黑龙江商业广场项目运营策划方案样本.doc

目 录 0. 序言 21. 延寿印象 32. 项目定位 63. 业态计划 124. 招商策略 155. 营销推广 176. 运行管理 217. 经济概算 308. 结论 30延寿大众商业广场项目商业运行策划方案0. 序言很欣赏企业高层前瞻意识，在“延寿大众商业广场”项目商业运行之初即寻求并吸纳商业专业团体和人才，以科学、系统、专业、规范、负责态度运作本项目。同时对王总、吴总、司总给我们充足信任，并提供了参与本项目相关商业运行工作机会和可能性深表感谢。商业地产策划就是利用整合营销概念，对开发建设项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、计划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场实际需求，以开发商、运行商、消费者及社会四方共同利益为中心，经过市场调研、项目定位、布局计划、推广策划、运行实施等营销过程分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求基础上，为项目计划出合理经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体需要，并经过消费群体满意使开发商取得利益过程。 我们依据企业安排对本项目进行考察后，对本项目标前期策划工作很重视，本着负责、严谨、客观、求实态度，经过多种方法认真、仔细对本项目标相关信息进行了初步了解、调研和分析，并依据商业地产全程营销专业运作模式和内容及本身专业优势，有针对性对本项目提出以下策划方案和运行意向。1. 延寿印象1.1 延寿县概况延寿县在黑龙江省东南部，西、北和宾县、方正接壤，东、南和尚志市为邻，县城距哈尔滨市160公里。全县幅员面积3226平方公里，辖5镇4乡：延寿镇、六团镇、中和镇、加信镇、延河镇、安山乡、寿山乡、玉河乡、青川乡，106个行政村、486个自然屯，总人口27万人，其中延寿县政府所在地延寿镇人口5.8万人。延寿县是一个以农业为主山区小县，素有“鱼米之乡”美称。粮食生产以水稻、玉米、大豆为主。年总产量在64亿斤左右，商品量4亿斤。平原地域优质米、亚麻、万寿菊等特色经济生产已形成产业化格局。1.1.1 经济总量延寿县国民经济连续快速增加，实现中国生产总值18.4亿元，比上年增加15.1%。其中：第一产业增加值.4亿元，增加0.6%；第二产业增加值.9亿元，增加30.1%；第三产业增加值.1亿元，增加0.9%。经济结构深入优化，全县产业结构由上年6.4:2.5:41.1调整为34.7:26.7:38.6。非国有经济整年实现增加值14.1亿元，增加14.8%，占全县中国生产总值比重为76.5%，比上年提升2.5个百分点。1.1.2 招商引资和域外客商洽谈项目345个，成功引进项目53个，其中超千万元项目14个。协议引进资金6.47亿元,其中协议利用外资906万美元。实际到位4亿元，其中实际利用外资725万美元。向上争取资金1.24亿元。1.1.3 固定资产投资固定资产投资快速增加。全社会固定资产投资完成55,436万元，增加32.0%。其中：国有经济投资10,269万元，非国有经济投资5,018万元。在所完成固定资产投资额中，预算内资金1,667万元，利用外资1,550万元，自筹5,819万元，其它资金800万元。整年固定资产项目9个，完工项目9个，完工投产率100%。1.1.4 贸易消费消费品繁荣兴旺，商品销售稳步增加。零售贸易餐饮业实现商品销售额76,260万元（含庆阳农场），比上年增加13.0%。国有经济整年实现零售额1302万元，增加169.6%。非国有经济实现零售额74,958万元，比上年增加11.8%。其中：个体经济零售额48,089万元，增加11.3%。1.1.5 劳动就业全县共有从业人员12,518人，比上年增加0.8%，其中：国有单位职员从业人员12,670人，增加0.1%，非国有单位从业人员2,710人，增加4.0%。