项目成本后评估.doc

项目成本管理后评估报告

项目名称：**项目一、三区工程
项目管理：保障房项目管理中心
编制部门：运营管理中心
编制日期：2023年1月22日

前言：
房地产项目后评估是针对房地产全程的评价，项目后评估是指房地产公司在项目完毕后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运营的偏差进行分析评价，找出偏差并分析因素，总结经验并汲取教训，为公司建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。所以工程项目结束之后必须要注意及时开展项目后评估工作，保证数据和相关资料信息的准确性、合理性、客观性、有效性等，从教训和实践中总结经验，并不断进行改善和完善。
项目后评估的意义：
（1）有助于提高项目投资分析决策水平
许多项目前期缺少科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完毕的前期分析，在项目施工过程、竣工投入市场时，面临各种不拟定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可连续经营发展具有重要作用。
（2）有助于科学制定公司投资决策机制
面对宏观调控以及竞争日益剧烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对保证房地产公司收益，规避房地产市场风险，实行房地产公司发展战略具有不可或缺的作用。项目后评估可以帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
（3）有助于加强房地产公司和行业制度化建设
建立健全项目投资决策后评估，将公司发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善公司管理制度，从制度层面提高决策对的性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。
本次是**项目一、三区项目竣工后的项目成本后评估报告，由于一、三区项目竣工决算尚未所有完毕，项目各部门指标未能所有做出记录，故本次项目成本后评估报告为一、三区项目的实际发生成本初评报告，运营管理中心将在项目所有竣工决算完后拟组织各部门完毕最终版的项目后评估报告；本次项目后评估也只是从成本控制和目的成本分析角度做的本次项目后评估，报告中不能全面的体现出项目后评估的完整性，但从整体数据中还是对项目管理实行的每一个阶段做了数据总结和数据分析，对后续项目的过程管理提供了有利的数据依据，希望通过本次项目成本后评估总结，公司各职能部门能对项目后评估有一个深刻初步的结识，对此后加强各职能部门的项目成本管控意识，提高成本管控力度，实现房地产项目全过程精细化管理起到一定的作用。
1、项目概况
1.1项目概述
**项目一、三区是位于**市北部城区的大型经济合用房建设项目。项目用地西至规划城市主干道民族西路，南至规划城市主干道文化西路，北至规划城市次干道，东至甲尔坝村，快速路青山路从用地中穿过。项目交通便利，地质情况良好，将建成为品质良好、环境优美、舒适宜居的大型社区。项目建设用地83386平方米，规划建筑面积368104平方米，容积率3.18，绿化率30%，住宅1954户(高层1478户、多层476户)，商业160户。
三区规划图：

一区规划图：

1.2开发规模、建造内容
**项目一、三区项目启动版目的成本总建筑面积为346784.45㎡；实际竣工面积为337151.5㎡，其中六层多层建筑面积为48501㎡，十八层高层建筑面积为209281.5㎡，商业建筑面积为11854㎡，公共配套设施建筑面积为2483㎡，地下车库建筑面积为65032㎡；竣工结算建筑面积指标和目的成本建筑面积指标偏差-9632.95㎡，其中多层建筑由于增建厢房，比目的成本建筑面积指标增长2634.67㎡，高层建筑面积由于规划规定比目的成本指标面积减少11057.8㎡，商业面积比目的成本指标面积增长3529.03㎡，偏差比例为-2.78%。
建筑规划指标表
科目编码
科目名称
目的指标(a)
竣工结算指标(b)
指标偏差
偏差比例
偏差因素(±5%)
(c=b-a)
(c/a*%)

1
总建设用地面积
83386
83334.19
-51.81
-0.06%

2
总建筑面积
346784.45
337151.5
-9632.95
-2.78%

3
地上建筑面积
274530.6
269636.5
-4894.1
-1.78%

3.1
多层建筑面积
45866.33
48501.0
2634.67
5.74%
增建厢房
3.2
高层建筑面积
220339.3
209281.5
-11057.8
-5.02%

