地产公司建筑策划方案案例样本.doc

第一章 引 论在现代世界时尚日趋强调可连续发展，强调建筑社会化，强调社会效益和环境效益统一，强调经济效益和建筑活动日趋商品化时尚下，建筑师仍在传统运行模式中被动地根据业主所确定设计任务书进行设计显得缺乏科学性和逻辑性。对建筑设计依据研究缺乏已经成为从立项到设计之间一个“断层”，针对这个断层，二十世纪后期国际上兴起了“建筑策划”理论。在部分发达国家，甚至立法要求对超出一定规模大型项目必需经过建筑策划后才能经过政府主管部门审批。中国推出住房制度改革以来，房地产业进入了快速发展轨道，房地产市场日渐成熟。伴随城市化水平提升和人民生活水平不停改善，房地产市场对商品住宅要求展现出快速提升和复杂多变状态，于是，“房地产策划”成为开发商越来越熟悉词汇，甚至发展为一个方兴未艾行业。不过，这种现象中“策划”大多数全部缺乏应有规范和科学方法，尤其是和建筑技术体系严重脱节。对市场研究，不仅不能有效地指导建筑设计，反而因表示语言等形式上限制和策划内容和建筑技术脱节，成为项目开发任务向建筑技术转化障碍。所以，引进“建筑策划”理论，建立适合中国国情“住宅产品策划”科学体系，是十分必需而迫切。一、什么是住宅产品策划从建筑策划说起建筑策划就是研究怎样科学地制订建设项目在立项以后建筑设计依据问题，摒弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）不科学、不合理传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关原因逻辑数理分析，研究项目任务书对设计合理导向，制订和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻求达成这一目标科学方法。住宅产品策划并行于城市计划、城市设计和建筑设计，是建筑活动中一个独立步骤。二、建筑策划由来1、发端于20世纪中叶，成熟于20世纪90年代在国外，建筑策划（Architectural Programming）研究雏形始于二战以后。当初城市重建和修复是在资金匮乏、基础设施破坏严重情形下展开，为了确保建设项目投入资金高回报，确保建筑功效和空间发挥最大效益，将浪费降到最低点，城市建设当局、开发商和建筑师、计划师开始对建筑设计先导理论如信息论、系统方法论、多元分析论及可行性研究等倾注极大热情，并主动地利用到城市重建中去，这为以后建筑策划理论框架形成作了物质准备。多年来强调人原因第一，小区建设公众参与，使建筑策划意识大大加强。国外有些国家已经有法律要求，何种等级上建筑必需要进行建筑策划研究，方可进行下一步委托建筑设计。2、中国建筑界新课题中国在改革开放以后，伴随大规模城市建设和房地产开发，尤其是市场经济机制引入，要求建设项目提升经济效益、环境效益和社会效益呼声日益高涨。但我们也清楚地看到，有些建设项目组织投标竞赛，似乎强调了高效率和高水准，但恰恰忽略了组织者即建设部门（业主）对设计任务书研究，使得各参赛设计单位以此任务书作为设计依据，最终造成设计方案不合理。历时数月设计竞赛，只因提供设计条件和依据不尽合理使得多个方案毁于一旦，造成极大损失和浪费。所以，建筑策划理论框架提出和研究，对中国国民经济建设和建筑业科学合理发展相关键现实理论和价值。现在，中国建设项目标可行性研究已经法律化了，这为建筑策划提供了一个良好前期环境。但我们必需清楚地看到，因为建筑策划和可行性研究在操作主体、研究领域和结论对象三方面不一样，二者不可相互替换。三、住宅产品策划住宅产品开发关键步骤尽管因为中国现行经济体制原因，还未从总体上使全部建设业主对所开发建设项目提出建筑策划要求，但伴随房地产业和民营经济发展，尤其是伴随住房制度改革全方面到位，住宅产品开发已率先提出建筑策划迫切要求，甚至在部分开发商和“策划企业”那儿，已明确提出“住宅产品策划”概念，然而，因为理论建设和技术体系滞后，现在社会上流行所谓策划基础上停留在对产品进行感性设想阶段，充其量也只是停留在可行性研究阶段。这种被很多开发商认为中看不中用策划，其基础特征就是在内容上随意性和形式上非建筑化，这种策划所提出意见往往让建筑设计师不知所措和不知所云。