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杭州二手房专题调查汇报

第10届杭州市房交会期间，城市快报委托权威调查机构——杭州华坤市场研究在房交会现场针对二手房购房群体进行调查，采取随机抽样方法对参与房交会人群进行访问，最终成功抽取569个样本，并结合华坤《杭州房地产市场深度研究汇报》大型数据库，对杭州二手房市场进行全方面分析。
一、 二手房市场异军突起——地段好、总价低为购房者所看重
近两年，不仅杭城一手房市场购销两旺，二手房市场也一路火爆。相对于一手房而言，二手房含有面积小、总价低，地段好，配套成熟优点。以后次调查来看，24.2％受访者认为二手房优点是“地段好”；其次20.6％受访者提到二手房“面积相对较小，房屋总价自然低”是二手房优点；再次有16.5％受访者提到“现房交易、即买即住”是二手房吸引力所在；有11.9％人认为二手房周围配套成熟，生活起来方便。另外，“环境好，干扰少”、“居住气氛好”也为二手房购置者所看重。

当问及“您在购置二手房是全部看重哪些方面原因”时，购房者在购房时考虑原因有很多，18.8％人看重交通便利性；15.6％人看重房子总价；12.5％人看重房子地段；其它还有周围人文环境、房屋质量、户型设计等等原因。为了深入发觉二手房购置者购房考虑原因，我们继续问询“其中您最看重原因是什么”，前面名次发生了改变，房子总价以24.9％百分比一跃上升到第一位，其次是交通便利性以19.8％百分比占第二位，再次是房子地段以15.2％百分比占第三位，然后是房屋质量及周围人文环境等。

二、二手房购置目标——首次购房占多数

眼看着杭城房价一路飙升，而单体面积较大、房屋总价较高一手房让很多购房者望而却步，所以众多购房者退而求其次选择购置二手房，所以“首次购置，满足自己基础住房需要”者成为二手房购房主力，占到了60.9％百分比；其次是为了工作和生活方便而就近购置二手房者占15.8％百分比；再次是为儿女购置住房占7.0％；另外6.5％人认为自己事业发展处于起步阶段，手头能够利用资金有限，进而选择购置二手房作为过渡性居住；还有5.1％人认为二手房价格还有上涨空间，关键出于投资收益考虑。

我们再来看一下购房者对对二手房房价预期，9.8％受访者认为杭州二手房房价“肯定不会上涨”，22.0％人认为可能不会上涨，23.3％人表示“极难说”，36.0％人认为可能会上涨，8.9％人认为肯定会上涨。由此可见，受访购房者看涨者多于看跌者。

三、二手房需求描述

1、最想购置已投入使用商品房

二手房房源很多，那么购房者喜爱什么样房子？调查表明：61.1％受访者最期望购置已投入使用商品房，能够即买即住，也顺便节省房租；其次有18.1％人处于经济方面考虑最期望购置已经上市交易经济适用房；再次有12.9％人最期望购置房改房，她们认为尽管房改房建造较早、户型老部分，但对她们而言却是最实惠选择；还有7.4％人最期望购置尚在建设中未交付商品房。

2、最热地段——城中

如前所述，购房者眼中二手房最大优势是地段好，城中地块二手房自然以其地段优势成为最热销地段，25.1％受访者最期望在城中购置二手房；其次有14.4％人最期望在城东购置二手房；再次9.3％人最期望在杭州城北购置二手房。还有就是老城城南、留下也是二手房购置者看好区域，分别为5.6%、3.3%二手房购置者所看好。相对而言，滨江、下沙、临平等地块二手房则少有问津。

3、考虑购置小区——翠苑最聚人气

下面让我们看一下二手房市场上哪个小区最为热销，人气最旺。调查表明：15.2％受访者首要考虑购置翠苑小区房子，人气几乎是在第二位古荡小区（7.9％）两倍；人气排在第三是朝晖小区和大关小区，均为4.2％受访者所看中；排在第四位是康乐新村及三塘小区（3.0％），另外还有采荷小区、德胜小区、九莲新村等等（百分比小于1.8％小区在此省略）。