登记失业率3.9%，比上年降低0.6个百分点，整年共发放从业人员劳动酬劳14,980万元，比上年增加12.7%，在岗职员平均工资9,855元，比上年增加 13.2%。1.1.6 居民生活城镇生活水平有新提升。城镇居民人均可支配收入 5,519元，比上年增加9.2%；农民人均纯收入4,033元，增加6.1%。1.1.7 居民储蓄居民储蓄存款继续增加。年末城镇居民储蓄存款余额127,236万元，比上年初增加3,530万元，增加2.9%。1.1.8 居住水平城镇人民居住情况深入改善。全县完工楼房住宅面积6万平方米，农村居民人均住房面积由上年25平方米提升到27平方米，农村砖瓦和钢木结构住房比重为 73%，比上年提升0.64个百分点。1.2 商业环境1.2.1 大型商场延寿镇现有大型商场4家：延寿东商场、延寿西商场、延寿百货大楼、东方商场，在吉盛路和同庆街十字路口；其中延寿东商场、延寿西商场为商户租赁式经营模式，平均租金为：1,200.00元/年(季缴)，商品及经营档次为中低级，经营状态良好，人气较旺。其它两家商场经营不景气。1.2.2 专业门市延寿镇门市专业店关键分布于吉盛路和同庆街两侧，以柒牌、乔夫、森马、东方骆驼、达芙妮、月亮街、美特斯邦威、天一体育、大光明眼镜等为代表，商品及经营档次为中等，经营状态尚可，有一定人气。1.2.3 农贸市场延寿镇只有一家中型农贸及小商品市场，其外围为门市及露天蔬菜、水果、日杂市场，是延寿镇及周围居民、餐饮、小零售商采购集散场所，环境脏乱差，有待进行治理整理并退路进厅。1.3 小结延寿县是一个以农业为主山区小县，未通铁路，农副产品及矿产资源比较丰富，县辖5镇4乡，总人口27万人，其中延寿县政府所在地延寿镇人口5.8万人。实现中国生产总值18.4亿元，比上年增加15.1%；零售贸易餐饮业实现商品销售额76,260万元；整年共发放从业人员劳动酬劳14,980万元，比上年增加12.7%；在岗职员平均工资9,855元，比上年增加 13.2%；城镇居民人均可支配收入 5,519元，比上年增加9.2%；农民人均纯收入4,033元，增加6.1%；城镇居民储蓄存款余额127,236万元，比上年初增加3,530万元，增加2.9%。延寿城镇居民消费能力不强，加之商业存在各业态分散不均且有空白、商品及经营品质不高等现象，造成商业发展相对落后，缺乏集现代化、高品质、功效全、环境优、服务佳于一体一站成式购物休闲娱乐场所，从而未能实现引领消费文化、提升生活品质商业功效和社会价值。2. 项目定位2.1 项目背景，延寿县政府决定将关键发展城市经济建设和环境治理，创建商业关键、打造城市东部商圈，综合治理占道马路市场、退路进厅、改善环境列为县政府工作重中之重。鉴于延寿现有市场占道经营很严重，极大影响城区环境及城市发展。延寿县委县政府领导班子经研究决定，将延寿县原第一粮库区域地块开发建设成为延寿最大商贸、物流及休闲中心。将延寿镇农贸市场、应季蔬菜水果露天批发市场、夜市、烧烤一条街等整体搬迁到本区域，并关键计划建材、五金、农资专业市场。在此政策背景下，经过招商引资，哈尔滨大众商城房地产开发投入巨款，开发建设了延寿大众商城项目，并将本项目建设成为及购物、休闲、娱乐于一体益民工程。本项目工程总投资两亿元，于8月25日开始施工建设，估计6月末完工、8月初开业。2.2 项目综述本项目在延寿镇公安街、东风路、新华街合围处，原第一粮库区域地块。其中一期商业部分总占地面积42,000平方米，总建筑面积41,000平方米。本项目商业部分包含2层综合商场一栋，建筑面积12,000平方米； 3层联体门市商服五栋，累计建筑面积29,000平方米；果蔬露天批发市场一处，占地面积5,000平方米；花园喷泉广场一处，占地面积10,000平方米。2.3 产品定位结合本项目本身计划、规模条件、延寿商业格局和上述原因，我们认为本项目定位必需结合城市远期计划和发展，用前瞻性思索去定位本项目，经过对延寿商业地产市场初步分析和综合考虑，我们将本项目整体开发目标定位为：豪布斯卡(HOPSCA)复合商业地产2.3.1豪布斯卡(HOPSCA)概念 豪布斯卡(HOPSCA)为欧美国家最优异商业地产模式，本质为酒店HOTEL办公OFFICE停车场PARKING大型综合购物中心SHOPPING MALL商贸博览CONVENTION国际公寓APARTMENT复合体。 