物业管理与社区建设.doc

物业管理与社区建设摘 要：建设社会主义和谐社会是我们党在新世纪确立的新的战略发展目标，而社区是社会的细胞，社区和谐是社会和谐的微观基础，因此创建和谐社区也就成为构建社会主义和谐社会的一个基础工程。随着城市化进程的不断加快,居民社区越来越多,随之出现的物业管理也逐渐成为一个很重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所以，物业管理企业在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。本文着眼于我国建设和谐社会的重大战略目标，分析了物业管理与社区建设之间的区别和联系，从物业管理的角度， 对如何进一步推动和促进和谐社区建设作了较为系统的探讨，并提出初步的改进物业管理的对策， 以期为建设和谐社会的战略目标作贡献。关键词： 物业管理，和谐社会，和谐社区物业管理是个新兴行业,与人们的日常生活息息相关，它是以经营为手段、以社会效益和环境效益为目的的一个行业。随着我市经济的快速发展和城市化进程的加快,越来越多的集约化的居民区应运而生，作为城市经济活动、社会活动和文化活动的区域载体，物业管理的作用日益凸显出来.当前，建设和谐社会已经被列为我国整个经济社会发展的重大战略目标.我们知道，社区是构成整个经济社会的基本单元，社区和谐是整个社会和谐的基础和前提，从这个意义上看，建设和谐社会的战略目标，我们必须要从“大处着眼，小处着手”，从推动和谐社区建设入手,改进社区管理和建设，进而推动和促进整个社的和谐发展。在这方面，物业管理将大有作为。社区建设和物业管理是不同范畴的概念,两者在目的、性质、内容及实施主体等方面有着本质的不同.社区建设是城市管理的基础性工作，其性质是政府行为在其中发挥作用，具有明显的行政主导性。其内容比较宽泛，是综合性的行政事务和社会事务管理，其实施主体是街道办事处和社区居委会等。物业管理是物业管理企业接受业主委托、按照合同的约定而提供的有偿服务，其性质具有明显的市场性。物业管理的内容主要是对物业进行管理养护和对相关区域的公共秩序进行维护，它是一种专业服务，其实施主体是物业管理企业和业主， 以及前期物业管理阶段的开发建设单位。各主体之间主要是经济关系。但社区建设和物业管理也不是截然对立的，两者有着相互依存、相互促进的联系.第一，物业管理是社区建设的重要组成部分。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。第二，物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺.物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。第三，社区建设反过来影响物业管理的发展。社区建设得好,社区功能完善,居民素质提高,各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外，在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业管理企业协助政府有关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作.由此可见，从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。目前我国的物业管理行业还存在着许多问题:1、企业规模总体偏小。由于房地产开发规模普遍较小,开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等， 直接形成了一般物业企业难以快速实现高规格和大规模发展, 企业规模总体偏小；2、物管投诉多, 社会认可程度低。物业投诉产生的重要原因, 一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理需要的客观条件与运作成本。还有相关政策配套法规规定实施细则滞后， 物管企业竞争意识不强, 竞争无序；3、市场经济需要完备的“游戏规则”, 配套法规出台少, 出台的也不细, 大多不具有较强的可操作性， 这就造成出了问题难以统一思想与认识， 并逐步使分歧加大矛盾加深, 个案不能得到很好解决， 日积月累, 矛盾重重；4、物管企业自我发展能力不强, 后劲不足； 规模化发展也并不等同于规模效益.很多物管企业因摊子过大, 管理跟不上, 人才匮乏而运营不下去, 再加上整个行业面临的共性现实困难, 一些急剧扩大规模的物业公司其物业管理主业大多出现亏损, 不得不退出部分楼盘的管理；5、融资困难;6、特色企业文化未形成。三、产生问题的主要原因1、观念落后， 认识错误。（ 1） 关于物业管理： 物业管理是针对物业产权多元化发展状态而产生的,业主自管则不在物业管理条例调整范畴， 不属于条例规定和承认的物业管理。 （ 2） 关于业主和业主委员会: 近年来， 一些业主的非理性维权， 使物业管理的纠纷随之增多。究其原因, 主要是业主不了解物业管理, 他们对“物业管理”认识上的误区导致了许多不必要的麻烦.业主委员会不是独立法人单位， 不具经营管理物业的营业资格。其作为一个非经济组织同经济实体的物业公司订立委托管理合同在法律上不对等， 表现在业委会对其他住户与物业公司造成损失时无赔偿责任和能力。另外业委会的自治组织职能同业主自律应结合， 并在政府的监管下进行, 这才能真正提高自治管理能力.2、配套法规政策规定实施细则严重滞后。现实中出现的很多问题没法快速裁判。物业管理涉及方方面面， 对一些纠纷问题， 主管部门因缺少可依据的配套法规难以出具权威意见，造成公说公有理、婆说婆有理。一段时间以来，尤其是新建小区，由于法律法规不健全、相关法规之间协调不畅、有法不依、政府监管与执行不力、开发建设单位与物业管理企业职责界定不清、物业管理与社区管理权责不明、物业管理企业与公用事业等单位各自为政、物业管理本身经营活动不规范，以及长期形成的对于社区管理的惯性社会习惯等还没有得到很好的解决，使得有相当一部分社区不同程度地存在着不和谐的音符，有的甚至造成了现实的矛盾和冲突。这种不和谐因素的存在，势必将导致社区居民心理的不稳定,阻碍社区建设的脚步，进而影响整个和谐社会的建设目标。社区和谐是社会和谐的基础，在社区建设中物业管理工作起着重要的作用，物业管理企业是社区组织中一个重要组织，处理协调好物业管理企业与业主委员会、社区居委会、社区党组织之间的关系，搞好物业管理服务，共同参与构建和谐社社区建设,是物业管理企业的重要职责。对此,本文就如何发挥物业管理在社区建设中的作用,促进物业管理与和谐社区建设的良性互动发展谈谈粗浅的认识。为了实现构建和谐社区的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。在基本服务范围之内，一个优秀的物业管理企业能提供规范完善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的使用寿命，实现保值增值。在基本服务范围之内,一个优秀的物业管理企业更能将服务提升到社会的层面，尽可能地赋予物业以附加值。对于搞好物业管理与社区建设相结合的工作，应注意把握以下几点:首先，要促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然,爱护环境的生活观念是和谐社区的第一要素.试想，如果一个业主在经历了一天的忙碌之后，拖着疲惫的身体,携带着办公室的沉闷氛围和工作压力，穿过拥挤的街道,喧闹的人群进人到社区，被社区整齐划一的绿化所吸引，为社区闲适而平和的氛围所包裹，一天的压力和抑郁一扫而空，此时社区内的一草一木在他眼里就会变得无比生动。立体的绿化，尽职的小区管理人员、有序的停车场、干净的卫生以及可爱的小宠物无不让生活在社区的每一个业主产生家的感觉。与自然的和谐要求物业管理大力建设环保社区、绿色社区.实现此目标，一方面应包括建立污水处理系统，使用天然气等清洁能源,对旧建筑物进行“穿衣戴帽美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”。在路边屋旁建花基花坛,在有条件的街道建花棚，在家居建阳台花园、天台花园，在社区内建立园林景点，以此作为业主休闲娱乐的场所。其次，维护社区的安全与稳定。和谐社会要求社会祥和，国家安定。因此构建和谐社区最基本、最重要的环节也就是社区的安全，它是社区健康有序发展的根本保证.保证社区内业主人身财产的安全是物业管理企业义不容辞的责任。这就要求物业管理企业建立健全社区安全管理制度，尤其是建立完善的保安制度。它要求:根据社区的特点，合理的部岗，巡逻检查，对社区内的可疑人员进行查问；在社区内发现火灾、治安、交通事故时应及时排除危险、制止违法行为，并及时报告相关部门；配合公安机关做好社区内刑事案件的保护现场，协助公安机关侦破案件；对社区内的共用部位，公共设施包括娱乐健身设施负有管理、维护的义务；定期检查、修理、维护和更新消防设施设备，使消防设备处于完好状态。以上这些保安服务涉及到了社区安全的方方面面，为社区创造了一个良好的治安环境,为社区内业主的学习、工作、生活提供了可靠的安全保障。第三，促进社区良好的社会风尚的形成。物业管理可通过多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系,缓解业主们平日里紧张、高度的工作压力，进而营造出一种氛围、一个“圈子”。在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属管,激发全体社区成员对社会、对集体的高度热情,从而积极参与社区的文化活动、体育活动、公益活动等，发扬互助精神.