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XX年房地产市场调查报告 调研报告不同于调查，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。下面是收集的房地产市场调查报告，希望大家认真阅读! 前言 本次调研,从了解沙河市房地产宏观市场环境、区域市场状况入手，通过实地考察,重点对沙河市经济、住宅市场发展状况和趋势进行剖析。 调研目的： 从宏观的角度全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即对自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境及综合市场环境进行了细致了解。 本着客观求实的作风，凭借对开发项目负责的态度，采用搜集资料、走访楼盘的调研方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析和研究，在此基础上形成了此调研报告。 调研时间：xx年7月18日8月23日 第一部分沙河市概况 沙河市位于河北省南部，太行山东麓，全市总面积999平方公里，辖15个乡镇、办事处，290个行政村，总人口48万,市区人口约14万人。地势西高东低，山区、丘陵、平原各占三分之一。交通便利，京广铁路、京珠高速、107国道贯穿全县。另外，即将开工建设的京深高速铁路及和黄铁路均从市内穿过。 沙河系境内最主要的河流，自西而东横贯全境，市内段长86.4公里。其中下游河床宽达数里，皆是漫漫白沙。平日无水，系典型的季节性泄洪河。境西南还有马河等小河川分布。名胜古迹众多，旅游业的市场潜力巨大。 沙河矿产资源蕴藏丰富，现已发现的矿藏资源有40余种，探明储量的有10余种。其中，煤储量10亿吨，铁矿石3.5亿吨，瓷土1亿吨。沙河是全国100个重点产煤县(市)之一，也是全国著名的无烟煤、铁矿石和绢云母瓷土产地。 沙河市经济综合实力较强，全市年生产总值百亿元以上。全市生产总值完成227亿元，同比增长7.5%;全部财政收入完成19.15亿元，占年任务的(调整后)100.8%，公共财政预算收入完成9.24亿元，占年任务的(调整后)101.5%;全社会消费品零售总额达到63.5亿元，增长12.1%。列入省、邢台市级重点项目数量、总投资、当年完成投资数位居邢台各县(市)区之首。固定资产投资完成196亿元，增长20.1%;实际利用外资4540万美元，增长2.5%;引进内资42.8亿元，增长6%，绝对值位居邢台市各县(市)区之首。民生支出增长9%，占全部财政收入的75%，超过全省平均水平;政府债务削减20%;农民人均纯收入达到10737元，增长11.5%;城镇居民人均可支配收入达到22040元，增长9.5%。 第二部分城区现状及发展规划 近年来，沙河经济和社会发展跨入了快速发展的轨道，城市规划总体方向是“东南工业，西北生活”.在城区规划建设方面，着力构筑东中部行政办公区和中心商务区，是沙河的城市核心。 沙河市房地产市场调查报告沙河作为“一城五星”的重要城市，其地理区位得天独厚。根据邢台市2020整体规划的，重点打造“一城五星”10分钟交通圈已基本实现。“一城五星”是以沙河市为中心，内丘、任县、南和、沙河、皇寺为辐射点，形成五星环绕的城市格局。该项目包括：新建一条北外环路，升级改造3条出市路口和4条快速路，总投资8亿元，建设里程约75公里，计划两年内完成。“一城五星”交通道路建设工程是邢台市城建“十大工程”之一，也是“三年大变样”工作的重要组成部分。现已开通101路公交线，规划的钢铁路南延，直达沙河桥西，邢台和沙河的联系愈加紧密，很多在邢台上班的人群，也会考虑选择在沙河置业。西部作为未来城市的主要发展区域，是未来居住首选之地，目前本区域内正在逐渐兴起，发展潜力较强;南部为沙河市工业园区，以采矿、建材、医药化工、纺织等主导的特色产业具有较强的竞争力，是全国知名的玻璃、炭黑、饲料生产基地，其中玻璃产量占全国总产量的15%，被誉为“中国玻璃城”。