年度品质考核指标工程2.doc

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年度品质考核指标考核项目及考核标准（工程）指标序号考核点考核项目权重电梯运行和维修保养 1 文件是否对建立电梯档案作明确规定（（如责任部门/人、档案内容等）是否要求收录安装验收维修保养记录） 4.4% 2 是否按规定建立电梯档案（一机一档），档案内容技术资料、设备运行和维修保养记录是否完整，索引是否便捷归档 3 电梯现场运行效果是否正常（如是否舒适、平层情况、运行时有无异响、电梯门的关闭是否正常、是否存在安全隐患等） 4 电梯门厅是否有明确的导向标识（如电梯用途、抵达区域楼层等） 5 电梯轿厢、机房、层站、井道地坑的环境（卫生、通风、照明等）是否符合规定，警示标识、工具、制度是否齐全电梯轿厢环境（卫生、通风、照明等）是否符合规定，警示标识是否清晰齐全 6 是否建立电梯困人、跑水、火灾等紧应急预案是否建立电梯困人、跑水、火灾等紧急预案 7 现场询问相关人员电梯工模拟操作在电梯困人、跑水、火灾等紧急情况下的处理措施（现场询问） 8 现场抽查电梯轿厢内对讲系统是否正常，值班人员是否应答正常 9 电梯巡查和维修保养是否有相应作业指导书，并得以有效执行 109 电梯维修保养合同是否在有效期内，是否包括处于运行状态的所有电梯是否都签订了维修保养合同 1110 电梯维修保养供方的选择过程是否符合规定 1211 供方是否在电梯维修保养合同中约定，或以其他形式提交电梯维修保养维修保养计划，计划是否经过公司技术人员的审定 1312 供方是否约定或维修保养计划和作业指导书开展维修保养工作，记录是否完整，有无违约按照约定或计划开展维修保养作业活动，有无违约记录 1413 供方若有违约记录，是否已经按照约定进行有效处理 15 供方电梯维修保养作业人员是否持有效上岗证件 16 电梯工是否了解电梯巡查和维修保养作业指导书、维修保养合同、供方维修保养计划的相关内容 1714 对供方进行评价和监管的服务区域、部位、项目、时段、频次等是否符合规定有明确规定 1815 是否按规定对供方进行评价和监管，的记录是否清晰完整，发现的问题，是否及时有效解决 1916 供方提交的维修保养报告（记录）是否及时完整，维修保养项目是否清晰详细 2017 对保养过程中发现的问题是否有效解决，相关记录是否对应、完整、可追溯 2118 保养作业是否避开运行高峰期，维修保养过程中是否设置明显标识 2319 每台电梯是否年检合格，合格证书是否有效，并张贴于电梯轿箱内 2420 是否经历过大修，大修的供方选择、报价、选材、施工、验收等环节是否符合相关规定受控消防系统运行和维修保养 2521 文件是否对建立消防设备设施档案作明确规定 2.8% 2623 是否按规定建立消防设备设施档案（按系统分类）是否按规定建立消防设备档案，技术资料、设备运行和维保记录是否完整归档 2724 是否建立消防设备和设施、器材台帐（清单），抽查台帐与实际是否相符 2825 文件是否对消防设备设施维修保养作明确规定消防设备和设施、器材台帐（清单）是否与实际相符 2926 是否按规定（或计划）开展维修保养工作文件是否对消防设备维修保养作明确规定 3027 现场是否存在消防设备、设施（如应急灯、紧急疏散指示灯）缺失、故障情况是否按规定（或计划）开展维修保养作业活动 3128 消防器材和设施（如灭火器、消防栓等）有无巡查，是否处于有效备用状态现场是否存在消防设备、设施（如应急灯、紧急疏散指示灯）缺失、故障情况 3229 消防水池水位是否在设计位置，消防水系统的主管道阀门有无关闭消防器材和设施（如灭火器、消防栓等）有无巡查，是否处于有效待用状态 ×3330 消防水泵是否处于备用状态，抽查试车记录消防水泵是否能正常启动 ×3431 测试烟感灵敏度是否符合要求测试烟感灵敏度是否符合要求 3532 消防联动测试记录是否完整通过测试烟感灵敏度检验报警中心反应效率和质量 36 报警主机显示火灾探测器故障和屏蔽的数目是否超过总数的0.5％ 37 消防检测是否按时进行，记录是否齐全 38 气体灭火系统气体重量是否足够，失重能否报警，时间显示与北京时间误差不超过2分钟；对烟感探测器作烟雾试验，应响警铃 39 是否建立相关规章制度（中控室值班管理制度、火灾应急预案应上墙） 40 是否有维修保养合同，抽查维修保养记录供配电系统运行和维修保养续上 4133 文件是否对建立供配电设备档案作明确规定文件是否对建立供配电设备档案作明确规定 4.6% 4234 是否建立供配电设备档案是否建立供配电设备档案，技术资料、设备运行和维保记录是否完整归档 4335 配电房是否24小时值班配电房是否24小时值班 