3.3
商业建筑面积
8324.97
11854
3529.03
42.39%
未建一区1、2#商业3521
3.4
自持面积

4
公共配套设施
2392.85
2483
90.15
3.77%

4.1
幼儿园
2392.85
2483
90.15
3.77%

4.2
会所

4.3
物业用房

4.4
设备用房

4.5
架空层

4.6
学校

5
地下建筑面积
69861
65032
-4829
-6.91%

5.1
地下车库面积

5.2
地下人防面积
69861
65032
-4829
-6.91%

5.3
地下其它面积

6
停车位

6.1
地上停车位

6.2
地下停车位
1300
1300　

7
容积率
3.18
2.86
-0.32
-10.06%

8
建筑基底面积

9
绿化率

10
建筑密度

1.3开发周期
获得土地：2023年7月19日
开工日期：2023年4月30日，总工期940天(32个月)
开盘日期：2023年8月
计划竣工日期：2023年12月30日
实际竣工日期：2023年9月30日，延期竣工9个月
1.4项目成本变化
目的成本经历了三个阶段成本控制：一是土地版成本测算，二是施工前启动版目的成本，三是施工中动态成本的管控。
各阶段成本测算如下表：
序号
项目成本名称
土地版(353367)
启动版(368104)
动态调整版(337151.5)
成本值
（万元）
建面单价（元/㎡）
成本值
（万元）
建面单价（元/㎡）
成本值
（万元）
建面单价（元/㎡）

开发成本
109478.08
3098.14
124363.08
3378.48
120998.72
3588.85
1
土地费用
11982.82
339.10
22681.47
616.17
23146.36
686.53
2
开发前期费用
6827.05
193.20
8674.45
235.65
5796.34
171.92
3
建筑安装工程费
67303.31
1904.63
63976.50
1738.00
45763.22
1357.35
4
基础设施费
2473.57
70.00
11687.31
317.50
8236.82
244.31
5
配套设施费用
1060.10
30.00
518.20
14.08
12034.24
356.94
6
开发间接费
19831.23
561.21
13202.91
358.67
25021.75
742.15
7
不可预见费

0.00
3622.23
98.40
1000.00
29.66

2、项目目的成本与实际发生成本对比
概述：原目的成本是按规划面积368104m2编制的，目的成本总额为124363万元；而实际施工中因三区6#楼未建，目的成本的规划面积调整为346784.46m2，目的成本调整后为115899万元，折合可售面积平米成本单价为4221.71元/m2，建筑面积单价为3342.1元/m2。
竣工结算成本建筑面积为337151㎡(不包含三区未建6#楼)，实际竣工结算成本为120998.72万元，折合可售面积平米成本单价4487.48元/m2，建筑面积单价为 3588.85元/m2。
本项目的目的成本为115899万元，竣工结算成本为120999万元，实际发生成本比目的成本超过5099.94万元，实际发生成本总额超过目的成本4.4%，实际发生建面单价超过目的建面单价246.75元/㎡。
实际发生成本和目的成本对比超支的费用有：土地费用、开发间接费；其中土地费用超支1778.54万元，开发间接费超支10589.63万元；合计超支12368.17万元；
减少的费用有：开发前期费用、建筑安装费、基础设施费、配套设施费用。
建筑安装工程费减少1950.2万元，开发前期费用减少2246.16万元，基础设施费减少172.7万元，配套设施费用减少523.48万元，不可预见费减少2375.69万元，合计减少费用为7268.23万元；
项目成本指标对比表：
序号
项目成本名称
目的成本
实际成本
差额（万元）
（实际-目的）
差额（元/㎡）
（实际-目的）
差额率（%）
（差额/目的值）
成本
（万元）
建面单价(元/m2)
成本
（万元）
建面单价(元/m2)
1
土地费用
21367.82
616.17
23146.36
686.53
1778.54
70.36
8.32%
2
开发前期费用
8042.49
231.92
5796.34
171.92
-2246.16
-60.00
-27.93%
3
建筑安装工程费
47713.42
1375.88
45763.22
1357.35
-1950.20
-18.53
-4.09%
4
基础设施费
8409.52
242.50
8236.82
244.31
-172.70
1.81
-2.05%
5
配套设施费用
12557.72
362.12
12034.24
356.94
-523.48
-5.18
-4.17%
6
开发间接费
14432.12
416.17
25021.75
742.15
10589.63
325.98
73.38%
7
不可预见费
3375.69
97.34
1000.00
29.66
-2375.69
-67.68
-70.38%
8
成本合计
115898.78
3342.10
120998.72
3588.85
5099.94
246.75
4.400%
注：实际发生成本中因部分工程尚未做竣工结算，其中建安工程因跟一冶总包的结算仍有部分有争议（涉及栏杆、轻质隔墙板、电缆桥架、现场签证单、索赔等），上述数据中已包含预估1000万元的竣工结算额。