全市涌现出一大批国内、省内的知名企业集团，恒利集团生产的“康必得”抗感冒药享誉全国，迎新浮法玻璃是全国同行业民营第一家，龙星炭黑集团跻身全国炭黑行业前三名，兴达和凯特集团分别成为河北省饲料加工企业一、二名。在改造提升传统主导产业的基础上，积极培育壮大冶金机械制造、现代服务、高新技术等新兴产业。正在建设中国北方最大的机械通用零部件市场及产业园区，3-5年内，沙河将成为全国知名的机械通用零部件生产、加工、销售基地。北部紧邻107国道，大力发展运输业，长途客运站建设正在规划实施中,北部也是沙河北扩西进的重点发展区域。未来几年将逐步形成大规模的居住区，升值潜力巨大。 第三部分房地产市场现状况 一、房地产市场现状 随着近几年房地产行业的火热发展，沙河市房地产也迎来了开发热潮，一时间楼盘遍地开花,目前在售楼盘十余个，品质良莠不齐,存在的问题主要有以下几个方面： 沙河市近年来房地产开发量剧增，但总体品质不高，开发手段相对单一，营销手段落后。几乎完全靠刚性市场支撑，随着客户对房地产的认识的增长，国家对房地产市场的调控，观望情绪的增加，如果不提高产品品质，没有成熟开发经验和丰富营销手段的开发商，很难再立足。 今后，只有注重品质、具备营销专业的楼盘才能胜出。 xx年期间大多数项目同时处于施工阶段，导致短期内大量房源投入市场，打乱供需平衡，使市场竞争处于白热化。但这些楼盘经过14、15、16这几年的消化，目前销售率达到八成以上，大部分楼盘处于尾盘销售状态，短期内后续楼盘开发量供应量相对不足，此时抓住有利时机入市，风险压力与销售压力相对较小。 从产品本身来看，供应产品大多普通平庸，开发运作水平和产品整体品质较低，缺乏提升产品附加值的项目元素。譬如小区规划缺乏创意，布局呆板，无明显线条变化，无高品质建材的应用，档次较低，同时缺乏相应配套和物业管理，缺乏主题和内涵等等。作为经济条件相对发达的城市，老百姓的购买能力较强，特别是沙河存在一部分高端的客户群体，如沙河矿老板，中小企业业主等，沙河相对缺少高端产品来满足他们的需求，现有的几个楼盘不论从品质和规划设计上，不能满足这样一部分客户群体。 现在沙河商业经过前期的开发消化，现在市场上短期内几乎无商业可以上市。且沙河商业还处于起步阶段，商业的规划布局等还处于较低水平，但沙河的客户投资意识很强，有一定闲钱的客户群体是一个很大的群体，在现在老百姓投资手段单一，几乎无地方投资的情况下，商铺投资不失为一个很好的选择。沙河缺少这样的好的商业投资机会。 楼盘营销手法较为落后。在对沙河市商品房市场的调查中，我们发现，沙河市大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，无明确的产品定位和推广定位，营销手法较为落后，有的甚至是开发公司自行销售。但销售形式良好，基本上都处于尾盘阶段，究其原因还是供应量相对不足，刚性需求占据市场主导地位。 二、总需求与总供给 供应量、需求量 根据沙河国土局统计资料，xx年沙河市国有建设用地供应总量484.7564公顷，其中商服用地51.5034公顷，工矿仓储用地273.4134公顷，住宅用地113.4363公顷(棚户区改造和商品房用地45.3929、52.4934公顷，各类保障性住房建设用地15.55公顷)公共管理与公共服务用地33.0700公顷，特殊用地13.3333公顷，分别占供应总量的10.62%、56.40%、23.40%、6.82%、2.75%)，其中新增建设用地242.3333公顷，存量建设用地242.4231公顷左右。据统计沙河市目前在售楼盘建筑面积为160万，扣除廉租住房、经济适用房、公共租赁房、限价房、回迁房等非商品房住宅后，可售商品房约100万平方米。 根据国家人居小康标准35平米计算，市区总人口14万人，总住宅需求量约为500万平方米。而沙河市区xx年人均居住面积为20平米,需求总量的缺口为210万平方米。目前的供应量尚不能完全满足市场总需求。 市场现状：目前市场在售楼盘多数为尾盘，少数为二期开发楼盘，暂时无法满足市场总需求。需求呈上升趋势,市场形势反应良好，销售价格一路攀升。从xx年1000余元的均价飙升至xx年3500元的均价，个别高品质楼盘价格突破4600元的均价。 