地产项目营销策划报告模板样本.doc

天泰名居项目营销策划汇报前 言针对天泰名居项目标实际情况，从整体市场环境入手，在对该项目及所在区域深度了解和分析基础上，制订出以下方案，目标在于此项目入市后能够立即和市场接轨，取得最好销售业绩，使贵司取得最大投资效益。 第一部分 市场分析一、 区域市场实态分析1、整体市场概况前两年本市房地产开发投资集中在 “三区五片”，在开发投资，开、完工面积和销售量上居主导地位。热点区域关键是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地域，人群大量外迁在缓解城市人口密度压力，改善居住环境同时，也使得城区内用户资源紧缺，造成城市空心化现象出现，出现了城市外围新、中间旧不协调景观，影响了城市均衡发展及城市功效提升。因为郊区楼盘开发力度太猛，作为居住应有生活配套无法全方面跟进，完善，造成现在部分郊区楼盘仍然水电不通、道路不畅，更不用说诸如学校、医院、卖场和多条通达三镇交通，市政配套不完善已经造成有郊区楼盘开始滞销。同时伴随城市协调、全方面发展，城市化进程推进，政策引导，土地供给方向调整，本市房地产开发烧点逐步发生转移，对住宅大规模盲目郊区化扩张势头起到较强紧缩作用，保持新城市主义和郊区化两种模式适度均衡。而在政府城区开发引导下，武汉地产开发重心已悄悄完成了向城区中心回归转移。伴随土地强化供给政策和对房地产市场监管力度加强，部分小型开发企业经营处境较为艰苦，综合实力十强企业已占整个武汉市房地产开发市场份额1/3强，其中十强企业投资额55.4亿元，占32.58%，这个百分比还将增大。同时，仅相当于中国有些城市三分之一楼价武汉在吸引了大批外来投资商，如深圳金地、天津顺驰、上海西北盛唐、上海大华等中国百余家外地地产商逐鹿江城，这些企业拥有雄厚资金实力、良好管理水平和优异开发模式，无疑会加剧武汉市房地产开发市场竞争，小型企业生存面临极大挑战，在入市门槛提升，各项市场机制逐步建立前提下，优胜劣汰局面开始显现。这些外地开发商进入在很大程度上提升了武汉房地产市场整体水平，产品品质有了很大提升，操盘模式，销售现场，营销推广战略也全部远远领先于武汉本土企业，对她们来说，最大问题只是怎样当地化过程。所以，武汉本土开发商和外地著名开发商在品牌上有着较大差距，在具体项目操作过程中也存在相当差距。而本项目作为武汉本土开发商开发项目，也将在很大程度上受到这种原因制约。从这个角度来看，我们只能经过细分目标用户群体，为用户打造量身定做产品，实现品质提升，提升整个产品性能价格比。换言之，我们用产品和品牌竞争。这是我们和外地开发商竞争最有效方法。2、全市房地产市场总体供求现实状况、上六个月在国家宏观经济调控下房地产很多政策出台，保障了全市房地产业快速、健康、有序地发展。在宏观经济快速稳定发展形势下，房地产开发投资连续稳步增加，商品房市场供给结构逐步趋向合理，住宅销售价格稳步上升，均价达2602元/平方米。这首先是因为土地贮备供给制度实施，对房地产开发严格管理等规范了长久无序市场、激活了投资开发市场，释放了已久购置力，而且旧城改造工作推进也产生大量刚性需求；其次伴随房地产市场不停成熟，居民消费行为也愈加趋于理性，所以也促进了全市住宅建设整体水准提升。因为市场预期看好，加上众多利好原因，房地产总投资为169.5亿元，同比增加27.92%；其中住宅投资124.83亿元，总比增加25.6%，占总投资额73.65%；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增加4%；商铺投资9.91亿元，同比增加7%。整年度开发量、完工面积均呈稳步上升局势。截止7月初上六个月武汉房地产开发累计完成投资85.09亿元，同比增加38.43%。全市上六个月实现销售额54.58亿元，同比增加26.47%。房地产开发施工面积达1696.85万平方米，同比增加17.85%；新开工面积424.89万平方米，同比增加30.94%；其中住宅新开工面积357.42万平方米，同比增加20.19%；上六个月全市销售商品房306.87万平方米，同比增加21.68%；其中住宅销售面积202.82万平方米，同比增加21.82%。