建设项目可行性研究报告样本样本.doc

包头市建宇房地产开发有限责任企业新建
颐林园商住小区建设项目
可行性研究汇报

第一章 总论

一、项目概况
项目名称：包头市建宇房地产开发有限责任企业颐林园商住小区建设项目
建设地址：鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、109国道北、诃额伦路西
建设性质：新建
建设单位：包头市建宇房地产开发有限责任企业
法人代表：陈宏继
建设规模：项目总用地面积89487平方米，净用地面积66736平方米，建筑总面积130000平方米。
建设内容：关键建设内容包含房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面积为10平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。
投资规模：项目总投资2.5亿元，关键为自筹资金和银行借款。
建设时间：—。
效益估算：本项目建设期为两年。第二年开始销售，拟经过销售住宅楼、商铺、车库，估计实现全部收入4亿元；利润总额为1.2亿元，年资本利润率为25.87%，全部投资内部收益率真税前49.20%，税后36.90%，净现值为税前1.01亿元，税后0.82亿元，投资回收期为税前4.56年，税后4.67年。
项目单位介绍:内蒙古包头市建宇房地产开发有限责任企业成立于，注册资金200万元人民币。企业现有职员40名，其中大专学历以上38名，下设财务部、综合部、经营部、项目部、工程部5个职能部门，已形成了完整配套运行体系，含有较强投资开发能力和经营实力。
内蒙古包头市建宇房地产开发有限责任企业于7月，取得了东胜区鄂尔多斯西街南、109国道北、诃额伦路西89487平方米，并根据东胜区城市整体计划要求，开发建设颐林园商住小区项目。该项目是一处集住宅、商用、办公大型综合建筑群。项目充足采取新技术、新材料、新工艺、新设备现代建筑风格。所设计户型从住户、商户角度出发，全力为用户提供舒适、便捷商住条件，可满足不一样层次消费群体。项目标建设在当地树立了极高品牌度、美誉度、著名度，它建成必将成为鄂尔多斯城市景观又一靓点。
该企业在猛烈市场竞争中，一直坚持“诚信、务实、创新、高效”企业精神；以“愈加好、愈加快、更高、更强”为企业宗旨；以“超越自我、做到忘我”为企业发展思绪；以“严、精、细、实、新、恒”为企业管理理念。现在，企业已形成了以房地产开发经营为龙头，集房地产中介服务、物业管理等为一体多元化投资经营格局。
几年来，内蒙古包头市建宇房地产开发有限责任企业在社会各界同仁关心和支持下，在董事长陈宏继同志率领下，坚持以人为本，广纳贤士用人机制，不停吸纳了一批管理经验丰富，专业水准精炼，实践能力强劲，工作作风过硬管理精英并成为企业中坚骨干力量。
展望未来，该企业将继续遵照加紧科学发展和社会友好共进标准，以打造行业独特品牌、树立行业德益风范为己任；以服务社会为前提；以创精品工程为根本，主动抢抓商机并竭诚和社会各界一道为推进地域经济发展，争做贡献、再立新功。
二、项目提出理由和过程
本项目在东胜区。东胜区在内蒙古自治区西南，地处鄂尔多斯高原腹地，揽于九曲黄河“几”字湾怀抱之中，是国家新兴能源重化工基地，鄂尔多斯市政治、经济、科技、文化、交通和信息中心。东胜区域总面积2530平方公里，人口53万人，辖9个街道办事处、3个镇、2个在建新城区。
东胜地处有中国二十一世纪能源接续地之称鄂尔多斯盆地，境内和周围地域资源富集，尤以优质煤炭著名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大，东胜农畜产品、林果山珍、中药材久负盛名，发展建材工业和绿色食品产业资源优势显著。东胜交通发达，109、210国道在此交汇，包茂高速公路贯穿市区，包神铁路、包府公路沿市而过，包西、东乌铁路正在兴建，公铁交通干道和全国公铁路网相连通，市区距包头机场96公里，距鄂尔多斯机场10分钟车程，距内蒙古自治区首府呼和浩特248公里，距西安、北京800公里，为晋、陕、宁、蒙四地及毗邻地域关键商品集散地和陆路运输要冲。东胜信息集中，网通、电信、移动、联通等几大信息网络覆盖全境，以东胜为中心交通网络和信息通讯网络已经形成。