豪布斯卡(HOPSCA)最大优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展经验能够看出，城市发展已经走过了功效单一、条块分割布局时代，未来趋势是以某一突出功效为主导，复合购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游等要素大致量综合性产品。 豪布斯卡(HOPSCA)含有完整街区特点，是建筑综合体向城市空间立体化、城市价值复合化、城市功效集约化发展结果。同时HOPSCA经过街区作用，实现了和外部城市空间有机结合，交通系统有效联络，成为城市功效混合使用中心，延展了城市空间价值。2.3.2 豪布斯卡(HOPSCA)优势 高可达性HOPSCA通常在城市交通网络发达，城市功效相对集中区域，如在城市关键，城市副中心或计划中城市未来发展新区，拥有和外界联络紧密城市关键交通网络和信息网络。本项目标位置在城市关键地段，符合豪布斯卡对地段要求。 高集约性人流密集，白天和工作日商务人流进出密集；夜晚和周末居住、消费人流集中；昼和夜人口、工作日和周末人口依据功效不一样而形成互补，功效全方面、集中。 整体统一性建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联络；HOPSCA中建筑群体和外部空间整体环境统一、协调。 功效复合性HOPSCA本身能够实现完整工作、生活配套运行体系。其拥有城市多个功效：商务办公、居住(包含酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化、购物餐饮娱乐消费、物资集散、旅游、展览、交通等，形成HOPSCA功效多样性和复合性，同时各功效之间联络紧密，互为补充。 土地使用均衡性HOPSCA重视均衡土地使用方法和最大程度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功效。不一样种类土地相对均衡地分布于不一样功效建筑群。兼顾不一样时段对综合体中各个功效不一样使用，比如昼夜之间、工作日和周末之间不一样时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不一样需求。 内部、外部联络完整性HOPSCA内部拥有复杂、完善交通体系，经过立体交通网络建立，使内部各不一样功效建筑有机结合；HOPSCA对外界交通依靠较强，其外界交通体系直接影响综合体内部不一样功效使用效率和规模。 巨大社会效应因HOPSCA所处城市位置和规模，注定其必将成为城市名片，产生巨大社会效应。比如，上海卢湾区太平桥改造项目，其开启区上海新天地商业旅游项目，从开发到运行，一直是社会各界关注焦点，上海新天地因其成功商业运行模式，更成为上海文化、建筑、旅游标志性项目，成为上海市文化标签。 巨大升值潜力一个成功HOPSCA项目标开发及运行，会带来巨大社会价值，为开发商、运行商带来巨大品牌价值，同时作为地产物业HOPSCA，伴随城市不停发展，其物业本身也含有升值潜力。经过其内部商业、商务办公、会所、居住等多个功效组合，经过强强联合，发明了新盈利模式；临街铺位及步行街高价销售赢利；综合商场经过部分出售和部量作为固定资产租赁赢利；住宅则经过成功销售赢利。经过成功商业运行，本身价值也必会有所提升，开发商更经过此项目巨大社会效应，产生良好口碑和巨大品牌效应。2.3.3 结论HOPSCA，是现代城市社会经济相互交融、有机联络肯定结果。城市本身就是一个巨大、复杂多功效综合体。在其内部，因为各类功效要素空间组合差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中一个关键组成部分。HOPSCA概念，就是一个将办公、酒店、住宅、商场、景观结合到一起进行综合性开发地产模式，从社会发展角度上来说，这种模式肯定成为未来地产发展主流方向。2.4 市场定位依据商业地产特殊属性，目标市场用户定位应分为投资者和消费者两大类，下面就这两大目标市场用户群体分别进行定位叙述。