需求主体： A、政府机关公务员 在政府等机关事业单位工作，工作稳定，有一定的积蓄，以改善居住条件为消费目的。 B、教育工作者及企业中高层管理者 工作稳定，收入较高，家庭有财富积累，为追求更高的生活品质。在沙河有很大一批附近乡镇的教师，公务员，企事业单位的人来市区置业，相对于邢台市区的房价，沙河偏低，但是一城五星的建设让沙河和市里交通很方便，近几年沙河市政配套越来越完善，家乐园等大型超市的入住，生活的方便下不亚于市区。 C、厂矿职工。 以年轻人为主，刚参加工作，收入较高，多考虑居住和婚房为主。 D、经商者与矿区企业主 购买商业用房，一方面自身经营的需要，需要购置经营场所;另一方面也会考虑商业房的升值潜力，把置业作为一种投资的方式。 E、二次置业者 需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。 F、自由职业者 无固定职业，但收入较高。 A、沙河西部矿产企业主的住房投资需求。此类群体购买力较强，主要以高端消费为主。 B、区域周边进城经商务工人员的住房需求。近年来沙河市大力加快城市化建设，有条件的实施旧村改造建设，将会吸引一部分人进城居住、就业。 C、城镇居民改善住房的需求。随着沙河经济的快速发展，居民消费观念的改变，这一比例将大大提高。 D、城市建设进入高速发展时期对拆迁安置的需求。沙河市加大城市旧片区改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。 三、需求细部分析 沙河房产市场日渐成熟,消费者对物业整体要求也逐渐变高。我公司在沙河代理、开发了2个楼盘，分别是康桥水榭和美林香郡。通过对来访客户的调查了解，客户对目前他们的居住环境不太满意的主要原因集中在： 居住面积偏小;居住环境不好;家庭户型设计不合理;考虑孩子上好的学校;物业管理较差。 (以下数据分析仅代表当前市场统计情况，不代表未来发展状况，仅供开发商参考) (1)未来三年内置业意向购买动机 我们在对我们公司代理及自己开发的这两个楼盘的分析中发现，绝大部分人表示购房的主要目的是为了改善现有的居住环境，其次是结婚购房，用于投资和本地拆迁相对较少。在此之中，属于二次置业的占多数，,第一次置业的占相对较少。 (2)购房区域选择 从居民对购买住宅的区域分析上看，对桥西感兴趣的客户很少，对于桥东，客户偏好于行政区一带，我们发现，客户对此区域感兴趣的原因在于此区域配套设施已经健全，学校(一中)、商场(家乐园、新凯龙等)、政府机构等齐全，居住条件优越。 (3)房地产投资区域选择 沙河市经济发达，高收入人群众多，具有一定闲散资金的人不在少数，投资意识较浓，但可供选择的投资渠道狭窄，往往一个好的区域的商业开发，会吸引众多客户追捧。在调查中我们发现，汇通雅居商业开盘时，开盘价最高达15000元/平方米，仍然汇聚了众多客户，商业被一扫而光。美林香郡很偏位置的商业，被一个客户一次性买断，价格也达到了近4000元/平方米。现阶段沙河商业已经消化殆尽，可供选择的商业很少，特别是新中心区部分。沙河商业的购买力很强，但是可供选择的好商业太少。 (4)沙河市房价预测 大部分客户认为沙河三年内房产价格将会稳中有升，可以看出大家对房地产的未来还是持积极乐观的态度。但认为近年来沙河房价上涨太快，开发项目越来越多，竞争加剧，上涨空间不会太大。但沙河这几年经济发展很快，老百姓收入提高较快，沙河人均收入不低于邢台市区，一城五星的规划，沙河心理距离离邢台很近，但沙河房价相对于邢台还有一点差距，未来上涨空间很大。 小结：由此可知，沙河市民购房观念正在发生变化，对城西北的认可度逐渐提高，置业意向首选市中心的占1/3，主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次置业。并有近三分之一的人打算进行房地产投资，对城西北的未来发展潜力期望值很高，认为其将成为沙河市新城区，选择投资城西北房产的占到三分之一。通过对调查数据分析，沙河市民普遍认为，沙河的房产价格将会保持现有水平，短期内不会波动，目前房价尚可接受。 