联邦各项目情况教学内容.doc

联邦项目情况说明一、邯郸市联邦伟业房地产开发有限公司开发“御景江山城”项目：1、基本情况：（1）“该项目邯郸公司已取得351亩净地预计投资33亿元。一期建设用地为80亩地，建筑面积15万方，共7栋17-18层高层，目前一期已竣工7栋楼，二期工程6栋住宅及2栋写字楼在建，三期建设尚未开展。一期工程目前五证已齐全，2013年9月一期已销售，价格稍高于周边1500元，均价为6800元/平米。预计销售收入约为8亿元，并将作为后续工程资金滚动投入，该项目无资金缺口。”（2）项目占地面积189220平方米，容积率3.14，开发建设面积共776032平方米，地上建筑面积596032平方米，其中包括住宅面积477400平方米，商业面积71000平方米，附属配套设施47632平方米；地下面积180000平方米。该项目可售面积548400平方米（住宅及商铺），可售车位3216个（面积64000平方米）。预计销售总额为380755万元，利润总额113667万元，税后净利润约85251万元。预计总投资245765万元，其中企业以自有资金已缴纳土地出让金及税费79404万元，企业自付前期费用7750万元（包括：前期工程费用2459万元、其他费用5291万元），土地款及前期费用占总投资的35.46%，其余资金由银行融资解决。截至2012年底，邯郸市联邦伟业房地产开发有限公司资产总额为15亿元，“御景江山城”一期项目已封顶，正在进行路面硬化及绿化，将在2013年9月销售。”2、开盘销售情况介绍（销售面积64510平米，销售单价0.68万，销售总额46333万），截至当前项目已回款28835万，和未来销售进度（其中：S4区（一期）预计销售74190万元：2013年销售10000万元，占比13.48%；2014年销售34174 万元，占比46.06%；2015年销售15016万元，占比20.24%；2016年销售15000 万元，占比20.22%；S6区（二期）预计销售224557万元：2013年销售0万元，占比0%；2014年销售74536 万元，占比33.19%；2015年销售78000万元，占比34.74%；2016年销售72021万元，占比32.07%）。二、海南三亚联邦伟业房地产开发有限公司“东岸村整体改造”1、目前该项目已拆迁1,000亩，合计支付1亿元拆迁费（请提供凭证）2、项目资金构成：“东岸村城中村改造项目”占地约3033.4亩，其中湿地公园约1033.8亩，道路用地约471.5亩，绿地广场用地约255.5亩，建设用地约1272.6亩；建设用地约723608，建筑面积约3040937。预计总投1500000万元。自身已投20000万元。根据前期测算，还需投入10000万元。后续融资将由北方信托、中融信托跟进融资。北方信托、中融信托跟进融资金额50亿元。投资投放进度：2013年投资20000万元，占比1.33%；2014年投资120000万元，占比8%；2015年投资180000万元，占比12 %；2016年投资210000万元，占比14%，以后年度后续投入970000万元。3、开发进度预计该项目于2013年12月份开工。4、回款情况：预计销售收入3000000万元。2013年销售0万元，占比0 %；2014年销售100000万元，占比3.33%；2015年销售300000万元，占比10%；2016年销售300000万元，占比10%，以后年度销售2300000万元。三、上海大西洋百货有限公司1、请核实一下信息是否准确：该公司成立于2001年9月25日，注册资本1,000万元，法人代表为李国兴。大西洋百货为融资人于12年3月20日从上海长城投资控股（集团）公司购得，支付对价为31500万元。大西洋百货座落在上海市五角场环岛中心标志性建筑沪东金融大厦内，营业面积达15,000平方米，主要经营百货、服装及面辅料、鞋帽、家电、音响器材、儿童用品、针纺织品、文化用品等。目前该资产融资26000万元，市价45000万元（每平米30000元）。四、请罗列其他在上海持有的资产（土地、房产等）1、土地：2012年4月24日取得地块2076，支付价15678万元，价值17000万元。2、房产：2012年3月31日取得大西洋百货房产，支付对价31500万元，价值45000万元。2013年6月24日取得上海天城置业有限公司位于上海市长宁区定西路1111、1115号1-3层商业房产，支付对价14416.50万元，价值50000万元。