国际大厦推广方案样本.doc

南昌江旅国际大厦推广方案一、南昌市写字楼发展概况 1消费主体为行政机关，私营民营企业消费增加较快 在南昌市场，私营民营企业经济发展阶段所限，大多仍不足以负担高额办公费用。所以现在消费主体仍集中于行政机关或其下属机构，其次才是部分发展较快私企，如商贸企业、律师、会计事务所及评定机构，但从增加率和可挖掘市场潜力而言，私营企业潜力巨大。 2高级写字间租赁市场仍不成熟，整体市场有待开启 南昌市租赁市场仍不成熟，关键表现在租赁价比较低，投资回报年限过长，并缺乏专业物业租赁企业或投资企业，市场对高级写字间租赁需求增加有限，上述种种不成熟现象全部使高级写字间租赁市场发展缓慢，针对商务写字间投资市场也受到了很大制约。 3市场需求仍集中于中低挡办公物业，高级办公物业发展空间及发展潜力巨大 南昌现在办公物业需求仍集中于中低挡办公物业，行政机关或企业单位以自建破旧办公楼为主，私营企业则关键集中于居民区住宅楼，但部分实力雄厚、重视社会形象企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象，部分有实力私营企业、智力行业也正在重视提升自己办公形象，可见发展空间及发展潜力较大。 其次，从宏观经济而言，南昌市二、三产业发展速度及所占百分比较高，国家对南昌大力支持也将刺激二、三产业深入快速发展，对高级写字间需求刺激将会相当显著。 4供给量及需求量均较小 南昌写字间市场处于起步阶段，因为支撑高级写字间发展商贸企业、智囊机构及高科技企业相对有限，且经营水平较低，所以整个市场增加缓慢，市场潜力有待开发和挖掘。 其次从开发商考虑,因为开发数量小，开发理念不成熟，致使开发成本较高,缺乏市场竞争、缺乏消费引导及较高价格也限制了市场发展。 5写字楼正处于升级时代 房地产是经济发展晴雨表，而写字楼最能反应区域经济发展情况。近几年，伴伴随南昌经济和房地产业发展驶入快车道，南昌市基础设施、投资环境日益改善，吸引了中国外著名企业纷纷涌进。她们进驻对南昌高级写字楼需求和日俱增，需求催生了市场，南昌写字楼市场迎来了一个全新发展时期。相比以往，展现出专业化、商圈化特点。 （1）逐步走向专业化 在1993年华财大厦出现以前，严格来讲，南昌还没有写字楼概念。企业、企业对办公条件要求不高，通常租用民宅或是沿街店铺，政府部分楼院也被相中，少数外来机构租住酒店、宾馆。1993年，华财大厦以近百米高度面市，是当年南昌标志建筑。大厦有各项基础配套，有自己物业管理机构，但其中参杂了客房，商、住在一起，还不是真正意义上写字楼产品。1996年江信国际大厦出现改写了南昌没有写字楼历史，江信国际大厦根据标准写字楼要求建造。到了后，南昌商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦为代表，它们以优越地理位置，宜商、宜住灵活变通物业功效受到部分中、小成长型企业追捧。 但商住楼和写字楼是两种不一样产品。首先，商住型物业立项为住宅，立项是住宅，属于土地创业，比商业创业廉价50；其次，二者技术标准差距更大，比如消防系统，国家要求住宅能够不上消防系统，不过写字楼一定得有。商就是商，住就是住，因为商是开放，而住是私密，二者格格不入，不能融合在一起。但市场经济，存在就是合理。估量商住楼会在相当一段时间存在，因为现阶段不停有些人创业，而这些创业者还没有能力在写字楼办公，这是一个很实际问题。商住和纯写字楼区分，未来肯定是一个靠市场自然淘汰过程。部分企业离开了创业阶段以后要追求愈加好形象，自然会搬入纯写字楼，而不会再在商住混杂住宅呆下去。 南昌迎来专业写字楼是在，国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们专业性表现在以人为本上，强调以用户需求为中心，提倡人性化沟通和交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环境保护办公理念，提供更多舒适共享空间。 （2）融入商业圈 纵观前面提及多个专业写字楼，和最早江信国际大厦不一样是，它们全部不是作为单体存在，而是融于各商业圈中。财富广场自无须说，座拥八一广场成熟商圈。整栋大厦造型简练挺拔，以后现代建筑风格成为南昌一道亮丽景观。地王广场所在中山路商圈是南昌市数百年城市发展历史沉淀，人气聚集，品牌聚集。项目本身由娱乐购物、国际公寓、商务办公三大组成部分互动经营，三者之间就是互为需求“商业链”，能够形成一个良性循环。国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲全方面需求，自成为城市商务中心。南昌世贸中心则是未来红谷滩商圈关键组成部分。红谷滩商业发展拟初步确立按“一个关键区，两条辐射带，三个功效区，四条商业街”模式来结构红谷滩新区未来商业平台。而其中红谷大道是以南昌世界贸易中心建设为龙头，建设总建筑面积超出30万m2集会展中心、大型购物中心（Shopping Mall）、写字楼、五星级酒店和银行为一体多功效购物功效区。 对写字楼融入商圈现象，单一写字楼已不能适应时代需要，高级写字楼消费主力是外来人员，她们工作、生活需要在一个商业复合体内高效运行。从投资角度看，“商圈”格局决定增值已被决大数投资者所认同。不管是投资租用型业主或自用型业主，全部是想买一个好增值前景，而现在南昌写字楼，正以各大商圈为中心形成不一样“圈地”格局，所以选择何种商圈，正是锁定区域作出绝佳选择上策。 二、南昌市写字楼租售情况 1写字楼销售情况 项目名称地理位置规 模面积均价用户群完工时间配套 新田金世纪朝阳洲孺子路西路18层共72套153.53548元/广告、律师、设计、会计、装饰等智慧型中小企业底5楼有600商务会所，有商务配套服务，文具中心、大小会议室、阅读咖啡屋、按摩馆、网吧、迷你影院、健身中心等设施。8位白领丽人保姆。 国贸广场洪城路一栋20多层（层高3.3米）141.993900元/商务办公用户.12楼宇自动化、办公自动化、保安自动化、通讯自动化、消防自动化（五A） 南方大厦民德路339号一栋19层108.03200元/周围居民、医院.4处于闹市区，下面两层商用 地王广场中山路百花洲一栋（地下2层，地上28层）64.25800元/商业人士.12.31宽带接入系统，保安监控系统，地下停车场管理系统，卫星及有线系统，移动电话无缝覆盖系统，楼宇自控系统，背景音乐系统。 财富广场八一大道357号二层地下室 裙楼五层 塔楼30 层198.85000元/投资、置业人士及个体户品牌经销商8月1日六、七层为高级商务会所，拥有4000屋顶花园，商务配套：屋顶游泳池、健身中心、网球场院、咖啡厅、多功效厅、网络会议室、电话电话会议。 写字楼名称地理位置租价（月）出租率用户群配套设施 长运大厦八一大道199号28元/m80%电子通迅、美容、贸易、医药、维修卫生间（一层一间）、电梯2部、停车场 三星大厦站前西路25元/m95%银行、广告、装饰、房产、餐饮、贸易地下停车位、康乐室宾馆、卫生间、电梯 伟业大厦高新火炬大街16元/m98%从事高新技术产业企业或机关电梯1部 强威大厦中山路65号31元/m90%广告、装饰、保险咖啡厅、健身房、餐饮、停车场 奥林匹克大厦福州路16元/m98%个体及私营企业商场、体育用具、汇仁堂大药房 宾招大楼省府大院北二路26元/m95%广告、媒体、婚介停车场 龙式大厦省府大院东四路26元/m95%广告、媒体、企机关电梯2部 金源大厦海关对面32元/m80%投资人士邮件箱、二十四小时监控 汇盛大厦井冈山大道1128号约30元/m100%个体户、私营企业豪华会所、健身房、监控系统、咖啡厅 