五、需求趋势调查 购买偏好(地段、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性) 1.地段分析 购房者最认可的地段为沙河行政中心区域(人民广场周边区域)，其次为沙河西北新区，沙河南部工业园区的居住环境认可度较低。 2.购房所承受总价与单价分析 购房者愿意花费的总房款均值在45万元60万元之间，能够承担最高总房款金额均值为55万元/套，据此，沙河市区居民所能承担的总款在40万元55万元/套之间。购房者最可能购买的房价平均值范围在3500元/-4000元/之间，买房者的最高承受能力均值在5500元/左右。据此分析，沙河市居民对房价的主要承受能力约为3200元/3800元/件，做为中高档物业的可接受价格在3800-4200元/之间。 3.楼型需求分析 在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60%，其次是小高层为25%，别墅占9%，(超)高层仅占5%。因为沙河市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。 4.户型结构偏好分析 人们期望的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的60%以上，选择2室的占30%，选择4室的占5%。对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，半数以上的人希望在15-20平方米，三分之一的人士希望在20平方米以上;两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大;三室及以上需求中也强调主人房外的卧室面积应一样，在户型设计上应予以考虑。 人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份额占15%，选择二厅的份额占85%(包含餐客合一)。在厅的选择中，人们对厅的面积要求差异较大，六成左右的消费者希望客厅的面积在25-32平方米，另一消费层面集中在19-25平米之间和32平米以上，餐厅的面积需求值一般集中在18平米以下。 消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择两室的多选择一卫，占45%;选择三室的多选择二卫，占55%，同时人们对主卫面积的要求多集中在5-9，9-12平方米，客卫5-9平方米或5平米左右。 对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为45%，选择两个阳台的比例为55%，对阳台面积的要求，南向阳台的需求面积50%的人希望在6-10平方米，20%的人希望在10-15平方米，北向阳台需求面积较小，认为只要满足作为工作阳台的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米为3：2的比例。 5.需求面积分析 被调查者中需求面积在80-100平方米之间的占三分之一，100-120平方米之间的占近二分之一，120-140平方米之间的占四分之一。由此可知，在80-140平方米之间的户型为市场需求户型，120平米左右最为广大消费者所青睐，这可能与沙河家庭结构，认知喜好有一定关系，客户群层次明显。 小结：通过调查统计分析数据可见，目前中档物业总房款接受度集中在35-45万元，房价接受度集中在3500-4000元/间，三室两厅两卫户型最受青睐，80%的面积需求在80-140之间，自然的划分出80-100、100-120、120-140三个区段，三个不同客户层面对每个厅室的面积需求和价格、总款承受差别明显。从厅室面积需求，充分说明购房人群对住宅居住舒适度提出更高要求，选择小高层和错层的半数以上比例显示部分县到人群对时尚的物业形式的追求。 3月3日开始至15日，对宝鸡有关县区商业地产、住宅市场进行了调研，此次调查了解行业动态，楼市楼盘基本情况，为公司未来开发项目市场定位和产品规划，提供决策参考和决策依据。我们在这次调查过程中，获取了部分县区宏观市场及房地产行业的最新数据和信息。