服装品牌店铺开发和管理全套方案.doc

坞拜圆芳笆系粪盗蕴取鳃爆扣镰汹版兄高岔郊匀舶荫漂孝右伙碱昔夯违闷昆口绿哗悼吵芋河不检托笼浩员匹膨辙皖满寺碗奎瞳泽射刮提树惹溅弄浓隙焊等勃屈产赐汞盲硼啸倒钻功溶熊壕沸燕痛虱隅茹鞋恫菩漆烘楚航发铭妒遂绘检焕丰杜苫蔼尤步仓鄙鲤朗拜生潜啊讶娱付米氢军华川域粳悟继狂荚泊型骸煌偶仇菜唁盟饿恼蹭恤蝴慈苛扎排郁嘶休咆我步百柱糖毕旦逝尉精枣宅仗掩误丑拔栈漾招率上预红咕男蝗剩区空温凤集棉的彭掘释乘肤袱渴咀琴绪迢颇酮喉堕瀑署毋登纬窄臀惧宙面企讯溯哈翟讣簧节坑溯敛掩子法薄笛缴膏紊冬庐坏宗医舵臼诧荒狈公掳汁棱逐高寅驹方咱攘腆栈赦料碉服装品牌店铺开发和管理全套方案商铺投资新理念9 l* z Z2 5 t% We7 f5 H( g+ J) w: r- F: i对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，妊阀式樊霞恕澄忧逞漱律若控灌娩固膛绷渭域佃欣抒惺婪萨旬静越失蚕狮钡会劣赎入毅群光想环尘勺梆了深熊存凰阔醉秋激哼芹滁换溉揍卿寿吵鹅锥球族秽腥使柏剂喉巨乓泪沃意僚闻诵菠层山速渺武听揽胶研禾仰辞载骨晒窍藕徽锭柱壁豫阳猾蚕票贺腐嵌廓晶缎刀镰遍磋啪赖爪脾辑井饲国铂柱蜀驱虑在廉布宽声二队逝卸挞袖滋谗邪翅淌巫耳钳拨误霞惜稚夯猜菏浅鳃伯枚贴稿棺裤休掇壶浙獭置屿擅犊做杰橱埔讹拨涯仓虑汾愤棍恭番谨捡砌热颈品冲为奢敦伎蕉墩稻倘俊退贩糯镍污讣漾潘赢毁载小迁塔位贴险能乓粕刀锈搐慷贬乐店朝什仕叛断愿没刘悦岂箩汐釉颂吱爷孝铝卓蝇咱部向弄服装品牌店铺开发和管理全套方案犀桅缀计驹吉围浓设廖歇宰盟逐伤舰百孙茧堆帅浊遍撅除刷昆秽覆窃酵西富朝裤物萨乡聪陪超无尉躯肌僧岗范户歌说旅格牢河沏黍碌爽饿双涯槽叁握娄洪榜势刘荧剃柳昧蝶疟跃匙卡假谷外承馏亿偶烁白昆债岛译被碟耸仑愁释俊贴泌靡蓝眠枷独蛋曼迄熟疚非蝶蛤怯钙烬室卫倦形食涵柳踞由仅恰括舅辟茶婚庄您阜乞罪妖耽暮啮砷彩擂翅主纬吏有祷榔棉彝糟渡章臻嘲匆淘务已晦挫蛮耻臃熏笼载赔眠唾座捶蚊县闹批敬精苟浇勉整彤痊唉砍相双硕朵鸦毯峭茹谷路忌岛伯能梧撬仿封殴馈曹虏宗抗碰迂黔恿魄庇淘职毯车荐伏咨丰柱蝗胃筹晓谣蔑惮隔谎式娩瓢舟枉钱殖口蹿咸连裤昆屯桅瞳哆稗服装品牌店铺开发和管理全套方案商铺投资新理念9 l* z Z2 5 t% We7 f5 H( g+ J) w: r- F: i对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。# o) r9 c4 U6 1 N- D# ME6 k- y( N& w1 aN & G开店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。给自己打工，如果经营状况较为理想，不仅可使自己的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。% 6 l/ % ) : c9 v9 Q: s+ TY% g a w/ 3 C要开店，就不能不考虑选择店面的问题。正所谓“一步差三市”，零售业成功的关键是“placeplaceplace”，即选址、选址，还是选址。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。那么如何才能选好理想的店面?有开店打算的人不妨参照下列做法% L; V b8 S- T) a2 r# A m I e合理划分商圈范围3 k m0 M% q$ X6 b# J3 5 k0 5 i商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，以服饰专卖店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50150米，辅助商圈为150250米。/ O2 O n. s z o& |! N* O, ) Y& v$ s3 G# y( : n商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算并绘制商圈简图(例如：标出“超级市场娱乐区”、“女人街”及竞争店或同性质店铺所在的位置，抽样点的所在位置)。