证券大厦胜利路46元/m100%证券企业、私企、房产、机关会所、停车场 银湖大厦湖滨南路2号25元/m100%商业人士银行、二十四小时监控 江铃大厦苏围路30元/m99%饮食、财务、保险证券、美容电梯2部、宽带、消防设施、换气 江信大厦北京西路88号68元/m90%办事处、广告、媒体江信证券、房产会议中心、多功效签字厅、谈判厅、咖啡厅 福利大厦广场北路166号500元/间100%广告、电信、旅游、律师所、彩票中心停车场、管理值班室 华财大厦沿江北路30元/m80%广告、美容、宾馆贸易、科技、代理3部电梯、消防器材、停车位 中环广场井冈山大道928号无100%装饰、银行、花卉、电子科技地下停车场、摄像监控、电梯 中山城中山路177号35元/m95%房产、美容、广告商场、商务中心、停车场、餐饮 物资大楼八一大道432号18元/m95%旅行社、证券、物资机械制造、电脑设备电梯2部 商储大厦洛阳路18元/ M2备注：水电费另计 金阳光南京西路18元/ M2 备注：水电另计 建设大厦省政府北路40元/ M2 备注：租金含物业管理费 航空大厦彭家桥14元/ M2 备注：水电费另计 二十一世纪出版社孺子桥头2万/月 2写字楼出租情况 3关键写字楼具体情况 项目名称：华财大厦 项目地址：沿江中路 物业类型：商业服务和写字办公综合型习字楼 总建筑面积： 户型面积：56，70，100，140m2 楼层布局和功效：1-20层为写字办公，21-25为宾馆、客房 配套设施：停车场面积小，车位不足 租 金 30元/ m2/月（含：水、电，物业费）； 32元/ m2/月（含：水、电、空调、物业） 售 价 不卖 物业管理费 （含在租金里） 付款方法： 租金：一个季度一交 压30天押金（压一付三） 用户对象及特征：各行各业，其中食品，副食品居多。 入驻企业包含：太太乐、金龙鱼、LG、理光等 项目名称：江西国际信托大厦 项目地址：北京西路 物业类型：纯写字楼、高级智能化写字楼 户 型：三种 50 M2 100 M2 150M2（138-158 M2） 楼层布局和功效：1-25层为写字办公、26-27层为各类会仪场所 特 色：入口大堂气派豪华，全大理石。 配套设施：现代化配套设施齐全（宽带网）；中央空调；美国进口OTIS电梯； CCTV电视监控；二十四小时保安 价 格：租金：68元/平米 （水电空调物业管理费）售价：不售 付款方法：压三付一（交三个月押金，30天租金） 优惠方法：时间优惠；租十二个月按11-11.5个月算。 用户对象及特征：著名企业，专业性金融、证券企业。如：联想，北大方正，清华同方，诚志股份，海虹控股，KODAK等。 荣 誉：建设部颁发江西省写字楼优异物业管理示范单位 出 租 率：80%以上 项目名称：太平洋购物广场商务大厦 项目地址：中山路和象山路交汇处 物业类型：商务公寓、写字两用。 物业档次：中高级，27层 总 面 积：25000-3000 M2 户 型：全框架结构，可自由组合成80 M2，300 M2，500 M2不一样面积办公区。 楼层布局和功效：1-4层北京华联超市、5-27层为公寓、写字楼。 配套设施：高级电梯、智能消防系统、闭路电视监控系统、红外线监控系统 售价：4800-5000元/ M2（5-27层） 付款方法：现款；按揭（8成30年） 用户对象及特征：各类企业，商务人士，投资者。 营销缺点：1. 写字楼宣传定位一般，无个性。2宣传推广力度不够。项目名称：地王广场 项目地址：中山路 占地面积：7826 M2 发展商：江西福泰房地产置业 建筑设计：泛华（广东）工程 物业类型：商场，休闲，酒店式公寓，写字办公。 物业档次：中高级，地下两层，地上29层。 户型：全框架结构，可自由组合成60 M2-300 M2不一样面积办公区。 楼层布局和功效：1-7层商场整体招租做商业。