东胜以鄂尔多斯市建设中国能源重化工基地为契机，利用资源优势和区位优势，充足构筑绒纺、煤炭、建材、林沙为主工业体系，展现出经济建设连续快速发展、社会事业整体推进、结构调整愈加合理、城市功效日趋完善、生态建设成效显著、人和自然友好相处可连续发展态势，经济实力一直保持在自治区101个旗县（区）前列，在国家统计局公布全国县域排名中东胜区综合排名列第25位。，全区GDP达390亿元；固定资产投资总额达成229亿元；社会消费品零售总额达成132亿元；财政收入达成74.55亿元；城镇居民人均可支配收入达成20851元；农民人均纯收入达成7241元。整年房地产开发投资达成111亿元，商品房施工面积达成864.38万平方米，商品房完工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达成51.15亿元。
伴随经济快速发展，东胜进入了大开发、大建设时期，到时建成区面积不停扩大，人口将显著增加，前来经商办企业投资者急剧增加。但和之不相适应是，住房困难问题仍很突出，这和“以人为本、改善人居环境、构建友好社会”是极不相适应。在此背景下，项目建设单位经过缜密地市场调查分析，决定在东胜区开发建设颐林园商住小区项目。
三、项目建设必需性
1、颐林园商住小区项目标建设符合东胜区总体发展计划，和东胜区城市发展程度相适应，全方面推进区域高端商住楼产品发展，使其成为区域小区一个新分水岭，满足东胜区追求品质生活高端类用户置业需求。
2、颐林园商住小区项目整体计划不仅表现生态性、经济性和文化性，还果断落实可连续发展战略要求，为大家提供舒适、环境保护、清新自然并充满生机和活力生活空间和商务环境，促进城区改造建设。项目将建设为鄂尔多斯较大规模、较高级次集住宅、商务、娱乐停车等多功效为一体城市中心综合体。
3、本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富市中心综合体。项目将建成鄂尔多斯地标性建筑，经过项目开发为鄂尔多斯打造一个全新生活休闲空间，开创鄂尔多斯全新城市精英生活方法，以创新型多元化城市综合体引领鄂尔多斯市中心创新物业开发。
4、颐林园商住小区项目标建设将带动当地段发展，拉感人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地经济发展产生主动影响。在项目标具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业机会。
5、项目以整体计划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致特点，发明了自然、休闲、高层次生活休闲环境，引领市场方向，愈加好地满足市场快速增加需求，必将会取得市场认可。项目标建设在实现舒适健康商务生活同时，也必将为开发企业带来良好经济效益。
四、可行性研究汇报编制标准和依据
（一）编制标准
1、符合国家相关法律、法规及规范，落实国家相关房地产开发要求，按城市总体计划进行布局。
2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用标准，合理确定建设规模及标准。
3、建设集住宅商务、生活配套为一体大型住宅小区，吸收优异地方计划特点，发明含有本市特色满足商务办公需要环境功效，努力发明一个开放、和城市生活密不可分有机综合体。
（二）编制依据
1、国家发展改革委《投资项目可行性研究汇报指南》（试用版）
2、国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）
3、国家和地方相关规程、规范、政策及条例等。
4、《东胜区城市总体计划》。
5、建设单位提供其它相关资料及数据。