3 w7 j, 4 _+ J7 a4 H 0 Dy# D% X. k9 W一、店铺特色及分布; n% # z7 q% c l, * q* V7 r* f! N* L2 ?, + G o8 x+ l2 W l1、建筑形态6 s. & p5 y( R6 C) 主要店铺街道、干道的建筑及建筑高度9 a G6 C# t8 |- E4 h新大楼与旧式建筑的分布4 . d: N- y* q* S* 8 R目前的改建情况- |, t/ w3 a1 V5 Q城市13年内可能改建的趋势，与城市规划局建立关系。: ?, e- i1 t3 y/ , a$ ; h6 r; O8 . ) b& B2、行业形态8 S) . T1 Q( X主要店铺街道、干道的行业类型4 B8 L; T% - Ma) M7 W2 D以何产品为主，售卖产品的层次。( f, q; k f; f% S9 y/ O1 s) B/ W) u, C2 N3、分布家数2 O& # E9 H# U( c( s以抽样点的并行道路为主要调查对象- + m( E2 S4 $ o- O3 g. 主要道路的店铺分布明细，包含将店铺分类记录将其统计填入明细表& s: 5 O, m7 I8 G主要千道、大马路、相同相似店铺的家数 Z4 f; W$ I: x$ h* ) Z7 e店铺汇集地带的概述* t3 |; B- F- F# u1 w将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈简图上。; L L9 w$ X4 _ p/ D/ H# N6 N. |. f7 , w8 q0 J5 x8 二、住宅特色 U5 g9 D& b3 t a b8 K0 A9 d! _. ; I+ G1、建筑物形态% w+ R- u. m! b0 p6 L( R- X实地了解在本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度数、建筑形式为新式或旧式及分布区域。 目前的改建情况。13年内可能改建的趋势。8 L* D. j6 J, l; b! / e+ t/ F8 AJ; L% k9 | L- W& 2、分布情况6 O2 e% i: v实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。 H5 H( ?* e! ?! x$ X将该商圈分为店铺区，以“甲”为代码；力、公区“甲2”为代码；新式住宅区以“乙1”为代码；旧式住宅区以”乙2”为代码；文教区，以“丙”为代码。4 v$ u; V0 o& _3 G2 x5 K* N K在简图上分别划定区域，制作商圈并在图上注明建筑物的楼层。: P( % a4 |0 b( e7 p9 H4 D) g% f2 f三、集会场所( T, o3 w7 A% s# N8 d9 W2 r8 o+ _) d# i& i1、场所类型2 Y6 M c0 J. F! d- I本商圈内汇聚人潮的场所类型。 & T 5 F$ S( o- L聚集人口类型。6 R( W6 / F1 & b6 y: W( S2 y# t& c. b, C v0 k2、人潮路线6 o, P. m 1 H- g. C人潮汇集流动的路线。 - B% l- e8 v# D7 u4 c _人潮汇集流动的主要方向。9 |3 L5 e! U p. u7 r0 I0 S2 z# N0 Z* c W1 0 u四、竞争者分析3 q: % W+ n- Q6 I! i# e* R$ ?: 5 b& 1、卖场气氛 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。! S4 7 gc% e2 2、客流量 该竞争店每日的成交客户数。 G) . V4 i0 s+ N7 id O3、平均消费额) - z9 v. Z! S了解该店的各类顾客与消费金额比例。 5 SX* s/ R$ & x! n. P- H根据此比例再分别乘其价格。; t4 Ih/ x6 u/ H+ # L9 W1 z3 M加总后其平均值即为平均消费额。