8-29层为公寓、写字楼。 售价：45000-46000元/ M2（1-5层）、4950元/ M2（均价）（8-29层） 付款方法：现款；按揭（8成30年） 用户对象及特征：各类企业，商务人士 ，投资者。 三、项目价格定位 我们认为，江旅大厦价格定位最基础三个标准是：一要考虑项目成本和盈利目标，二要分析竞争对手成本、价格和产品，三要考虑用户需求和目标用户预期价值。 1南昌写字楼价格走势 南昌写字楼价格以江信国际大厦为标志，形成南昌写字楼最高租价68元/月。但因为南昌真正意义上写字楼出现较晚且少之又少；另外，南昌大部分企业全部处于创业阶段，她们对写字楼要求并不高，甚至在住宅楼里办公；所以，南昌近几年写字楼出租价格总体来说并不高，高中低大约在70、3040、20元/月，且比较平稳，但总体来说，稳中有升。 2租金定价依据 项目定价以市场比较定价法为主。市场比较法关键是比较实例选择，即两宗物业之间含有可比性，为了使比较实例选择科学、正确，我们依据江旅国际大厦特点，选择了南昌现在写字楼典范江信国际大厦、南昌早期写字楼华财大厦、南昌写字楼换代产品国贸广场。 为了使江旅国际大厦价格定位愈加科学和正确，我们选择了以下多个修正原因： （1）地段原因 北京西路因为省政府坐落，商业办公气氛浓厚，且道路交通十分通畅，同时江信国际大厦临近广场，属于广场商业关键区；华财大厦利用沿江路出行方便，另外还有抚河景观带；国贸广场在四向交通坛子口，交通位置较优越，同时和红谷滩新区联络较近；相比较，本项目在地段方面并无显著优势。 （2）周围配套 本项目周围配套相对较完善，宾馆、酒店、公园、娱乐等等。 （3）计划原因 江信国际大厦计划上仅为单纯写字楼；华财大厦则为商、住一体；国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲全方面需求，自成为城市商务中心；本项目基础上为纯写字楼，但仍有首层为商业；所以项目计划上，本项目不如江信国际大厦单纯、不如国贸广场全方面。 （4）品质原因 江旅国际大厦国际标准5A级品质显然优于华财大厦等，和江信国际大厦相当。 3项目定价 综合考虑项目本身原因及南昌写字楼市场原因，提议项目租金定价：4050元/月，水电及物业费另计。 四、项目推广策略 （一）用户定位 现在本项目基础定在江西首家旅游超市，所以基础目标用户为：省内（南昌市）各旅行社及相关行业，包含票务代办机构、银行、保险、运输等关联行业。 南昌本土有实力企业和处于发展快速上升期成长型企业。 鉴于本项目综合品质，国际5A级品质，所以不排除有实力大中型企业整层办公。 （二）推广策略 1项目优势点 省旅游局各部门进驻现场办公，全方面提升商务形象 标准5A级甲级商务办公大厦 优越自然人文环境，南昌高端生态型办公楼 江西首家特色专题写字楼-旅游服务超市 成熟商业配套，南昌市关键餐饮、休闲、旅游住宿中心 南昌首创观光电梯写字楼-身份和地位得以彰显 板式写字搂，自然采光、通风俱佳-健康确保 现代新奇外立面-南昌标志性建筑 物业增值服务-北京万通物业管理企业提供定制服务 2总体推广策略 定制营销以用户需求为市场导向营销方法 所谓定制营销，是市场细分极限程度。它理论依据是：因为每位用户全部有自己特有需求和欲望，所以每位用户全部可成为一个潜在独立市场。卖方能够针对每位用户来设计不一样产品，制订对应营销计划。 定制营销基础： 用户期望自己购置产品能反应出自己个性 能够让用户参与制造完全符合自己需要产品 能够对销售条件（如付款方法）进行定制 经过万通集团加盟引入对江旅国际大厦进行全方面定制服务： 第一，万通集团成熟国际型建筑专业定制服务，为定制营销利用发明了条件； 第二，江旅国际大厦进行主体改造，工程设计及设备、功效均含有一定修改空间，从而形成了一定市场竞争优势； 第三，关键用户人群已锁定，特定行业特定用户特定需求可知，使定制营销利用成为可能。 