是流动的建筑。在房地产业中，建筑业是其中的一个有机组成部分；在房地产开发中，建筑师气中的一个重要环节；在房地产法中，建筑是其中的一个基本组成部分。第13页/共73页2024/8/8周四14安居乐业n改革开放以来，通过推进投资主体多元化、实行住房商品化和逐步引入市场机制，促进了住宅投资和住宅建设的持续高速增长，推动房地产业的恢复和发展，也初步完成了解决城镇居民住房严重短缺问题的历史任务。n这是我国住宅建设由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式转变所进行的第一次重大转折，极大的调动了各方面住宅投资的积极性，为住宅建设和房地产业发展奠定了一个好的基础。第14页/共73页2024/8/8周四15物业管理n目前，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。n 随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也越来越高。n 物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。n物业管理法：物业管理中主体、行为、责任的法律制度构成。第15页/共73页2024/8/8周四16中华人民共和国城市房地产管理法n一 总则n1.制定原因n为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。n2.遵守本法的情况n在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。n本法中的概念n（1）房屋：是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。n（2）房地产开发：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。n（3）房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。n3.机构设置及其职权n国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。n县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。n二 房地产开发用地n土地使用权出让n1.概念：指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。n2.土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。n3.出让方式：拍卖、招标或双方协议方式。n采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。n4.土地使用权出让最高年限由国务院规定；n土地使用权出让应当签订书面出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。n5.违约赔偿n土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。n6.有关收回的情况n国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。n7土地使用权因土地灭失而终止。n（二）土地使用权划拨n1概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。n依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。n2以下可由县级以上人民政府依法批准划拨n（1）国家机关用地和军事用地；n（2）城市基础设施用地和公益事业用地；n（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；n（4）法律、行政法规规定的其他用地。n三：房地产开发n1房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局、综合开发、配套建设。n2超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。n3国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。n4设立房地产开发企业，应当具备条件n（1）有自己的名称和组织机构；n（2）有固定的经营场所；n（3）有符合国务院规定的注册资本；n（4）有足够的专业技术人员；n（5）法律、行政法规规定的其他条件。n设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。n5房地产开发企业的注册资本与投资额的比例应当符合国家有关的规定。n四：房地产交易n（一）一般规定n1房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。n2 国家实行房地产价格评估制度。n3 国家实行房地产成交价格申报制度。n（二）房地产转让n1概念：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。n2房地产不能转让的情况n（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合以下条件的不得转让n按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；n按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。n（转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。）