第二章 房地产市场现实状况和需求分析

一、鄂尔多斯市房地产市场现实状况
（一）鄂尔多斯房地产发展及消费能力分析
鄂尔多斯地域房价为平均每2500元/平方米左右，高达3500元/平方米，房价连续走高，一路飚升。
鄂尔多斯市城镇居民年人均可支配收入为1.6万元，按家庭人口3人计算，鄂尔多斯年家庭可支配收入近5万余元。这一消费水平不仅在内蒙古地域，即使和全国大部分地域相比较，也处于较高水平。

部分地域人均收入对比图

项目
呼市
包头
鄂尔多斯
北京
天津
重庆
大连
人均可支配（元）
12150
13218
13000
17653
12639
10244
11994
家庭年均可支配入（元）
36450
39654
39000
52959
37917
30732
35982
商品房销售均价（元/㎡）
3944
3365
3500
11352
5443
2697
5433
商品房单套均价
（按120㎡/套计算）
473280
403800
336000
1362240
653160
323640
651960
房价和年家庭可支配收入比值
12.98
10.18
10.77
25.72
17.23
10.53
18.12

按现各地域房价和家庭年均可支配收入计算，鄂尔多斯人均购房压力较小，经过这一比较，我们能够得到两方面信息：
1、鄂尔多斯人均消费能力高于其它通常城市；
2、鄂尔多斯房价水平和周围甚至于省外大部分地域相比，有比较大上升空间。
（二）房地产开发企业不停增加
伴随鄂尔多斯市房地产市场日益繁荣，从事房地产开发企业越来越多，截止现在，全市共有房地产开发企业287家，其中一、二级资质23家、三级资质56家、四级资质79家、暂定资质129家。
（三）房地产开发投资增加，房屋施工、完工、销售面积增加
，全市房地产开发完成投资达成145.2亿元，比上年增加71%，前三年增加速度分别是170%、137%和109%。仅东胜商品房施工面积达成864.38万平方米，商品房完工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达成51.15亿元。前三年全市商品房施工面积分别比上年增加152.5万平方米、168.1万平方米和130.6万平方米，商品房销售面积均超出100万平方米。
二、鄂尔多斯市房地产市场供需估计
（一）人口结构分析
“十一五”期间，东胜区人口急剧增加。伴随东胜区人民生活水平不停提升和城市化进程加紧，大量农业人口转为非农业人口，来东胜区务工经商人员还将增多，这么企业增加，将产生大量住宅楼及商务用房需求。
东胜区做为鄂尔多斯市经济政治中心，呈以下特点：
1、东胜区人口增加率快，发展潜力巨大。
东胜区作为鄂尔多斯市政治、经济中心，人口增加将逐年递增，每十二个月经济增加率均超出30%，这种趋势在以前不会出现大改变。
2、人口密度和人口变动大致相同，城镇人口密度高。
近两年内，东胜区基础设施建设已初具规模，人口密度增加速度加紧，发展潜力巨大。人口增加和其经济发展情况尤其是房地产业发展有紧密联络。东胜区交通便利，基础设施建设力度加大，房地产业快速发展，将吸引大家前往置业投资。
3、人口文化程度
调查显示，现在东胜区人口文化程度比鄂尔多斯市总体人口文化程度高，这和城市区域经济发展成正比。然而，和中国相同经济规模城市相比，东胜区家庭中含有高学历人口比重较小，文化程度普遍偏低。
又据调查了解，东胜区各经济单位多年来普遍重视文化程度普及和提升，成人教育较为普及，这一定程度地提升了东胜区从业人员文化教育水平。另外，东胜区文化水平总体上来说也在不停提升，有利于消费市场引导。
（二）开发结构分析
现在房地产市场发展不均衡，表现在非住宅类产品和住宅类产品开发百分比失调，伴随东胜区城市化进程加紧，城市扩容步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣阶段。
（三）城市化对房地产市场影响
现在，伴随东胜区人口急剧增加，和房屋消费结构变动和升级，为房地产业快速发展提供了巨大潜在市场需求。
（四）城市化流感人口对房地产市场影响