2.4.1 投资者定位商业市场成熟且相对发达地域购铺自营者和购铺出租者百分比约为3:7，含有购铺不经营、经营不购铺成熟商业特点；商业市场不成熟且相对欠发达地域购铺自营者和购铺出租者百分比约为7:3，还没有形成经过有效投资进行收益回报赢利理财理念。延寿商业市场现实状况应属于后者，需要进行合理有效培养和引导。 购铺自营者私营业主：指正在从事商业零售经营活动业户，现在有产经营，有扩大经营需求，渴望购置商铺自主经营，实现房产升值和投资升值双赢。 购铺出租者企业家：固定资产投资保值赢利。自由职业者：有稳定资产收益，投资意识强烈，经过投资实现资产升值。这类人群无固定职业，多闲置资金，以中青年女性为主。企事业高层：企事业高层管理人员，有较高收入，权利、社会活动能力强，含有掌控城市发展进程信息能力。在中国，我们不能回避权钱结合所带来灰色收入，而灰色收入者大多经过购置固定资产实现资本转移。这类人群投资目标分以下三种：作为一个储蓄投资，看好商铺增值潜力，对市场经济敏感。高薪行业从业者：因商铺投资高风险、高收益特征，其投资人群年纪正在呈年轻化态势发展，部分从事证券、银行、医疗、保险、销售、IT、代理行业高薪青年群体正在被商铺投资前景所吸引。此部分人群，投资能力有限，但投资欲望强烈。 租赁经营者超市连锁：省内大中型超市连锁企业。经营商户：指正在从事商业零售经营活动品牌经销商，因为经营周转资金存在一定压力，代理权年限制约，需要依据市场改变进行经营位置调整等原因和特点，所以通常采取租赁形式进行经营。2.4.2 消费者定位消费者定位是结合本项目商业业态定位进行考虑，本项目标商业业态以综合商业广场形式出现，那么，本项目标消费者定位即可涵盖社会各阶层消费群体。2.5 业态定位依据豪布斯卡(HOPSCA)概念，本项目应含有百货、大中型超市、批发市场、专营专卖、商业街铺、会所、餐饮休闲、文化娱乐、美容健身、景观园林等组合。2.6 功效定位2.6.1 购物功效：涵盖多品类中高端中国外品牌，满足高端人群购物需求。2.6.2 超市功效：满足商圈内及周围人群日常购物需求，并含有辐射全县功效。2.6.3 集散功效：满足周围餐饮、小零售商采购集散需求，并含有辐射全县功效。2.6.4 娱乐体验功效：表现在各类体验式、享受型消费活动中，如餐饮、SPA、桌球、网吧、美容、美发、摄影、运动、健身、游泳、影院、剧场等。2.6.5 休闲功效：在现代大型商业项目运作过程中，旅游观光休闲功效往往被看成商场附加功效加以设置；休闲功效以非目标性购物人群为关键参考依据，设置对应路线、景观节点、生态园林、休憩场所、异域风情建筑等。2.6.6 办公功效：提供5A级配套服务，做延寿县CBD总部。2.6.7 居住功效：满足城市上层人群居住于城市中心心理需求。2.6.8 展示功效：表现城市会客厅功效，集文化艺术、城市宣传、历史科教、生活时尚、商业推广于一体活动展示功效。2.7 形象定位2.7.1 案名大众商业广场2.7.2 专题定位语城市地标/商业旗舰/时尚之全部/购物乐园2.7.3 推广定位语投入有限/收获无限美好生活/大众缔造品位/时尚/格调/魅力满足用户需求并超越用户期望引领消费文化时尚/提升时尚生活品质舒适/安全/快捷/便利优质商品/优质服务/优质环境/优质体验3. 业态计划3.1 计划理念商业应该是最终属于商家、属于消费者。本商业项目要着力营造商业交易性、多元性、服务性、体验性、趣味性、休闲性、娱乐性功效。我们基于以下角度制订商业计划理念。3.1.1 从市场角度给专业、符合各级经营商家要求提议。3.1.2 从消费角度给有效聚集人流及合理交通动线计划设计提议。3.1.3 从发展商利润最大化角度，给专业提议。3.1.4 从符合商业性质及大型综合性商业广场所理布局角度，给专业提议。3.2 业态布局3.2.1 综合市场 一层门市：连锁快餐(德克士)、冷饮厅、咖啡厅、茶庄、名烟名酒、西饼店、工艺礼品店、眼镜专卖店、特产专卖店、银行储蓄、邮政、医药保健、图书音像等。 一层大厅：家电、家居、首饰、化妆品、小商品、通讯器材/用具、摄影摄像器材/用具、文教体育器材/用具、办公用具/耗材、计算机软硬件/用具、电子产品等。 