五、主要关联公司情况：加入集团持有关联公司股权比例或是股东构成情况。序号关联企业名称股东构成情况1双鸭山市金荣商贸有限公司李生 100%2双鸭山市金荣商贸有限公司东方夏威夷商务会馆李生 100%3双鸭山市金荣商贸有限公司金荣大酒店李生 100%4三亚联邦伟业房地产开发有限公司石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司 100%5邯郸市联邦伟业房产经纪有限公司1、 石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司 53.33%2、 重庆华盈股权投资基金合伙企业（有限合伙）33.33%3、 李生 13.34%6石家庄联邦伟业商业管理有限公司1、 石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司 40%2、 尹文佳 60%7上海大西洋远成商业地产有限公司石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司 100%8上海大西洋百货有限公司石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司 100%六、“联邦名都”二期1、请核对以下信息：项目占地面积22000平方米（33亩），综合容积率8.0（容积率8.0已经属于超高层了，项目从22层到39层不等），建筑密度40%，绿地30%，总建筑面积24万平方米，总共建设5栋高层，由3栋住宅（1#楼28层，2#楼39层，3#楼28层）一栋公寓（4#楼33层）及一栋办公楼（5#楼22层）构成。目前已封顶，在进行内外装修，预计2014年5月销售。预计销售收入20亿元，其中2014年12亿元，2015年4亿元，2016年4亿元。2、资金构成该项目总投资99328万元，自筹39515万元已投入项目建设。通过私募资金提供融资3亿元。目前，现国民信托5亿元融资已审批，其中3亿元用于替换该笔业务，2亿元用于后期工程建设；其余由销售回投解决。目前项目未销售。七、邯郸市串城街拆迁项目邯郸市政府为了巩固邯郸历史文化名城地位、弘扬古赵文化、打造世界级旅游目的地，正式启动串城街文化旅游步行街项目。串城街的功能定位以邯郸历史文化保护和开发为基础，以赵文化为内涵，集集旅游观光、休闲娱乐、餐饮购物为一体的文化旅游风貌街区。融资人响应邯郸市政府要求，参与邯郸穿城街拆迁，该项目为邯郸市政府1号文，政府非常重视。项目规划用地118020平米，约合177.03亩，净用地88467平方米，约合132.7亩。原为国有、集体土地上居民住宅和公建单位、商业门店等，拟建设为邯郸市串城街文化旅游步行街。目前企业已政府签订相关协议，由政府负责拆迁，企业已出资4亿元，政府将补贴6.5亿元。拆迁已完成。企业出资4亿元全部用于拆迁。该土体已挂牌公示，2013年10月后将招拍挂。政府补贴的6.5亿主要是土地优惠和政策优惠。该项目的总投资30亿元（包括回迁）。拟自筹资金情况10亿元，金融机构贷款10亿元，其他资金由销售回投。八、目前在建、近期拟建项目情况石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司公司地产项目情况项目12345开发楼盘名称祥云国际一期住宅部分“联邦名都”二期邯郸“御景江山城”项目海南三亚“东岸濠庭”项目邯郸市串城街拆迁项目地理位置石家庄市中华南大街516号石家庄市裕华路与中华南大街交口东南角邯郸市滏河北大街629号南至迎宾路北至荔枝沟路西至凤凰路东至海螺路邯郸市岭西大街以东至公园西墙人民路以北丛台路以南，青年路以南清河街以北豆抓小区以西城内中街以东建筑面积（平方米）953747.242400007760323040937投资额（万元）240000993283300001500000300000项目工期时间起止 2011.112011.32011.122013.12已销售比例99%090%销售均价（元）79006800项目开盘销售时间2012.72014.52013.9已开盘销售月数140100销售收入(万元)20000046333净利润（万元）409267有无欠付土地款、工程款、规费等情况无无无无无资金缺口及安排有无其他遗留问题无无无无无九、祥云国际一期项目住宅情况1、请核对以下信息：祥云国际一期项目包括235亩住宅部分，总建筑面积为953747.24平方米，地上建筑面积549504.55平方米，地下建筑面积404242.69平米。