n（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；n（3）依法收回土地使用权的；n（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；n（5）权属有争议的；n（6）未依法登记领取权属证书的；n（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。n3房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用取得的方式n4土地使用权的使用年限n原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。n5以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。n6商品房预售，应当符合的条件；第16页/共73页2024/8/8周四17第一章 房地产管理体制n学习目的与要求n了解我国房地产管理体制的沿革；掌握我国现行房地产管理体制的基本架机构。第17页/共73页2024/8/8周四18第一节我国房地产管理体制的沿革n从建国之初到“文革”期间n改革开放以来第18页/共73页2024/8/8周四19第二节 我国现行的房地产管理体制n国家房地产管理体制n对房地俩证合一于房地俩证分离的综合考察第19页/共73页2024/8/8周四20第二章 土地管理法律制制度（上）n学习目的与要求n 了解土地管理法的概念，土地法律关系，土地管理法的渊源和效力以及土地管理发基本内容；掌握土地所有权制度、国有土地有偿使用制度和国家土地使用权划拨的有关内容。第20页/共73页2024/8/8周四21第一节 土地管理发概述n（一）土地管理法的概念n（二）土地法律关系n（三）土地管理法的基本内容n（四）土地管理法的效力第21页/共73页2024/8/8周四22第二节 土地所有权制度n（一）土地所用权的概念和特征n（二）国有土地所用权n（三）农民集体土地所用权第22页/共73页2024/8/8周四23第三节 国有土地有偿使用制度n（一）土地使用权出让n（二）土地使用权转让n（三）土地使用权出租n（四）土地使用权抵押n（五）国有土地租凭和国有土地使用权作价出资或入股n（六）土地使用权的终止第23页/共73页2024/8/8周四24第四节 国有土地使用权的划拨n（一）土地使用权划拨的概念和范围n（二）划拨使用权的转让、出租、抵押n（三）划拨土地使用权的回收n（四）国有企业改革中划拨土地使用权的处理第24页/共73页2024/8/8周四25 第二章 土地管理法律制度（下）n学习目的与要求n了解土地利用总体规划；掌握耕地保护法律制度和建设用地法律制度的美容要点。第25页/共73页2024/8/8周四26第一节土地利用总体规划n（一）土地利用与保护的概念和内容n（二）土地利用总体规划的编制n（三）土地利用总体规划的审批与修改n（四）土地利用总体规划与其他规划的关系n（五）土地利用年度计划第26页/共73页2024/8/8周四27第二节 耕地保护制度n（一）切实保护耕地是我国的一项基本国策 n（二）基本农田保护区制度n（三）土地开发与复垦第27页/共73页2024/8/8周四28第三节 建设用地制度n（一）建设用地的概念n（二）国家建设用地使用权的取得n（三）国家建设征用土地n（四）临时用地的管理n（五）乡（镇）建设用地第28页/共73页2024/8/8周四29第三章城市房地产权属及其管理法律制度n 学习目的与要求n掌握房屋所用权、土地使用权，建筑物区分所用权、住房部分产权和房地产相邻权等有关概念和内容；掌握城市房产权属登记的概念、功能、效力，房产权属登记和地产权登记的内容了；了解城市公有房屋和私有房屋的有关内容。第29页/共73页2024/8/8周四30第一节 城市房地产权属关系n（一）房地产所用权n（二）土地所用权n（三）建筑物区分所用权n（四）住房部分产权n（五）房地产相邻权第30页/共73页2024/8/8周四31第二节 城市房地产权属登记n房地产权属登记的功能n房地产权属登记的效力n房产权属登记n 地产权属登记第31页/共73页2024/8/8周四32第三节 城市房屋管理n城市私房管理n 城市公房管理第32页/共73页2024/8/8周四33第四章 城市房地产开发法律制度n 学习目的与要求n 了解城市房地产开发的概念、特征以及房地产开发应注意的事项；掌握房地产开发用地制度的内容；了解房地产开发企业的概念、设立条件和程序；认识房地产开发企业的管理机制；了解房地产中介服务的有关内容。第33页/共73页2024/8/8周四34第一节 城市房地产开发概述n房地产开发的概念和特征n房地产开发的类别n房地产开发应注意的事项第34页/共73页2024/8/8周四35第二节 房地产开发用地n房地产开发用地制度n 土地使用权出让与划拨第35页/共73页2024/8/8周四36第三节 房地产开发企业n房地产开发企业的概念和种类n房地产开发企业的设立条件和程序n 房地产开发企业的管理第36页/共73页2024/8/8周四37第四节 房地产中介服务n房地产中介服务的概念n中介服务机构及其管理n中介服务人员资格管理n 中介服务管理第37页/共73页2024/8/8周四38第五章城市房屋拆迁法律制度n学习目的与要求n 了解城市房屋拆迁的概念、种类；明确房屋拆迁应注意到事项；掌握城市房屋拆迁的补偿和安置的有关内容。第38页/共73页2024/8/8周四39第一节 城市房屋拆迁概述n（一）屋拆迁的概念和种类n（二）房屋拆迁应注意的事项n（三）房屋拆迁的程序第39页/共73页2024/8/8周四40第二节 城市房屋拆迁的补偿和安置n（一）拆迁补偿n（二）拆迁安置第40页/共73页2024/8/8周四41第六章城市房地产交易法律制度n学习目的与要求n了解房地产交易的概念和特征；理解房地产转让、抵押应注意的问题；了解和掌握房地产转让、房屋预售、房地产抵押、房屋租凭、房屋出典、房屋赠与和房屋加油的主要内容。