二层大厅：超市、调皮堡、艺术吧等。3.2.2 门市商服 一号商服和二号商服之间：农资、日杂、五金、建材等。 二号商服和三号商服之间：男装衣饰系列、鞋类皮具箱包系列、百货批发等。 三号商服和四号商服之间：女装衣饰系列、运动休闲衣饰系列等。 四号商服和五号商服之间：女装衣饰系列等。 五号商服之综合市场一侧：婚纱摄影、婚庆用具、礼仪企业、美容、美发、女性饰品、女性用具、美容美发器材/用具等。 六号商服：餐饮、会所等。 七号商服：网吧、电玩、台球、乒乓球、沙壶球、保龄球、体育器材/用具、健身器材/用具、儿童衣饰系列、玩具、育婴用具等。3.2.3 露天市场 暂设为停车场及烧烤夜市。3.2.4 办公大楼 楼内一、二层：农贸市场。 楼内三层：企业办公区。 楼外空地：应季蔬菜果品批发市场、物流服务中心。3.3 原有计划问题3.3.1 综合商场因为综合商场为新建物业，建筑、装饰及配套设施全部比较优良，如在此进行农贸市场经营，势必造成该商场品质下降及设施设备快速消耗和老化，并影响该商场作为本项目标商业关键地位和价值、为二期住宅物业提供配套服务功效及长久发展不停升值赢利能力。3.3.2 露天市场 因为露天市场位置和二期住宅物业仅有一街之隔，且蔬菜果品批发市场特点是扰民：即天天清晨即开始进行交易，噪音很大、环境脏乱差、人员混杂良莠不齐，势必对二期住宅物业品质、价值及销售造成影响。在此我们提议先暂将该广场作为停车场及烧烤夜市，即补充了本项目标功效，又为本项目标后续发展预留了再计划空间。3.3.3 办公大楼 因为办公大楼为原有物业，位置靠近交通主干道且远离二期住宅物业，依据延寿经济现实状况及市场气氛，现阶段不适合作为快捷宾馆之用(很可能收不敷支，未来能够考虑)。所以只要将该办公大楼进行简单改造，就可作为农贸市场经营之用，不仅满足了县政府对农贸市场进行搬迁治理需求，又可确保该办公大楼利用和赢利。农贸市场即不符合本项目标市场地位，又为相对落后业态，势必会逐步淡出本项目。3.4 小结为了符合现代化大型专题商业广场计划布局要求、提升区域商业环境品质，更为了提升本项目二期住宅物业品质和价值升值空间；我们结合了本项目标建筑格局、二期住宅项目标位置及原有业态计划布局中存在问题，给出了上述业态计划提议。4. 招商策略4.1 招商目标依据本项目标产品定位、市场定位、业态定位、功效定位及形象定位，我们将本项目标招商目标定位为全省内，和消费者生活息息相关、全方位、中等偏上、中国著名质优一二线品牌商品经销商。同时采取以制订计划目标品牌经销商目录方法进行主动招商为主，登记选铺被动招商为辅。4.2 招商范围依据本项目标项目定位、业态计划及门市商服去化情况，我们能够进行有针对性招商工作。4.2.1 综合商场 超市引进如中央红、哈客隆、庆客隆等省内大中型著名超市连锁企业。 一层大厅招租和项目定位及业态计划相符中国外著名一二线品牌商品。4.2.2 门市商服 产权已销售商服对于产权已销售且由业主自营商服，应和自营业主签署经营管理协议，对其进行统一布局计划及经营管理。 产权未销售商服对于产权未销售商服，可依据项目定位及业态计划进行招商运行管理，赚取租金利润，同时发明物业价值提升空间，并可随时进行产权代租约出售。 售后返租可依据部分商服产权业主意愿，适量地进行售后返租，依据项目定位及业态计划进行招商运行管理，赚取租金差额利润，形成新利润增加点。4.3 招商政策可依据项目定位、招商目标、招商进度及经营位置等原因，为有影响力目标品牌经销商制订并提供对应招商优惠政策，从而实现本项目能够准期顺利开业并可连续发展运行目标。4.4 招商调整依据各业态商户经营情况及市场改变情况，进行有效调整性招商，严禁产权业主私自出租商服铺面，影响项目标业态布局计划及形象。当有业主经营不善或预将商铺进行出租情况发生时，统一由企业依据业态计划，自贮备商户中进行选择引进租赁。5. 营销推广5.1 营销思索5.1.1 同质化时代现在你随便举一个商品或品牌，大家全部能够在几秒钟提出完全能够替换商品或品牌。即使在同一个城市或地域，全部能够找到经营同类商品经营场所。结论：差异化策略是发明成功机会关键点。