4、二手房需求主流户型——二室一厅

结合华坤企业7月公布《杭州房地产市场深度研究汇报》，一手房购置者有43.3%人最期望购置三室两厅户型，仅有13.5%人计划购置二室一厅。和一手房市场不一样，二手房市场上购房者需求主流户型为二室一厅，为47.9％受访者所钟爱；其次17.8％人计划购置“三室两厅”；再次有15.7％人计划购置三室一厅；计划购置二室二厅人占11.1％；计划购置其它户型人群百分比均在2.0％以下。

5、二手房需求主流面积——80－99平方米

一样，结合华坤企业7月公布《杭州房地产市场深度研究汇报》，一手房购房者需求平均面积为111.7平方米，其中41.1%人选择100-119平方米住房，19.0%人选择购置120-139平方米住房，仅有14.3%人选择80-99平方米面积。和一手房不一样，二手房需求主流面积较小。整体情况来看，二手房需求面积平均为84.2平方米，低于一手房平均面积27.5平方米。从具体面积来看，二手房需求面积在80—99平方米最多，占30.0％；其次需求面积在60—79平方米占27.1％；再次需求面积在100—119平方米占19.5％；计划购置120-139平方米二手房人所占百分比仅为7.6％。

6、对楼盘类型要求——多层最走俏

71.9％受访者计划购置多层房子；其次是有22.1％受访者计划购置小高层；再次是有4.6％受访者计划购置高层房子，计划购置二手别墅/排屋仅为1.4%。调查还显示：35.2％受访者计划购置处于3层房子，26.4％受访者计划购置处于4层房子，有5.6％受访者计划购置第5层房子。

7、计划购置二手房建筑年份

二手房市场上，房子建筑年份也是一个很关键原因。由下图发觉多个关键临界点年份即1990年、1995年、1998年、。有19.8％受访者计划购置1990年以后建造房子，有21.2％受访者计划购置1995年以后建造房子，有12.0％受访者计划购置1998年以后建造房子，有25.1％受访者计划购置以后建造房子，仅有4.3%人计划购置1990年之前建造房子。

四、超出二分之一购房者预算总价30--50万

结合华坤企业7月公布《杭州房地产市场深度研究汇报》，一手房购房者心理预算总价平均为54.9万,中位数为50万(即心理预算总价在50万元以上和50万元以下人群相等)，预算总价在70万元以上高端群体为22.9%。而二手房购房者心理预算总价平均为43.2万,比一手房平均总价低11.7万，中位数40.0万(即心理预算总价在40万元以上和40万元以下人群相等)。具体来看，预算总价在30—39万人所占百分比高达29.9％，其次是40—49万所占百分比达28.1％，即预算在30—50万人群占了总体58.0％。预算总价在70万元以上高端群体仅占10.7%百分比。

为了深入研究受访者对房屋总价接收水平，我们引入妥协系数概念。研究发觉，受访者正常总价妥协系数为0.17，最大总价妥协系数为0.32。即当房屋总价高于心理预算总价0.17倍时，受访者在综合各方面利弊后愿意接收；当房屋总价高于心理预算总价0.32倍时，房屋总价显著超出受访者承受能力，受访者宁愿放弃购置。

下面我们在来看二手房购房者心理预算单价（元/平方米）。整体来看，受访者心理预算单价均值为4864.5元，中位数5000.0元(即心理预算单价在5000.0元以上和5000.0元以下人群相等)。具体来看，预算单价在4001－5000元人所占百分比最高达32.3％（其中出价在5000.0元人达25.3％），其次是5001－6000元所占百分比达28.1％，再次是在3001－4000元所占百分比达25.3％。

由以上能够看出，受访者心理预算房屋单价远远低于市场上二手房房价水平，假如不增加对房屋单价预算，大家将买不到称心如意二手房。而事实证实，当消费者买不到心理预算单价二手房时，她们会综合房屋总价、地段、户型、交通便利性等原因向市场妥协，进而能够接收略微超出心理预算单价。一样，为了深入研究受访者对房屋单价接收水平，我们引入妥协系数概念。研究发觉，受访者正常单价妥协系数为0.2，最大单价妥协系数为0.3(在0.25-0.32间波动)。即当房屋单价高于心理预算单价0.2倍时，受访者在综合各方面利弊后愿意接收；当房屋单价高于心理预算单价0.3倍时，受访者宁愿放弃购置。