就其原因，还是策划操作主体、操作方法和操作领域三方面均停留在市场和经济研究阶段，缺乏将项目标经济性和技术性融会一体科学体系。住宅产品策划同建筑设计、城市计划和城市设计一样，是建筑学一部分。通常认为，传统建筑创作进程是首先由城市计划师进行计划立项，业主投资方依据这一计划立项确立建设项目并上报主管部门立项，建筑师根据业主设计委托书进行设计，以后由施工单位进行建设施工，最终付诸使用。使 用运 营建 筑施 工建 筑设 计城市计划建设置项图1 传统建筑活动程序城市计划是由国家和地方权力机构从全局出发，考虑经济、政治、地理、人文、社会等宏观原因，依靠计划师制订。而投资活动则是由业主单方面进行，建筑师只是在计划立项基础上，接收了任务委托书后进行具体设计，而施工单位则只是按设计图纸进行施工。从字面上来看这是一个单向步骤，但实际上建筑师工作既属于建设投资方工作范围，又属于建筑施工方工作范围，其工作立场是多元。为确保住宅开发实现最大效益，不妨将住宅项目立项和建筑设计从中剪开，插入一个独立步骤，这就是住宅产品策划。理论指导建 筑施 工城市计划建设置项建 筑设 计住宅产品策划使 用运 营反馈修正图2 建筑创作全过程框图这一过程是和住宅建设规模扩大化、住宅建设技术高科技化和社会结构复杂化等现代社会发展特征相适应。住宅开发项目立项是对建筑设计条件进行宏观、概念上确实定，但对设计细节不加以具体限制，是一项指导建设规模、建设内容和建设周期等指令性工作。但伴随社会生活变更和丰富，设计条件确实定工作逐步变成了一项异常繁杂、多元、多向性系统工程。于是，自成一体、专事研究这一复杂多向设计依据问题、在住宅产品开发过程中处于关键地位住宅产品策划就应运而生了。第二章 住宅产品策划原理一、 住宅产品策划概述在通常建设程序中，住宅产品策划应由建筑师（或建筑师和业主）来负担，是紧跟伴随住宅产品立项以后一个步骤。业主应在委托设计前，首先委托或住宅产品策划机构进行住宅产品策划研究，以求得设计阶段理论依据。前面已经提到，住宅产品策划就是在市场研究基础上，在建筑学范围内依据总体计划目标设定，从建筑学学科角度出发，不仅依靠于经验和规范，更以实态调查为基础，经过利用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵照方法及程序研究工作。它为建筑设计能够最充足地实现总体计划目标，确保项目在设计完成以后含有较高经济效益、环境效益和社会效益而提供科学依据，对人和建筑环境客观信息建立起综合分析评价系统，将总体计划目标设定定性信息转化为对建筑设计定量指令性信息。其中对人在建筑环境中活动及使用实态调查是它关键所在。因为住宅产品策划原始思想是起源于“民众参与和听询设计”，以避免居住环境创作思想有悖于使用者，有悖于民众本身期望居住环境，所以，住宅产品策划首先是对使用者目标及环境进行阶段层性、地方性、历史性考察，以此为出发点，深入调查分析人居住环境在社会、空间、时间三方面信息交流及相互干涉情况，归纳出人类对居住环境使用模式，和带有社会、历史、科技和时空信息环境评价，以此得出定量结果来指导或修正目标设计。对居住环境这种研究，尽管在最初是由建筑师在设计工作前期或过程中捎带进行不甚明确或下意识活动，但它却已成为今天由目标到设计实施进程中住宅产品策划雏形。以后这种实态调查、信息摄取、数据分析研究对象由居住环境拓展到了更大范围，视野已不仅局限于建筑物使用情况，而深入扩大到全社会活动中去。近代数学发展使这一研究愈加信息化、完整化、独立化。统计学等近代数学手段使实态调查和数据分析愈加正确，愈加定量。这为住宅产品策划理论创建做了物质和技术上准备。在形象和逻辑面前，建筑师往往更偏爱形象。因为自古建筑智者多是以发明丰富、宏大、辉煌、深奥空间而引以自豪，那种缺乏形象思维逻辑推理往往被认为是建筑艺术上低能儿。至今边我们现代建筑师在内，也对自己能出口道出“体量、质感、平衡、肌理”等等一连串建筑术语而犹豫满志。然而，生活实态和使用实态复杂性，使得这些传统建筑语汇在描述其活动机理时就显得贫乏且缺乏许精度。而建筑目标形成、设计展开和实施却离不开定量计算，空间大小、人流动线分析、使用质量确保，全部需要有一个定量注释和说明。当然，经验积累能够从定性总结出定量结论，这在一定时期内是可行，但时代突飞猛进使这种只凭经验概括定量措施远远落后于时代需求。