地区房地产市场调查报告样本.doc

宁波市北仑区房地产市场调查汇报
调查人：上海智岛地产顾问机构
调查时间：2月
第一部分 认识北仑
北仑地处中国大陆海岸线中部，在宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。
北仑区域陆域面积593平方公里，区内有中国港口皇冠之称北港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信企业独家开发大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有259个行政村。经过艰苦创业，北仑开发建设取得了巨大成就，现已初步建成基础设施良好、经济繁荣、社会进步临港新城区，成为宁波市最具增加力经济强区和浙江省对外开放最关键产业基地和形象窗口。

第二部分 北仑人口
经济快速发展使得北仑人口结构发生了很大改变，末在册暂住人口达17万余，而当年北仑总人口数只有33万余，外来人口已经多于当地常住人口。人口快速增加为北仑房产市场需求奠定了基础，请看北仑区至人口改变情况图表：

人口总量
330090
330784
332293
337641
343295
年增加率
0.67%
0.21%
0.46%
0.91%
1.67%
表---1
人口数量增加同时，人口增加率也不停提升，说明北仑人口增加速度还在不停加紧。旺盛人口肯定会产生旺盛住房需求，能够断定北仑房产市场是有需求，只待我们去开发。

图---1

第三部分 北仑经济
（一） 全区GDP发展情况
北仑国民经济健康快速发展。初部核实，全区实现生产总值200亿元，比上年增加17.6%。图 ---2是到北仑GDP增加率改变图，我们能够看出北仑经济增加速度不停提升，由12.7%增加为17.6%。
图 ---2
经济总量不停提升同时，北仑人均GDP也不停提升，1998年北仑人均GDP为20783元，到增加为52715元，五年翻了一番多。
（二） 北仑人民收入
城镇居民收入稳步快速增加。北仑城镇居民人均可支配收入15882元，比上年增加11.2%。
单位：元

人均收入
11898
11991
12970
14277
15882
增加率
9.1%
9.8%
8.4%
10.1%
11.2%
表---2
伴随收入水平不停提升，大家愈加重视生活质量提升，北仑人民产生了较强购置力。从至北仑人均消费支出增加率全部在10%以上。从恩格尔系数不停降低反应出北仑人民生活水平在快速提升。

图---3
（三）三次产业贡献比较
北仑产业结构稳定提升，工业强区地位确立。第三产业比重保持稳定态势，房地产业作为第三产业重头戏在这里起到了关键作用，同时也反应了北仑房地产业发展比较稳定，市场情况良好。第一产业比重不停降低，说明农业人口在不停降低，逐步转移到第二、第三产业中去，为后者快速发展提供了强大人力资源。

图---4
第四部分 北仑房地产市场
（一）多年完成投资情况
北仑房地产投资额稳步快速增加，完成开发投资21.6亿元，是以来增加速度最快十二个月，比增加77.9%。尽管受宏观调控影响，北仑房地产开发投资增加速度平稳回落，但年增加率仍然达30.2%，完成投资额28.09亿元。
亿元

完成投资
1.75
8.89
12.1
21.6
28.09
增加率
45.2%
408%
36.1%
77.9%
30.2%
表---3
（二） 北仑房产供需格局
北仑区多年房地产市场一片繁荣，购销两旺。是北仑房地产市场一个分水岭：北仑房地产施工面积达255万平方米，比上年增加75.8%；房屋完工面积85.09万平方米，比上年增加143.%；房屋销售面积达107.8万平方米，比上年增加212.2%。北仑房产开发量在施工面积、完工面积、销售面积上全部有提升，不过增加速度显著回落，请看下表：
单位：万平方米