3、项目静态收益测算
（1）目的成本收益测算
目的成本中预估销售收入（未含自持货值）117630.91万元(住宅按3648元/m2、商业按9000元/m2暂估，车位按10万元/个暂估)，成本支出108521.05万元，税金支出7377.74万元，利润1732.12万元，净利润比率1.47%。
（2）实际成本收益测算
实际成本中实际销售收入115181.71万元（未含自持货值，其中高层均价为3466.71元/㎡，商业均价为10732.24元/㎡），成本支出114439.79万元，税金支出6558.93万元，利润741.91万元，净利润比0.64%。

成本（利润）收益测算对比表
序号
成本细项
目的成本
(万元)
实际成本
(万元)
实际成本-目的成本
(万元)
　备注
一
可售部分利润测算

同上
1
销售收入（万元）
117630.91
115181.7
-2449.20

1.1
销售单价（元/㎡）

1.2
销售面积（㎡）/销售个数

2
总成本（万元）
（不含税）
108521.05
114439.8
5918.74

3
税金（万元）
7377.74
6558.93
-818.81

3.10
营业税金及附加

按照销售额的5.65%
3.20
土地增值税

财务提供
3.30
所得税

（税前利润）*25%
4
利润（万元）

4.10
税前利润（万元）
1732.12
741.91
-990.21
销售额-总成本-营业税-增值税
4.20
税后利润（万元）
1732.12
741.91
-990.21
税前利润一所得税
5
税后利润比

税后利润/总成本
6
净利润比

税后利润/销售收入

综合税后利润比
1.60%
0.65%

总税后利润/总成本

综合净利润比
1.47%
0.64%

总税后利润/总销售收入
销售收入：实际成本比目的成本少收入2449.2万元
总成本：实际成本比目的成本多投入5918.74万元
税金：实际成本比目的成本减少支出818.81万元
利润：实际成本比目的成本利润减少990.21万元
4、项目成本数据分析
目的成本比重分析表的目的是把开发总成本中各分项科目的成本占总成本的比例进行分析，在项目开发成本控制过程中对占比重较大的部分要进行严格控制，实现项目利润的最大化；
4.1六大分项成本占总成本比重分析表
（1）目的成本比重分析表
目的成本中所占比重最高的建筑安装工程费占41.17%，另一方面是土地费用占18.44%，接下来依次为开发间接费12.45%、配套设施费用10.84%、基础设施费7.26%、开发前期费用6.94%，因此对成本影响最大的是建筑安装工程费，重点是对它的控制。
（2）实际成本比重分析表
实际成本中所占比重最高的建筑安装工程费占37.82%，另一方面是土地费用占19.13%，接下来依次为开发间接费20.68%、配套设施费用9.95%、基础设施费6.81%、开发前期费用4.79%，因此对成本影响最大的是建筑安装工程费。
开发间接费中因延期交房补偿、利息支出及所缴纳税金的增长，导致开发间接费所占比例大幅上升。
目的成本与实际成本比重对比分析表
序号
成本项目
目的成本
实际成本
差额(实际-目的)
开发总成本
成本（万元）
比重
成本（万元）
比重
成本（万元）
比重
1
土地费用
21367.82
18.44%
23146.36
19.13%
1778.54
0.69%
2
开发前期费用
8042.49
6.94%
5796.34
4.79%
-2246.16
-2.15%
3
建筑安装工程费
47713.42
41.17%
45763.22
37.82%
-1950.21
-3.35%
4
基础设施费
8409.52
7.26%
8236.82
6.81%
-172.70
-0.45%
5
配套设施费用
12557.72
10.84%
12034.24
9.95%
-523.48
-0.89%
6
开发间接费
14432.12
12.45%
25021.75
20.68%
10589.63
8.23%
7
不可预见费
3375.69
2.91%
1000.00
0.83%
-2375.69
-2.09%
通过目的成本和实际成本的比重对比可以看出：开发间接费用所占的比重，实际成本比目的成本增长了8.23%，增长比幅相对较高，其余成本项目的比重变化都在±3%左右。
4.2各分项成本构成比重及数据分析
在进行比重分析时，重要对差额率超过±5%的项目进行了分析。
（1）土地费用构成比重分析表
目的成本中土地费用占18.44%，而实际成本中因超面积罚款、红线外市政设施费及其他费用的增长，导致土地费用增长1778.55万元，所占比例增为19.13%。

