规划方案评价手册编制.doc

规划设计方案评价目的
检测市场定位
评选最优方案
方案修改方向和建议，作为项目建设的可执行方案
项目解读和营销的应用

规划设计方案评价指标
方案核心评价指标体系
技术可行性
价值实现性
成本控制性
在规划、建筑、景观等方面采用的技术、材料产生的成本控制
1、 规划指标
2、 规划主题
3、 功能组织
4、 空间组织
5、 交通组织
6、 景观组织
7、 配套组织
8、 开发设计组织
9、
1、各利益方的愿景和目标
2、土地价值判断
3、资源的有效利用
4、形象展示的需求

价值实现性评价指标
各利益方的愿景和目标
² 方案能否体现各方的愿景和要求,能否达成原定位目标？
² 开发企业的盈利效果或品牌的目标
² 功能的设立是否配城市的定位
² 与当地的政府发展规划设想目标是否吻合
² 产品与前期设想的客户目标是否吻合
土地价值的判断
根据土地自身与周边的交通、配套、景观等资源判断，判断土地不同功能价值区；
资源的有效利用
² 四周有哪些可利用及需要规避的资源
² 如何规避资源劣势,创造资源优势
² 有无挖掘完全
² 有无最大化利用
形象展示的需求
² 整体建筑天际线的高低起伏变化
² 地标性建筑的塑造要求的指出
² 形象风格与与周边环境的协调性
成本控制性指标
建筑单体建造成本
² 建筑单体装修成本；根据项目不同的品质定位，建筑形体的建造用材、工艺等方面判断是否与其品质效果相符合；
² 建筑产品创新的建造成本
园林景观建造陈本
² 园林景观的建造成本与品质空间效果的符合度;
² 风格主题创新的构建成本
² 后期维护成本
技术可行性评价指标
规划经济指标
通过规划方案呈现的各项量化指标检测项目规划经济指标是否满足规划设计条件的基础上，与项目发展定位设想的各项指标是否相符。
常检测的指标如下：
² 项目整体平均容积率、密度、绿化率、层数;
² 各功能区细项指标（各功能区的产量、密度、绿化率）;
各类型物业产量配比
规划主题创
一般是指精神层面的设计，结于一个新意概念的创意。
a) 住宅项目规划主题：
创意一般体现于平面构图中;通过国内外思想采购借鉴、文化浓缩等元素，通过运用建筑布局、社区道路纹理走向的整体设计，构成标新立异、赋予文化色彩、利于营销鲜明主题的推广的总体规划主题；如南宁恒大苹果园,其规划主题创意为社区平面规划像级一个苹果;
b) 商务项目的规划主题
其创意则体现于产品中；通过挖掘当地文化背景和机遇，形成具有一定创意色彩主题的建筑空间，以此强化项目的个性和特色;如迪拜的帆船酒店……
c) 商业项目的规划主题
其创意主题的体现不是单一的,则是多元化因素构成，如建筑形式、业态、街景等元素同构建的一种文化氛围。如旅游商业街区的主题创意，体现的旅游文化底蕴，需要从某种文化在建筑形式上、业态的设置和街景的设计上,就需从给人轻松、休闲、趣味等方面的创意.
功能组织
功能组织：根据项目定位所给功能定位，就项目地块价值分析结果进行功能分区的合理布局，形成相对明确的功能区划建议，关键看四个因素:
一是 功能区与地块价值的匹配度；从各类型物业功能性质判断所属的地块价值区域，从而进行各类物业的功能合理划分；
二是 各能区之间的联动关系；各功能区的关系是因相互相成关系而相邻布置？还是避免相互之间的视线、交通、品质空间效果的影响而独立开布局?
三是 功能区的各项规划指标(容积率、密度、绿化率等)；功能区的各类指标是否合适项目发展目标的定位要求
四是 功能区产品和结构，产品结构的设定能否与各项指标体现出功能区建筑空间和环境品质的效果目标。
一般混合型房地产开发项目常见有如下几种功能主题:
不同的主题功能区
住宅
商业
商务
配套
顾问

a) 住宅功能区
² 强调独立性；一般分布于地块内为自然景观丰富、远离城市主干道,环境相对幽静的区域；
b) 商业功能区
² 强调外化性；一般分布玉为靠近城市人流主要方向上，濒临城市道路区域
c) 商务功能区
² 强调展示型，一般分布与城市干道交汇路口，利于商务产品四面展示的区域；
d) 配套功能区
² 强调合理服务性，作为其他功能区的配套设施，是提升其他功能区的价值的因素之一；一般分布于地块内人流集中区域或地块边缘区域,具体需要根据服务配套性质而定.
空间组织
空间组织:主要是从空间效果和尺度两方面进行控制，保证项目产品品质符合项目定位目标。以下针对不同主题的空间组织进行细化分析；
住宅空间
即居住的大环境，而非独立封闭的产品内部。
住宅空间组织主要控制几大要素：间距、高度、朝向和建筑元素，即在明确了项目容积率和密度的基础上，主要对项目楼栋的尺度和朝向进行控制，进而控制整个项目空间效果。其中包括对各类空间的效果控制,如入口、中庭、组团等，最终均以舒适度来衡量居住空间标准；
舒适度常规衡量标准：
朝向：南>东>北>西 视野：开阔>不开阔
远距>近距
通风：通透>不通透 采光：高楼层>低楼层
楼栋间距：最少数值为南面建筑高度的0.8倍距离