一期：由15栋高层住宅及8栋高层公寓构成，配套商业有商业裙楼，大商业区。一期第一部分：由10栋高层住宅及5栋高层公寓构成，配套商业有商业裙楼。总建筑面积765915.45平米：住宅建筑面积226135.03平米，公寓建筑面积175832.84平米，商业建筑面积31129.10平米。地下332818.48平米。一期第一部分自2011年11月动工，已投资约8亿元（用于东一区、西一区），在一期10栋住宅约合226135.03平米建筑面积已于2012年7月1日开盘，销售均价约6900元/平方米，7月24日追加开盘，均价7400元/平方米，销售收入约20亿元，销售率100%。通过实地走访周边房产中介，据反映该楼盘房产二手交易价格约8500元/平方米。目前该项目一期住宅25万平方米，已于2013年12月底交房。一期第二部分：由5栋高层住宅及3栋高层公寓构成，配套商业有商业裙楼。总建筑面积187831.79平米：住宅建筑面积42775.02平米，公寓建筑面积22227.18平米，商业建筑面积51405.38平米。地下71424.21平米。已于2013年6月开工，预计2014年5月达到预售条件。十、祥云国际一期吃遍中国情况1、容积率、面积超规划已补交8000万给政府，并已申报办理规划等手续。2、规划及四证预计2013年11月可办妥。关于规划及四证未齐的解释：本项目虽已施工，但据调查了解，截至目前，项目尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。据项目单位相关人员介绍，项目建设手续尚在办理之中。据融资人介绍，该项目属于河北省重点项目，建成后将较大提升区域形象，成为区域内主要的商业服务设施，对区域发展有积极促进作用，所以政府相关部门默许在未办理建设手续情况下施工，这点可在政府后续来往函件等中可见对项目的重视。在调查中了解到，企业未办理上述三证的主要原因在于在项目开发建设中，为满足餐饮街中间步行街消防宽度要求以及项目整体建设效果需要，餐饮街向北拓宽4米，占用部分规划绿地27.4亩，致使项目相关规划建设手续的办理受到影响。上述占用城市绿化用地手续由市国土资源局在城市绿化用地的征用落实后，具体办理绿化用地的置换手续。企业已于2013年9月9日缴纳八千余万用于解决超规划的问题，已与政府达成共识，已上报审批资料完成所有规划审批手续，预计将在2013年11月底取得所有手续。3、土地款缴纳情况地块一（48913.4平方米）于2010年2月以出让方式取得该土地使用权，缴纳地价款合计23,348.14万元 （按面积均摊）。加上需要缴纳4%的土地契税, 277.72万元（按面积均摊）的耕地占用税，132.82万元（按面积均摊）的征地管理费，土地费用合计为24,692.61万元。此外，根据国有建设用地使用权出让合同，鉴于配套建设城市公园，公园绿地面积为221,063.793平米（331.596亩），融资人须按照不低于500元/平米的标准，依据规划部门批准的方案建设该城市公园，总投资额不低于11,053.1897万元。在缴纳出让价款的同时，融资人还应缴纳5,000万元的公园建设保证金，与出让价款一并上交市财政，由财政部门根据城市公园建设的施工进度分期返还给融资人。项目已于2010年6月取得国有土地使用权证。根据从融资人处取得的缴款凭证显示，企业共缴纳316,048,867.61元（该地块一与祥云国际一期另外两个地块（为住宅等）构成同一土地使用权出让合同，合计占地面积为204,049平方米，总土地出让金额为97,400万元）。在未交清全部土地价款的情况下，市政府按出让面积每亩30万元留成固定收益9180万元，其余出让收入全部返还企业。据了解，上述土地的一级整理也由政府按石家庄通行做法委托于融资人，由政府就土地拆迁成本返予融资人一定的土地补偿金，再由融资人完成土地一级整理工作，因此在土地出让中政府实际就该土地所有权出让收到的费用主要为出让土地获得相应的固定收益、各项税费等。在本项目中，融资人与拆迁户达成一定的拆迁协议，主要以建成部分商业面积返还的形式予以实物补偿，另有少部分拆迁户付现金补偿，截止到2013年9月累计已付拆迁补偿29000万元。