在第二章我们谈到，人脑机制决定它能够用现时取得信息，结合记忆经验，发明出新模式，所以我们说，没有经验就不可能成为一个好设计者。这就是说，人脑必需利用以往储存信息经验，融合吸收描述客观环境物理量、心理量定量结果，才能进行适应时代创作。就是说，建筑策划者要完成设计目标，在展开设计工作之前，应做好两个准备：第一，经过建筑环境实态调查，取得相关物理量、心理量；第二，依据建筑策划者本身经验，将这些调查资料建筑语言化，从而是得下一步设计依据和基准。这二者缺一不可。首先，缺乏定性定量分析，即传统地凭经验拟订设计任务书，不可避免地会造成设计不正确及和使用脱离，甚至相悖。而其次，缺乏经验建筑语言，就不可能将调查结果加以建筑化，进而对其全方面功效加以组织。缺乏生动性和使用性设计，充其量只是一张逻辑框图。这两点能够说是住宅产品策划基础思想，围绕这两点进行协调、分析、创作也正是住宅产品策划基础任务。二、 住宅产品策划领域住宅产品策划因为是介于住宅开发项目立项和建筑设计之间一个步骤，其承上启下性质决定了其研究领域双向渗透性。它向上渗透于宏观总体计划立项步骤，研究社会、环境、经济等宏观原因和设计项目标关系，分析设计项目在社会环境中层次、地位、社会环境对项目要求品质，分析项目对环境主动和消极影响，进行经济损益计算，确定和修正项目标规模，确定项目标基调，把握项目标性质。它向下渗透到建筑设计步骤，研究景观、朝向、空间组成等建筑相关原因，分析设计项目标性格，并依据实态调查分析结果确定设计内容和可行空间尺寸大小。第一领域建 筑设 计设计内容空间尺寸人第二领域住宅产品策划总体计划建设置项建筑、环境、人世间人图3 住宅产品策划领域住宅产品策划不一样于总体计划。总体计划是依据城市和区域各项发展建设综合部署方案，计划空间范围，论证城市发展依据，进行城市用地选择，道路划分，功效分区，建设项目标确定等等。它要求城市和区域性质，如政治行政性、商业经济性、文教科技性等等，但对个体建设项目标性质不作过细要求。总体计划确定城市、区域、聚落位址选择，如沿海、靠山等等。它要求城市中心位置，关键建筑红线范围，进行交通划分和组织，但不要求建设项目标具体朝向和平面形式。而住宅产品策划是受制于计划立项，在计划立项所设定红线范围内，依据计划立项确定目标，对其社会环境、人文环境和物质环境进行实态调查，对其经济效益进行分析评价，依据用地域域功效性质划分，确定项目标性质、品质和等级。比如在城市计划行政中心区域内，其政府部门建筑性质，依据总体计划区域性质划分而设定，应为政治性建筑，其品质和等级应成为城市中权力象征，含有权威性。在商业旅游区和历史文化保护区，一样内容建设项目却因地域定位和特征不一样展现出截然不一样性质，如一样是旅馆，在商业旅游区它偏重于商业性，而在历史文化保护区则更偏重于文化性和历史性。所以从城市计划角度来讲，住宅产品策划是对住宅开发建设项目本身进行包含社会、环境、经济等原因在内策划研究。住宅产品策划不一样于建筑设计。建筑设计是依据设计任务书逐项将任务书各部分内容经过合理平面布局和空间上组合在图纸上表示出来以供项目施工使用。建筑师在建筑设计中通常只关心空间、功效、形式、色彩、体形等具象设计内容，而不关设计任务书制订。设计任务书一经业主拟订以后，除非尤其需要建筑师通常不再对其可行性进行分析研究，照章设计直至满足设计任务书全部要求。而住宅产品策划则是在建筑设计进行空间、功效、形式、体形等内容图面研究之前对其设计内容、规模性格、朝向，空间尺寸可行性，亦即对设计任务书内容和要求进行调查研究和数理分析，从而修正项目立项内容。简言之，住宅产品策划就是科学地制订设计任务书，指导设计研究工作。所以，我们能够把计划立项和住宅产品策划之间研究建筑、环境、人课题作为住宅产品策划第一领域，而把住宅产品策划和建筑设计间研究功效和空间组合方法课题作为第二领域。把人和住宅关系作为研究对象是住宅产品策划一个基础出发点，也是住宅产品策划第一个领域。人类要求和建筑内容相对应，从对既存住宅调查评价分析中寻求出一些定量规律，这是住宅产品策划一个基础方法，其内涵外延极其宽广。比如，住宅和人类在心理、生理和精神相互关系及影响和社会机能等等，其中包含住区景观协调要求、经济技术制约、原因、实施建设费用及条件限定原因等等。