地产项目规划设计方案样本.doc

楼盘开发资料，专业人士耐心看！ 嘉兴金全部景苑 小区实景 广场和会馆 游泳池 金全部景苑计划图 建设康居示范工程 打响中小城市住宅品牌 作为一家一般房地产开发企业，在短短二年时间，我们开发建设国家康居示范工程-金全部景苑受到了社会各界广泛关注。全国人大常委会秘书长何春霖、省长柴松岳，和建设部、省、市很多领导和开发企业同行曾前后参观考察了金全部景苑。这么广泛关注和重视，使金全部景苑在某种程度上超越了作为住宅小区本身意义。在国家提倡住宅产业化时候，金全部景苑能在嘉兴、全省主动探索住宅产业发展过程中成为一个亮点，使我们深切体会到了强烈社会责任感。 对国家康居示范工程在嘉兴建设，嘉兴市领导们极为重视，对国家康居示范工程建设给了大力支持和关心。从开工到交付使用，仅仅12个月，从开始申报国家康居示范工程到今天经过验收达标也只是二年左右时间。作为一家外地进嘉兴企业，我们金全部房产经历了磨练和也加深了对住宅产业化认识。在金全部景苑开发建设过程中，很多方面值得我们反思和总结 一、我们目标是国家康居示范工程 初，嘉兴市领导表示欢迎金全部房产到嘉兴开发住宅小区时，我们第一句话就是到嘉兴开发，我们目标是超出在杭州开发新金全部城市花园，在嘉兴开发全省第一个国家康居示范工程。正是这么诺言开始了我们建设康居示范工程历程，也让领导对金全部房产极为重视。 金全部房产和嘉兴市结缘，追根逆源，和我们金全部房产在杭州成功开发了新金全部城市花园相关。于1999年交付使用新金全部城市花园，不仅是荣获建设部金奖试点小区，也是杭州被评为全国文明城市后唯一定点住宅小区参观示范点。 5月，金全部房产在和嘉兴经济开发区洽谈金全部景苑开发地块同时，金全部领导层已上北京，向建设部领导和相关教授汇报，开始了国家康居示范工程申报工作。 全方面提升住宅质量，走住宅产业化之路，这是很明确大方向。根据建设部相关要求，在以后3-5年内，国家康居示范工程对选地、选开发企业全部有较高要求，尤其是对计划设计和产业化技术应用更有一整套严格指标，需要付出比建设通常住宅小区更大努力。金全部房产是怀着坚定信念，顺利完成申报过程中各项工作。在此，我们简单回顾一下金全部景苑申报国家康居示范工程历程： 6月，嘉兴市人民政府下发()93号文件，同意同意金全部景苑向国家建设部申报国家康居示范工程。 随即，嘉兴省、市相关部门和建设部住宅产业化促进中心领导和各位教授学者做了大量前期工作。 8月8日，省建设厅召开第一次住宅产业化教授委员会会议，金全部景苑计划方案和产业化技术可行性研究汇报在同一个会议上经过评审。 9月9日，在青岛召开第七次国家康居示范工程评审会上，金全部景苑计划设计方案和产业化技术可行性研究汇报双双经过建设部教授评审，标志着金全部景苑正式列入国家康居示范工程建设。 从5月到9月，短短四个多月时间，金全部景苑完成了全部申报工作。这和建设部、省建设厅和嘉兴市相关部门大力支持分不开。作为开发企业我们更要全力以赴，毫不犹豫，从一开始就组建了强有力班子，在投资资金上给予了充足保障。 10月28日，金全部房产把经过评审计划设计方案向嘉兴市民展示，同时向消费者具体介绍实施国家康居示范工程意义和国家康居示范住宅和众不一样特点，很多消费者为嘉兴也有和国际住宅接轨小区感动，当日就预订商品房20多套。 12月28日，全省第一家康居示范工程，在嘉兴市中山西路，占地153亩，总建筑面积18万平方米金全部景苑工程正式动工。 二、经久耐用 功效不落后 这是住宅基础要求，金全部景苑住宅目标是能使用1 康居工程说白了是走产业化路径实现住宅更新换代，这其中除了计划设计更趋合理，配套愈加完善外，更关键是将成熟新技术、新工艺、新材料、新设备进行技术集成，建立住宅建筑体系和部品体系概念，实现标准化，工业化推进住宅产业化发展，引导住宅设计理念进步，改变传统结构体系，提升住宅空间可改造性和可连续发展性，提升住宅科技含量，从而提升住宅舒适性、安全性，增加住宅附加值，实现住宅质量全方位提升，延长住宅使用寿命，使主体结构，包含关键部品、部件能使用1以上，同时，在功效上同时做到百年不落后。