商务空间
主要从以下几个要素点评商务空间的组织:
商务空间组织
采光、通风空间效果的组织
销售单位的尺寸控制
公共空间的展示
电梯厅、户型内部等的采光通风效果组织
可自由组合、分割
体现商务特有的个性空间
大堂、空中花园、交通筒……

商业空间
通常商业物业一般主要分为两大类型空间：
购物中心 商业街
商业空间强调的是后期的经营空间效果，在明确商业模式定位条件下,主要通过建筑空间和街区空间两大核心空间构成骨架来实现其需求的空间品质效果目标。
A. 建筑空间
任何类型的商业建筑外观的天际、廓线、色调等形象,都具有强烈的可识别性；
购物中心
一般为商务裙楼部分，或独立式的主力店（群），层高1～5层；
建筑形象一般与商务、大气、简洁的形象相似，色彩一般以冷色调为主;建筑个性元素相对单一,一般常用的有连廊、天桥;
步行街商业
建筑层高一般以1～3层为主流建筑形态；建筑色彩一般都以亮色调为主；具有丰富的建筑个性元素，如骑楼、露台、阳台、连廊、户外楼梯等，体现出商业步行街悠闲、个性、时尚为主格的调特征；
B. 街区空间
可分为外部步行街（户外步行街）和内部步行街（室内步行街）两种。一般由出入口、广场、流线通道等开放性和交流性空间构成！
出入口

商业街
购物中心
主入口位置
通常设置在街角和街尾
通常设置在商场转角或正面沿街面
主入口数量
2
1～2
次入口位置
设置在步行街的中部
通常设置在主入口的并排或对角
次入口数量
2~4
1～2
总结
相比较而言,商业街的出入口要比购物中心的多一些，因为商业街是开放式的条状商业，人流不断走动;而商场是封闭型商业,出入口设置的少而精便于将人流滞留在商场内部.
广场
一般商业功能区都设置有商业广场,广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用;
商业广场，分为室内和室外两种情况,大小则视地块规划要求而定：
室内-—中庭广场;是大型商场购物中心必不可少的建筑元素；一般设置与商场入口处或人流集中区域。
室外-—入口广场或中心广场,是与街道空间发生关系的,作为街道的节点、转折和高潮，创造供人流集散、交流的空间，也是不可或缺的一部分；一般设置与地块与城市主要人流主要方向的交汇处或地块中心区域；
流线通道
街区流线通道处理
“回”字型路线设计
曲与直线结合
长度的控制
角度的处理

² 好的商业动线一定是采用“回”路型结构,这种结构可以增加商场的通透感,最大化的增加顾客视线内的商铺数量,提高顾客的商铺到达率,而不能有射线存在，让消费者被迫走回头路.；在一些狭长的空间中，如果无法形成充足的回路空间，可利用3种方法化解:在端头设置主力店,端头设置交通楼梯,将街道加宽并中空。
² 动线的长度也要适当控制。长度的适宜指两个方面：一个是平面动线的总长度，不宜超过要使消费者走尽量少的路，而经过所有的店铺。另一个是单条动线的长度,不宜超过100m。直线过长时,要采用一定的弧度。
² 曲与直结合要达到三个目的:既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向；走道不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏了逛的乐趣；曲与直的变化可以改变动线的心理长度，过长的街区适当的增加曲度,可以产生避免街区过长的心理感觉
² 对角度的处理：圆角优于钝角、钝角优于直角,避免类似的锐角 出现。通过角度，要平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性;
² 人车混合的通道宽度8~15米适宜（双面街），人行通道宽度2~6米适宜(双面街)；
配套空间
配套空间组织主要从选址、规模两大关键指标分析：
幼儿园
0。7~1。0万人设置一处，9～12班，每处用地面积：2700~3800㎡，建筑面积2200~2500㎡，服务半径不宜大于300米，设置于阳光充足，接近公共绿地且便于家长接送的地段，避免交通干扰；
小学
0.7~1。0万人设置一处，18~24班,用地面积8100~12000㎡,建筑面积4500～5800㎡，服务半径不宜大于500米，设置于地块内相对独立、偏僻的角地；但交通要便捷，可直接对接城市外部交通
中学
1.2～1.5万人设置一处,24~30班，用地面积1。6万㎡~2。2万㎡，建筑面积0.8万㎡～1万㎡，服务半径不宜大于1000米,设置于地块内相对独立、偏僻的角地；但交通要便捷，可直接对接城市外部交通
会所
0。7～1.0万人一个或两个；每处建筑面积1800~2500㎡左右适宜；
单独设置；可结合社区沿街商业或靠近中心绿地安排，位于人流集中的区域；建筑面积控制1800~2500㎡左右适宜;
也可设置于高层住宅底层架空层, 建筑面积为1500～2000㎡左右适宜;
交通系统组织
居住区交通
主要划分为出入口、人车流线（含消防流线），和停车规划等三个方面
a) 出入口
² 居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口间距不应小于150ｍ。沿街建筑物长度超过150ｍ时，应设不小于4ｍ×4ｍ的消防车通道。
² 当沿路建筑物长度超过80ｍ时,应在底层加设人行通道；
² 机动车出入口应设置于城市路口交汇处70米以外。
² 社区两个出入口之间的间距应不小于适宜150米以外）
b) 交通流线
居住区交通流线主要划分为机动车流线和行人流线；规划模式一般有三：人车混行、分行、局部混行，规划方案分析过程中主要从以下模式特点进行评价其合理性：
人车混行
人车分行
局部分行