施工面积

142.8
255
338.06
增加率

39.3%
75.8%
32.59%
完工面积

25.0
85.09
191.88
增加率

-35.7%
143.1%
18.75%
销售面积

34.5
107.8
117.99
增加率

-19.6%
212.2%
9.42%
表---4
出现这么一个高端，以后回落较快是有多个原因引发。首先，在完工面积和销售面积上负增加使适当年绝对值比较小，在较小基数上快速增加显得格外显著。其次，央行宏观调控政策出台，直接影响到了开发商开发能力。房地产业是一个靠资本运作行业，央行金融紧缩政策造成了很多开发商得不到足够资金去开发新楼盘。再次，央行提息给了消费者一个暗示，市场观望心态逐步增加，房屋销售面积增加缓慢是有据可考。
（三） 北仑房产结构组成
1、认为例，北仑房产结构中住房占有绝对优势，房屋完工面积85.09万平方米，其中住宅68.2万平方米，商业营业用房12. 4万平方米，别墅和高级公寓占1.54万平方米。这种住宅占绝对优势情况稍有好转，住宅完工面积百分比由80.2%下降到59.7%。

图---5
2、实际销售方面，还是住宅占绝对优势地位，整年完成销售面积107.8万平方米，其中住宅95万平方，营业商业用房1.4万平方。

图---6
从上述图表能够看出，北仑房产市场中住宅是主角，商业营业用房缺乏，根据每1000人需要800平方米购物场所计算，北仑城区还未达成这个标准，所以北仑商铺销售难度不会太大。其次，我们发觉北仑别墅和高级公寓比重不高，现在别墅只有黄山别墅比较成规模，在建大规模别墅小区少。高级公寓在北仑只有里仁花园，今年将推出三期，尚不能满足北仑市场。所以建设高级次公寓房在北仑应该有比较宽广市场前景。
（四） 空置面积
全区商品房空置面积6.0万平方米，比上年降低69.1%。房屋空置面积11.1万平方米，比上年增加6万平方米。商品房空置面1.05万平方米，比上年下降90.51%。从以上数据能够发觉北仑房产形势很好，空置面积逐年渐少，而且幅度很大，说明需求还未饱和，供给量还有增加空间。

图---7
从空置面积结构上看，空置三年以上房屋中住宅百分比不高，办公楼在这里占有近75%百分比；空置3年以内房屋中商业营业用房占有较大百分比，商铺投资价值肯定要未来几年内才能表现出来，所以在短期空置面积中商铺占有较高比重。
总体来说，北仑房产市场销售形势一片良好，空置房屋面积总量不大，三年以上愈加少，时为8142平方米。
（五）北仑房价走势
现在北仑房价总体上能被市场接收，在4000元/平方米左右；少数高级次精装修房屋售价在6000元/平方米以上，里仁花园三期精装高层住宅售价将在7000元/平方米起。由此看出，高级次住宅在北仑仍然有市场。估计北仑总体房价会有微幅上升趋势。
从北仑二手市场取得信息是，在五一之前，北仑房产一路高攀，达成最高峰，以后稍有回落，现在已趋平稳。北仑房屋租赁市场比较繁荣，关键是外来人口多造成。一般100平方米左右房子，通常配置，通常地段月租价在1500元以上。里仁花园（二期精装）130平方米房子年租最低4.5万，最高达6万元。
（六） 要竞争对手分析
1、 里仁花园三期
里仁花园技术参数：总建面积306000平方米，总占地面积315542平方米，绿化率52%。一期二期累计建筑面积106000平方米，三期四期累计建筑面积12万平方米。户型面积从110平方到220平方，主打户型140平方米左右。全部经装修，7000元/平方米起价。
里仁花园优势在于以下几点：
a. 品牌效应，经过一期二期运作，里仁花园在北仑人民心中已然是高级次楼盘代名词了。
b. 地段优势，里仁花园地处北仑区发展新区位。距新区政府、体育中心全部十分近。
c. 硬件设施好，小区周围有三个学校，三期提供地暖，二十四小时供热，并拥有室内泳池。里仁花园总体计划中绿化率达52%，房屋间距较大。
2、 太平洋花园广场
高层，不带装修。3560元/平方米起价（三层），顶层4400元/平方米，越高越贵，复式4700元/平方米。户型从70平方到150平方多，关键是120平方左右。
3、 黄金海岸
规模：24万平方米。户型在100平方米到120平方米为主，A型一楼价格4048元/平方米，二楼4457元/平方米；B型一楼4947元/平方米，二楼5357元/平方米。
4、 蓝天公寓
高层，小高层住宅。面积集中在80到120平方米，有少许140平方米左右。三楼价格4000左右。
5、 宁波东部新区
宁波东部新区是宁波最新计划发展区，离北仑仅30公里旅程，20分钟能够抵达，这是吸引北仑一大原因。该区相比北仑区优势是该区配套成熟，商业、学校、会展一应齐全。用北仑人话说，宁波东区更适合居住。不过宁波东区房价比北仑高出一截，多数楼盘均价在8000元/平方米以上，少数价格较低在5500元左右。宁波东区购房用户中，还是当地人为主，自住多，投资少。
例1：彩虹国际
均价8500元/平方米，总共165套，135平方米为主力户型，最大190平方米。一次性付款优惠300元/平方米；按揭优惠100元/平方米。
例2：星河晨光
面积在55到147平方米范围内，中心价5600元/平方米，一次性付款优惠100元/平方米。