序号
成本项目
目的成本
（万元）
实际成本
（万元）
实际成本与目的成本差值（万元）
差额率（%）
（差额/目的值）
1
土地费用
21367.82
23146.37
1778.55
8.32%
差导因素
增长土地契税、超面积罚款及红线处市政费用及目的成本和结算成本分摊比例不同导致
无效成本分析
超面积罚款142.61万元

（2）开发前期费用构成比重分析表
目的成本中开发前期费用占6.94%的比例，而实际成本中因部分缴费项目未发生及目的成本估算基数过高，使实际开发前期费用减少支出2246.16万元，致使所占比例也减少为4.79%，差额率为-27.93%.
序号
成本项目
目的成本
（万元）
实际成本
（万元）
实际成本与目的成本差值（万元）
差额率（%）
（差额/目的值）
1
规划设计费
693.57
754.37
60.80
8.77%
差导因素
目的成本中未考虑人防工程设计及审核费
无效成本分析

2
勘测丈量费
201.84
172.31
-29.53
-14.63%
差导因素
房屋测绘费原目的成本是按商业的单价进的，实际住宅1.63，商业3.15元/m2
无效成本分析

3
城市配套费
1040.35
669.48
-370.87
-35.65%
差导因素
目的成本中按所有建筑面积30元/m2计，实际住宅不交，商业和地下面积按60元/m2征收
无效成本分析

4
新增项目

639.33
639.33

差导因素
实际新增招标交易代理、劳调费、打证费、产权代办费、
住宅性能认定费、噪声超标排污费
无效成本分析

5
供暖入网费
1671.50
1493.00
-178.50
-10.68%
差导因素
实际面积小于规划面积
无效成本分析

6
燃气入网费
2600.88
1223.82
-1377.06
-52.95%
差导因素
目的成本按75元/m2暂估，实际按多层4820/户，高层6320/户征收
无效成本分析

7
环境检测费
208.07

-208.07
-100.00%
差导因素
实际未交纳环境检测费
无效成本分析

（3）建筑安装工程费用构成比重分析表
目的成本中建筑安装工程费用为47713.42万元，占目的总成本41.17%，平米单价为1375.88元/㎡；实际成本中建筑安装工程费用为45763.22万元，占实际总成本37.82%，平米单价为1357.35元/㎡。（备注：地下车库部分放入配套工程）
序号
成本项目
目的成本
（万元）
实际成本
（万元）
实际成本与目的成本差值（万元）
差额率（%）
（差额/目的值）
1
1 基础工程费
2278.6
2177.79
-100.81
-4.42%
1.1土方开挖及外运
1949.17
1784.36
-164.81
-8.46%
1.2 基坑支护工程
329.44
393.43
63.99
19.42%
差导因素
因土方和基坑支护进行目的成本编制时，在数据的估算上和实现存在的一定的差异；
无效成本分析

2
门窗工程
2882.57
2426.71
-455.86
-15.81%
差导因素
因目的成本进行编制时，门窗目的成本值是按建筑面积，每平米83元进行的目的成本编制，实际结算门窗的建筑面积单价为72元/㎡（在以后的目的成本测算中门窗部分要按门窗的面积进行目的成本编制，这样能更准确的进行目的成本编制测算）
无效成本分析

3
公共部位装修
1098.12
568.41
-529.71
-48.24%
差导因素
原估算值中包含外墙保温与外墙涂料，实际成本为外墙涂料工程，外墙保温包含在主体结构及粗装修中。
无效成本分析