一般用于：
街区
别墅区
多层住区
……

一般用于：
高层住区
小规模住区
高品质住区
……

一般用于：
混合住区
组团式开发社区
较大规模住区
……

c) 停车规划
停车设计以及配比设计规范，住宅按0。5~2个/户计算，这个和人车流的模式选择有一定的关系，更多的源自于项目的开发策略和物业类型的选择。
豪宅社区（指别墅、洋房）
高端住宅社区
普通住宅社区

一般：
停车形式：地面停车
车位配比：1.5~2个/户

一般：
停车形式：半地下/地下2种停车形式
车位配比：1 ~1.2个/户

一般：
停车形式：半地下/架空/半地下3种停车形式
车位配比：0.5~1个/户

商业交通
 畅旺的人流、车流是商业经营之根本,因此交通流动线和停车规划是商业项目成功的的关键因素；
  交通流动线
停车规划

交通流动线
交通流动线应包括平面交通和垂直交通，是引导人流、车流、货流是至关重要的作用，是判定一个商业项目成功与否的重要因素之一：
² 商业项目的出入口要与周边的市政交通相结合,实现内部交通动线与外部交通体系的沟通.并应该设置一定的缓冲空间，并汇集各个方向来的人流，即商业入口广场,其规模一般为50~1000㎡不等，主要根据各种类型的商业性质确定；
² 通道/街区尽量采用“回”路线性结构设计,保证商业流线的顺畅、避免形成商业人流死角.
² 位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；过宽的主干道或者有护栏阻隔的道路两边，不利于人流的穿越和引导；一般主干道宽度在6～10米； 与之相连的次级通道，应在2米左右
² 主次干道的设计要避免让购物者走重复的路；
² 扶梯、电梯应靠近人流集中区域设置，如中庭、入口等;数量及服务半径要在满足消防规范条件下,尽量达到人“就近”的活动习惯原则；
² 要有明显的主次人流通道划分,货运通道与人流通道尽量独立，避免交叉；
停车规划
主要从以下几个因素分析：
² 是否满足停车需求?商业物业一般按1个/100㎡计算；
² 是否满足购物者就近停车消费习惯的原则?
² ……
商务交通
商务交通
人车流动线
停车规划
避免人车流线干扰
停车形式/数量/地点

车位配比按0.6~1个/100㎡计算

景观组织
点评景观组织优劣需要从景观的主题性、层次性和功能性三个方面去分析.
首先 主题性
景观主题、风格,概念主题是否具有创意性和差异性;是否呼应项目的整体发展主题，避免中式社区——欧式主题的景观;
其次，层次性
入口景观和中心景观则要求有较大的空间场地、相对高的造价成本来重点营造，形成整体空间的视觉焦点:
组团景观则更多的是以人的活动规律作为出发点，
最后，功能性
一个完整的景观环境都应具备三大功能,即生态功能、审美功能和使用功能.
　有足够的户外活动场地，能满足人们户外活动的多种使用功能（如健身、运动、休闲、交流等），最基本的是与自然的接触和与能与邻舍之间的沟通、交往。　
使用功能：
创造优美的景观形象，能愉悦人的视觉感受，如四季分明的种植、具有亲和力的水景、少一点硬地，多一些绿地等；　
审美功能：
生态功能：
应当具备改善居住的生态环境、调节小气候、创造舒适的生活环境功能；如种植能净化空气的树种，避免靠近住户种植招蚊虫的树丛等；

开发设计组织
主要考虑的因素是在规划图面上评价各功能组团在土地分期滚动开发的机动性：
² 是否形成易于划分明显独立的组团，可实现分期分组团开发，形成独立施工与管理，同时利于施工区域与先期建成的功能区流线之间避免互相不干扰；
² 地块内最成熟的开发区域的物业是否是当前市场上能接受的产品？首期建设的功能区形象能否快速展示效果;
² 前后期开发的功能区形象展示能否连成整体性的连贯性；