物业管理之物业费的详细构成与测算.docx

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：

1.1 基本工资：职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)
1.2 按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例
1.3 服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：

2.1 公共照明系统的电费和维修费
2.1.1 楼内公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1.2 楼外公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1.3 喷泉水系电费：
计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12
2.1.4 弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486
2.1.5 维修费
2.2 给排水设施的费用
2.2.1 消防泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2.2.2 排污泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2..2.3 消防水箱清洗费:
计算公式=总用水量X水价/12
2.2.4 外排水清污费
计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12
2.2.5 喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/12
2.2.6 维修费
2.3 共用建筑、道路维修费
2.4 不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）

3.物业管理公共区域清洁卫生费：

3.1 清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值
3.2 垃圾桶购置费（分摊使用年限）
3.3 垃圾清运费
3.4 保洁用水
经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；
3.5 消杀费

4.物业管理公共区域绿化养护费用:

4.1 绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：
4.2 化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：
4.3 绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。80000/100X32X2/12=4266元

5.物业管理公共区域秩序维护费用

5.1 保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：
5.2 保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）
5.3 日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）
6.行政办公费

6.1 通讯费用
6.2 文具、办公用品费用
6.3 车辆使用费
6.4 节日装饰费(含彩灯电费)
6.5 公共关系费
6.6 办公室采暖费（北方才有）
6.7 书报费
6.8 社区文化宣传费（《物业观察》等）
6.9 培训费
6.10 办公区、员工生活区电费
6.11 办公区、员工生活区用水：每月冷水400吨，热水100吨400X3.2+100X10=2280元
6.12 其它杂费

7.物业管理企业固定资产折旧费：

7.1 办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。
7.2 工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。
7.3 绿化、保洁专业用具。
7.4 办公、生活用房装修费。
7.5 员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。
7.6 其它。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9.物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算

10.法定税费：

物业费=每月管理费用支出/总建筑面积
注：以上测算未考虑收费率问题。

电梯费用测算

一、相关数具：
1．电梯功率；
2．电价；
3．使用率；
4．电梯年检费；总额/12月=**元
5．每月维保费：
6．分摊户数；
计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=**元/月/户

地下车库费用测算

一、相关数具：
1  地库建筑面积；
2．车位数；
3．人工费；
4．照明用电：总数X功率X照明时间X电价X30天=**元;
5．动力用电：通风机 功率X运行时间X30X台数X电价=**元；
排风机 功率X运行时间X30X台数X电价=**元；
6．维修费； 
7．税费5.5%；
夏季: {3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%}/车位数=每个车位费用或{3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%}/建筑面积=每平方米费用
8．采暖费：建筑面积X23.5/5个月=**元;
9．热风幕费用：功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=**元
冬季：{3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%}/车位数=每个车位费用或
{3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%}/建筑面积=每平方米费用。