发达地域和经济增加较快地域势必会提升城市对人口和资源聚集能力。因为多年来东胜区经济飞速发展，人口集中度高，流感人口多，外来人口大量购置生产、生活用房，为东胜区房价连续走高提供了有力支持。
（五）以改善现有生产条件为目标消费需求
经济发展使城市居民手中可支配收入越来越多，对现有生产房屋条件不满造成了大量社会闲散资金流向房地产市场，有相当一部分群体采取售旧换新、售小换大方法来改善自己生产条件，相当程度上扩大了生产用房需求。
（六）旧城区改造对房地产市场影响
鄂尔多斯市及东胜区经济高速增加，城市凝聚力不停加强，市场有效需求得以释放，促进房地产市场产品深入细化，产品品质不停提升，城区面积扩大，城市规模及城市人口增加，商品房销售额逐年增加。其次，因为城市居民大量拆迁，产生了大量现实需求，刺激了潜在购房者提前购房，生产用房预售市场十分火爆。
（七）非理性消费需求对于房地产市场影响
土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为一个认同，同时，因为上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，深入强化了这种认识。
（八）东胜区房地产行业未来发展方向
东胜区现在开发项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯以产品卖产品，谈不上塑立项目标个性，更忽略了市场细分，对各类不一样类型消费人群消费心理和需求把握不够。商品房结构极不合理，办公写字楼、商业用房奇缺，未来这种情况将会有大改观。同时，东胜区房地产市场还处于市场发展早期阶段高速成长久，市场供给量快速放大，销售价格上升较快，不过产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富企业留下了较大发挥空间，开发风险大，不过机会更大。
三、房地产价格估计
多年鄂尔多斯地域房地产市场显现出快速发展态势。依据市房管局提供资料，东胜商品房施工面积达成864.38万平方米，商品房完工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达成51.15亿元。，东胜区商品房成交均价为3500元/平方米。从到东胜区商品房每平方米平均上涨了近元/平方米。到11月22，一般砖混6层3600-4200元/平方米，高层5000-6000元/平方米。
，东胜区房地产投资额首次超出10亿元，施工面积近150万平米，同比增加123%；东胜房地产开发商进入了大量贮备土地阶段，土地市场很活跃；也标志着未来房地产市场将有大量楼盘供给上市，一场猛烈房地产市场竞争正在拉开帷幕。
从销售面积和完工面积比较看，从到销售面积大大超出完工面积，说明当地市场购置力强劲，需求大于供给，市场形势良好。伴伴随开发量增加，商品房销售价格也快速上涨，现在市场价格已经达成一个较高位。东胜区在售项目房产价格在区位上大致上分两部分：
本项目周围房产价格集中在4500-6000元/平方之间，以5000元左右/平方为居多。底商售价在0-30000之间，依据底商层数（一拖二或一拖三）不一样，价格也有所不一样。单层底商最高售价可达30000元/平方。写字楼精装修价格集中在6000-6500元/平方。
郊区房产（现在关键以天骄路北段较多）价格要稍低于市区，商品房价格关键集中3500元/平米-5800元/平米之间，价格最低鼎裕佳园平均销售价格在3500元/平米左右，价格最高大名公馆销售价格约在5800元/平米。总体平均价格为4000元/平米左右。底商价格关键在15000-0元/平米，最低也在8500元/平米。结合全市地产走势看，短期内市场价格仍有很大上涨空间。
对于区域市场有以下特点：
1、区域市场内，有较强消费能力；
2、因为整体计划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会连续繁荣；
3、现在市场有效供给量仍然不足，供求关系矛盾不会在短期内处理；
4、多方面原因支撑，短期内市场价格快速上涨趋势不会改变。