居住要求多样性、时代和社会发展连续性意味着住宅产品策划第一领域将连续扩展下去。信息反馈空间构想目标规模住宅产品策划第一领域第一领域格式化任务书评价预测信息反馈图4 住宅产品策划领域相关图式住宅产品策划第二领域研究建筑设计依据、空间、环境设计基准，它包含以下多个部分：（1）建设目标确实定；（2）对建设目标构想；（3）对构想结果、使用效益估计；（4）对目标相关物理、心理量及要素进行定量、定性评价；（5）设计任务书拟订。首先，住宅产品策划目标明确要和第一领域建立信息反馈关系。由第一领域分析结果考察设计目标可行性，同时，第二领域中设定目标又是第一领域中研究课题和依据。实际上，第二领域中设计目标设定问题不过是第一领域中人和社会对建设目标要求另一个说法。目标确定不只是一个书面上文件化过程，而是研究“目标是什么”、“为何以此为目标”过程。其次，对住宅建设目标构想。即既定建设目标和大家使用要求相对应，在充足满足和完成各使用功效前提下，对所需设施、空间计划进行设定工作。它要求策划者把大家使用要求建筑化地转换成建筑语言，并用建筑语言加以定性描述。其研究方法从直观设想到理性推论并非一个唯一答案。这种构想不仅是存在于观念中建筑形式，其意义表现必需经过物质性载体来实现。对构想结果进行估计是对构想可行性最好检验。在这里，策划者能够凭藉本身经验，依住宅模式模拟住宅使用过程。但遗憾是，估计方法现在还只停留在经验模拟阶段，还有待于向逻辑化、理性化方向发展。基于估计结果，接下来就能够进行目标相关物理量、心理量评价了。根据估计模拟建设目标构想，进行多方位综合评价。显然，因为住宅开发目标不一样，项目性质、使用侧关键不一样，各相关量评价标准和尺度也就多种多样。多元多因子变量分析评价法可使其得到较满意处理。这么，由目标设定 构想 估计 评价，住宅开发项目标各项前提准备就基础完成了。将这一过程用建筑语言加以描述，进行文字化、定量化，就能够得出住宅开发项目标设计任务书。设计任务书经过标准化处理就能够成为下一步建筑设计依据了。至此，住宅产品策划领域已相当明确，其结果有效性，影响着下一步设计工作开展。为了更正确地把握住宅产品策划所包含内容，我们将在下面分别进行分析叙述。三、 住宅产品策划内容及和计划立项和建筑设计关系前面我们已经叙述了住宅产品策划领域。由第一领域到第二领域，住宅产品策划受计划立项指导，接收总体计划思想，并为达成项目既定目标整理准备条件，确定设计内涵，构想建筑具体模式，进而对其实现手段进行策略上判定和探讨。归纳起来能够有以下五个内容：（1）对开发目标明确；（2）对开发项目外部条件把握；（3）对开发项目内部条件把握；（4）开发项目具体构想和表现；（5）开发项目运作方法和程序研究。在这里“目标设定”一点，如前所述和第一领域建立信息反馈关系，它原本属于计划立项范围，而具体建筑造型等又是属于设计范围。这种再三地将住宅产品策划如此划分，也正表现了其研究领域双向渗透性和和开发程序前后阶段因果反馈关系。通常来讲，对开发项目标目标确定，计划立项是决定性、指导性，但对目标规模、性质等内在原因研究，住宅产品策划则很关键。实际上，这种计划立项和住宅产品策划对项目目标研究其分界却不是截然，并不是总是由计划立项开始再到住宅产品策划单向步骤。经过住宅产品策划实现条件和手段，依据估计评价定性和定量结果，不停反馈修正总体计划情况并不少见。住宅产品策划和设计关系似乎也是如此，对于住宅产品策划来说要决定住宅产品性质、性格、规模、利用方法、开发周期、开发程序、预算从而确定建筑设计任务书，假如没有具体建筑构想和方案决定上述条件是困难。这种探讨性方案设计也就是我们通常所说“概念设计”。但同时我们也要清楚，住宅产品策划概念设计应属于住宅产品策划范围而不是建设项目标正式设计，它只是住宅产品策划一部分，策划者只是依据这种探讨性设计方案来为住宅产品策划其它内容提供参考。但毕竟这一步骤含有了建筑设计一些特征，所以，我们认为住宅产品策划和建筑设计分界也非截然。既然如此，住宅产品策划和前期计划立项立项和后期建筑设计阶段之间建立信息反馈程序就变得异常关键，而且住宅产品策划内容中也应包含这些步骤。1、 开发目标确实定如前所述，这个问题本属于计划立项范围，但在住宅产品策划阶段对其进行检验、修正和明确化是必需。