4
室内给排水
274.53
855.23
580.7
212%
差导因素
目的成本按10元/m2暂估，实际成本中具有无负压设备、污水泵及给水直饮水管道保温协议价款。
无效成本分析

5
室内采暖
1647.18
661.14
-986.04
-60%
差导因素
目的成本中具有散热器安装及材料费，实际成本中高层未安装散热器。目的成本估算值偏高
无效成本分析

6
室内电气
2058.98
2917.75
858.77
42%
差导因素
目的成本中未具有电表数据采集器，电表信息等设备价款。
无效成本分析

7
消防系统
1784.45
799.37
-985.08
-55%
差导因素
目的成本按综合单价估算，实际成本按协议总价分专业分摊，未包含地下车库部分，车库部分放入配套工程中做了分摊；
无效成本分析

8
智能系统
274.53
90
-184.53
-67%
差导因素
目的成本按10元/m2暂估，实际成本为多层高层智能化穿线及设备机房工程价款。
无效成本分析

（4）基础设施费用构成比重分析表
目的成本中基础设施费为8409.52万元，占目的总成本7.26%，平米单价为242.5元/㎡；实际成本中基础设施费为8236.82万元，占实际总成本6.81%，平米单价为 244.31元/㎡。
序号
成本项目
目的成本
（万元）
实际成本
（万元）
实际成本与目的成本差值（万元）
差额率（%）
（差额/目的值）
1
室外热力转换站及采暖管网
1907.31
3946.91
2039.6
107%
差导因素
目的成本按平米价暂估，实际成本一次网及二次网、锅炉设备价款
无效成本分析
多层采暖锅炉采购及安装418.21万元　
2
室外电气、电缆工程
2427.49
2302.06
-125.43
5.17%
差导因素
目的成本按8元/m2暂估
无效成本分析
10KV电缆工程固定总价协议，实际完毕数量比协议数量少，多支出23万元　
3
室外智能化系统
277.43
104.16
-173.27
-62%
差导因素
目的成本按建筑面积8元/m2暂估。
无效成本分析

4
环境景观工程费
1994.01
768.95
-1225.06
-61%
差导因素
目的成本编制时，室外园林景观工程按57.5元/㎡进行目的成本测算，做为经济合用房项目园林景观工程估值过高，在此后的目的成本编制中此部分要按景观实际目的进行目的成本编制；
无效成本分析

5
室外消防工程
520.18
0
-520.18
-100%
差导因素
目的成本按平米价暂估，实际成本已在室外给水管网中。
无效成本分析

6
直饮水解决设备及安装
104.04
0
-104.04
-100%
差导因素
目的成本按平米价暂估，实际成本未发生。
无效成本分析

7
其他(零星)
138.71
118.29
-20.42
14.72%
差导因素

无效成本分析
因工程延期导致工程修补及零星修缮项目增长118.29万元

（5）配套设施费用构成比重分析表
目的成本中配套设施费用为12557.72万元，占目的总成本10.84%，平米单价为362.12元/㎡；实际成本中配套设施费用为12034.24万元，占实际总成本9.95%，平米单价为356.94元/㎡。
成本项目
目的成本（万元）
实际成本（万元）
实际成本与目的成本差值（万元）
差额率（%）（差额/目的值）
配套设施费用
12557.72
12034.24
-523.48
-4.17%
1 幼儿园、学校
415.88
329.25
-86.63
-20.83%
2地下室（车库）及人防工程
12141.84
11704.99
-436.85
-3.6%
差导因素
原设计配套设施为会所，后变更为幼儿园，成本减少。
无效成本分析