第三章 项目建设地点及建设条件

一、项目选址
（一）项目地点
本项目在鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、109国道北、诃额伦路西。
（二）场地现实状况
本项目场地基础设施完善，基础达成七通一平条件。内蒙古包头市建宇房地产开发有限责任企业已经过挂牌方法取得项目土地使用权。
（三）城市计划及区域性计划要求
本项目场址符合东胜区城市计划功效分区要求，项目按东胜区计划局相关要求设计。计划部门已同意项目标选址意见。
（四）场地工程地质及水文地质情况
参考邻近场地地勘情况，地基在18M钻探深度内，所揭露地层依次为新近回填人工土（Q4）及第三系（N）粉细砂岩地层。依据其成因和岩性不一样，由上而下分为二层，关键为人工填土层和第三系（N）粉细砂岩层。
钻探18m深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程影响。
依据《建筑抗震设计规范》，确定勘察场地抗震设防烈度为7度。加速度值为0.10g（第三组）。依据《建筑抗震设计规范》相关要求，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1500mm。
二、建设条件
拟建项目为住宅及商用建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合东胜区总体计划要求。项目建成后可达成舒适、便捷入住效果。在工程建设中应充足利用场地特点，经过独特设计，达成降低工程造价，并和周围环境协调，同时满足各建筑物功效需要。
（一）自然条件
东胜区属于温带大陆性气候，大陆度65.7-70.3，关键受西北环流和极地冷空气影响，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季清凉，冬季严寒。季度更替显著，冬长夏短，四季分明。
春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温快速回长，5月中下旬春霜结束。因为长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短促、温热，降水集中，气候湿润。该季即使短促，气候改变却很显著。秋季降温快，气候清凉，霜冻严重，冰雹多，气候改变显著，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟大好季节。该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大风天气。“二、八月龙口夺食”，就是说该期轻易出现冰雹，仅八、九月冰雹几率占整年28%～32%。冬季漫长而严寒，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不停暴发南下，受极地冷气团影响，冬季长达6个月，季平均气温零下11摄氏度。受西北风带高空低压槽东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪、大风天气。
（二）人口环境
东胜区不停深化城市发展思绪，确立“抓城市建设就是抓经济建设”理念，经济发展在城市建设中得到有力表现，城市建设又促进了经济发展。实施“拉大、补欠、崛起”战略，东胜区已形成比较合理城镇发展体系，提升了对经济发展集聚、辐射带动力，增强了对项目和资金吸引力，城市化使工业化水平不停提升，城市化又促进第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业发展，城市环境改善，使东胜区就业、消费水平和人民生活质量稳步提升。，全区城镇居民人均可支配收入达成20851元；农民人均纯收入达成7241元，每百户家庭拥有轿车17辆，移动电话255部，家用电脑43台。围绕“一市两区、三个组团”全市整体城市计划来计划东胜区城市建设，，东胜区计划投资70亿元用于城市建设，关键要统筹新、旧城区协调发展，东胜区经济建设实现了从“城镇一体化”到“依靠城市发展东胜”到“抓城市建设就是抓经济建设”历史性跨越。
（三）基础设施条件
1、交通运输
全区公路通车总里程达成1088公里，其中国道189公里，省道23公里，县乡村道路852公里（其中县道209公里，油路78公里）公路密度达成22公里/百平方公里。已初步形成了以环城公路为中心，以国省干线为主骨架，以县乡公路为经络，公路铁路并进，调整快速贯通，环网相连城市立体交通网。
2、邮电通信
东胜区经过多年建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点增扩、传输网络优化，用户接入网络完善，通信覆盖增容、补点等方面有了较大突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已和全国联网，可直拨中国外长途电话和发送传真。
3、电力
本项目电力供给充足，能够满足本项目标用电需求。
（四）市政条件
1、给水工程
本项目关键为生活用水，项目区城市供水管网布局基础完善。本项目用水由供水总企业统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。
2、污水
项目区周围市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，项目区内污水搜集后，经化粪池处理排入市政污水管网。
3、雨水
市政雨水管线基础建成，接口管径为DN400，建设后可满足项目需求。
4、供电
当地供电部门电力供给能够满足本项目需要，由地域变电站提供10kV电源，分别接入项目区设置10kV/630kVA箱式变电站。
5、供暖
该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130℃，回水温度70℃。
6、燃气
项目区燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围。
7、通信及有线电视
项目区通信及有线电视信号已含有接入条件。
从地质和市政总体情况看，该项目区位优势显著，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。