邻里和谐是和谐社区的重要表现 “增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区业主从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起,逐步清除彼此问的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识,重建人们之间的相互信任和接纳意识，增强业主的归属感、认同感、亲情感、温馨感，增进邻里感情，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境的重要尝试。第四,促进业主对社区事务的广泛参与。参与标志着业主既可以分享社区内的利益,又能够承担社区内的责任，业主心中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道,特别是管理、服务部门十分重视,并且能够主动想方设法与业主沟通。和谐社区要求加强业主与业主、业主与开发商、业主与物业管理部门之间的沟通,讲究诚信，避免信息不对称,建立资源共享的信息平台，优势互补、相得益彰。通过形式多样的交流活动,业主们增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经作了什么，正在做什么，有什么困难,准备如何去克服.业主不仅能够主动地参与管理，更可以有效地实施监督,而管理、服务部门也因此增加了透明度和亲和力。业主委员会的广泛成立，业主大会和业主代表大会的按要求举行,从组织上给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。第五，要尽最大努力完善社区服务功能。和谐的定义要求每个个体都能实现安居乐业的愿望.只有每一个社区个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和谐社区应有方便的社区医疗，要求社区卫生服务机构布局合理，根据业主健康需求设置医疗服务项目;和谐社区应有丰富的教育资源和完备的教育体系，为业主提供良好的学习环境；和谐社区需具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求.同时，社区要建立健全的法律援助网络,保护社区内业主的合法权益。第六,健全社区保障。建设和谐社区，要高度关注困难群体(社区贫困人员、老年人、残疾人、优抚对象)的利益、为他们开展一些社会福利性质的工作，切实落实国家相关政策。由于困难群体往往无工作单位，社会活动的空间狭小，因此社区常常成为他们生活最主要依托，他们也成为社区服务、社区教育、社区卫生和社区志愿服务活动的主要受惠者。因此，推进社区建设,是形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境的必然要求。第七，要扩大社区就业。物业管理企业在做好日常服务的同时，要与社区劳动就业机构建立联系，收集用工信息，进行职业介绍,协助政府有关部门做好下岗失业人员再就业培训，积极采取社区服务与再就业相结合、发展个体私营经济与再就业相结合、技能培训与再就业相结合的办法，拓宽就业渠道。第八，加强社区道德文化建设。大力培育较高素质的业主，以现代化和城市化进程中人们的价值观念的变迁为契机，大力推进社区精神文明建设；加强对业主的社会公德、职业道德和家庭美德教育，努力培育诚信守礼、尊老敬老、爱护公物、见义勇为等良好风气，从而使文明社区、文明楼栋、文明家庭建设得以推进。第九，要提高物业管理从业人员的素质。这要求物业管理企业加强对物业管理专业人员的管理，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业队伍。要加强多层次的人才培训(特别是一些关键岗位、一线职工的技能培训），提高从业人员的业务素质。此外,在处理物业管理纠纷时,物业管理的从业人员要树立“以人为本的服务理念，不仅要求提供热情、周到的专业服务，还需要针对业主的需求、业主的性格、业主的心态等多种因素进行分析，实施个性化的服务，提升解决问题化解矛盾的能力。和谐社区是一种充满活力和创造力、秩序井然的社区环境，物业管理与和谐社区相互关联、相互渗透、相互促进,即有什么样的物业管理就有什么样的社区环境，也决定了产生什么样的社会环境。因此，提高物业管理企业的服务水平是构建和谐社区，建设和谐社会的重要基础，也是物业管理企业的职责和社会使命。综上所述，将物业管理与社区建设相结合，是建设和谐社会的主要内容和重要手段,只要在政府的统筹安排下，找准切入口,这个专业服务、业主管理和行政监督相结合的长效管理新机制,一定会对物业管理和社区建设协调发展起到巨大的推动作用。参考文献：1 贾华强等构建社会主义和谐社会M北京：中国发展版社2 何晓玲社区建设模式与个案M北京：中国社会出版社3 陶铁胜社区管理概论M上海：上海三联书店出版社，2000(2)4 王家福物业管理条例解释M北京:法律出版社，2003(4)5 朱爱华，张彦物业管理M北京：社会文献出版社，2002（7）