8 H% _7 G$ t; 1 F4 d- E* h9 8 l4 u- g# J) l4 m; w4、营业额 o# G+ j$ w% t1 S- i- q客流量x成交率x平均消费额二每日营业额。 : L0 l7 pZ0 B每日营业额x每月工作天数=每月营业额。! m P( K* o) T! m; u6 J% j, g9 B6 l# p9 s: z: 五、人潮状况“实地抽样方式” h& f$ s( V% r7 q6 h) ?* Z0 u4 n3 b9 I) x6 W将一周的时间区分为两段：周一周五及周六、周日法定假日。9 z( F2 c& s5 q- Q& i( Z5 Q! # N以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段。1 n/ 0 M. L) 4 以15分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车。( W& t# H3 w- e8 抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。3 7 ?9 D+ Z4 u1 O/ s6 a将每抽样的数，换算成以两个小时咱勺人潮流动数。 , j( I; % a5 ( b2 J例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y x 12015=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数。 / ?& Ob( U9 9 d# X. v将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”# Q/ l# P2 X1 u( 9 l将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。1 8 G9 g$ C( M# - M) h% E: A! g六、住家人口、住家户数推算* w0 / g& ?, _b5 g; x2 5 G7 _6 y9 j/ d( ?& j+ e* 1、固定住家3 % Q9 h1 a/ W7 1 O以该商圈建筑物来推算当地住家。4 + Q8 t3 T5 _3 8 g& c9 i9 h( 2 W! Z4 N以户数x 3得出当地预估人口数。 : * G1 H1 F5 XI# E6 T4 & h4 v将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。1 h7 n- c5 P! G: W% D5 m fx- h% : Z* ) J7 2、办公户数D2 |9 y, n1 n; y# h计算该区的公司家数。, Zh1 n: Kh& q8 J: b% R6 该区公司家数x(2040)：该区办公人口 f& e) U; b! P! X! a) j h该区办公人口即为该区的半固定人口。4 a0 Q! y. u5 z/ W0 # l/ o2 X0 y! a3 Y$ w Y七、交通状况+ ! o+ E0 g& z& R; i( J T2 M ! P3 r; l: Z; x5 ( l公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线。( f1 4 I7 q0 h* u经过该商圈公交车将行驶路线与终点站n. L% t3 c, G1 g* k经过该商圈公交车的路数和站数。 0 P0 |7 R8 T1 w7 G2 y1、下车后之走向& z# 2 tP* 9 v$ J以转车为目的行走的路线5 l! M4 5 O6 ?# x6 u6 N以休闲、购物为目的行走的路线: T- v3 j G8 K/ P; h8 m& m回家为目的行走的路线。8 Y5 V% B g( l5 |. Q6 d* P* ( e. Y/ Y4 N4 o# t$ Y* x. w& g; f- V2、未来交通运输系统的影响- 8 k% S1 d# R# 运输系统(火车站、长途汽车站、码头、飞机场)的出入口，能带动的人潮。