4436 配电房值班人员和所有电工是否按规定持证上岗 4537 配电房是否对外来人员建立登记制度并有效实施 4638 是否按规定采集供配电系统的各类运行数据 4739 配电房值班人员是否熟悉熟练掌握各类操作程序和停电处理措施应急处理预案 4840 供配电设备是否按规定制定保养计划并有效实施 49 是否对电能计量进行月统计和分析 50 对巡查和维修保养工作是否有作业指导文件 51 岗位员工对作业指导文件是否熟悉 52 现场设备是否运行正常，是否有安全隐患 53 高压绝缘工具是否进行定期检测，抽查检测报告 5441 发电机组维修保养合同是否在有效期内 5542 发电机组维修保养供方的选择过程是否符合规定 5643 供方是否提交发电机组维修保养计划，计划是否经过公司技术人员的审定供方是否在发电机组维修保养合同中约定，或以其他形式提交维修保养计划 5744 供方是否按照约定或维修保养计划开展发电机组的维修保养作业活动工作，记录是否完整，有无违约记录 5845 供方若有违约记录，是否已经按照约定进行有效处理 59 相关人员是否了解发电机组维修保养作业指导书、维修保养合同、供方维修保养计划的相关内容 6046 对供方进行监管的服务区域、部位、项目、时段、频次等是否有明确规定对供方进行评价和监管的部位、项目、时段频次等是否符合规定 6147 是否按规定对供方进行监管，记录是否完整，发现的问题是否及时有效解决对供方进行评价和监管的记录是否清晰完整，发现的问题，是否及时有效解决 6248 供方提交的维修保养报告（记录）是否及时完整，维修保养项目是否清晰详细 6349 对保养过程中发现的问题是否有效解决，相关记录是否对应、完整、可追溯 6450 发电机机房环境（卫生、防鼠、绝缘等）是否符合规定 6551 发电机组是否按作业指导书的要求进行规定定期空载试运行，空载试运行记录数据是否清晰完整 6652 发电机是否能正常启动，操作人员是否能按作业文件规定正确操作给排水系统运行和维修保养 6753 文件是否对建立给排水设备设施档案作明确规定 4.4% 6854 是否建立给排水设备设施档案，技术资料、图纸、维保记录是否完整归档 6955 供水泵、潜水泵是否能正常运行 70 供水泵、潜水泵电气控制系统是否能正常运行 71 供水泵无严重漏水现象 72 对日常检查和维修保养工作是否有作业指导文件 73 岗位员工对作业指导文件是否熟悉 74 是否按规定记录给排水系统的各类运行数据 75 是否对水量、水费等数据进行统计和分析 76 给排水设备是否制定保养计划并有效实施 77 水池有否安装高、低水位和溢水报警装置，装置是否灵敏、可靠 7856 二次供水水池/水箱/泳池是否定期进行清洗消毒，检验合格证 7957 二次供水水池/水箱是否加盖上锁（双管制） 8058 能否提供有无二次供水卫生许可证及水质化验报告 8159 对二次供水水池清洗消毒作业人员的有无健康状况是否进行现场控制证明 8260 二次供水水池/箱清洗消毒合同是否在有效期内二次供水水池清洗消毒合同是否在有效期内 8361 二次供水水池/箱清洗消毒供方的选择过程是否符合规定二次供水水池清洗消毒供方的选择过程是否符合规定 8462 供方是否按照约定定期开展二次供水水池清洗消毒作业活动，有无违约记录 8563 供方若有违约记录，是否已经按照约定进行有效处理 8664 对供方进行监管的服务区域、部位、项目、时段、频次等是否有明确规定对供方进行评价和监管是否符合规定 8765 是否按规定对供方进行监管，记录是否完整，发现的问题是否及时有效解决对供方进行评价和监管的记录是否清晰完整，发现的问题，是否及时有效解决 8866 相关人员对地下管网的分布和基本情况是否熟悉 8967 相关沟、井、渠、池、管等公共给排水设施是否完好 9068 是否对公共用水终端进行有效控制，是否编制年度节水措施并实施是否对公共用水终端进行有效控制暖通系统运行和维修保养 9169 文件是否对建立暖通设备设施档案作明确规定 4.4% 9270 是否建立暖通设备设施档案，技术资料、图纸、维保记录是否完整归档 9371 空调、热力、送排风、防火排烟等设备设施现场运行是否正常 9472 空调维修保养合同是否在有效期内 9573 空调维修保养供方的选择过程是否符合规定 9674 供方/工程部门是否在空调维修保养合同中约定，或以其他形式提交维修保养计划 9775 供方/工程部门是否按照约定或计划开展维修保养作业活动工作，供方有无违约记录 9876 供方若有违约记录，是否已经按照约定进行有效处理 9977 对维修保养供方进行评价和监管的区域、部位、项目、时段频次等是否有明确规定否符合规定 10078 