楼盘销售计划书.doc

篇一：房地产销售计划书销售计划？ 销售周期按时间分为4个阶段，第一阶段(开盘前期)，第二阶段(开盘热销期)，第三阶段(销售中期)，第四阶段（销售后期）。第一阶段（开盘前期)时间：进入案场售楼处至楼盘开盘目的：早期客户积累，掌握客户意想,为开盘做准备人员安排：置业顾问4名，销售助理1名，销售经理1名销售道具准备：楼盘模型、施工图纸、看板、loge墙、楼书、宣传单片、销售手册等工作内容:1 通过各种媒体宣传推广楼盘（媒体宣传详见广告宣传计划）2 客户积累a 做好客户登记积累工作,为开盘销售做准备b根据客户累计及登记意想情况计划制定开盘计划及销售价格3 客户接待a 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买b 告之客户购买物业所须的相关手续及资料c 与客户保持联系,及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况4媒体宣传(详见广告媒体计划）宣传途径：媒体广告、车体广告、引导旗、围墙广告、派报等第二阶段(开盘热销期）时间：开盘当月目的：销售去划60以上人员安排：置业顾问4名，销售助理1名,销售经理1名销售道具准备：五证、空白预售合同，预售合同样本及相关附件 工作内容：1 开盘销售（详见开盘销售工作计划）2 日常销售a 为客户详细介绍楼盘情况,推荐客户购买b 告之客户购买物业所须的相关手续及资料c 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况3 预售合同签定及银行按揭办理销售人员必须按规定及时督促客户签定合同办理相关手续，以保证资金及时到帐4 促销活动(本活动视销售情况而定，详活动情况） 5 媒体宣传(详见广告媒体计划)宣传途径：媒体广告、车体广告、引导旗、围墙广告、派报等第三阶段（销售中期）时间:销售热销期后3个月目的:销售去划80以上人员安排:置业顾问4名，销售助理1名，销售经理1名工作内容:1日常销售a 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买b 告之客户购买物业所须的相关手续及资料c 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况2预售合同签定及银行按揭办理销售人员必须按规定及时督促客户签定合同办理相关手续,以保证资金及时到帐3媒体宣传(详见广告媒体计划）宣传途径：媒体广告，围墙广告第四阶段(销售后期）时间：销售中期后至交房目的：销售去划95以上人员安排：置业顾问2名，财务1名工作内容：1 日常销售a 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买b 告之客户购买物业所须的相关手续及资料c 与客户保持联系,及时通知客户关于楼盘的相关活动及情况2预售合同签定及银行按揭办理销售人员必须按规定及时督促客户签定合同办理相关手续，以保证资金及时到帐3 协助交房办理协助客户办理交房手续,协调在交房时可能出现的意外情况宣传途径:围墙广告？ 销控楼盘销控由销售经理掌握,推广原则:把销售情况差的优先推荐,好位置的商铺做适当保留。推广次序:内铺二层外铺二层内铺一层外铺一层.？ 签约为保证资金的及时回笼，在开盘时不收取客户定金,客户须直接支付首付款做为定房依据,并在三天内办理相关签约手续。对于内定客户须在开盘三天内支付首付款并办理相关手续,否则将不予保留,另行出售，另行出售须通知开发商并得到开发商的同意方可执行.另行出售前须以书面形式通知客户.为保证资金的及时回笼，建议开发商以销控由代理商掌控为由,拒绝关系户对于延迟付款及签约的要求,特殊情况须及时通知代理商。？ 折扣本案场关系户内定最高折扣为92折。在开盘热销期一星期内，一次性付款96折，按揭付款98折,一星期后一次性付款98折,按揭付款无折扣。关系户签定合同须持开发商开具的折扣单方可生效。？ 涨价代理公司可根据销售情况对楼盘调整价格，价格调整后须交开发商，经开发商同意签字后放可执行。? 推广手段开盘一星期内签约的客户一次性付款96折，按揭付款98折,一星期后一次性付款98折,按揭付款无折扣.篇二：某楼盘营销策划书一、城区总体住宅市场形势分析1、江都经济较快发展2006年江都gdp为230。2亿元,比上年增长15。8；人均gdp为22851元，比上年增长15。9%。2007年江都gdp为280亿元，比上年增长16%;人均gdp为27805元，比上年增长16。按gdp和人均gdp比上年分别增长15计算,预计2008年江都gdp将达到320亿元左右、人均gdp将达到32000元左右。 2、居民收入稳步增长2006年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3;2006年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8。2007年江都城镇居民人均可支配收入13105。5元,农民人均纯收入7011元,分别比上年增长19。1和14。4；2007年在岗职工平均工资为20288元,比上年增长17。5%.预计2008年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观（1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面,房价水平已超出居民购买力2005年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。2007年江都商品房施工达到188。90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米（6480套）.2006年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而2007年商品住宅均价达到3421元/平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！第 1 页 共 53 页此外,2007年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7.7. 按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均3。5人、城区家庭平均年收入约4。5万元计算，则房价收入比在9以上，远超过68的正常水平;同时,根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低.另外,根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到1:400以下，也远超过1:3001：200的正常水平，以租养贷已不可能。 (2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米（即达到人均30平方米左右）,同时以两年内城区新增人口3万人(注：根据江都规划，到2012年城区人口为30万人，即四年内增加6万人）且有30的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米.