第四章 项目建设方案

一、编制依据
本项目编制实施现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地相关标准、要求。关键规范、标准包含但不限于：
1、《民用建筑设计通则》GB50352-；
2、《城市道路绿化计划和设计规范》CJJ75-97；
3、《城市用地竖向计划规范》CJJ83-99；
4、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-；
5、《建筑设计防火规范》GB50016-；
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（）；
7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
8、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；
9、《商店建筑设计规范》GB50096-1999()；
10、《商店建筑规范》GB50368-；
11、《公共建筑节能设计标准》GB50189-；
12、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95。
二、计划设计专题
本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富市中心综合体。项目将建筑成鄂尔多斯地标性建筑群，经过项目开发为鄂尔多斯打造一个全新商务空间，开创鄂尔多斯全新城市精英生活方法，以创新型多元化城市综合体引领鄂尔多斯市中心创新物业开发。
三、计划设计方案
（一）总体计划
本项目拟计划为鄂尔多斯较大规模、较高级次集住宅、办公、商务、停车等多功效为一体城市中心综合体。拟引入街区理念和国际商业地产开发理念来进行设计和开发。
关键建设内容包含房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面积为10平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。
停车场：依据当地实际情况，项目充足考虑停车位。
（二）总平面部署及功效布局
本项目场地平坦，项目总用地面积89487平方米，净用地面积66736平方米，建筑总面积130000平方米
（三）交通设计
1、出入口距交叉口均大于70米。建成后，项目区内部将形成消防环道机动车道，人车流线清楚，互不干扰，实现了“人车分流”。
2、项目区停车位为300辆，机动车和自行车停车以地上地下相结合标准进行部署，要部署在环路两侧。
（四）景观设计
本项目园林景观方面要求打造鄂尔多斯乃至内蒙古地域首屈一指景观效果。考虑到北方冬季常绿植物物种稀少特点，作出景观会所和景观门厅设计考虑，形成项目区‘绿色冬季’，创新提升景观效果。
（五）日照间距
依据东胜区气候特色，建筑朝向关键采取正南北部署方法，为了协调建筑和道路及景观关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理改变。经过日照时间计算，项目区内建筑要完全符合当地日照时间要求，且南北垂直间距大于40米。
（六）总平面雨水排水和回收利用方法
场地内部道路最小纵坡为0.3%，横坡为1.5%，关键道路采取双坡，次要道路及消防车道采取单坡，地面雨水由雨水口搜集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构拟采取混凝土路面。
（七）关键建设项目
关键建设内容包含房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面积为10平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。
建筑容积率2.3，建筑高度60米，绿化率30%。
四、建筑方案
（一）建筑方案描述
房屋单间面积配比满足国家相关要求，在户型设计上利用多样化设计理念，提供业主多样化选择。户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，功效空间分布合理，动静分区明确，房间方正，阳光充足，靠近中央景观带周围户型有独特弧形观景阳台，而且设计有景观电梯全复式户型供知道享受生活业主选择，其位置优越，表现其独特生活品味。2、建筑造型设计
本项目建筑风格拟超越东胜区现在建筑风格水平，打造新古典主义风格建筑，要求大气、稳重、高贵造型设计。
（二）建筑结构
1、编制依据《建筑抗震设计规范》GB50011-
《建筑地基基础设计规范》GB50007-
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-
《混凝土结构设计规范》GB50010-
《砌体结构设计规范》GB50003-
《建筑结构荷载规范》GB5009-
其它相关规范
2、结构设计基础参数
建筑结构设计使用年限和安全等级