5.1.2 差异化观念差异化不是为追求差异化而造成差异，关键是要考虑消费需求，是依据市场导一直创新产品。对于商业地产营销，大部分企业招商全部是围绕着怎样把目标用户招进来，而我们营销观念是怎样为企业发明一个吸引最终用户到来商业平台。结论：企业进场目标是发明利润！5.1.3 个性化消费现在社会，大家对生活形态有更多选择需求，追求消费个性化，厌烦单调不合口味商品已形成一个趋势。怎样实现选择新奇、独特商品，并实现购物小批量，多品种而不增加过高成本是很关键步骤。5.1.4 认知化品牌消费者消费心态和消费行为日趋成熟。在消费成熟时代，消费者已把品牌和商品质量作为选购商品首要原因。结论：引入著名品牌经营者进场是我们成功关键点。5.1.5 优化购物环境中高端市场定位，相对应是中高端购物环境，经过购物环境营造增加用户在项目内停留时间，从而增加购置商品机率，并以此区隔潜在竞争对手，形成差异化关键竞争力。结论：中高端购物环境是市场空白点，应给予充足利用并在项目中充足表现。5.2 营销策略5.2.1 策略一：城市地标本项目为40,000平方米大型商业建筑群落，在城市关键地段，做延寿区域城标当仁不让；做延寿商业领导者，肯定是行业领域城标性项目，其目标是树立品牌形象，增强项目标著名度，有利于传输和营销。结论：品牌策略，本项目标形象定位为延寿新城标。5.2.2 策略二：先声夺人在项目标计划和建设方面，最关键策略就是形成差异化，只有形成差异化，才能发明市场，才能领导市场。本项目经过第一个提出“豪布斯卡”、“复合型商业地产”概念，依据这一概念进行功效策划和计划，并集中精力进行现场形象展示，做出很好卖场包装，展开市场推广攻势，从而在延寿引发震荡，在商业领域引人注目，并波及全省。先声夺人概念有两个，一个是项目标独特征；另一个是相对于项目开发，品牌推广应该超前。结论：项目运作求精求稳，品牌运作求快求新。5.2.3 策略三：标准制订者高人一等形象定位我们定位为行业标准制订者，肯定是要有说服力，有权威，只有拥有了足够地位才能拥有话语权，所以，我们要确定项目高人一等、延寿NO.1市场形象。树立高人一等市场形象，能够让我们站在一个高平台向市场说话，才有引领市场品牌魅力，才能最终让我们成为含有标准制订者身份资格。结论：提升竞争门槛，有效屏蔽潜在威胁。5.2.4 策略四：速战速决，一击制胜强者策略就是一击致命，因为我们是强者，所以我们要一击制胜。现在市场上很多竞争对手策略全部是以时间换取用户，经过早早市场亮相，长时间销售和招商周期来慢慢去化产品。我们项目从品质上不需要这么，从时间上也不可能许可我们这么，我们战略应该是缩短时间，增加单位时间内销售和招商速度，用气势去赢得用户。同时，从竞争角度说，我们是市场侵略者，侵略者打永远是速战速决战斗，持久战会让时间把我们拖垮。结论：速战速决，不给对手以喘息机会。5.2.5 策略五：高举高打，高人一等高人一等市场定位，全力出击竞争策略，决定我们推广不可能是温文尔雅、慢条斯理，而是应该采取高举高打市场行为，高姿态、高手段、高效率市场推广。从推广手段上，要多采取有爆炸性效果手段，如大面积户外媒体、连续大版面报纸广告、大型SP活动等。从推广内容上，要多出位，做第一。做到人无我有，人有我优，以点出发直接激起市场和消费者亢奋状态。结论：媒体推广上采取分进合击，犁庭扫穴媒体攻势。5.2.6 策略六：做性价比在项目标开发上要严格控制成本，保持价格上相对优势。同时，项目要突显性价比附加价值，关键表现在： 精益求精工程质量和卓越项目品质。 营造完善服务配套功效。 提供多个交易功效。 创新交易空间设计和室内景观营造。 时尚休闲商务会所超级大配套。 作为延寿新城标给用户带来特殊心理感受(自豪感、归属感、尊贵感)。 提供优质商业物业服务和统一商业运行管理。结论：以精制胜，做足内涵，突出性价比。5.3 推广计划5.3.1 推广周期 强势亮相期 火爆招商期 盛装开业期5.3.2 推广目标 强势亮相期：快速确立项目整体市场形象；积累一定数量意向用户，为下一步签约奠定一定基础；形成市场良好口碑宣传。 火爆招商期：项目市场形象深入确立；签约一定数量租赁用户，确保项目标承租率。项目影响力达成最大化；实现意向用户有效转化，达成招商目标。 