物业管理之物业费的详细构成与测算.docx

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.1 基本工资：职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)1.2 按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3 服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.1 公共照明系统的电费和维修费2.1.1 楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.2 楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.3 喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/122.1.4 弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.4862.1.5 维修费2.2 给排水设施的费用2.2.1 消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.2 排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.3 消防水箱清洗费:计算公式=总用水量X水价/122.2.4 外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/122.2.5 喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6 维修费2.3 共用建筑、道路维修费2.4 不可预见费（按上述费用总和的5%10%计）3.物业管理公共区域清洁卫生费：3.1 清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2 垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.3 垃圾清运费3.4 保洁用水经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；3.5 消杀费4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1 绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：4.2 化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：4.3 绿化用水费：绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。80000/100X32X2/12=4266元5.物业管理公共区域秩序维护费用5.1 保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：5.2 保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）5.3 日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）6.行政办公费6.1 通讯费用6.2 文具、办公用品费用6.3 车辆使用费6.4 节日装饰费(含彩灯电费)6.5 公共关系费6.6 办公室采暖费（北方才有）6.7 书报费6.8 社区文化宣传费（物业观察等）6.9 培训费6.10 办公区、员工生活区电费6.11 办公区、员工生活区用水：每月冷水400吨，热水100吨400X3.2+100X10=2280元6.12 其它杂费7.物业管理企业固定资产折旧费：7.1 办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。7.2 工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。7.3 绿化、保洁专业用具。7.4 办公、生活用房装修费。7.5 员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。7.6 其它。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9.物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算10.法定税费：物业费=每月管理费用支出/总建筑面积注：以上测算未考虑收费率问题。电梯费用测算一、相关数具：1电梯功率；2电价；3使用率；4电梯年检费；总额/12月=*元5每月维保费：6分摊户数；计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=*元/月/户地下车库费用测算一、相关数具：1 地库建筑面积；2车位数；3人工费；4照明用电：总数X功率X照明时间X电价X30天=*元;5动力用电：通风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*元；排风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*元；6维修费；7税费5.5%；夏季: 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/车位数=每个车位费用或3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/建筑面积=每平方米费用8采暖费：建筑面积X23.5/5个月=*元;9热风幕费用：功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=*元冬季：3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%/车位数=每个车位费用或3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%/建筑面积=每平方米费用。