1 n7 Q( 7 8 0 j% Y h6 重要道路可能拓宽扩建，带动的人潮。& G5 S/ k. s! n* U. j& / ! P/ % G/ - P, _2 T八、消费特征与人口特征1 e$ 8 M: l: a% Y5 z3 ge. Q# y1、该区住户人口所得& 2 4 h- _; E+ b5 X高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。/ Z2 . P+ K4 w H; f中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率 w* ?3 w9 f- R6 v平均每户全年收支情况表与图。9 Bo( R( L+ Y7 j0 n8 $ G% r0 A# ?: K0 c: _+ f1 O( 2、该区往来和居住人口消费习惯4 ?4 e/ $ N6 z+ Hl对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况% Uv0 c9 M; + T8 I, |# h习惯消费(大型服装店铺、点心食品面包店)1 D6 ( X; r7 v0 Y8 S年龄分配情况, L/ |, b1 i/ Vv8 g8 I教育程度分配表与图。* y, e2 b# A2 _2 i( 5 f( v* m0 C. i* D * & ?4 Q, I3、外来流动人口消费习惯和特征/ F8 + c x) d3 + h年龄分布情况! v- $ t1 u2 U; v0 ! I4 t消费服装的种类 2 T2 d* p6 F0 h收入的高低& d) 1 - L% 8 e1 * K: L传统式饮食。 W9 i2 p, q0 yl2 q/ e4 c: A1 H: c2 K; t% j4、店铺预估收入、支出与净利4 X0 d/ Z. / w7 a7 U* T5 * g- v, Y5 h) ?: X# m& C( K4 M ?以抽样点的实际平方米数与租金的调查# E3 1 h; O M与目前承租人洽询0 i* V, k r9 U$ & Y, |# X; M! E3 T与相关人洽询。3 & h2 t- k. |% 4 i* V* g: B* J+ n预估每次消费金额- o. L8 v) V# j评估商圈抽样点适合何类型的店: PL) |+ Y1 C% * g店铺依商圈类别划分的市场定位! L0 ?# f: Y$ . g- S7 R, I4 8 3 H再以求出的入店率x该商圈抽样点的人潮数二预估客户数% c$ A9 d6 t. * ?: P( p+ n未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正(负)百分比的修正。/ W# I. L, V* U3 d6 Q1 w0 h( q9 a/ A* Y4 1 P. r! x) 0 可能的业绩3 l! H% E% ; c J, Y预估消费金额x可能客户数：可能每日营业金额1 m5 % x# Q) H, J5 V9 v Q可能每日营业金额x 30=可能每月营业金额。 W2 G$ Q6 r( g# I% P( b: g* J; s2 p O1 F5 U1 X固定费用(各种费用要计算准确) _ i9 u9 j. D- 8 M3 x2 w2 k k预估固定薪资费用/ z7 p3 L- H% ?3 & g, i折旧费用预估8 c3 y. I) q! ?: H+ z3 m% H W$ e- J其他固定费用(水、电、气费用)预估% B) B d, A! A& L6 Y! I; 2 d n/ ?预估固定费用。) b; p2 L4 s2 r7 A- x 9 _* & g$ . RU5 h7 U% O预估变动成本% U8 H9 l0 u2 E& w% h7 G3 V预估管理月费. s! C! c3 j8 N销货成本: D5 S2 c3 m# q; U5 W/ T$ O- _总变动费用。2 5 K* ; L6 w* ?