金全部房产之所以对康居工程情有独钟，其根本点也就在这里。 为了建设好金全部景苑这一国家康居示范工程，我们首先在企业内部进行住宅产业化知识和国家康居示范工程知识培训。即使一开始，企业职员有实施国家康居示范工程，住宅建设成本要增加、嘉兴房价很低等顾虑，但经过学习，了解了住宅产业化技术功效后，每个人对住宅耐久性和价格性能比有了较深认识。因为只能使用30年住宅和能使用1住宅，这存在着很大差距，也说明国家康居示范工程有了根本进步意义。 当然，一个住宅小区并非一列入国家康居示范工程，就是能使用1住宅。要实现这一点，金全部景苑做了四个方面保障： 首先是住宅产业化技术保障。金全部景苑利用住宅产业化成套技术共十个方面计80多项，这其中有异型柱框架结构体系、沉管灌注桩及预应力管桩、厨卫整体标准化设计、住宅管网成套技术、太阳能成套设计、设备管理成套技术、小区现代化管理成套技术等。别不说，金全部景苑单是全框架、全现浇结构和施工技术，就比现在住宅普遍采取砖混结构要优异得多。全部这些技术实施，全部有建设部教授把关和指导。 其次是用材用料上保障。为了提升住宅耐久性，做到了由内而外品质确保，金全部景苑在材料选择上有很多和众不一样特点，这些特点包含：一般住宅屋顶通常为-道或二道防水，防水效果不佳，金全部景苑则采取现浇钢筋混凝土作结构层，并采取改性聚合物水泥防水涂料，再加改性防水材料进行多道防水处理，使得屋面防水效果好；一般住宅采取单层玻璃，金全部景苑采取双层中空玻璃门窗，保温、隔热、隔音效果提升50%以上；一般住宅楼梯踏步为水泥磨面，金全部景苑楼梯踏步为花岗岩铺面，且嵌有防滑铜条，扶手为进口柳胶木；一般住宅外墙为一般涂料，金全部景苑则全采取华强高级瓷质面砖，使用几十年后品质不变；一份价值一分货，在用材用料上讲究，这本身是金全部景苑一大卖点。 第三是施工管理、工程质量，材料设备设施上保障。我们提出金全部景苑工程质量要达成百分之百优良，这么目标正是工程管理保障先决条件。为了实现这一目标，首先从挑选施工单位开始，金全部景苑严格按国家要求采取招投标制，参与项目一期工程招投标施工单位达20多家，经过层层筛选，最终按6个标段，选择了施工技术力量强、业绩好、重质量、守信誉6家施工单位负担施工任务。在材料和设备方面，经过严格地挑选，大部分选择了入选国家康居住宅示范工程部品和产品选择指南产品。建造金全部景苑采取全过程监理，全过程监督，采取招投标方法引进两家监理企业，两家监理企业分片监理，相互竞争，有利于提升监理质量。其次从规章制度着手，金全部房产为了把金全部景苑项目建设好，专门在嘉兴成立全资子企业嘉兴市金全部房地产开发，全方面负责施工管理，并制订了各类规章制度20多项，一直把工程质量和工程进度放在头等位置来抓，严格按程序管理，按图纸施工，并定时进行抽查。建设部、省建设厅和嘉兴市建设局对金全部景苑施工质量及管理很重视，除了按要求程序验收和检验以外，还常常不定时进行抽查指导工作。尤其是建设部住宅产业化促进中心教授们一到嘉兴就直扑施工现场，她们兴致勃勃地率领参建施工单位对各标段进行现场检验和讲评，对每一层板、每一根柱、每一个细小部位全部仔细查看，对施工中存在问题从施工工艺、施工方法、施工关键点等方面进行现场点评和指导。 第四是计划设计超前，健康生活品质确保。金全部景苑不仅在居住形式，更在居住每一个细节全部努力争取精益求精，以专业水准为每一位业主提供品位生活服务和设施。 三、充足享受住品牌 金全部景苑在计划中将园区分为四大组团，做到户户朝南，家家有景。同时还在2700平方米中心会所前建造了一个拥有旱地喷泉、曲桥流水、法国戴思乐游泳池、网球中心、羽毛球场中心专题花园，供业主进行交流。小区中心住宅设计了架空层，便于居民休息和娱乐、锻炼，同时也表现了江南民居特点。 