现就调研情况报告如下： 一、基本概况 凤翔县城位于关中平原西部，东距西安159公里，西南距宝鸡47公里，今为关中西部交通枢纽。占地1179平方公里，辖12镇5乡，250个行政村，人口52.4万,其中城镇人口12万。县城规划面积14平方公里，建成面积8平方公里市化水平达到29%。县城东大街、南大街、西大街、雍兴路等10条主要街路。全县地方生产总值143.01亿元，全年实现县域财政总收入15.34亿元，xx年全县实现社会消费品零售额31.16亿元，全县城镇居民人均可支配收入2.66万元。 二、县城主要街道商业现状 1、主要调研的范围位于：凤翔县县政府东侧，十字路口繁华街道西南角，秦风路以西，行司巷以北，东大街以南区域。 2、主要调研地段的周边商业现状 序地理位置商铺商铺租金附注 1行司巷2020元/400-500元/月5千-6.5千元/年转让费2万 2秦风路南面新15113元/1700元/月2万元/年手机 新2090元/1800元/月2.2万元/年服装 旧2040元/830元/月1万元/年折迁房 秦风路南面十字路口新15100元/1500元/月1.8万元/年摄影器材 新60110元/6600元/月8万元/年特步专买 新2083元/1660元/月2万元/年男装 秦风路北面新3080元/2330元/月2.8万元/年转让费4万 东大街南侧新4075元/3000元/月3.6万元/年西府眼镜 一层350二层30028元/1.8万/月22万元/年雷子鞋城转让费20万 旧16125元/2000元/月折迁房 西大街一层230二层230 三层23060元/ 36元/ 20元/1.3万/月 8300元/月 5000元/月16万元/年 10万元/年 6万元/年私房对外出租经营 南大街十字路口南侧三楼40020元/8300元/月10万元/年朝天门 三、凤翔县城正在新建的楼盘： (一)、凤林家园 1、项目地址：凤翔县东大街51号(县委斜对面) 2、开发商：陕西凤林置业有限公司 3、项目规划：2万综合商场，8千地下复式车库，10万高层住宅，户型88-135，共5幢。 4、目前正在建设：1#楼2.6万高层住宅，共35层(地上34层，地下1层)两个单元，开工日期xx年4月23日，竣工日期xx年10月31日。 5、面积及价格：1#楼高层住宅，四种户型，94-127，3088元-3500元/。 6、销售情况：一梯四户共240套，还有73套未销售，销化率70%。 7、综合商场地基已开挖但未建，对外暂无报价。 (二)、秦都大厦 1、项目地址：凤翔县城凤凰十字东(县政府对面) 2、开发商：陕西新安房地产开发有限公司 3、项目规划：1-6层8千综合商场，7-32层3万高层住宅。 4、目前正在建设：主体建设到8层。 5、面积及价格：高层住宅，四种户型，124-127.56，3100元-3600元/,层差30元/层。 6、销售情况：共230套，还有46套未销售，销化率80%。 7、付款方式：(1)一次性付款优惠3个点。 (2)分期付款：正负零40%封顶50%交房10%，总价优惠3千元。 (3)按揭贷款：首付40%贷款60%，总价优惠3千元。 8、1-6层每层1300共8千综合商场，正在招商工作，明年年底交房开业，对外暂无报价。 (三)、西城国际 1、项目地址：凤翔城墙遗址公园以北(凤翔新区，为县城副中心) 2、开发商：陕西紫辰置业有限责任公司 3、项目规划：项目占地246亩，总建面21万，项目住宅分三期开发，是凤翔目前最大的商品房项目。沿秦景路两侧规划建设48000文化商业街区，集教育、居住、商业、休闲四大业态于一体，打造凤翔首个国际级城市商业综合体，仿秦式建筑设计风格，形成凤翔特有的城市文化。 4、目前正在建设：西城国际二期(A区)，1#-5#楼共6.2万高层住宅。 5、面积及价格：五栋27层高层住宅，五种户型，95-97两室两厅一卫,123-127三室两厅两卫,2580元-3100元/,层差20元/层。 6、销售情况：xx年年初开始团购。 7、付款方式：(1)一次性付款优惠2个点。 (2)分期付款：正负零40%封顶50%交房10%。 (3)按揭贷款：首付40%贷款60%。 8、综合商场未开发,对外暂无报价。 (四)、凤泉花园 凤泉花园:分A、B、C、D四个区，分别由四个开发商进行开发。 A区为廉租房、B区为公租房及部分商品房、C区为限价房、D区为政府保障性住房,暂未开发。 凤泉花园B区:公租房及部分商品房 1、项目地址：凤翔县长青路中段 2、开发商：宝鸡市锦绣房地产开发有限公司 3、代理商：宝鸡市恒珺房地产营销管理公司 4、项目规划及建设：占地48亩，3#、4#两栋楼为商品房，共4.4万高层住宅，其他为公租房，公租房尚未建设。 5、面积及价格：两栋25层高层住宅，五种户型，91-97两室两厅一卫,118-153三室两厅两卫,2388元-2750元/,层差20元/层。 6、销售情况：共计369套,半月销售40套,销化率11%。 7、付款方式：(1)一次性付款优惠2个点。 (2)分期付款：正负零40%封顶50%交房10%,优惠1个点。 (3)按揭贷款：首付40%贷款60%,优惠1个点。 凤泉花园C区:限价房 1、项目地址：凤翔县东盛路东段 2、开发商：凤翔方元(西安)房地产置业有限责任公司 3、项目规划：xx-xx年凤翔县委县政府重点惠民工程，共建4190套。 4、目前正在建设：C5#、C6#、C7#叁栋高层住宅。 5、面积及价格：叁栋25层高层住宅，六种户型，96-102两室两厅一卫,106-136三室两厅两卫,2582元-3038元/，xx年9月15日交房。 商铺：1托2(购一层送二层)，1.5万元/。单层，9千元/。商铺xx年7月15日交房。 6、销售情况：无列报销控表。 7、住宅付款方式：(1)一次性付款优惠2个点，总价减1万元。 (2)分期付款：正负零40%封顶50%交房10%,优惠1个点。 (3)按揭贷款：首付40%贷款60%,优惠1个点。 (五)、阳光国际 1、项目地址：凤翔县雍兴路(国土资源局对面) 2、开发商：凤翔方元(西安)房地产置业有限责任公司 3、项目规划及建设：1#、3#楼两栋高层住宅，2#楼酒店式公寓。 5、面积及价格：(1)两栋23层高层住宅，两种户型，106.46两室两厅一卫,148.37三室两厅两卫,3090元-3690元/,层差40元/层。(2)精装酒店式公寓，88户，面积40-68，精装价3980元/。 6、销售情况：无列报销控表。 7、付款方式：(1)一次性付款优惠2个点。 (2)分期付款：正负零40%封顶50%交房10%。 (3)按揭贷款：首付40%贷款60%。 8、综合商业对外暂无报价。 四、综合分析： 凤翔县商业经营现状分析：经走访门店商家普遍反映经营不是很好,租金商铺一层60元/-110元/;二层36元/;三层20元/。南大街十字路口处有一商业楼盘，已停工2年。凤翔县城较大的两个商场1、武商服饰购物广场为单层结构，是一个连锁店。2、恒源春天鞋服商城共四层，一层面积700，共2800，一层业态为黄金饰品;二层鞋包类;三层女装;负一层对外出租，可经营手机、电器、儿童装，合同签五年，第一年租金40万元、第二年42万元，第三年至第五年45万元，月平均52元/。 凤翔县在建的项目：大大小小总共有14家，其中符合规定的有12家，这十二家“五证”齐全，“秦都大厦”、“阳光国际”楼盘在没有商品房预售证和建筑工地施工许可证的前提下预售。县住建局令其停止施工和房屋预售。 凤翔县人口52.4万,其中城镇人口12万，人均可支配收入2.66万元。县城规划面积14平方公里，建成面积8平方公里市化水平达到29%。开发总占地407亩，开发面积48.4万。将建成综合商业7.6万,高层住宅23.8万,重点惠发工程4190套。高层住宅价格2580元-3500元/.精装价3980元/.商铺价格9千元/-1.5万元/。住宅销化率60%-70%，商铺不定。凤林家园、秦都大厦、西城国际为三个大盘商业暂未开发，不定因素多。 凤翔县的意向项目是折迁性质，优点是投资资金少，分散，主要是安置费，收益回报率高。缺点是未定因素比较多，遇钉子户会延迟工程进度。凤翔县南北窄、东西长，商业及人流比较分散，当地人购买商品习惯在街道两边商铺，做商业项目，要引领和改变现有县城居民的消费观，这也需要花费成本。