盛装开业期： 实施开业前期筹备及项目整体推广工作，为开业做好充足准备，使开业庆典及相关促销活动得以顺利进行。5.3.3 推广手段 强势亮相期：户外、报纸、电视、电台、网络等媒体广告；海报；DM单等。 火爆招商期：报纸、电视、电台、网络等媒体广告；新闻公布会、推广推荐见面会、大型SP活动；目标用户通讯；海报；DM单等。 盛装开业期：多种推广手段全力联动、开业庆典及相关促销活动等。5.4 视觉导入制订本项目标VI体系手册并进行有效导入和推广。6. 运行管理6.1 运行模式依据本项目标项目定位、业态计划、物业属性、经营形式及形象特征等原因，我们将采取以提供优质商业物业服务为主、实施统一商业运行管理为辅运行模式。实施统一计划、统一布局、统一形象、统一营销、统一宣传、统一调整、统一管理运行模式，形成步调协调、业态搭配、功效互补整合型商业，从而实现本项目标可连续发展及各利益攸关方效益最大化。6.2 管理模式采取企业本部控制下首长负责制，并落实实施系统、标准、规范、高效科学管理方法，全体职员根据管理体系标准和要求各负其责，开展各项相关工作。6.2.1 组织机构商业运行企业总经理大众商城房地产企业总经理助理副总经理企划部财务部物业部行政部商管部招商部工程部保洁部保安部人事部部总务部6.2.2 部门职能 招商部 对区域市场品牌经营进行调查 编写目标品牌及经销商目录并进行经销商贮备 选择、接洽并引进适合品牌经销商 签署经营管理协议和经营租赁协议，并进行协议会签管理 经营商户装修及品牌形象审批和管理 经营商户租金结算 经营商户调整 协调经营商户和企业各部门之间关系 监督和审核经营商户促销计划及实施情况 为经营商户提供各项经营和信息服务 监督和检验经营商户经营情况并进行业绩评定、分析和汇报 建立贮备及现有经销商档案，进行经销商档案、协议及会签单管理 企划部 和相关媒体进行联络和协调 对企业视觉形象识别系统进行设计、导入和推广 策划、实施广告宣传活动，评价广告效果 对企业内外进行布展和美化 对经营商户品牌形象及商品陈列进行审核、监督、检验和指导 对企业组织大型活动，进行场面设计和部署 策划、实施企业内外多种促销宣传推广活动，并对各项活动效果进行评价 企业相关宣传推广实施设备操作、使用、管理和维护 商管部 和对口政府职能部门进行联络和协调 消费者需求及消费行为进行调查、分析、评定和估计 经营商户经营服务及相关证件凭证管理 经营商户从业人员管理和控制 商品检验、检验 商品物价管理 商品陈列及布展管理 经营场所环境管理 接待并处理用户相关投诉 用户意见搜集、整理、分析、汇报和反馈 各类经营情况分析和汇报 对经营商户从业人员进行商品知识、销售技巧、优质服务等方面培训和指导 经销商引进、调整、撤出参与实施 主持完成本部门多种活动 同行业优异服务知识调研和学习 行政部 处理国家职能部门、地方关系及社会公益事务 企业管理体系建立和实施，并各部门工作进行协调、监督、检验和考评 企业长短期工作计划编制，各部门工作计划审核 评价企业经营管理情况，提出改善方法并实施 高层会议和部门间会议会务管理和服务 各类行政办公管理和服务，并进行办公秩序管理 企业网络及电脑系统计划、建设、应用、维护、升级和安全管理 企业文件编制、发放及档案管理 企业印信工作统筹管理，相关证照存放、审验、使用、控制和管理 负责企业大事记编撰 负责企业重大活动筹备、组织、协调、控制和服务 企业公共活动场所使用管理 企业法律事务处理 对会议决议和总经理指示实施情况进行督办、检验和汇报 企业领导日常办公服务 职员合理化提议搜集、整理及采纳 搜集、整理行业相关信息，为企业决议提供有效信息支持 对企业企业文化进行提炼并推广 人事部 和政府对口职能部门进行联络和协调 企业年度人员配置计划和长短期培训计划及预算制订和实施 企业职员名目、人事统计、人事档案整理和保管 办理企业职员招聘、录用、任免、调动、离职 核实和签发权限内上报奖、惩决定并监督实施 组织编写、搜集、整理、管理相关培训教材 组织并实施相关培训活动，检验各部门内部培训计划实施情况 建立培训档案，组织培训考评，衡量、评价培训工作 培训场地及多种培训设施设备操作、使用、管理和维护 