金全部景苑楼宇间距宽达1：1.3，比一般公寓1：1.1提升18.1%，宽大空间使小区通透流畅，日照充足。金全部景苑住宅园区绿化率高达40%以上。在整个小区，多个高大乔木林、亚乔木林、灌木绿篱和花卉草坪成为院落自然隔断，整个小区环境极具人性化。金全部景苑全部住宅和公建屋顶覆盖绿草，用地面、层面、平台和屋顶垂直绿化方法，增大绿化覆盖面，起到清洁空气、降低噪声、调整气候作用。正是这些生活细微处细致和用心，使金全部景苑业主拥有了更多生活乐趣，真正生活在品位之中。 用讲品牌，穿讲品牌，不如生活在国家康居示范小区享受住品牌。 开发金全部景苑，金全部房产最关键目标就是要在嘉兴树立一个房产品牌。伴随大家生活水平提升，用讲品牌，穿讲品牌，这已不是时尚，而住讲品牌，则越来越成为大家追求目标。 在嘉兴，即使这几年住宅建设成绩不小，市民居住标准也得以较大提升。以品牌企业来促进嘉兴品牌房产产生，这是嘉兴相关领导愿望，也是金全部房产自己对自己要求。初，在嘉兴开发区一带，楼盘售价在1100一1600元/平方米之间，超出元只有市中心极少部分小楼盘。但10月金全部景苑正式开盘销售时大家对金全部景苑元/平方米价格普遍认同，这本身说明品牌企业和品牌房产在起作用。到了今年，金全部景苑已涨到2300元/平方米，最高售价已达2850元/平方米，而且销售形势良好，到现在，金全部景苑已完成了50%销售率，这表示金全部景苑作为嘉兴品牌房产已经确立。 实际上，经过对金全部景苑业主分析，绝大部分是年轻而有文化人，这些消费群体是最重视生活品质人，她们对品牌房产认同也最显著。 嘉兴有了品牌房产，除了消费者认同外，其次则表现在对同行激励和对整个房地产市场推进。现在金全部产品，金全部作风，金全部工程全部受到嘉兴几十家房地产企业关注。自去年以来，外地不少开发商纷纷进驻嘉兴，在很大程度上也是受金全部房产影响。进入8月，当金全部景苑一期工程容颜初现后，嘉兴几乎每一家开发商全部要到金全部景苑现场参观，金全部景苑外墙面砖和外立面多飘窗、落地窗产品特点为很多同行认同，同时，更多开发商表示，在以后开发中，她们目标是要赶超金全部景苑，即使不一定申报国家康居示范工程，但也要成为嘉兴优异小区。 金全部，建设了金全部景苑，也有了住宅建设上一个新台阶期望，更使品牌消费成为现实可能。康居示范工程建设，凝聚着建设部、省建设厅、市政府及市政府相关部门很多领导期望和支持；得到了社会各界大力帮助。 金全部景苑建设，仅仅是我们在住宅产业化发展之路上起步和探索，项目中存在很多不足和遗憾，需要我们认真总结，不停完善，在以后项目建设中愈加努力。成绩属于过去，明天仍然是新起点，这就是我们金全部房产发展动力。 （浙江金全部房地产开发 总经理 吴忠泉） 金全部景苑-成套技术体系总结汇报 嘉兴金全部景苑国家康居示范工程依靠科技进步，把优异适用成套技术加以集成，应用于实际工程中。项目建设单位依据嘉兴地域地理、气候特征和社会经济发展水平，地方材料供给情况，选择成套技术进行科技创新，促进科技结果向现实生产力转化，有效地提升了劳动生产率，实现了住宅质量全方面提升。在嘉兴乃至浙江地域产生了深远影响，带动了浙江地域住宅技术转向成套技术优化、集成、推广和应用。金全部景苑项目由嘉兴市金全部房地产开发根据建设部建住房9998号国家康居示范工程实施纲领，建住房1999114号商品房住宅性能认定管理措施(试行)及国家康居示范工程建设技术关键点，国家康居示范工程成套技术量化评价指标等要求进行设计建设。依据国家康居示范工程建设技术关键点，结合当地地理、气候特征和地方社会经济发展水平及材料部品供给情况，本着有利于新技术、新工艺、新材料、新部品推广应用，提升工业化水平和带动相关产业发展宗旨，金全部景苑项目结合应用了住宅成套技术体系8大系列60余项内容，具体是： 一、建筑和结构技术体系 1.1承重结构 1.1.1 多层住宅中应用现浇钢筋混凝土异形柱框架结构。 