为便于了解，我们举一个例子。某开发商拟建造一个住宅小区，计划立项只是确定了建设目标是“住宅小区”，可这是一个多目标、多功效建筑综合体，是以一般住宅为主，还是以高级公寓为主？是关键面向高层次文化知识界人士，还是高收入白领人士？其规模大小、使用者和经营管理者组成和位置朝向等问题是计划立项所回复不了，但这些问题恰恰要在设计任务书中加以说明。也就是说，开发目标具体确定和修正也应是住宅产品策划课题一部分。在开发目标具体确定中，首先要确定是住宅关键用途和规模，然后是地域社会情况及相互关系、使用内容和建筑物功效和做出对未来使用估计，同时对建筑造价、建筑施工做出明确设想。2、 开发项目外部条件把握住宅产品策划应同时考虑建设项目内、外两方面条件。外部条件关键指围绕建筑社会、人文和地域条件。通常说来，住宅存在在于社会环境中，在社会中充当何种角色其基础情况是由相关社会原因决定。亦即，社会原因是决定住宅基础性格基础。社会要求来自各个方面，住宅是和社会地域分不开。这正如公共设施要考虑使用者分布范围，其规模和性格也应和使用者特征相适应；医院要考察地域内居民生活方法和和该地域内其它医院关系；而学校则要对地域内儿童数量、分布情况等进行动态预则，并进行校区划分。不单是直接使用问题，住宅在其所处地域中有形无形地受多种多样原因影响。比如，要研究项目所在地域内居住习惯及改变趋势，也要研究项目在周围小区中价值、和周围道路广场等公共空间关系。建筑外形也应考虑建筑在城市景观中所充当角色，和所在地域建筑风格特色、建筑限高和体量大小等等。另外，住宅产品策划还应研究建筑物和其相关广义环境间相互关系。比如，要注意住宅在区域中所处角色，它开发对全局、对建筑经济和技术方面有没有影响和贡献，即必需对环境进行全方位考虑和研究。这里提及环境应是一个广义概念，它不仅包含地理、地质、水源、能源、日照、朝向等自然物质环境概念，还包含经济组成、社会习俗、人口组成、文化圈、生活方法等人文环境概念。这些外部条件综合协调是做好住宅产品策划关键。3、 开发项目内部条件把握开发项目内部条件是对建筑本身最直接功效上要求。把握建设项目内部条件，首要一点就是研究开发项目中活动主体，即建筑未来使用者，从市场学角度能够将使用者根据职业、文化特点、收入水平、居住地等原因进行划分，即市场细分。不一样使用者，其活动方法和特征和对住宅要求也就各有不一样。把握这个主体，其它条件可由这个主体经过对建筑空间使用来实现。这种对使用主体研究是把握开发项目内部条件关键。其次是对建筑功效要求把握。通常方法是将以往同类建筑使用经验作为基础，住宅产品策划关键是经过对同类项目使用和生活状态实态调查，来统计和推断建设项目标功效要求。因为时代变迁，生活方法改变，建筑功效不是一成不变，调查统计现实状况，分析推测未来，寻求时代改变，并对未来住宅功效改变趋向加以论证，以科学发展见解指导设计也是住宅产品策划关键内容之一。经过住宅产品策划对其住宅产品需求形态进行估计，研究新建筑模式，这对建筑设计创新和变革是含有深刻影响。多年来，对人类生活方法和和之对应居住空间环境研究方法论有了很大进展。欧美、日本盛行“以市场立场研究建筑”运动，使市民在社会这个大建筑市场中参与和听询城市总体计划和建筑设计，于是多种见解和要求如潮水般涌来。建筑师要想在这个纷繁世界里，满足全社会多种多样要求，恐怕只是乌托邦式幻想，而充足协调以求得一个理性、完善提案则是住宅产品策划所要达成目标之一，这一提案寻求过程，不是简单地算术平均，而是和近代数学原理和计算机技术相结合产生出来。把握内部条件，还不只是简单地将生活和空间相对应。住宅建筑空间本身也有其规范和自律一面，如空间形态怎样和用途和性格相适应，结构方法怎样和设备系统相适应，组团划分、建筑规模、结构选形怎样考虑开发商资金运作情况、建设周期和工程投资概算等等。内部条件把握是为设计提供依据关键，同时对外部条件和目标设定也起到反馈修正作用。4、 开发项目标动态构想抽象空间模式及构想表现开发项目具体形态构想是住宅产品策划程序中心工作。形态构想基础基于外部和内部条件要求，由这些条件直接自动地生成一个具体建筑形象是不可能，离开理论逻辑分析，这个生成过程便难以实现。开发项目具体建筑空间构想，是住宅产品策划对下一步设计工作建筑化准备过程。