而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于2007年的76。74万平米,从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右,房价也将趋于平稳或小幅上升。因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响,2007年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量,商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比:第 2 页 共 53 页第 3 页 共 53 页小结：江都经济较快发展,居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因此房地产发展有一定的空间。然而，目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。二、城区主要在售住宅楼盘个案分析目前,江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区，城南为经济开发区.从路段上看，大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。从配套来看，城南区域相对已经成熟,其配套好于城北区域,但城北区域道路基础设施好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的发展潜力。江都城区目前的主要干道为龙川路、新都路、扬州路“三纵”及北环路、江淮路、龙城路、长江路、浦江路、舜天路等“六横”。 从各个楼盘位置来看，由于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集（大部分楼盘集中在龙川路第 4 页 共 53 页和新都路两侧沿线）、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比较近,因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多.江都城区主要在售住宅楼盘位置图1、城北区域住宅楼盘个案简析 （1)长江国际花园楼盘位置：新都北路北侧、仙城中学西侧。售楼处位置：现场接待中心；市区接待中心在江淮路33号。 开发商：江苏双汇房地产开发有限公司。规划设计：超宽楼间距设计,地下停车位与建筑贯通。建筑设计：中央公园小高层设观光电梯.部分楼栋底层架空设计。 营销代理:南京垠坤代理机构。第 5 页 共 53 页篇三：某房地产项目销售计划书武宁项目清水湾销售计划书、 项目产品定位) 产品定位策略在“闹市静区环境的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征,从而确定不可替代的市场地位。通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼,在“闹市静区环境概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释,塑造一个“人诗意地栖居的美地.本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康,诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。） 产品定位阐述（1） 闹市静区环境的概念一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷,满足县城居民对城市生活的留念和向往；另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。（2) 水岸栖居文化概念水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。祖先们选择栖水而居,是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利；而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。在武宁县本项目依靠天然水系资源,为开发滨水住宅提供了良好的基础。（3) 中国房产品牌概念“中国房产是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。、 项目的目标客户定位由市场调查结果可知,客户对住宅的心理价位在10-14万之间,则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员.、 项目的价格定位（详见附价格表）由于项目属于高品质楼盘,临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在22004800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右.新宁巷门面在9002000元/平方米之间.、 项目的功能定位） 设电子可视防盗门) 电话及idsl入户） 有线电视入户） 水、电一户一表) 老年健身器材、儿童娱乐设施） 庭院灯) 石凳、石桌、 项目身份定位） 典承文明、健康的传世之家；) 体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园； 、 公司形象) 政府中形象：敬业善战，创房屋精品，为政府分忧解虑，为百姓谋富造利，为地方出彩贴金；） 百姓中形象：中国房产，永远品质保证；、 销售准备工作） 法律文件和获奖材料：a. 营业执照b. 资质证书c. 建筑规划许可证d. 施工许可证e. 土地证f. 销售许可证g. 荣誉证书) 楼书:a. 开发商实力背景b. 建筑设计及总体规划设计c. 楼盘地理位置及地段总体规划资料d. 社区内环境小品介绍e. 物业管理及服务介绍f. 楼盘品质及交楼标准介绍g. 各种户型介绍等） 售楼文书：a. 客户置业计划b. 销售合同c. 购房须知d. 价目表e. 付款方式f. 税费一览表) 模型（整体模型 1:；分户模型 1:25） 、 销售阶段（取得销售预售许可证）a. 初期：开盘前12个月销售总额力争达5%10（制作户外固定广告、电视广告让客户了解项目，接受项目主题）,预计广告费用：3.5万/年.b. 强销期:开盘后12个月销售总额力争达40-50（进一步强化项目主题,让消费者实在感受到主题的存在）,通过在节日悬挂红灯笼,烘托热闹喜庆场面，预计活动费用:5000元左右.c. 持续销售期:开盘后36个月销售总额力争达7080（在当地声屏报发布广告、请腰鼓游街休息日进一步扩大项目影响。）,预计广告和活动费用:1.5万元左右。 d。 末期：开盘后710个月销售总额力争达9095%(以形象工程做广告，加上一些价格促销手段来吸引客户)，预计万元、 付款方式：) 一次性付款优惠2;） 按揭优惠1；） 特殊关系和购买量大的客户优惠3；、 广告用语：、“走华夏路，看大中房、“中房视质量为生命，以规模求效益”、“要买房，找中房；买好房，到中房”、“进中房住区，增值又安居”、“中房伟业，国之精品、“中房品牌,百姓青睐”11、交房日期：2006年6月28日武宁县房地产市场调查