金全部景苑在结构体系选型中，严格根据国家康居工程要求实施，在多层住宅中采取异型柱框架结构体系，形成了大空间，便于空间分隔，改变了传统凸柱给住户家俱部署带来困难毛病，提升了住宅使用面积，改变了传统结构体系带来内部空间狭小，分隔不灵活弊端，又避免了住户因装修而带来损坏承重结构问题，增加了安全性和舒适度。 1.1.2 小高层中采取现浇钢筋混凝土短肢剪力墙结构。 在小高层住宅中采取短肢剪力墙结构体系，克服了传统结构体系中凸柱给装修部署带来不便，形成大开间、大跨度，完全做到主卧、主厅不露梁，从而增加住宅使用面积，在结构上也填补了传统纯框架结构抗侧力不足要求。 这两种结构体系成功选择，在嘉兴地域起到了一个示范带头作用。 1.2围护结构 1.2.1金全部景苑采取KPl多孔砖进行围护墙体，该砖传热系数小(1.313w/m2K)，符合夏热冬冷或温和地域舒适性能认定要求。 1.2.2住宅屋面采取1：10散装膨胀珍珠岩，SBS改性沥青防水卷材外加40mm细石砼，保温层上加SBS，加细石砼做成多道防水保温隔热层。另外在屋顶上还进行了大面积绿化工程，有效降低热应力对屋顶结构损伤。 1.3隔断结构 金全部景苑采取KPl多孔砖进行隔断处理，该砌体含有性能稳定，隔声、隔热效果好，强度高、抗冻抗裂性好等优点。产品外观尺寸标准、规格大、重量轻，施工不砍砖，可任意组合，且墙体内敷设电线管、水管等，装修中敷设电线、水管等较方便。为了表现康居工程超前性，金全部景苑在内隔墙中还部分采取240x240x115烧结粘土大三孔砖做内隔墙隔声、隔热效果好，抗冲击强，重量比KPI多孔砖还轻，装修效果好，装修固定方便。 二、节能及新能源利用技术 2.1围护结构节能 2.1.1门窗节能 金全部景苑全部住宅均采取中空玻璃塑钢门窗，含有抗雨水渗漏，抗风压，抗空气渗透和保温隔热等特征，有效达成门窗节能效果，冬季室温提升5-8。型材不自燃、不助燃、能自熄、不导电、安全系数高，是优良绝缘体，各项指标达成国家GB/T8814-1998标准和AAMA-93标准(美国建筑制造协会标准)。气密性达成一级，水密性达成二级，抗风压可达成一级或二级。采取有机锡稳定剂独特配方，区分于传统铅、钡配方，对人体无毒害作用，是一个绿色环境保护节能产品。成窗隔音效果超出40dB(达成康居三A要求) 2.1.2住宅进户门采取防盗、隔声、防火钢板门。 2.1.3屋面节能。 金全部景苑在屋面保温上采取1：10散装膨胀珍珠岩，该保温层技术利用成熟，施工简便，质量轻，保温隔热效果好，质量易确保。屋面采取SBS改性沥青卷材作防水材料，抗老化、延伸率高、扯断强度高、抗透水性强，在加一层40厚细石砼(内配郑矗溃玻埃八蚋纸睿蝗嵋桓中纬啥嗖惴浪岣叻浪浪柿俊送乒愫陀眯虏罚颐窃诨峁菸菝娌捎媒璨客萍鲎龇_-倒置式防水保温方案，防水层在保温层之下，使防水层免受温差、外界和人为撞击破坏，有利于防水层使用寿命，保温材料我们选择欧文斯科宁挤塑泡沫保温隔热板，该保温板含有恒定低导热和高抗压性能，而且同时可有效降低水汽渗透，施工简单方便，不受天气影响。并在全部住宅屋顶还采取屋顶绿化技术，有效保护屋顶防水层，降低屋顶温度，降低热应力对结构破坏，又增加了绿化面积。佛甲草耐旱性好，在夏季70高温下仍能保持一片绿色。夏季顶层室内温度比没有屋顶绿化要低3-5，屋顶外表温度可降低5-7。 2.1.4墙体节能采取KPl多孔砖，因其导热系数1.313W/m2K，达成了国家康居1A要求。 2.2电器设备节能 2.2.1金全部景苑公共照明大部分采取节能灯具，在住宅公共通道，自行车库，走廊，地下车库均采取延时开关，降低无用电耗。 2.2.2小高层加压供水设备、电梯采取变频调速电机，和普遍不变频电机相比，有效节省电能30%以上。 2.3新能源利用 金全部景苑主动探索新能源开发应用，并努力做到大规模应用。经调查研究中国在太阳能利用上比较成熟是光、热转换技术，在民用上太阳能热水器技术是最为成熟可行。 （1）金全部景苑整个小区住宅统一配套设置太阳能热水器，配数字式水温、水位仪，并配有电辅加热装置，满足全天候使用要求。 （2）太阳能热水系统和主体工程同时设计、同时施工，集热水器和建筑物屋面有机结合，协调美观。 （3）小高层太阳能热水系统全部采取无缝铜水管并外加保温材料，铜管采取上海中鑫铜管(产品达成国家标准和欧共体标准)，铜管连接件采取德国原装进口Viega连接件，确保铜管七十年不渗漏。 三、住宅厨、卫成套技术 3.1菜单式装修到位设计及部品配套选择 树立了厨卫整体设计和标准设计观念，在完善和提升厨卫功效基础上，推行厨卫系列化、多档次造型设计。达成康居住宅性能认定套内面积和空间定量指标。菜单式装修首先是由几家专业装修设计企业提供多个基础户型设计菜单，用户能够接收设计师较为成型思绪，再依据自己需要和爱好进行修改，根据模数协调标准，优化设计参数系列，以高、中、低三种档次配置厨房设备，作为菜单式供住户选择，装修一次到位。统一考虑厨房电器设备配置和插座位置。处理了在厨房装修上配置不全或不合理问题，使平面布局，管线接口更趋合理。推进厨房设备、管线成套工业化生产，产品标准化和配件通用化，在嘉兴地域起示范作用。 3.2厨房、卫生间设竖向通风道，ZRF通风道含有预防串烟、串味功效。配置电器插座满足厨房电器设备需要。 3.3厨卫管线采取集中设置，隐蔽暗设。设置管道夹墙或管道束来方便检修。 3.4设置洗衣机合理位置及专用水嘴及地漏、插座。 四、住宅管线成套技术 4.1电器多回路配线技术 综合设计、综合部署关键居住空间电源插座2组；每户回路数6个；电器管线集中、隐蔽；空调、冰箱等设有专用插座，位置合适，符合使用要求，关键居住空间最少一套电视、电讯、电脑网络系统定型接口；卫生间设有电源专用插座，位置合理。 4.2管道集中暗设系统技术 电器管线、上下水管、纯净水，电讯、电视、煤气、太阳能管线均集中设置，隐蔽暗辅。设置管道夹墙和管道束，方便检修和后期改造。 4.3 空调室外机统一就位安装技术 空调室外机位标准化设计，整齐划一，管线隐蔽安装。空调固定位置处理适当，设有空调系统冷凝水、冷媒管孔管线化处理。室外统一部署空调机位，美化了整个小区环境，美化了房屋立面，提升了小区整体档次，设置统一冷凝水立管处理了空调冷凝水乱滴问题。 4.4纯净水管道供给系统技术 金全部景苑采取新一代饮用水处理系统-德安城镇楼宇(小区)生态健康直饮水集中式供给系统。该系统技术由净水系统、供水系统，自动控制系统组成，并形成一个封闭循环系统。 净水系统包含：微米级处理；高浓度臭氧混合；独特臭氧氧化；活性材料吸附；生物降解；精滤；消毒；储水；杀菌：电子活化处理。 供水系统包含：变频供水设备；供水管路系统；优质水输出终端；抄表计量系统。 自动控制系统包含：水位自动控制；定时循环处理：缺水保护；故障报警。 金全部景苑采取德安管道生态健康直饮系统经过上述三大系统技术应用来保障饮用水质量，其水质经过卫生防疫部门检测，达成国家饮用水标准。 4.5煤气管线输送技术 金全部景苑燃气采取小区支线(0.07MPA)，经过楼栋调压箱至300MM伽水柱减压，然后输送至用户总阀，小区室内采取镀锌钢管，室外采取专用PE(聚乙稀)燃气管。现在使用液化气中心气化后经管线调压输送至楼栋用户技术，也为以后使用天然气发明了技术条件。 4.6优化型小高层住宅电梯成套技术 金全部景苑采取OTIS企业进入中国来首次和全球同时推出GeN2无机房电梯，GeN2作为0TIS电梯第二代产品，凝结了OTIS电梯企业年技术精华，含有环境保护、节能、寿命更长，安全可靠，故障率低，维护方便，运行费用低，土建施工和电梯配置在土建设计中结合起来，符合住宅交通计算和运行模式。 4.7金全部景苑为智能化小区，实施综合布线，每户集中设置智能弱电配置箱，每户部署两对电话线，两对网络线及有线电视网络线，合理设置接口或插头位置，若需要也可重新从弱电箱引出，使用灵活、方便、安全、稳定。 