设计条件建筑语言化、文件化为建筑设计制订出设计依据，建筑形态构想这一步骤是不可或缺。形态构想基于对开发项目内外部条件把握。首先从中找出决定建筑形态条件，以空间形式加以表现，以后对另外部分非建筑形态条件进行建筑化转化，而组成一个完整建筑形态条件。为使这种转化进行得顺利，通常将项目条件中空间关系抽象化，进行图式化操作和改变，得到一个空间模式。“模式”概念含有“表象学”优点，它能进行高水准机能分析。从“表象学”见解看，“模式”就是自然物体内部及内部和外部关系在多个行动“倾向”（tendency）和“外力”（force）作用影响下，相互不发生冲突而能在空间中共存方法。为了便于发觉和研究人类活动中问题，引入“倾向”和“冲突”概念是必需。所谓“倾向”，就是满足大家要求外显行动，这个要求（need）就是人类群体文化背景对自然环境关系和群体生命延续必需条件和相关系统。和“倾向”相类似，反作用力、非人类力、风雨等自然力、张力或压力等结构力和供需经济力，即多种群体因其所特有倾向而产生对系统影响力就是“冲突”，就是倾向明确表示。“发觉冲突，处理冲突就是模式 概念中心问题。假如没有了冲突，模式就是标准。”（GT莫阿新建筑城市环境设计方法）。这个求得模式抽象变换过程能够是多侧面、多方位。比如，能够从建筑空间内所进行多种活动之间联络进行抽象，也能够从多种空间功效联络进行抽象，还能够从人和物在空间中动线联络上进行抽象等等。从各个动态角度出发加以抽象，绘制出功效图、关系图、组织图、动线图等等。这些图没有一个固定形式，建筑师可用多个方法表示，它们是空间关系抽象化表述，能够称其为抽象空间和空间模式。领域化外界交换共有领域化视线交流近邻交往安全感私密性保护开放性图5 按生活事象相关性划分住宅空间模式对于建筑空间模式及关系表示，除框图抽象表示之外，还有其它表现形式。比如取建筑一个断面，将和断面中各场点相对应事件发生频率值图线描绘出来，在平面坐标系内标出个点位置（建筑中各场点）可能性频率，以取得分布图或等值等高线。假如建筑各部分能够图式表示，那么建筑整体亦能够图式表示，其图式形式选择可和住宅产品策划所要表示意图和对象性格相对应地加以考虑。反过来说，假如一个项目做了住宅产品策划，那么通常能够从各个侧面得到多个图式描绘。这些图式之间不可避免是会有相互矛盾，这是因制图出发点不一样而产生，所以住宅产品策划任务之一也就是要分析和综合这些图式。在动态构想阶段对实态空间及相关非空间形态抽象化，这一抽象化操作过程是本阶段根本。空间形态及相关条件抽象得越精炼就越含有指导性，越不易受到传统经验误引，也就越轻易产生全新建筑构想。这也是住宅产品策划高于传统经验创作原因。不过也应看到，这一抽象和图式化过程对开发项目标全体来讲往往是不大可能，而且有些情形不可能进行抽象化和图式化。因为操作者思想方法差异，一样事物可能产生不一样抽象结果，这也就是建筑尽管功效要求相同但仍展现出千姿百态原因。影响抽象思想方法原因能够是历史、风土、环境、民族和社会制度等等，建筑形态抽象过程这种多元性就决定了住宅产品策划中单一模式是不切合实际。抽象图式具象化是住宅产品策划为下一步建筑设计提供依据准备。这一建筑化过程通常能够经过图面、模型来实现。图面和模型不仅是向她人传达构思道具，更是建筑师自己考察、检验、发展其构想手段。模型因为其直观性已被人所了解，而且建筑师又很轻易对自己构想经过模型进行三维立体空间多方面探讨，以修正最初构想，所以这种构想模型表示方法多年来越来越受建筑师和业主们青睐。5、 开发项目运作方法和程序研究开发项目标运作方法和程序研究是住宅产品策划中一项关键内容。这里所说项目运作方法和程序关键是指由立项到策划再到设计运作过程，它关系到各个方面，不能简单划一，它包含法规、行政管理方法、设计者和施工者选择、结构方法和设备系统选定等原因。比如居住区建设项目标运作，首先要考虑和接收地域内相关法规性指令，在法规限定范围内以争取最大自由度和可能性，才能充足利用土地，最大程度地争取建筑面积，达成一定经济效益和社会效益。所以法规和制度也是住宅产品策划一条基础依据。设计者选定通常是业主职权范围，能够经过委托或公开招标来选定建筑师，但住宅产品策划应对设计者能否满足住宅产品策划所提出要求，来审查各预选方案可行性。