（6）开发间接费用构成比重分析表
目的成本中开发间接费占12.45%的比例，而实际成本中因建设单位管理费用、营销管理费用、财务费用、延期交房的补偿及税金各项支出的增长，导致开发间接费超支10589.63万元，所占比例也提高至20.68%。
序号
成本项目
目的成本
（万元）
实际成本
（万元）
实际成本与目的成本差值
（万元）
差额率（%）
（差额/目的值）
1
建设单位管理费用
2254.10
7685.42
5431.32
240.95%
差导因素
1、 目的成本中按65元/m2计，截止2023年12月31日实际发生管理费用3499.32万元
2、 因延期交房，给业主补偿3790万元
3、 因未批先建被罚款173.94万元
4、 给一区多层供暖发生燃煤费164.14万元
无效成本分析
1、延期9个月交工，导致管理费用增长768.14万元
2、延期9个月交工，导致补偿业主3790万元
3、因未批先建被罚款173.94万元
4、给一区多层供暖发生燃煤费164.14万元
2
工程监理费
138.71
150.60
11.89
8.57%
差导因素
实际发生监理延期费用12.8万元
无效成本分析
未在规定期间内竣工，导致监理费用延期
3
营销管理费用
1176.31
1397.86
221.55
18.83%
差导因素
目的成本中销售佣金按售价的1‰计，实际除佣金外还发生售楼处装修费用291万元
无效成本分析

4
财务费用
3467.84
8740.34
5272.50
152.04%
差导因素
目的成本中按100元/m2计，实际发生一冶资金中心及银行利息支出8205.43万元
无效成本分析

5、建安指标分析
本数据涉及**项目社区一三区一冶结算数据及甲方分包项目结算数据，未办理结算的按照协议金额计入。建筑建安工程总造价为58760.63万元，其中商业工程总造价为1650.16万元，高层住宅工程总造价为38747.09万元，多层住宅工程总造价为5546.74万元，地下车库工程总造价为12471.45万元；其中高层建筑平米单价为1851.43元/㎡(其中变更签证建筑平米单价为92.56元/㎡)、商业平米单价为1391.95元/㎡（其中变更签证建筑平米单价为51.65元/㎡）、车库平米单价为1917.74元/㎡(其中变更签证建筑平米单价为76.6元/㎡)、多层平米单价为1143.63元/㎡(其中变更签证建筑平米单价为69.19元/㎡)。
其中变更签证占工程建安造价比例为4.3%，大多数项目建安成本造价的增高多由于变更、签证，假如现场管理和设计管理控制好，其比例可以控制在5%以内，假如控制不好最高可以达成40%，所以变更签证的管理对工程造价的影响非常大，提高施工管理和施工设计是控制成本增长的重要措施。
建安工程（单体）造价汇总表：
序号
指标名称
高层住宅
商业
地下车库
工程造价（万元）
平米单价（元/m2）
工程造价（万元）
平米单价（元/m2）
工程造价（万元）
平米单价（元/m2）
1
土建（蓝图）
26459.31
1264.29
1350.70
1139.35
9398.04
1445.14
2
变更
898.53
42.93
3.37
2.85
278.19
42.78
3
签证
786.38
37.58
56.90
47.99
203.37
31.27
4
土建甲方分包
4681.81
223.71
86.33
72.82
1258.79
193.56
5
安装（蓝图）
3319.75
158
118.14
100
458.37
70
6
变更
12.32
0.59
0
0
0
0
7
签证
240.11
11.46
0.97
0.81
16.6
2.55
8
安装甲方分包
2348.88
112.09
33.75
28.47
858.09
131.95
9
合计
38747.09
1851.43
1650.16
1391.95
12471.45
1917.74

序号
指标名称
多层住宅
幼儿园
工程造价（万元）
平米单价（元/m2）
工程造价（万元）
平米单价（元/m2）
1
土建（蓝图）
3960.18
816.52
303.65
1222.92
2
变更
335.59
69.19
9.01
36.29
3
签证

4
土建甲方分包
508.27
104.8
16.42
66.13
5
安装（蓝图）
698.72
144
17.23
69.39
6
变更
0
0
0.77
3.1
7
签证
0
0

8
安装甲方分包
43.98
9.07
3.64
14.66
9
合计
5546.74
1143.63
350.72
1412.48

5.1重要工料指标分析（平米指标）
建筑工程中重要的三大主材指标砼含量、钢筋含量、砌体含量，重要专业措施指标模板含量，这些经济指标直接反映出建筑设计的合理性，同时直接影响建筑工程的工程造价，所以有了这些经济指标，不仅可以精确的对目的成本建筑成本进行估算，同时可以对相类似的工程施工设计提供重要的限额设计指标。
通过对本项目的钢筋含量、砼含量进行数据分析，其中高层住宅钢筋含量为61.62kg/㎡，商业为65.11 kg/㎡，地下车库钢筋含量为97.36 kg/㎡；砼含量高层住宅为0.49m3/㎡，商业为0.4 m3/㎡,。
市场信息价指标高层17～18层：钢筋：50～60KG/m2 ，砼：0.36-0.45m3/m2 ，此指标为综合指标，包含地下和地下部分。
通过和市场信息价指标做对比，可以看出本项目的设计偏于保守，钢筋和砼含量尚有很大的优化空间，通过优化可以给本项目带来更高的经济收益。