第五部分 北仑土地市场
，北仑区共招标土地46宗，成功中标38宗，流标率17.3%。整年出让土地1700余亩，基础满足了北仑建设需要。在出让38宗土地中，以起始价取得土地有22宗，集中在北仑辖区乡镇和比较偏僻城区地块。土地出让最低价格350元/平方米，最高价格4500元/平方米（原北仑中学地块）。北仑长江路沿线地块均以高价出售，最高价为3670元/平方米，高出起始价1000元/平方米2600多元每平方。城区长江路沿线地块容积率在均2.0到3.5范围，由此看出城区高层小高层住宅供给比较充足，多层住宅地块不多。北仑土地供给另一个特点是拆迁安置性质地块较多。

第六部分 目标用户研究
我们对北仑年收入在10万元以上潜在用户进行了问卷调查，关键为机关机关职员、企业高级白领、私营业主和高收入一般上班族。
调查发觉无意在北仑购房用户比重达38.9%，关键原因是这部分人近期无换房计划，其次原因是对北仑环境污染严重不满。无意在北仑购房用户中85%看好宁波东区发展，期望到东区购房。这部分用户认为能够接收房价为5000至5500元/平方米，占总数42%；接收5500至6000元/平方米占21%，可见北仑人能接收房价还是在5000至6000元/平方米。调查还发觉，无意在北仑买房用户其实十分期望在北仑出现一个高品质、环境优美、物业管理完善小区，其中57%用户愿意在北仑购置这么房子。
对有意在北仑购房用户调查中，我们发觉最看重价格原因占45%，最看重环境占27%，最看重物业仅占4.5%。北仑购房者中出于投资目标占关键，比重54%；自住比重为45%。用户对自己能承受价格分布比较均匀，4000元以下者占31%，4000至4500元/平方米占27%，45000至5000元/平方米占31%，高端市场用户不多。
北仑购房者对面积需求也比较集中，44%用户需要面积在100到120平方米，31%用户需要面积在120到140平方米，22%用户需要大面积（140平方米以上）房屋。

第七部分 多个应引发注意问题
（一） 污染问题
我们在调察访问中一再感到，相当部分用户不在北仑买房原因是北仑不适合居住，认为北仑污染很严重，这部分用户关键是机关机关职员，她们对北仑定位成重化工基地极为不满。
不过从北仑相关单位得到消息是，台塑污染影响不是很大，而建龙钢厂污染设备（炼焦炉）以后也将转移到镇海。在本案推广策划中，必需要通知消费者北仑污染情况在好转，以改变其偏见。
（二） 媒体问题
北仑作为宁波一个区，在媒体方面比较微弱，没有当地报纸，《宁波晚报》是当地人最关键纸质媒体。北仑电视台在北仑是唯一当地电波媒体。在项目推广中，引用宁波媒体会造成高成本，而当地媒体又相对不足。
（三） 大户型住宅应引发注意
部分用户反应150平方以上住房过大，总价过高，通常在80万以上，心理上不能接收。

总 结
北仑经济发展快速，人民收入较高，拥有很强购置力。房产市场也拥有很大需求量，不过现在北仑市场上用户观望心理逐步严重，首先是因为北仑缺乏消费者喜爱住宅；其次是受到政府宏观调控影响，用户持币待购心理渐浓。所以，利用有效营销策划方法，解除用户疑虑，北仑房产形势仍然能保持旺盛。