第41页/共73页2024/8/8周四42第一节 城市房地产交易概述n（一）房地产交易的概念和特征n（二）房地产转让、抵押应注意的问第42页/共73页2024/8/8周四43第二节 房地产转让n（一）房地产转让的概念n（二）房地产转让的条件n（三）房地产转让的程序n（四）房地产转让合同第43页/共73页2024/8/8周四44第三节 房屋预售n（一）房屋预售的概念n（二）房屋预售的法律调整n（三）房屋售的再行转让第44页/共73页2024/8/8周四45第四节 房地产抵押n（一）房地产抵押的概念n（二）房地产抵押的条件n（三）房地产抵押的程序n（四）房地产抵押合同第45页/共73页2024/8/8周四46第五节 房屋租赁n（一）房屋租赁概述n（二）房屋租赁合同 n（三）房屋租赁的几个具体问题第46页/共73页2024/8/8周四47第六节 房屋出典n（一）房屋出典概述n（二）典权的设定和实现第47页/共73页2024/8/8周四48第七节 房屋赠与n（一）房屋赠与的概念n（二）房屋赠与合同第48页/共73页2024/8/8周四49第八节 房屋交换n（一）房屋交换的概念n（二）房屋交换合同n（三）房屋交换行为的认定第49页/共73页2024/8/8周四50第七章城镇住房制度的改革与立法n学习目的与要求n了解城镇住房制度改革的必要性，城镇住房制度改革的模式选择；掌握城镇住房制度改革的基本原则和基本内容。第50页/共73页2024/8/8周四51第一节 城镇住房制度改革概述n城镇住房制度改革的必要性n城镇住房制度改革的模式原则n城镇住房制度改革基本原则和基本内容第51页/共73页2024/8/8周四52第二节 城镇住房制度改革的政策和立法n城镇住房制度改革的重要政策和立法n城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容n 加强住房立法第52页/共73页2024/8/8周四53第八章物业管理法律制度n学习目的与要求n 了解物业管理沿革；认识物业管理的概念、特点和原则；掌握物业管理的内容；认清不同用途的物业的管理要点和物业管理的基本环节；了解房屋修缮管理和房屋设备管理；了解和掌握业主大会与业主委员会、物业公司的有关内容。第53页/共73页2024/8/8周四54第一节 物业管理概述n（一）物业管理沿革n（二）物业管理的概念、特点和原则n（三）物业管理的内容n（四）不同用途的物业的管理n（五）物业管理的基本环节n（六）房屋修缮管理和房屋设备管理第54页/共73页2024/8/8周四55第二节 业主管理权n（一）业主、业主大会和业主委员会的概念n（二）业主大会和业主公约n（三）业主委员会第55页/共73页2024/8/8周四56第三节 物业委托管理n（一）物业公司的法律地位n（二）物业公司的权利义务第56页/共73页2024/8/8周四57第四节 加强物业管理立法，完善物业管理体制n（一）现代物业管理对传统物业管理的挑战n（二）政府对物业管理市场的管理第57页/共73页2024/8/8周四58第九章涉外房地产法律制度n学习目的与要求n明确涉外房地产关系法律调整的特殊性；掌握涉外地产制度和涉外房产制度的有关内容。第58页/共73页2024/8/8周四59第一节 涉外房地产关系法律调整的特殊性n（一）涉外房地产的概念n（二）涉外房地产关系的法律适用n（三）处理涉外房地产关系应当遵循的原则第59页/共73页2024/8/8周四60第二节 涉外地产制度n（一）外商投资企业用地n（二）外商投资开发经营成片土地n（三）外商投资企业的地产第60页/共73页2024/8/8周四61第三节 涉外房产制度n（一）涉外房产的买卖n（二）涉外房产的租凭n（三）外商投资企业的房产n（四）外国人私有房产n（五）华侨房产第61页/共73页2024/8/8周四62第十章房地产税收法律制度n学习目的与要求n了解房地产税收的概念、房地产税收应注意的问题；掌握税收管理制度；弄清几种具体的房地产税的主要内容。第62页/共73页2024/8/8周四63第一节 房地产税收概述n（一）房地产税收的概念n（二）房地产税收应注意的问题n（三）税收征收管理制度第63页/共73页2024/8/8周四64第二节 几种具体的房地产税n（一）土地增值税n（二）城镇土地使用税n（三）耕地占用税n（四）固定资产投资方面调节税n（五）房产税n（六）契税第64页/共73页2024/8/8周四65第十一章房地产纠纷的法律解决n学习目的与要求n 明确房地产纠纷的概念和种类；了解房地产纠纷产生的原因；掌握解决房地产纠纷的法律方式和法律依据；懂得必须依法正确处理土地、房屋纠纷问题；弄清楚几类具体的房地产纠纷的法律解决办法。第65页/共73页2024/8/8周四66第一节 房地产纠纷的法律解决概述n（一）房地产纠纷的概念和种类n（二）解决房地产纠纷的法律方式和法律依据 n1法律方式：n（1）协商n（2）行政处理n（3）仲裁n（4）诉讼n2法律依据：房地产的法律、行政法规n（三）必须依法正确处理土地房屋纠纷问题第66页/共73页2024/8/8周四67第二节 几类具体的房产纠纷的法律解决n（一）关于土地所有权和使用权的纠纷n（二）关于土地有偿使用关系中的纠纷n（三）关于房地产开发经营中的纠纷n（四）关于房屋拆迁中的纠纷n（五）关于买卖、预售关系中的纠纷第67页/共73页2024/8/8周四68第十二章违反房地产法的责任n学习目的与要求n了解房地产违法行为的概念、种类和违法主体；明确房地产法律责任的形式；弄清楚几种具体情况下如何追究发露责任。第68页/共73页2024/8/8周四69第一节房产关系中的法律责任概述n（一）房地产违法行为n（二）房地产法律责任的形式第69页/共73页2024/8/8周四70第二节几种具体情况下法律责任n（一）关于土地管理方面的法律责任n（二）关于基本农田保护方面的法律责任n（三）关于城市房地产管理方面的法律责任n（四）关于城市房屋拆迁管理方面的法律责任第70页/共73页2024/8/8周四71谢谢学习nThankyou第71页/共73页2024/8/8周四72第72页/共73页2024/8/8周四73第73页/共73页