职员考勤管理 薪酬核实和分配 劳动协议管理 定时安排述职活动，帮助、组织绩效考评工作 法定社会保险事务办理 职员福利、贺仪、祭奠等事务办理 进行职员访谈，处理职员埋怨 总务部 汇总统计企业各部门设施设备物资用具采购计划 依据审批后计划进行设施设备物资用具采购 入库物品验收，办理入库手续并登记台帐 定时盘点库存物品，配合财务部盘点 对库存物品进行分类存放和管理，对特殊物品进行特殊管理或存放 帐、卡、物做到日清月结 每个月进行库存分析，编制各部门领取用具明细帐 对各部门办公设备设施及用具使用情况进行检验 库存物品报损、报失、报废工作，并制订预防和纠正方法 和相关部门协调，保持常见物品适量贮备 办理物品出库手续，登记物品领用台帐、核查财产登记卡 仓库安全、防火、卫生工作 仓库工具、设备设施维护和管理 经过调度指挥、调度控制，做好各类物资用具供给工作 企业职员就餐及住宿管理 财务部 和政府对口职能部门进行联络和协调 企业长短期财务计划编制和实施，起草并上报长短期综合预算 企业各部门长短期费用计划收取、汇总和审核 企业长短期费用计划编制、实施和控制 企业长短期采购计划审核和控制 资金筹措、使用和调配，资金使用资料搜集和汇报 企业各项财产保险办理 财务票据、账簿、凭证记账、填报、审查、整理和保管 各部门经营成本和费用核实和汇报 多种财务统计报表及分析汇报编制和上报 企业运行赢利能力分析和论证 企业相关协议签署审核、管理和归档 相关税务报表编制和申报 期末决算汇报编制和上报 企业财务印章使用和管理 钱款、支票、有价证券出纳 银行相关业务沟通和办理 报销手续审核、审查、支付及各类发票管理 企业相关费用支付和管理 多种形式经营收入收款、查对、结算和发票开据管理 固定资产登记、发票保管及定时盘查和管理 相关库存物品定时分析和盘点 企业采购物品市场询价、对比、分析、汇报和上报 审计企业经营收入、成本费用、经费支出情况及各项经营管理活动 物业部 和政府对口职能部门进行联络和协调 企业及所辖物业设施设备文件、资料、图纸建档、使用、管理和控制 所辖物业应收费用统计、核实、汇总、上报和催缴 协调经营商户和物业相关部门之间关系 接待并处理经营商户相关投诉 经营商户意见及提议搜集、整理、分析、汇报和反馈 工程部 编制企业设施设备工具用具及配件采购计划 进行相关设施设备验收安装调试存放管理和控制 编制企业设施设备改造工程、基建工程及装修装饰工程预算及采购计划 企业设施设备改造工程、基建工程及装修装饰工程组织、施工和验收 工程部所属设备、设施正常运行、日常保养、管理和控制 企业相关设备、设施巡视、检测、维修和维护 企业多种设施、设备、工具、用具、配件及相关能源管理和控制 企业多种设施、设备折旧、报废及更新管理和控制 企业所需能源供给和管理，并进行费用统计、汇总和上报 所辖物业设备、设施维修和维护，并进行费用统计、核实和上报 所辖物业所需能源供给和管理，并进行费用统计、核实和上报 所辖物业环境绿化组织、施工、验收、保护和管理 编制所辖物业设施设备改造工程、基建工程及装修装饰工程预算及采购计划 所辖物业设施设备改造工程、基建工程及装修装饰工程组织、施工和验收 经营商户装修审核、监督、检验、服务、管理和控制 经营商户意见及提议搜集、整理、分析、汇报和反馈 保安部 建立企业及所辖物业安全保卫、防火工作档案 保护企业职员人身安全、财产安全和企业财产安全 保护经营商户人身安全和财产安全 保护用户人身安全和财产安全 维护企业及所辖物业安全保卫设施，预防偷窃、破坏活动 经营商户装修安全管理和服务 定时检验企业及所辖物业防火安全情况，立即发觉隐患并限期整改 定时检验企业及所辖物业消防设施设备配置和维护情况并负责更换 处理、上报多种突发性、灾难性事件，维持秩序，保护现场。 依据企业培训计划，对企业职员及经营商户从业人员进行消防安全培训 制订安全消防预案，组织义务消防员进行训练、演练及扑救火灾工作 经营商户意见及提议搜集、整理、分析、汇报和反馈 保洁部 企业公共办公区域及物品清洁 企业及所辖物业公共区域清洁 企业及所辖物业建筑内外相关部位清洁 企业及所辖物业门前三包区域清洁 企业及所辖物业大型活