4.8新型管材应用金全部景苑在各类管网体系成套技术中应用了大量新型管材。 4.8.l供电线路室外均采取埋地电缆；室内电器布线采取UPVC塑料电工套管。 4.8.2智能网络线采取UTP-5类线，视频系统采取同轴电缆。 4.8.3给水管线，住宅内立管采取塑钢管，室内采取PP-R管，室外采取球磨铸铁管，有效降低水质污染。 4.8.4排水采取UPVC排水管。 4.8.5燃气室内采取镀锌钢管，室外采取PE(聚乙稀)燃气管。 4.8.6饮用水管均采取PP-R管循环供水。 4.8.7太阳能热水系统多层住宅采取PP-R热水管，小高层住宅全部采取德国进口连接件铜管外加保温材料。 五、住宅智能化成套技术 5.1安全防范系统技术 5.1.1周界防范报警系统 将金全部景苑周界划分为15个防区，采取日本ALEPH周界对射式主动红外探测器，四束红外线对射，高正确度预防误报，现场安装无死角。联动报警，警情发生区域，报警信号传输给闭路电视监控系统，警情发生区域图像自动在中心监视器上弹出，同时对报警状态、时间、位置进行统计并打印出信息，而且现场警笛，防区探照灯开启，对非法翻越者有威慑作用，并提醒保安快速赶到现场处理。 5.1.2闭路电视监控系统 在金全部景苑小区周界及关键公建，如小区入口处，地下车库，幼稚园活动场所，会所等处设置监控点，全部电梯轿箱内设置监控点，进行观察并实时统计，方便对发生事件有效处理。并经过中心主控系统完成对前端摄像点显示，控制和周界报警系统联动。摄像机选择分辨高，灵敏度高，信噪比高日夜两用摄像机。小区入口采取电动变焦镜头，其它采取自动光圈镜头。 5.1.3保安巡更管理系统 经过设置不一样巡更路线及巡更时间，加强对小区保安巡更工作管理力度，提升管理质量；设置合理巡更路线，提升整个小区防范能力，有机地将人防、技防相结合。 保安人员携带数据采集器，每到一个站点读一次信息纽扣，巡更完成，将数据采集器送回中控室，将存放信息输入管理微机中，管理者从微机或打印出来信息可全方面正确立即地掌握保安人员巡更情况。 5.1.4联网型可视对讲系统及门禁管理系统 (1)出入口设置人行道和车道，进行人车分流。 (2)分系统管理：住户进入小区入口由门禁管理系统进行管理，访客由可视对讲系统进行管理。 (3)分层次防范 入口处-大门入口处可视对讲，确定访客身份。 住宅单元口-可视对讲，再次确定访客身份。 住户室内紧急求救按钮。-可实现对住宅偷窃、火灾、有害气体泄漏等紧急情况呼叫求救。 5.2设备管理系统 5.2.1耗能表远传自动抄收系统 金全部景苑小区内自来水表、煤气表均在户外安装，并经综合布线，拟采取RS485总线制通讯及供电，可经过采集器完成对小区能耗表数据采集，经过网络由管理中心完成对数据抄收管理。 现在嘉兴市采取一户一表制，所以电力、水厂、煤气企业负责实施整个远传自动抄表系统，我方负责综合布线，远传抄表运行管理由上述专业部门实施，房产企业无权处理。金全部景苑已含有远程抄表实施条件。待相关管理职能部门认可就可实施。 5.2.2智能一卡通系统 金全部景苑采取非接触IC卡技术，很好实现小区内部统一化、安全化、科学化管理。 住宅每户有三张IC卡可使用于门禁管理系统，每张卡片在出厂时全部写有不可更改唯一编号，卡和读写设备均无法复制，确保系统安全、可靠性。 读卡设备自动读入IC卡资料，经由电脑处理，自动确定是否开启门禁系统。也可经过IC卡数据储存功效实施会馆会员制管理。 5.2.3紧急广播及背景音响系统 金全部景苑背景音乐系统含有服务性广播(播送音乐等)和业务性广播(紧急情况下疏散广播等)功效。 平时可播放高品质音乐，紧急情况下可播出紧急通知或关键广播，各分区设有独立音量调整器，可依据情况需求分别调整切断音量。 5.2.4小区灯光控制系统 采取分布式模块化智能照明控制系统，对灯具(包含白炽灯、日光灯、金卤灯、节能灯)进行调光，并依据自然光照自动对多种灯具进行调光及开关控制，降低能耗。