结构方法和设备系统选型，和工业化、标准化生产有很大关系，它直接影响到设计阶段具体设计步骤。住宅产品策划向上以“立项计划书”和计划立项相联络，向下以“住宅产品策划汇报书（设计任务书）”和建筑设计相联络。它目标是要将计划立项思想科学地落实到设计中去，以达成预期目标，并为实现其目标，综合平衡各阶段各个原因和条件，主动协调各专业关系。即使住宅产品策划结论对设计来讲是指导性，但在设计阶段对住宅产品策划反馈修正也不少见。住宅产品策划如同乐队指挥和电影导演工作，把作曲者和编剧思想，经过本身巧妙、科学、逻辑处理手法传达给演奏者和演员，最终使作品得到实现。超出以往朴素功效，发明更新设计理论，开发更高建筑技术，住宅产品策划范围在不停扩大，不仅研究功效和技术发展，同时还担当起发明丰富新文化职责。要研究建设项目运作方法和程序，应如我们上面所说需全方面了解和项目运作相关原因，即住宅产品策划相关原因，并将它们系统化地联络起来加以研究，这是住宅产品策划得以进行必需条件。总体计划立项经济模式规模性质人口组成立 项计划书地域特征社会环境区域划分 目标设定住宅产品策划 空间模式构想管理条件新文化意 识使用条件内部条件设备条件使用者条件地质条件人文条件社会条件地理条件地域条件经济条件外部条件工业化标准化景观条件技术条件功效组合建设周期建筑造价使用方法风格造形结结构型设备系统设计任务 书总体计划立项图6 住宅产品策划相关原因四、 住宅产品策划特征住宅产品策划特征是由其研究对象特殊性所决定。大致可归纳为以下几点：（1）住宅产品策划物质性；（2）住宅产品策划部分性；（3）住宅产品策划综合性；（4）住宅产品策划价值观多样性。住宅产品策划实质是对“住宅”这个物质实体及相关原因研究，所以其物质性是住宅产品策划一大特色。B赛维在20世纪中期“建筑空间”论能够说并不古老，它摆脱了样式主义桎梏，把建筑关键视为生活物质空间，使建筑在物质空间方面美学观念得到了很大发展。这对于追求最大效益商品住宅开发来说，含有极大指导意义。社会、地域一经确定，大家活动一经进行，作为空间、时间积累物和人类活动载体建筑就完全是一个活生生客观存在了。如前所述，住宅产品策划总是以合理性、客观性为轴心，以住宅空间和实体创作过程为首关键点，其任务之一就是对未来目标空间环境和建筑形象进行构想，以多种图式、表格和文字形式表现出来。这些图式、表格和文字在现实中或在以后目标实现中和既存真实建筑空间相对照，它们是对建筑空间抽象。抽象模式是对实态空间一个逻辑描述方法，建筑全部层面可由若干个抽象模式来组合表示，经过对这些模式推敲和分析，最终能够综合出建筑实体空间全息模型。这一过程是由开发目标这一物质实体开始，以住宅产品策划结论设计任务书具体空间要求这一最终所要实现物质空间为结束，全过程一直离不开空间、形体这一物质概念。空间形式抽象象形字使用方法抽象象形字建设目标建筑设计实体空间动线步骤抽象象形字物质实体物质实体抽象模式图7 住宅产品策划物质性住宅产品策划另一个特征是部分性。这是由建筑生产及产品性质所决定。因为地域、开发商和使用者不一样，即使是由国家投资统一兴建居住区，业主和建筑师和使用者们也费尽心机地使它们各自显出不一样面貌。很显然，不一样于汽车、电视，建筑是不期望产生别无二致雷同作品。所以住宅产品策划也就非做不可，而不可借用。这种建筑创作行为单一性也就决定了住宅产品策划部分性。但我们同时要看到，住宅生产又是一个大规模社会化生产。同类住宅生产又能够从个性中总结出共性。住宅产品策划抽象将住宅中共性抽出加以综合，使其含有普遍指导意义。住宅产品策划最大特征就是它综合性。住宅产品策划是以达成目标为轴心，而现实中目标单一性场所是极少。和一个建筑相关人，其立场各有不一样，对这个建筑期待也就各异。另外，建筑社会环境、时代要求、物质条件及人文原因影响全部单独组成对建筑制约条件。住宅产品策划就是要将这制约条件集合在一起，扬主抑次，加以综合，以求达成一个新平衡。这里所谓综合是要求建筑师经过住宅产品策划使各相关原因在整体组成中各自占有正确位置，也就是对于各个要素进行部分评价，评价方法不一样，则综合方法也就有可能不一样。西方社会二次大战前建筑行为一多半是投资行为，投资者立场即为建筑设计立场（当初还没有提出建筑策划概念）。