是否按规定对维修保养供方进行监管供方进行评价和监管的，记录是否清晰完整，发现的问题，是否及时有效解决 10179 供方/工程部门提交的维修保养报告（记录）是否及时完整，维修保养项目是否清晰详细 10280 对维修保养过程中发现的问题是否有效解决，相关记录是否对应、完整、可追溯 103 巡检和维修保养工作是否有作业指导文件 104 水泵、冷却塔、末端风柜、新风机、风机盘管、防排烟等设备运行、保养记录是否完整 105 暖通系统有无节能措施 106 检查暖通系统设备是否运行正常 107 检查维修操作人员对设备运行和维护的熟悉程度 10881 空调水质处理服务合同是否在有效期内 10982 空调水质处理服务供方的选择过程是否符合规定 11083 供方是否在空调水质处理服务合同中约定，或以其他形式提交空调水质处理工作计划 11184 供方是否按照水质处理工作计划约定或计划开展水质处理作业活动工作，有无违约记录 11285 供方若有违约记录，是否已经按照约定进行有效处理 11386 对水质处理供方进行评价和监管的区域、部位、项目、时段频次等是否符合有明确规定 11487 是否按规定对水质处理供方供方进行评价和监管的，记录是否清晰完整，发现的问题，是否及时有效解决 11588 供方提交的水质处理报告（记录）是否及时完整，维修保养项目是否清晰详细 11689 对水质处理服务过程中发现的问题是否有效解决，相关记录是否对应、完整、可追溯 11790 锅炉工是否熟悉锅炉点火前准备及点火操作、运行监视与调节、停炉操作流程 11891 是否经历过大修，大修的供方选择、报价、选材、施工、验收等环节是否受控 12295 弱电设备设施现场运行是否正常 0.2% 0.2% 弱电系统运行和维修保养 119 文件是否对建立弱电设备设施档案作明确规定 3.2% 120 是否按规定建立弱电设备设施档案 121 楼宇门禁、监控、周界防范报警、通讯、巡更、广播、火灾自动报警、气体/喷淋灭火、燃气泄露报警、停车场管理等系统是否纳入相应的设备档案（清单） 123 楼宇自控系统运行正常，运行记录完整 124 监控系统各摄像机图像齐全、记录完整、回放清晰 ×125 周界防范系统探测器对入侵人体反应灵敏，有监控显示，有每天检查记录 126 门禁系统门锁能用密码、（或IC卡或锁匙）开启 127 巡更系统在电脑中有巡更记录 128 停车场管理系统读卡、出卡、起落闸杆正常，可调出进出车辆的历史记录 12996 是否建立弱电设备设施的巡查制度并有效实施 13097 弱电设备设施的巡查记录是否清晰完整 13198 在巡查中发现的问题是否及时有效解决 13299 关键弱电设备是否定期保养 133100 若由供方提供保养服务，供方选择是否符合规定 134101 供方是否按照合同的约定提供相应的维修保养服务 135102 对供方的维修保养服务是否进行有效监控，记录是否清晰完整 136103 在对供方监控过程中发现的问题，是否及时有效解决 137104 相关人员是否熟悉楼宇综合布线系统的基本情况公共设施管理 138 文件是否对楼宇修缮制度作明确规定，有无按规定执行 1.8% 139 楼宇使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度是否完善 140 楼宇外观是否完好、整洁，外墙砖、涂料、玻璃等装饰材料有无脱落和污迹 141105 楼宇天面、外墙、楼梯、走廊、地下室等本体部位是否完好 142106 公共道路、照明、停车场、康乐器材、会所、泳池等公共设施是否完好 143107 是否建立工程档案（六图两书、竣工资料等平/立面图、结构图、红线图、立项、施工、验收资料等） 144 是否建立公共设施台帐、清单和权属清册、查阅方便 145 楼宇本体公共设施整洁，公用楼梯、天台、通道无堆放杂物及违章占用等 146 有无擅自改变房屋用途，项目内各楼栋有无明显标识，入口处及主要路口公共地方有无引路标识 147 危及人身安全处是否有明显标识和具体可靠的防范措施 148 公共设施运行、使用及维修是否按规定要求有定期的检查、保养记录，专业技术人员和维修人员是否严格遵守操作规范与保养规程装修管理 149108 文件是否对客户装修管理有明确规定（图纸方案报批、施工管理、验收等） 2.8% 150109 客户装修管理记录是否清晰完整（批准施工方案、施工现场巡查、验收等） 151110 是否和客户/装修施工单位签订装修施工管理协议，或签署协议性质的文件 152111 是否对装修施工人员进行严格登记和管理 153112 装修垃圾清运是否及时彻底 154113 为避免扰民现象，是否对客户装修施工时段进行严格控制 155114 是否有客户对装修噪音等问题的有效投诉，投诉是否有效解决 156115 客户装修过程中是否存在破坏建筑承重结构（梁、柱、墙体等）的现象 157116 有关人员是否定期对装修现场进行巡查，是否有详细的巡查记录 158 新项目装修期是否对重要设施如电梯采取保护措施，二次装修是否指定货梯和时段运送材料和垃圾 159 装修现场关闭通向公共通道内的门窗，以免灰尘影响其他业主 160 有关人员是否按规定对客户装修施工现场进行验收 161 是否存在违章装修和乱搭建现象 162 室外招牌、广告牌、霓虹灯是否按规定设置、保持整洁统一美观，有无安全隐患或破损。 