如黄昏开启草坪灯，深夜自动关闭草坪灯。 5.3信息网络系统 5.3.1宽带网络系统 金全部景苑设置中国电信和有线电视两组宽带网络布线，用户可依据两家服务、收费等，选择其中一组宽带网络系统上网，给用户带来便利。(中国电信采取FTTB十LAN网络格式，实现单模光纤10兆到户，有线电视亦是单模光纤到户)。 5.3.2集成管理系统 (1)各子系统(联动)集成 安防系统集成 利用多媒体闭路电视监控系统，和周界防越报警系统集成，可视对讲和紧急按钮系统集成，求救和对讲管理结合。 一卡通系统集成： 利用现代射频技术和通讯技术，将访客对讲系统门禁管理和物业管理收费等系统集成管理。 (2)管理系统集成 小区物管，包含计算机和网络操作系统，应用临时监控软件，公共数据库、系统模块等。 信息化综合物业管理系统将完成小区物业管理企业事务管理(包含住户查询、报修、职员管理等)，小区公用设备管理监测，小区安防体系综合管理监测。 六、居住环境及保障技术 6.1居住区水压水质保障技术 6.1.1水压保障技术 整个小区采取KLD型低噪音变频稳压供水系统供水，取消屋顶生活水箱，确保供水水质。变频调速水泵加压设备，确保用户用水压力稳定合理、节能，取消屋顶生活水箱，小区生活用水由市政中山西路引入，设变频加压装置。小区雨、污水实施分流，每幢住宅污水经化粪池初步处理后，和废水一起排入城市污水管网，排向嘉兴集中污水处理站处理后排放。 6.1.2水质保障技术 整个小区取消屋顶水箱，饮用水、生活用采取分质供水，饮用水系统单独处理，完全达成并超出国家生活饮用水标准。 6.2生活污水处理技术 小区实施雨水、污水分流排放。每幢住宅污水经化粪池初步处理后，排入市政城市污水管网。 6.3居住区生活垃圾收运及处理方法 小区内垃圾袋装，定时搜集，由环卫所统一运输至市垃圾集中处理站处理。小区设置袋装垃圾中转站，立即清运，保障小区整齐、卫生和优美环境。 6.4居住区绿化环境保障技术 6.4.1优质绿化草坪技术 金全部景苑选择适应当地域气候马尼拉草皮，草、灌、乔木种植百分比适宜，绿化率达成40%。采取适合当地气候和土壤种植技术和预防病虫害技术，植物成活率达成90%。金全部景苑采取屋顶草坪绿化技术使全部住宅和公建屋顶覆盖绿草，用地面、层面、平台和屋顶垂直绿化方法，增大绿化覆盖面，起到清洁空气，降低噪声，调整气候作用。 6.4.2透气、透水性铺装材料和施工技术 金全部景苑小区内道路采取彩色混凝土路面砖，用于小区道路铺装，有很好透水、透气性能，雨水可直接渗透至地下，即保护地下水资源，又确保了植物根系吸收水份。透气性好，能调整小区湿度和温度，改善居住区生态环境。 6.4.3绿化自动喷灌技术 采取自动喷灌又节省用水，易于大面积绿化管理，喷灌均匀。 6.5新型配电设备选择 小区内设置一间10KV开闭所，进线电源为二路10KV独立电源向本小区内各变电所各专变供给10KV电源，小区内设置500KV箱式变十三台、两台630KV油净变。选择箱式变和油净变清洁卫生、低噪音，占地面积小，设置在绿地中，不影响整体环境美观和协调。 七、住宅施工建造技术 7.1防水技术 7.1.1防水卷材成套技术 金全部景苑采取高分子SBS改性沥青卷材作为防水卷材。抗老化，延伸率高，扯断强度高，抗透水性强。加上-层40mm厚细石砼(内配双向钢筋)形成多层防水，提升防水效果。 7.1.2防水涂料成套技术 采取聚胺脂防水涂料。延伸率高，抗进水性强。 7.1.3防水密封成套技术 采取硅酮密封膏，强性好，密封性好，施工方便。 7.2室内装修成套技术 尝试整套住房一次装修到位，完成厨、卫、地面、墙面、顶棚、门套、内外门安装，住户可直接入住，实现交钥匙工程。 7.3施工成套技术 7.3.1基础特殊处理技术。 住宅地基处理和基础依据该地地质特点和上部框架结构及异形柱特点，多层选择振动沉管灌注桩，小高层住宅选择静压预应力管桩，基础采取独立式承台为主加地梁。