地块二（93,862平方米）于2012年9月以出让方式取得该土地使用权，缴纳地价款合计3520万元。加上需要缴纳4%的土地契税，土地费用合计为3660.8万元。项目已于2013年1月取得国有土地使用权证。4、销售情况： 项目已于2012年将地下商铺分割销售，截止2013年9月，已售出地下商铺69053.29平米，共2904套，已收到销售回款93482万元。成交客户中，一次性付款比例高达70%，超过半数客户来自石家庄周边县市。根据与客户签订的企业自制销售合同和商业返租协议，手续齐全后更换房管局监制的正式销售合同，联邦地产对已售出商铺实行售后返租，其中，前三年租金在销售时从总房款中直接扣除，第4-8年按照总房款的9%返还租金，第9-13年按总房款的11%返还租金。联邦地产对整体租下已售出商铺后，由北国大西洋将分散的商铺改造成奥特莱斯，进行整体运营。十一、祥云国际二期情况1、资金构成：总投150000万元。自筹45000万元，融资50000万元，其他缺口45000万元通过销售回投解决。投资投放进度：2013年投资35000万元，占比23.33%；2014年投资40000万元，占比26.67%；2015年投资45000万元，占比30%；2016年投资30000万元，占比20%。2、建设内容：占地面积10万平米，容积率2.9，建筑面积66万平米。包含住宅面积5万余平方米，商业面积26万余平方米，地下建筑面积35余万平方米。3、开发进度。预计于2014年5月开工。4、销售进度：销售均价定位0.9万元。 2014年销售0万元，占比0 %；2015年销售210000万元，占比70%；2016年销售60000万元，占比20%；2017年销售30000万元，占比10%。5、祥云二期占地约599亩，其中，实际商住用地291亩，代征道路、绿化用地308亩。拟出让实际用地291亩中含代征80亩铁路用地，经市国土局测算，挂牌价月400万元/每亩，出让总价约为116400万元。整个地块拟采用联邦公司和铁路联合摘牌竞得，铁路局只负担80亩铁路用地的征地区片价和城府留成收益，剩余出让价款由联邦公司承担。二期拿地企业已支付了3.16亿元。(一)、联邦名都2002年12月，联邦伟业公司投资8亿多元人民币开发建设的河北省重点旧城改造项目“联邦名都”一期住宅小区，凭借其地处寸土寸金的区域位置与尽善尽美的产品设计，在城市发展的进程中提升了地产品牌的价值。联邦名都项目位于市中心黄金地段，北起裕华路、南至11中、西临中华大街、东至礼让街，博士专家楼、燕山大酒店、省艺术中心环绕四周，南有保龙仓超市，北有东购、人百商圈，省三院与11中、27中、6 中，南马路小学及银行等商业、医疗、教育、金融配套齐全。2007年9月，联邦伟业公司开发的“联邦名都”住宅小区一期工程30多万平方米商品房全部竣工并交付使用，深受业主好评。目前“联邦名都”二期正在顺利建设中，拆迁面积33亩，该工程形像进度截止到2013年3月已经全部封顶, 名都二期总建筑面积25.5万平方米，总投资9.9亿元，该项目正在热销中，其中地上商业47946平方米，均价20000元，预计收入9.6亿；地上办公楼48916元，均价8000元，预计收入3.9亿元；地下车库30981.04平方米，均价18万元/个，预计收入1.4亿元；地下商业13035.14平方米，均价20000元，预计收入2.6亿元；住宅114121.82平方米，除去拆迁部分后可售面积为22824.36平方米，销售均价为11000元/平方米，预计收入为2.5亿元，合计预计收入为20亿元。项目由住宅、酒店式公寓等组成，住宅及公寓全部为小户型设计，户型面积都在26118之间，能充分满足单身贵族、两口之家、三代同堂等人群的不同居住需求，在石家庄一环内、核心区域地产项目日渐稀少、居住办公空间弥足珍贵的今天，项目具有无可比拟的投资价值及升值潜力，联邦名都已成为石家庄市屈指可数的高端住宅小区。2003年2004年在石家庄地产销售排名中，联邦伟业公司凭借“联邦名都”项目一举夺魁。并先后荣获河北省“投资建设先进单位”、河北省2004年“重质量守信誉示范单位”等荣誉称号。在全国28个城市的主流媒体组成的中国主流媒体房地产宣传联盟评为“2004中国值得尊敬的房地产品牌企业”。（上图联邦名都项目位置图和照片）(二)、联邦东方明珠2005年，联邦伟业公司启动“联邦东方明珠”的开发建设， “联邦东方明珠”住宅小区项目规划用地60,200平方米，总建筑面积55万多平方米，总投资18亿多元，本项目是集商业、住宅、公寓、办公等诸多功能为一体的综合性建筑工程。