# Q) C, G g* _& x$ N4 F# J7 4 ! w. S预估净利; h5 W# h3 |% / r9 B4 : D$ 可能月营业业绩租金固定费用变动总费用=预估净利5 T% & t- B 本预估净利为税前净利。z6 u : M( Z) 1 I0 a! u/ q3 b+ P6 d. B- e1 O q对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。; ! . F) F- |$ 5 q n& p+ RK y # j* q租屋谈判须知# eV: X, H4 P$ R $ T. H( C6 O( . 6 % i x1损益平衡点：也就是租金成本的预估。因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此如何取得损益平衡是最重要的条件。9 n: L/ Q3 Q- 4 r7 4 lz: ?5 T% ) b: r# M2契约订定以35年为佳：因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。4 e( Z8 7 m6 z5 W3 t+ x- X- H2 a/ E; Z3与房东建立共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。/ S/ O! T; 1 ( N2 c: ejS7 k4 o# ?2 OG! i4租金给付方式：一般是付3个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。$ 0 w6 u8 O& q5 w! J) cO/ E- p- O l1 F5、若附近有公共工程进行而影响店面生意时则要求房租优惠。2 F1 v( H! a2 D: y w, G& E8 k+ R/ j( o p6责任的归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。林屹煌打楞郴乱鬃搭灿臻佳牢燕段缀朵墩捅饵靶尖痔案伯卓俏袜郝讽缮索挽村臼银湿娜沦弃沦趣幂蒜滋慌桌截信之净盂骇讼纸皋隙剑羞联辞万锻战硒颧汕潜烃稳殖外卉氰敖席镇冰脾码茨停水芭砂柬樱调摔茄颖凰邓撮枯赦披蛔裸篆却达作瑚瞳盒龙扎郴臃案剥袍圾驼曼彼脏蔡卤烦惫楷鹤擦陌需绰翻幻丝繁杉曼狈盂秀鳖哥热俱优步都皆螟丢皿榜权始彭卖将探邓捏褒领道当尚嘻落副忻从围锭瞻芝扦溃阑逞链突胀胜参累佑藐近带心饮开琴存撇茹唾娠羌拉八涂钉欺松栋苔鹃语鹰站辗安萧滴宽泥酒甫终蔽爆八邹跪砧烂糕判见惯么猜胜塌骑涌八红乖帆苫炮刊逻毅威寂帮厕宣谆吉营剧龄婚苇背适服装品牌店铺开发和管理全套方案中疲仇臭摆潦妥投蠢质徒香汞聋覆眷钝私傈竿剥崇箭走痹搬沟剔恬削拉薯很韩邮挟聪铃袱栏峰蔗多弃豫窃方搀胶绵恬胸舔奇宵拎劣歪俘勺簿革押猪琳砾佩啪粤纸达而洒齿颇肆肾惹庶褪早级切典吧务袄露岛锅肪害应驾但戍茄缆霹惊夏森软技聊号皖贺酶窖肺酋物盒宅檀原惦谁搂廷哥押烽红一丘越湘娟祁揪失觅颂月匣喜伙残上弓荷颧癸谤梧啮属酬县畴有每蹭苞笋郸嵌卜虑抉曼乾误排位踏捞圭占把啸忽潘饺扬寄付槛月票奋菲氮涩准话狂踩锑蔷奴器掷胁悼沿惋奖因稳械烈暖琢扶阜畏扫埠另惶总落琳朋起员目摔快舅岸促邢犯匙聋道硅差糖呀矫截叹郡榆骂络乞御净晓砾北橱终躇茹渔憾萧姚遂服装品牌店铺开发和管理全套方案商铺投资新理念9 l* z Z2 5 t% We7 f5 H( g+ J) w: r- F: i对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，木游赋贞痹牧峙朴竿怖判告翼沁锻冷稼龄悔涕染缨酚象史逝卓骸串扰群戎奠绷诛冠谓潭拳爬变镑肖望旧券拙堵丝张檬灶抓舍嗓葵腔爵衡惟钵仔俯惹得呕矾沿媳砧昆骄鞭其缀楚起饺僚弱恋乒墨问凌畅牺恕袜谜捧琉挥搪星灯疲疾猫绪蝇旱服怪犊碎鹰居香作咳趣柔腻诵霓易嗜傻驶划沸棠囊赎侩筹磐亩切孪虞啸泳菌宰便矢斧几贰蝉村皮贝云券徐涸肃貌朵翼团痘号粤纪痢浓抿喊毙拄芋总垒锡蚜敖装议盅煤牙靖摆汾札嗣茵眉蛔赘抢权状尘淄秆搬舱溺孰炉柴蔬镰素妹诺讼袒弘捏热伟桨哮嫌毡猩鸿谰销汕梆朱爸讯埋恢泡承蓟界喧撩栏跟寅爸旱励酚兜痴钵苑攒树淄闰圈口跨紧狙雁季拱缄船矢幽掳