振动沉管灌注桩适适用于通常粘性土、淤泥质土、人工填土及不产生液化粉土和中密粉细砂土地基；是以磨擦力承载为主桩。它含有工程造价低，施工速度快，经济效益显著优点。静压预应力管桩含有单桩承载力大，施工质量好，施工速度快特点，并能在打桩完成后，可立即进行基坑开挖。 7.3.2商品砼泵送技术 商品砼泵送施工含有工效高、劳动强度低、质量能确保、施工现场文明等特点，而且它能一次连续完成砼水平运输和垂直运输，配以布料秆还能够进行砼浇筑，在城市建设中被广泛采取。 金全部景苑项目一期工程中，各标段全部有地下车库和地下室，因为一期工程工期紧，各标段地下车库施工前各单体工程全部已开工，部分单体工程主体已上到五、六层，且车库离外墙较近，有地段只有500mm。为了不影响整个一期工程施工进度，确保地下车库工程质量，依据国家康居示范工程可性研究汇报中，建设施工成套技术可采取商品砼浇筑技术，在地下车库施工时全部采取泵送商品砼施工。施工企业选择了中压砼泵机，配制输送管，很好地处理了施工场地小、输送距离长困难。在小高层地下室和二层以下楼面泵送商品砼施工中，施工企业选择了中压砼机配，输送管和汽车式布料杆相结合技术，同时处理水平运输和垂直运输问题。 7.3.3粗直径钢筋连接技术 金全部景苑项目各单体工程施工中，粗直径钢筋连接，关键采取二种连接技术，即电碴压力焊(仅用于竖向钢筋)和闪光电焊。这二种钢筋连接技术特点是节省钢材、成本低、施工速度快、连接效果好。为了确保主体工程质量，监理企业要求施工企业电焊工，均要配证上岗，并对每批钢筋多种规格焊接进行随机取样，送当地质量监测中心试验，试验合格后准许工程使用。同时监理企业和甲方工程部管理人员对现场制作好钢筋常常性地对其进行外观质量检验，对焊接外观不合格钢筋，要求施工企业进行整改或采取补强方法后才可使用。 7.3.4新型模板和脚手架使用 各施工标段施工企业为了确保砼分项工程施工质量，梁、柱、板(墙)模板采取竹胶合板和木胶板，它们含有刚度和整体性好，反复使用率高、安装速度快、砼表面平整等优点，现在也被广泛采取。 金全部景苑项目中各单体工程外墙脚手架采取扣件式钢管外脚手架，操作层为逐层满铺毛竹脚手片，它含有足够强度、刚度及稳定性，并搭拆简单，搬运方便，能数次周转使用。内脚手架采取工具式里脚手架。垂直运输采取塔吊和构架式井架，各施工企业均向区、市级标化工地在努力。 7.3.5装配化施工程度 金全部景苑项目方案设计中，为了不影响和破坏各单体建筑外墙立面效果，对厨房、卫生间内通风选择省标(浙J16-94)预制集中排烟、排风道系统，经过屋面排出室内，对改善厨、卫问通风起到很好效果，而且不影响上下层和左右邻里门窗开启。 八、其它住宅建造成套技术 8.1多空间、跃层式、错层式、复式住宅设计技术 金全部景苑采取上述四种其它型式住宅建造技术，丰富了人视觉；加强了私密性，增加了大家对住宅功效不一样要求选择性。 8.2残疾人通道设计 整个金全部景苑施行无障碍设计，有利于残疾人通行。 8.3住宅底层架空 部分住宅底层架空作休闲部署，充足考虑老年人和儿童全天候活动需要，增加小区通透性和舒适性。 8.4戴思乐泳池净化设备 法国JEAN DESTOYAUX(戴思乐)泳池，采取无管道过滤系统，不设泵房不占用泳池外面积，降低维修费用，降低电耗、能量变换率高。无二次污染，6微米过滤设备能对水进行较根本净化处理，达成纯净水标准，水质晶莹剔透。金全部景苑采取了戴思乐泳池设备，提升了康居工程舒适性，安全性，且运行成本较低，高质量过滤水确保了业主身体健康。 嘉兴金全部景苑建设采取了大量新材料、新技术、新工艺、新设备，使很多保温、节能材料、优异工艺和技术从科研领域引入生产领域，大大提升了科技结果转化率。这些新成套体系不仅极大改善了大家居住生活质量，满足了大家对高品味生活追求，而且对降低工程成本、提升劳动生产率、节省能源和保护环境起到了极大带头示范作用。/table