结构安全等级
设计使用年限
抗震设防类别
地基基础设计等级
地下室防水等级
二级
50年
丙类
乙级
二级

自然条件 风雪荷载

基础风压
地面粗糙度
基础雪压
场地标准冻深
Wo=0.50kN/平方米
C类
So=0.30kN/平方米
1.50m

抗震设防相关参数

抗震设防烈度
设计基础地震加速度值
设计地震分组
7度
0.10g
第三组
（三）建筑功效
项目区在设计上追求高新技术广泛应用，并充足考虑最终使用者需要。在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、新风量、车流、人流设计等方面采取了优异设计和设备。种种设计确保了舒适和节能，表现了对效率追求、对人关心。
（四）建筑材料及设施
1、墙体材料
外墙体：370厚烧结多孔砖
内隔墙：240厚烧结多孔砖。
2、门窗和幕墙
门窗和幕墙材料和技术性能要求
办公部分：窗采取中空玻璃塑钢窗，内平开。户门采取木夹板门，卫生间门采取带百叶木夹板门，楼梯间门采取钢质乙级防火门，管井门采取钢质丙级防火门。
商用部分：窗采取中空玻璃塑钢窗。外门采取双层中空玻璃塑钢门，内门采取木夹板门。
说明：外窗选择双层中空玻璃塑钢窗，门窗传热系数需控制在2.9W/(平方米.K)以内。气密性、水密性需满足当地节能标准。
3、外装修设计
外墙立面选材中包含质感强烈石材，和部分涂料墙面和通透玻璃组成质感对比涂料为主，颜色以计划效果图为基础，选择较明亮色系。
4、防水防潮工程设计
地下室防水
地下室防水等级为二级。采取刚性防水和柔性防水相结合形式，即设计抗渗等级为S6防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。
屋面防水
屋面防水等级为二级，防水年限。采取单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方法采取有组织外排水。
室内各部位防水
卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机阳台等有水房间地面防水采取单组份环境保护型聚氨酯涂膜1.5MM厚。
墙体防潮
无地下室建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂墙身防潮层。