163 装修现场临时动火作业是否受控 164 装修现场易燃物品存放量是否受控 165 商铺装修是否按规定向消防主管部门申报维修服务 166121 文件是否对维修服务作明确规定，上岗员工对作业指导文件是否熟悉 3.2% 167 兆欧表等检测测量仪器是否在鉴定有效期内 168 是否建立便民报修措施，并建立回访制度和填写回访记录 169122 客户报修时，是否准确记录客户服务需求信息 170123 维修人员是否根据客户报修信息及时到达现场，并记录到达时间 171124 维修人员现场完成维修任务，是否记录完成时间和客户评价意见 172125 维修服务及时率和合格率是否达到质量目标的规定 173126 是否有客户对维修及时性和维修质量进行投诉 174127 有偿维修服务是否公开公布维修服务收费标准 175128 公共设施出现破损/故障时，是否及时修复 176 家电、空调清洁保养是否有记录 177 维修人员现场完成维修任务后，维修处理单是否有记录完成时间和客户签名 178 材料使用是否有记录 179 室内电箱各开关负荷有无超载 180 住户入住检查是否有记录 181 维修服务及时率和合格率是否达到质量目标的规定 182 是否有客户对维修及时性和维修质量进行投诉 183 洗手间洁具是否能正常使用机房管理续上 184129 地面是否干净整洁，物品摆放是否整齐有序，工具配备是否齐全 3.4% 185130 设备表面有无积尘、油污、锈迹 186131 是否按消防要求配置配备足够的灭火器和应急照明灯，室内是否通风良好。 187132 应急照明灯是否能在停电情况下至少工作半小时 188133 设备房是否排水通畅，是否安装防鼠板，必要部位是否铺设绝缘胶地板 189134 易被人体接触到的转动部位是否有防护罩，原设备具有的防护装置是否齐全 190135 无人值守的设备房是否加锁 191136 门上是否有相应设备房标识、是否有“机房重地，非请勿进”或类似的标识 192137 室内是否禁止吸烟，是否堆放易燃、易爆及与管理无关的物品 193138 设备房内的开关、阀门、单体设备等部位是否明显的状态标志 194139 流体是否有流向标识 195140 重要和操作有危险的设备、部件是否有警告标识 196141 供配电设备房是否在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点 197142 重要设备有无必要的防护措施（如上端加设喇叭口、挡板，防止排污滴漏污损） 198143 重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）是否配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度保持在40摄氏度以下，相对湿度保持在80%以下（有特别要求的除外） 199 各操作开关是否标明控制的状态、功能或系统(部位)等 200 设备房环境（卫生、防鼠、绝缘等）是否符合规定 201 配电房有否张贴供配电系统图 202 机房规章制度是否上墙、是否张贴设备卡 203 设备房低位进线管道有否封堵，防止雨水倒灌进设备房其他 204144 文件对钥匙管理是否作明确规定 1.0% 205145 钥匙管理现场是否分类清晰，登记、复制、更换、借用、归还等管理有序 206146 是否存个人保管楼宇各类钥匙的现象 207147 设备房（井）是否存在危险源 208148 现场是否存在“跑、冒、滴、漏”现象 209149 是否对公共能耗和公共用水进行合理控制，并采取相应节能降耗措施 210 作业现场存在危险源的(井、沟)、高空作业、占用道路等是否用围栏围起作业，并设置明显警示标识合计 36.0% 备注栏：（若不够填写请在下方插入行）以上考核点共有 2 点在 ××管理中心（处）物业管理项目名称）不适用。序号不适用原因序号不适用原因 33 本小区未安装消防水泵 34 本小区未安装烟感 8

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