3宣传策略 概念定位 在江旅国际大厦传输推广中，提议应用概念传输，加大约念炒作 关键概念定位 南昌高端生态商务空间 分概念定位 1形象概念 强势品牌，领跑商务未来 2区位概念 位置优越，同时国际商务速度 3环境概念 自然调整绿色商务空间 4推广概念 南昌首创观光电梯商务大厦 5价值概念 高人一筹，科技领先（层高3.6米） 国际化5A级，智能化系统 6配套概念 成熟小区完善配套 餐饮、酒店、百货、医院、银行、公园 造就了福州路璀璨、繁荣。 4媒体组合 报纸媒体：南昌晚报、江南城市报、江西商报 宣传资料：三折页、DM单 电视广告 网络商务平台 户外广告：工地围墙、广告牌、户外指示牌 自办媒体：旅游信息快报 自办媒体旅游信息快报 依靠江西省旅游局资源优势，提议自办媒体，针对目标用户专门派送，并配合夹报扩大传输。 自办媒体命名为旅游信息快报，突出商务特征，每个月发行一期。 具体内容包含旅游经济综述、发展前景展望、教授学者点评、消费者心声、万通商务快递，期间穿插软文及硬广告。 未来可在旅游企业及商务写字楼中派发，并借此全方面提升江旅国际大厦品牌形象。 5系列报广 系列一 主 题：江旅国际大厦南昌高端生态商务空间 随 文：身居高处，方感天地之博大，生命尊贵； 襟怀万象，方可洞察世间真理，包容天下； 自然调整绿色商务空间 江旅国际大厦，成就您事业颠峰， 实力和气概、尊贵和从容在此彰显。 商务坐标 江旅国际大厦，在福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁，配套设施完善；交通极其便利；全方面提升商务速度，是时代经济发展新坐标。 商务环境 依靠周围大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运行商，全力推出高级商务写字间。整合片区商务功效，成就价值非凡CBD办公环境。 商务计划 敞开式办公楼层，依据需要自由组合隔断，为更多用户提供灵活多变个性办公空间。 商务配套 n 层高36米，天然高度，空气清新流通；更大商务空间，让思想自由翱翔。 n 外墙全部采取镀膜中空玻璃，能有效阻隔室内外热量交换，保持恒定室温，提升室内舒适度。 n 全部配置户式中央空调，自由掌控；新风供给，带来二十四小时清醒头脑及清新感受。 n 国际化5A级，智能化系统：综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络 系列二 主 题：南昌高端生态商务空间，城市形象、您形象 随 文：今天，形象力已成为企业成功保障，畅游商海风帆。江旅国际大厦CBD区位、绿色空间，定使您企业形象魅力大增，财富升值无可估量。 商务坐标 江旅国际大厦，在福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁，配套设施完善；交通极其便利；全方面提升商务速度，是时代经济发展新坐标。 商务环境 依靠周围大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运行商，全力推出高级商务写字间。整合片区商务功效，成就价值非凡CBD办公环境。 商务计划 敞开式办公楼层，依据需要自由组合隔断，为更多用户提供灵活多变个性办公空间。 商务配套 n 层高36米，天然高度，空气清新流通；更大商务空间，让思想自由翱翔。 n 外墙全部采取镀膜中空玻璃，能有效阻隔室内外热量交换，保持恒定室温，提升室内舒适度。 n 全部配置户式中央空调，自由掌控；新风供给，带来二十四小时清醒头脑及清新感受。 n 国际化5A级，智能化系统：综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络