从今年上六个月全市房地产开发市场情况来看，我们不难发觉全市商品房销售市场一季度受房价飙升和恶性炒作影响，武汉市在售楼盘几乎全部热销。二季度因为国家调控政府纷纷出台及显现作用，加之全市相关抑制恶性炒房，规范房地产市场文件出台，给全市房地产销售市场注射一剂镇静剂。全市商品房销售市场上在售楼盘出现了两极分化，品牌效应显魅力。在售项目上年度结转项目建筑面积(万m2)本年度新增项目建筑面积(万m2)总建筑面积(万m2)全市情况390个258个580.1063132个418.3067998.4130城区情况352个无120个363.6501865.9115 来自7月市开发办最新统计数据尽管业内估计武汉楼价出现报复性增加时机还未成熟，但在一级市场价格平台上升和购置力逐步挑剔双重挤压下，武汉楼市价格和品质共同提升分水岭立即出现。3、武汉市房地产市场特点（1）小高层、高楼项目显著增加伴随整个市场升温，“回归城市”兴起，尤其用地成本上升，武汉市小高层和高层住宅不停涌现，1至5月上六个月开盘小高层楼盘项目关键集中在城郊结合处：阳光海岸、南国明珠、金色港湾苏托莲区、奥林花园、华工镜湖园等，城市中心小高层、高层开盘项目则有城中坊、圣淘沙大厦、万豪国际等，小高层、高层楼盘四处开花，多层-小高层-高层产品升级正在加速形成。高层板式结构市场接收程度高，占市场地位深入提升。（2）楼盘专题卖点层出不穷在之前，大户型豪宅、湖景住宅、亲水住宅、绝版地段等楼盘宣传点主导武汉楼市，而经过“非典”后市场则展现出一派“绿色生态”、“智能化”、“生活模式”等新卖点，使得武汉楼市呈多角度发展。地产商不再反复使用雷同概念，而是依据地段、环境、计划等要素，重新考虑楼盘关键价值，并提炼出独特营销卖点，市场愈加细分，以避免同质化竞争。从细节层面，产品逐步精细，品质提升，对市场冲击力越来越大。（3）开发商重视本身建设经过此次大规模调查统计分析，房地产开发企业在对商品房价格、环境、计划设计、建筑质量、物业管理等各方面重视同时，开始重视楼盘规模效应、品牌效应及住宅产品科技含量等原因对楼盘影响。如同温层等一批绿色环境保护、节能、生态科技型楼盘受到市场青睐。相当一部分开发商加大了对景观处理，集居住和生活完美结合，提升可观赏性，让楼盘无形中为自己宣传。（4）户型面积展现理性回归伴随武汉房价连续走高，武汉市户型设置日趋理性。开发企业为满足不一样消费群体需要，开发出新一代实用小户型。小户型在黄金地段以总价低、购房门槛低受到市场欢迎，产品品质、计划上比往年有一定提升，而且多采取精装修。国家激励住房提前消费、市场提倡梯度消费，造就了房地产市场可连续性发展。70110平方米商品房成为走俏产品。4、武昌区房地产市场分析古称武汉三镇之一武昌，在长江南岸，和汉口、汉阳隔江相望，是湖北省关键政治、文化和信息中心，人文荟萃，文化底蕴深厚，是一座历史悠久文化古城，正是因为这种历史人文影响，使得武昌房地产以文化为专题开发占据了市场主流。武昌区作为武昌最老区域，其房地产开发也是最早，且改变也是最大区域，关键展现在以下几方面：（1）南湖片区、光谷片区成为开发最热区域。南湖片区历经十年开发历程，现在已是本市房地产开发中较具特色和规模成熟片区，而且因为其价格和产品品质性价比高，和积玉桥大面积拆迁，使得南湖片区成为武昌最为热闹区域。光谷依靠科技、高校，发展成为一股主力军。（2）徐东、中北路房地产崛起。4年前，徐东路一带房价每平方米不到千元，仍乏人问津，然而到今年年中，时尚欧洲楼盘均价已达成3400元平方米，仍然旺销，此地房价以每十二个月每平方米500元价格跳涨，令人砸舌。而作为交通要道中北路现在也是小区林立，现已聚居了城市经典、世纪彩城、安顺星苑、龙源大厦、天源城伟鹏苑等项目。（3）东湖地域成为高级楼盘聚居地。东湖地域因为本身区位优势和优裕自然环境，且东湖沿线土地稀缺，地价昂贵，同时政府要求了东湖楼盘高度不准超出樟木树冠，所以只能做多层、公寓、别墅等物业，所以东湖地域出现了很多高级物业，如典藏置业所开发东湖林语均价超出了4000元，其中5100元平方米房子已售罄。东湖名邸则以4000元平方米推出；东湖香榭水岸也是5000多元/平方米均价。（4）青山区、江夏区庙山是新兴厚积薄发之地。伴随城市化进程推进，区域经济快速发展，带动了房地产市场稳步发展。自然环境成为置业者公认优势，一部分开发商已经打开了区域市场局面。