序号
指标名称
高层住宅
商业
地下车库
结算指标
信息平均指标
结算指标
信息平均指标
结算指标
信息平均指标
1
砼含量（m3/m2）
0.49
0.35
0.4

0.81

2
钢筋含量(kg/m2)
61.62
50
65.11

97.36

3
砌体含量(m3/m2)
0.05
0.08
0.12

0.02

4
模板含量(m2/m2)
3.55
3.2
2.6

3.96

序号
指标名称
多层住宅
结算指标
限额设计指标
1
砼含量（m3/m2）
0.27

2
钢筋含量(kg/m2)
29.6

3
砌体含量(m3/m2)
0.5

4
模板含量(m2/m2)
1.64

5.2土建成本构成分析
(1)土建、安装成本构成分析
人材机分析就是对整个预算的人工费、材料费、机械费的比重的一个数据的分析。通过该数据的分析，建立完整的人材机数据库，它将会对项目的目的成本成本编制和项目成本控制有重要的指导意义，通过对材料成本的控制能有效的减少建安成本投入，通过对本项目的人材机分析得出住宅的人工费占比重为27%，材料费占比重为68%，机械费占比重为5%；地下车库人工费比重为19%，材料费比重为76%，机械费比重为5%；
综合社会平均水平，由于各个工程不同样，一般情况人工费占工程造价的比例是20-25%，材料费占工程造价的比例是60-70%，机械费占工程造价的比例是3-5%。
通过和社会平均人材机比重做对比，本项目人材机指标属于正常合理水平。

序号
项目
高层住宅
商业
地下车库
造价(元)
占比重
造价(元)
占比重
造价(元)
占比重
1
人工费
85164304.7
28%
4039922
27%
19318163.98
20%
2
机械费
16232946.7
5%
552190
4%
4840493.74
5%
3
材料费
.6
67%
10105896
69%
74584674.86
75%

合计

100%
14698008
100%
98743332.58

序号
项目
多层住宅
造价(元)
占比重
1
人工费
12858536.16
28%
2
机械费
1653945.36
4%
3
材料费
32076579.48
68%

合计
46589061
100%

（2）建安分项工程造价比重
概述：建安分项工程造价比重分析根据**项目社区一三区阶段性结算数据以及甲方分包项目结算数据。本次数据包含总包蓝图部分、设计变更、现场签证、工作联系单，甲方分包项目涉及土方开挖及外运、基坑支护、设备间装修、外墙涂料、铝合金门窗、钢制入户门等内容；本次数据涉及政策性文献调整，即2023年4月以后施工的部分人工增调30%，2023年1月以后施工的部分建筑部分人工增调56%，装饰部分人工增调69%。
从建安成本分析中可以看出主体建筑工程占比为80%，安装工程占比为15%，土方及基坑支护工程占比为5%；

（3）建安工程（单体）有效成本和无效成本比重分析
有效成本和无效成本分析针对**项目社区一三区住宅、商业及车库现场签证及变更，有效成本和无效成本划分原则为：变更签证项目只要是为了满足规范规定、保证结构安全的纳入有效成本；能提高产品价值，能促进销售的纳入有效成本；变更签证虽然是为了提高产品价值，促进销售的但涉及到一些拆改，其中的人工和材料的损失纳入无效成本；无效成本为466.63万元，其中由于设计因素图纸变更导致的拆改浪费、剪力墙水钻开洞、车库独立基础变更等导致无效成本为241.28万元；由于项目管理因素导致施工电梯迁移、负一层抬高600导致的材料浪费及返工费用、各种拆改导致的浪费，土方超挖，等因素导致无效成本为225.35万元。
序号
分项名称
有