第五章 配套工程建设方案

一、电力工程
（一）编制依据
现在总体计划图，建设方提供相关资料，水暖等专业对用电控制要求；现行相关建筑电气标准、规程规范。
（二）编制目标
关键是为处理本工程建成后对电力供配方面需求，同时采取新技术和新设备，使用电愈加安全可靠。
（三）方案系统设置
依据项目区规模和电力负荷规范标准，框算出供电总功率，确定供电电源引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器台数及容量确实定、关键设备材料选择和室内外供电线路敷设方法确实定、照明系统设计标正确实定、防雷及接地系统等电气安全设计标正确实定等。
1、供电电源本项目电源由市政提供，供电电压10kV，具体引入方法由当地供电部门负责，地域变电站裕量能够满足本工程用电。区内用电设备供电电压为380/220伏。计划项目区考虑到供电半径，同时为提升供电质量和经济指标、充足发挥电缆线路供电能力，采取箱形分布式较为合理。
2、电气负荷计算
考虑到以后发展及不一样户型，每单间分别按5kW至8kW计算，总计1058kW。同时系数取0.3，计算有功功率为317.4kW，自然功率因数COSФ=0.35，视在功率为563kVA，赔偿后功率因数COSФ≥0.31。设2台300kVA变压器。本区总建筑面积30810平方米，负荷密度为18.3W/m²。
3、负荷等级
本项目区用电负荷按其性质可分为:
二级负荷：建筑消防设备（消防泵、消防电梯、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。
三级负荷:除二级负荷外其它负荷。
（四）供配电系统
依据负荷计算结果，总项目内共设置1台室外箱式变电站。依据其供电区域，每组箱变（1-2台）形成一个10kV环网。
室外箱式变电站均由一组高压环网柜、一台300kVA干式变压器、一组低压柜组成。
引入综合楼内低压电缆通常采取直埋或穿钢管敷设方法。电缆由箱变引出后至楼内用电∏接箱，采取树干式和放射式供电。
配电室，内放供本楼用照明、动力∏接箱、配电柜，∏接箱电源由其周围箱变引来。对于有二级负荷建筑，由另一箱变引来一路动力进线，本建筑光柜、动力柜互投，为二级负荷供电。对于一、二级消防负荷及其它关键负荷采取双电源末端配电箱内自动切换配电。电表采取磁卡表。户箱放在户内隔墙上，箱底距地1.8米。竖向干管及层表箱至户箱管均为焊接钢管。
从各末端配电箱引出支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。
全部房屋内照明、插座线路均选择2.5平方电线，照明和插座回路分开，厨房、卫生间、空调及一般插座分别设置供电回路。
全部电缆、电线均采取铜质，保护钢管均采取焊接钢管，户内采取JDG管或阻燃PVC管。
（五）照明设计
照明电压通常为220V，对于高度低于2m区域照明灯具，将采取24V安全电压供电。
照度标准依据国家标准<<建筑照明设计标准>>(GB50034-)。
关键场所照度标准以下：
A. 通常设备用房100～150lx
B. 大厅 100lx或依装修而定
C. 房屋单间 依装修而定
D. 楼梯间、走廊 50－100lx
在楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明场所：消防值班室、关键机房、走廊、楼梯间等；设置疏散照明场所：走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间大于60min。
（六）防雷、接地及电气安全
依据国家标准《建筑物防雷设计规范》中分类标准，本工程低层综合楼根据当年雷击次数N>=0./次时属第三类防雷建筑物，综合楼属第二类防雷建筑物，标准上应利用建筑物金属构件及钢筋混凝土结构中钢筋作为防雷接地装置。
在屋顶墙上装设Ф12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采取结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。全部高出屋面多种金属构件均需和避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角引下线距地坪0.5米处做测试卡。
防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物基础接地体。要求接地体接地电阻小于1.0Ω，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。
低压配电系统接地采取TN-C-S系统，在入户电缆∏接箱处做反复接地。每层楼均做总等电位联结，把全部进、出建筑物多种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应和总等电位联结端子箱可靠连接。在关键机房内做局部等电位联结。楼层卫生间内也应做局部等电位联结。
为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，总电源进线断路器应含有漏电保护功效，屋内插座回路均装设漏电保护装置。
（七）室外线路
本工程高低压配电线路均采取铠装电缆直埋敷设。室外照明采取庭院灯，路灯控制在项目区物业值班室内，路灯配线选择YJVV22-0.6/1kV5×16铠装电力电缆直埋敷设。
二、智能化系统（弱电）
（一）编制依据
现在总体计划图，建设方提供相关资料；水暖等专业计划对安防控制要求；现行相关国家和地方标准、规程规范。
（二）编制目标
关键是为处理本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面需求。
（三）系统设置
为建成一座含有需求信息传输快捷便利且含有一定舒适、安全、节能商务区，宜设置以下弱电系统设计：
1、综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；
2、有线电视系统；
3、安全防范系统；
4、火灾自动报警及消防联动控制系统；
（四）系统说明
综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统。
1、系统设计
综合布线系统采取开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。
工程设置弱电机房一座作为市政管网接入点。其用电单独计量。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至综合楼，并设有光电转换交接箱（带单模光口和有线电视光纤经过光调制解调器分频统一送至各层户箱），由交接箱采取光纤、HPVV型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采取5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。单元门内箱管系统仍按2电话+1网络/户。
2、信息插座数量、规格及安装位置：
入户网络、电话分支线采取5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。在每个用户内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。信息插座规格为RJ45，可采取墙内嵌入式。
（五）有线电视系统
1、系统设计
电视系统采取独立前端系统模式，传输方法采取750MHZ邻频系统，分配网络采取分配-分支方法。系统出口电平60~75dB。
2、信号源
在屋顶设2套4.5m及1套3.2m卫星电视接收天线，将有线、卫星电视信号接收解码、调制后注入有线电视系统，经过电缆引至本楼地下一层该项目弱电光端机房，用电单独计量。经过光缆引至本项目其它建筑物内。
3、设备选择
设备和部件输入、输出标称阻抗、电缆标称特征阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达成860MHZ，分配器、分支器、系统输出口应为5-1000MHZ。
电视系统传输干线采取单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，由单元门内箱管系统仍按传输干线采取SYWV-75-9型电缆，分支线采取SYWV-75-5型电缆。在全部房间设置电视插座。
（六）安全防范系统
在项目区周围设置红外报警系统，主机设在值班室，并可和监控系统联动。在项目区关键出入口、干道交叉口、楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及统计，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采取优异电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象统计和联动控制系统。项目区安防中心设置在值班室，值勤人员能够经过电视监控系统全方位实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于快速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。经过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件发生，并可经过录像带为事后破案提供有利线索，提升了技防装备水平和管理档次。
（七）室外线路
本工程弱电室外线路均采取穿PVC管及手（人）孔井敷设方法。区域干线采取单模集束光纤穿PC波纹¢80孔管组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工