该项目于2005年10月18日开工，经过近3年的建设，已于2008年9月底全部交付使用。该项目建筑总高度99.6米，共有七栋高层住宅及裙楼组成，全部是框架剪力墙结构，高层住宅631层，建筑面积23万平方米，由35268平方米的多户型住宅组成。地上35层为跃层式商住两用房，由81236平方米不同面积组成，总建筑面积102,935平方米，现住宅以及住宅公寓已全部售罄并于2008年9月末全部交付使用。 商业部分地下14层建筑面积15万多平方米，其中地下3、4层为设备间、仓储和车库，地下2层5万多平方米为商业街，通过市政府的大力支持，现已打造成中国最好的地下商业街。地下1层为3.8万多平方米的北人超市。地上12层建筑面积5多万平方米，大桥南、北段负1、正一、二分别租赁给北人集团及天元名品，并于2008年12月全部开业，地上一、二层的北国商城、北国电器已于2009年8月全面开业。负二层国际洋货街于2010年2月全部开业人气十分火暴。负二层商业街招商是由石家庄市政府牵头，由副市长在人民大会堂邀请了中国步行商业街来石策划，基本定位为：高、旅、文，特点为新、特、奇，通过市政府的大力支持，已于2010年2月全面开业。联邦伟业公司按照市政府的要求，已把该商业打造成中国最好的地下商业街，商业部分年租金收益已超过1亿元。该项目除了完善的各项配套外，为了能够给居民创造一个良好的居住环境，本项目采用了非凡的大手笔理念并借鉴了国内外各大城市的经验，在项目5层的屋顶，住宅底部设计了满铺式大植被园林景观，覆土深度达1.5米。大型乔木、灌木、草坪、雕塑小品及纵贯南北的水系等构成了一个大型的空中生态花园。同时为了保证生态花园的四季如春，花园周围及顶部全部采用超厚玻璃封闭，高度16米，室内温度随着季节的变化控制在16-30，且设有推拉式通风窗及电动通风顶。覆土底部设有可调式地暖，使其达到温室效应。即使在冰天雪地、寒风呼啸的冬季，花园内依然是鸟语花香、鲜花绽放、草木丛生的一派生机。飞泻直下的瀑布及潺潺流水伴随着舞动的水车形成的一个奇特的大自然生态景象，整个生态园面积26000多平方米，总投资达2.5亿多元，现已成为石家庄著名的旅游景点之一。目前空中花园中的商业出租率100%，年收入达1500多万元。完全达到空中花园的收支平衡并有一定的盈余。另外空中花园的门票收入日均达到了5万元,年收入1500多万元。该项目裙房部分集购物、娱乐、美食、休闲、展览等各类商业、文化体育活动为一体，建筑主体为住宅及写字楼，整个建筑群浑然一体，挺拔大气，丰富的内涵及独特的外部形象完美结合，本案的实施，带来了巨大的商业效益及社会效益，目前成为石家庄市的一大亮点。石家庄联邦伟业公司希望，乘着“石家庄市东南部发展战略”的契机，借鉴香港太古城的模式，在石家庄的东南部升起一颗璀璨的“东方明珠”。（上图联邦东方明珠照片）（上图联邦东方明珠照片）(三)联邦祥云国际祥云国际项目总占地约1800亩，是省市政府重点支持的集商业地产、旅游地产、文化地产、居住地产为一体的重点工程，祥云国际片区是省会倾力打造繁华地标十大片区之一，是联邦伟业房地产开发集团继联邦名都、联邦东方明珠后的又一集商业旅游为一体的地产项目。 项目规划以“吃遍中国”主体公园为特色，是石家庄全新的HOPSCA大都会综合体模式，祥云国际被誉为“东方威尼斯，世界水公园”，是集合特色主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、快捷酒店、高端商务办公、旅游文化、休闲娱乐、生态居住为一体的特色旅游城市综合体项目，为业主打造一站式生活。 祥云国际一期项目包括235亩住宅部分，总建筑面积约为95万平方米，由15栋高层住宅及8栋高层公寓构成，配套商业有商业裙楼、大商业区，现已主体封顶，正在热售中，销售均价9500元/。祥云国际项目二期总计占地14.2万平米（约214亩），定位为“吃遍中国”文化主题公园，以商业为主，包含吃遍中国、玩遍世界、购遍全球三大板块，项目规划总建设面积为100.5万平米，其中地上30万平米，地下70.5万平方米。二期项目于2010年10月开工，截止目前已主体封顶，正在进行内外装及设备调试安装工作，预计2014年底竣工，建设内容主要包括酒店、写字楼、商业、地下商业、玩遍世界游乐场等，三期项目亦在规划建设中。