对比房屋总价正常妥协系数和房屋单价正常妥协系数发觉，总价正常妥协系数(0.17)略低于单价正常妥协系数(0.2)。这说明二手房购置者对房屋总价更敏感，就算房屋单价符合预算，假如房屋总价超出预算太多，受访者更倾向于放弃购置。而受访者对房屋单价接收能力高于房屋总价，说明受访者在房屋总价符合自己预算情况下，愿意接收较高房屋单价。

五、购置二手房付款方法——近7成份期付款

二手房市场发展一个关键原因就是二手房也能够经过银行信贷进行分期付款。参与本届二手房交易会购房者中，68.2％人选择分期付款，其它31.8％人愿意一次性付清。计划分期付款购房者中有76.2％分期购房者首付款分布在10—20万范围内，首付款均值为16.4万，中位数为15.0万（即计划首付款高于15.0万元和低于15.0万元人数相等），其中首府款计划付10.0万人最多达34.0％。

下面我们再来看一下月付款情况。受访者月付款少者在1000元以下，多者也不乏有月付5000元以上买家，但大多数购置者月付款数额集中在1000--元之间，占了分期付款者77.0％百分比。

六、 谁在买二手房——购置者特征描述

从购置人群来看，二手房购置者中50.7％人是土生土长杭州当地人，31.3％人是由外地来杭州落户常住人口，有18.0％人是还没有在杭州落户外来人口。

从二手房购房者现在住房情况来看，34.7％预购群体现在租房居住；其次累计有21.8％预购群表现在居住单位房子，再次已经购置了房改房预购群体占20.4％；另外还有已购置了商品房预购群体占15.7％。另外，还有部分预购群体居住是自建房或已经购置经济适用房等。

从预购者对现在居住满意度情况来看，表示满意、不满意和认为通常者百分比展现三足鼎立态势。从受访者现在住房情况来看，现在租房居住和已购置房改房人群中对现有住房表示通常人所占百分比最高。单位分房短期使用无全部权者和自己购置经济适用房者对现在居住情况表示“不满意”百分比较高。而那些自己购置商品房已经有全部权和单位分房有全部权人群对现有住房满意度很高。

从年纪分布情况来看，整体上展现处一个“W”型分布。25—29岁年纪段人群所占百分比最大达21.7％，该年纪段群体处于事业发展中准备组织家庭，其购置力有限，所以选择购置二手房。其次是55岁以上人群百分比占到17.1％，该年纪段人群基础上全部已经退休，手头有一定积蓄，购房关键以养老为主。而处于中间年纪阶段人群，有是为儿女购房，有是为父母购房，也有是为了改善自己居住条件，当然还有部分人是为了投资。

从职业上看，二手房购房者在国有/集体企业/企业工作人最多，占受访人群总体34.3％，她们中以中层管理管理人员所占百分比最高占27.4％，其次是基层管理人员占23.3％，其它是通常职员和一般工人，高层管理人员所占百分比很低。在合资/外资/独资/民营企业工作购房者百分比稍低，占二手房人群总人数26.8％，她们中以一般职员所占百分比最高达38.6％，中层和基层管理者也占了比较大百分比。在党政机关/行政机关工作计划购置二手房人群占受访人群13.1％百分比。

从婚姻情况来看，购房者中已婚群体所占百分比最大达63.1％，未婚者百分比为35.5％。在已婚人群当中，婚龄在以上所占百分比最大达61.7％，其次是婚龄8-为14.9％。

从个人平均月总收入来看，以中、低收入者占了较大百分比。其中月总收入在1500元以下占26.7％，其次1501-元段占了18.4％，再次是3000-3499元段占11.5％。

从家庭年平均总收入情况来看，家庭年总收入在3-6万人群所占百分比最高达39.6％，其次是6-10万占20.7％，再次是家庭年平均总收入在3万元以下占15.7％。

七、 二手房购置者获取信息渠道

了解二手房房源信息渠道多个多样，而且了解一样信息也是同时经过多个渠道。48.3％人有经过报纸了解过房源信息经历，22.0％人经过网上交易信息，15.3％人经过房产中介企业，有11.0％人经过房交会，还有2.9％人经过亲友/同事介绍来寻求房源。