那时设计者即建筑师是站在业主立场上，无疑是业主代言人，那时建设思想多是反应业主个人价值观。50年代末以来，建筑界开始了一场市民参与设计革命。以居住者、使用者立场为理论出发点，住宅产品策划价值观某种程度上反应了民众价值观。伴随西方市场经济膨胀，资本成为社会中主角。而在现代高技术发展下所进行住宅产品策划研究，其新技术新装备引进和和新兴学科融汇，则使住宅产品策划价值观带有更浓资本和商品气息。70年代以后，经历了建筑界思想变动和混乱时期，伴伴随价值观多样化和复杂化，以单一图式来描述社会价值观已属不可能。即便是站在民众立场上，那么民众对何为好、何为坏见解也是各异。所以对建筑策划形体构想结果也会大相径庭，趋于多样化。在如此立场分岐、价值观迥异今天，住宅产品策划则应更重视当地域社会经济文化中住宅发展共性，立足国情展望未来，这也是现代住宅产品策划论所应持有立场。针对住宅产品策划特点和其面临现实状况，当今国际上对住宅产品策划发展有以下三个指向。第一，住宅产品策划决议依据客观化、合理化指向。住宅产品策划越来越摆脱了对业主和设计者个人经验依靠，经过实态调查对现象加以认识，把握问题关键。这种基于实态调查设计方法论，完全全部是以客观化、合理化立意为出发点。而且对构想评价、估计也是围绕这一主导思想进行。第二、继续强调人是策划主体指向。实态调查是源于居住环境中使用者活动和建筑空间对应关系，从家庭生活到社会生活，全部生活方法和空间环境关系全部是住宅产品策划内容，离开任何人类活动，住宅产品策划也就失去了真实内容。这是强调在策划中对环境行为理论和研究方法利用。第三，以求取得社会性、公众性指向。建设目标实现越来越不只是一个单纯孤立事件了。住宅产品策划要求建设目标在社会实践中，强调该目标实现对社会影响和效益、社会意义和在社会中角色。其次住宅产品策划也更重视地域、规模、文化对建设目标影响。项目主体使用者对住宅产品策划介入越来越普遍。那种凭借投资资本大小各唱各调时代已被“尊重市场、用户至上”和小区居民运动趋势所替换。同是针对纷繁公众意识，策划者也愈发重视对使用者意愿进行系统分析研究。努力争取多样性价值观为公共性和理性所概括和包含。不过，哲学原理告诉我们，存在即是差异，偏爱多样性是人类天性，处理矛盾这是住宅产品策划永恒使命。五、 住宅产品策划组成框架依据住宅产品策划所包含领域及内容，我们能够得出其组成框架。住宅产品策划组成框架可由两个“节点”分解成四个过程。其一是信息吸收过程，它是将计划立项、投资情况、分项条件、原始参考资料等进行全方面搜集，存入原始信息库。经过对原始信息初级论证，初步确定项目标规模、性质。以后，在既定目标及规模性质下，进行全方位实态调查，确定调查表，将调查结果进行多因子变量分析，并将结果定量化，这是信息加工过程。将调查结果反馈到前级初级论证阶段，对目标规模、性质进行修正，这是信息反馈过程。接下来是依定量分析结果，将开发项目建立起模型，并将设计条件和内容图式、表格化，产生出完整、合乎逻辑设计任务书，这是最终住宅产品策划信息生成过程。信息反馈过程住宅产品策划信息生成过程信息吸收过程项目立项计划条件项目设计规范及经验资料库项目社会经济宏观相关信息项目总体计划方案项目资金投资情况节点1原始信息库存性质论证目标论证规模论证信息再吸收和加工过程经济特征实态调查社会环境实态调查人口组成实态调查和空间对应心理量实态调查使用方法实态调查和实间对应物理量实态调查实态调查表确实定节点2电脑多元化、多因子变量分析库实态调查结果定量化建设项目模型建立建设项目设计条件及内容图式表格化经济模型环境模型人口组成模型使用方法模型空间功效模型图7 住宅产品策划组成框架框架中两上节点是至关关键，它们是住宅产品策划逻辑性表现。第一节点是原始信息库建立，以此作为住宅产品策划物质理论依据。第二节点是电脑多元化、多因子变量分析库建立，以此作为住宅产品策划科学技术依据。以这两上节点联络起来住宅产品策划框架是合乎逻辑、全方面而科学。在这个框架中，第一过程能够说是开发商理念过程，而第二过程则是使用者理念过程。现代住宅产品策划特点也就是站在使用者立场上使用者理念建筑创作过程。对这一点，框架中第二阶段所占份量即是最好表现。6、 住宅产品策划专门化及其组织管理在前面我们已经叙述了住宅产品策划关键性及建立这一科学