八、二手房20％个人所得税专题

9月15日杭州市政府对外公布消息，立即对二手房交易征收20％个人所得税，此消息如一颗重磅炸弹投入了二手房市场。调查发觉有90.3％二手房预购者表示从不一样渠道对此消息有所了解，仅有9.7％受访者表示不清楚。

1、 20％所得税对房价影响

立即征税消息一出，各房产中介企业首先感到了二手房市场改变，挂牌交易房屋数量显著增多。那么让我们看一下参与房交会购房者对二手房房价见解。总体来讲，43.1％受访者认为该政策会造成杭州二手房价上涨，17.1％受访者认为会造成二手房房价下降，另有39.8％人表示“极难说”，对房价涨跌不确定。深入分析发觉尤其是购房作为过渡性居住人群，认为涨、跌百分比落差最大。而想购二手房做投资人群对二手房房价判定最不明朗，认为涨、跌百分比落差最小，表示“极难说“百分比最高占了二分之一。

2、 20％所得税负担对象

要对二手房交易征收20％个人所得税，那么这20％个人所得税应该由谁来负担？下面我们来看一下调研结果。11.1％购房者认为“羊毛出在羊身上”最终肯定由购房者负担；而50.2％受访者认为应该由售房者负担，毕竟售房者获取了投资收益，缴纳个人所得税是理所当然之事；余下38.7％购房者做了个折中，认为应该由买卖双方共同负担。不一样年纪段人群对此见解略有差异，25-29岁、40-44岁年纪段人群中认为由双方共同负担税款人占百分比最高，其它年纪段皆认为应该由售访者负担税款百分比最高。35-39岁、45-49岁年纪段人群认为税款不能由购房者负担，应该由售房者或双方共同负担。

3、征收20％所得税政策对购房时间影响

二手房交易个人所得税征收，对二手房交易时间产生了较大影响。超出二分之一（54.2％）购房者购房行为发生了改变。其中，24.1％受访者表示会提早购房，30.1％受访者表示要延缓购房，有45.8％受访者表示“极难说”。

4、对征收个人所得税作用见解

对于政府立即实施对二手房交易征收20％个人所得税举措，41.5％人认为它能够抑制二手房人为炒作，22.6％人认为能够控制杭州房价，16.6％人认为这么会造成卖房者将“个人所得税”转嫁到买房者身上，反而让买房者负担加重，还有14.3％人认为这个举措没有什么作用。

调查侧记

此次调查由城市快报委托权威调查机构——杭州华坤市场研究在房交会现场进行，同时此次调查受到了南全部房产、佳华置业大力帮助和支持。

调查结束后，将此次调查数据和华坤企业大型房产研究数据库——《杭州房地产市场深度研究汇报》进行对比，从而确保此次调查数据科学性和代表性。

《杭州房地产市场深度研究汇报》共15章（本文部分数字节选自第二章——杭州房地产市场概述），是华坤企业将国际专业市场研究机构相关房地产市场研究技术引入中国，并自主投资研究项目。《杭州房地产市场深度研究汇报》是针对杭州房地产市场（含二手房）进行连续性研究，每十二个月调查10，000个样本。从调查对象来看，全部是计划购房群体，样本涵盖了多种年纪段、阶层、性别、收入、职业、教育程度、行政区域预购群体，同时包涵房交会现场符合条件人群（1500人）作为研究有益补充，有很强科学性和代表性；从购房主体看，样本包涵了准备购置公寓楼、别墅/排屋、单身公寓、精装修房等群体；从被调查者购房经验来看，样本覆盖了一次购房、二次购房、投资性购房群体。从研究内容看，包含房产拥有现实状况、购置意向、价格趋向、外部环境、内部环境、物业配套、专题概念、交通、户型、面积、装修、购房者获取信息渠道、购房前信息搜集行为、报纸媒体接触习惯等方面；从地块分布来看，有城西、滨江、钱江北岸、城中、城东、城郊地块专题研究。

杭州华坤市场研究是浙江省权威调查企业、中国市场研究协会最早会员单位之一，该企业秉承真实可信、规范有效标准，专注于每一个细节，致力于向用户提供专业市场调查服务，侧重于处理用户营销中实际问题。依据ESOMRA（欧洲市场研究协会）公布国际质量标准，在中国境内从事专业调查活动。该企业已向40余家房产机构提供专业调查服务。