在汤逊湖畔，武汉有1/3以上经典别墅集中在这里，大大提升了区域市场品质。青山也以惊人速度引爆楼市。二、项目标地段分析项目地处黄金内环，而中北路发展可谓迅猛，“开发烧度”加速升温，从去年一直热销世纪彩城、天源城、安顺星苑等高级次、大规模项目率领该区域均价直线上升后，直到慢慢淡出市场，到今年新安花园开启、武汉地产集团刚刚“大手笔”拿下中北路超大地块和福星惠誉沙湖水岸星城筹备中等现象看来，中北路房地产发展热度将达成前所未有高度，为来升值潜力和空间更是不容置疑。项目靠近洪山广场、中南路，属于武昌区中央商务圈、生活圈、生态圈三圈合一位置，繁荣程度绝不逊色于汉口众多繁荣大街，在米左右区域内市政、生活、商业配套相当完善。武昌区顶级写字楼“中南广场”和最齐全购物中心之一“中南商业大楼”坐落中南路，而洪山广场是武昌最大绿化广场，招行、民生银行、工行、农行等20多家银行金融机构武昌总部分布于此；武昌高级次四星级酒店白玫瑰、三星级洪山宾馆、中南大酒店和湖北饭店，人气旺盛武汉著名连锁酒店，亢龙太子酒轩等多种服务设施应有尽有，而和中南路相连中北路也扎堆了中国电信、移动、联通和中国邮政等通讯信息服务单位。中北路已是成熟地段，家乐福、百安居、普尔斯马特等十几家世界500强企业聚集于此，政府已经将此路段计划成武昌区“世界500强总部”。徐东发展是有目共睹，徐东平价、好美家、麦德龙、金马家居逐步形成武昌第二个CBD。项目临近三湖地域，东有沙湖，西有水果湖、东湖，自然景观丰富。另外作为教育、政治、文化中心关键地段，其教育层次和实力自然是其它区域首选。三、项目本身分析（一） 项目所在区域房地产市场现实状况概述项目临东湖西路靠中北路。所临主干道中北路是武汉市内环线主动脉，它和徐东路、武珞路一起形成武昌黄金内环线。经过徐东路向西经过长江二桥能够直达汉口市中心，朝南而行能够看到武汉市最大风景区东湖，向东可直达武昌商业中心，向北和青山区直接相通。区位优势无可比拟。现在中北路沿线原有国营大厂纷纷外迁，土地贮备量大。伴随中北路沿线经济高速发展，该区域房地产业如日中天，是武昌区房地产投资焦点所在，尤其是在靠近沙湖沿线和中北路沿线，多种用途房地产项目毗邻而建，居住、商业、商住两用及纯商务楼等多种物业类型齐头并进，市场展现多元化发展趋势。本项目所在区域更兼东有沙湖，西有水果湖、东湖，自然景观丰富。是教育、政治、文化关键地段，其居住层次和居住环境为其它各区之首，成为内环线区域中最具发展潜力地方。 (二)项目所在区域演变及发展1993年以前，中北路周围除了多个国营大厂如：武重、省建机、武汉构件厂等以外多为荒地、农田和农村居住地。伴随徐东路路面拓宽及中北路贯通，部分土地被开发商或单位征用，开始进行房地产开发，伴随武汉长江二桥建设及武昌内环线开通，政府加大了对武昌区内环线周围地域开发力度，区域人气逐步兴旺，在近几年伴随沙湖沿线景观改造和整改，地块价值更是扶摇直上，从原来30万/亩到现在武汉统建拿下省建机地块每亩单价达248万元/亩。1993年此地域房价只卖到800-900元平方米，而现在“城市经典”房价已达成3600元平方米。号称“武昌第一楼盘”香格里嘉园均价已达4300元/平米。当香榭水岸以4800元/平米均价刷新武汉楼市新高之时，正在畴建中东湖天下豪宅项目预期售价更达8000元/平米。房价提升之快，楼市发展潜力之大使此区域产生巨大磁力，不管开发商还是消费者纷纷看好此地，形成了区域内楼市产销两旺大好环境。区域内多年开发项目有新安花园、世纪彩城、东沙大厦、天源城伟鹏苑、安顺星苑、龙源国际、同成富苑、景天楼、水果湖广场等一批高品质物业类型，其中大部分已经售罄，如世纪彩城、安顺星苑等，其它也基础处于尾盘销售期，如东沙大厦仅剩几套，景天楼和新安花园入市十二个月销售率达90%以上，基础清盘。以洪山广场为中心中北路沿线区域，不仅拥有丰富水资源如东湖、水果湖和沙湖，而且三十三平方公里东湖更是集中了湖北省委、省政府及其所属十余个厅、局、委、办机关和40多个社会团体。政府要员、商界精英、名媛绅士云集，是武汉市乃至华中地域最为显赫、最富有向心力地域，无数市民以居于此地为荣。（三）项目所在区域房地产市场特点伴随本区域作为武昌中心区地位提升，区域房地产市场特到了快速发展，整体来看，呈以下特征：1、整体价格高因为本区域，尤其是以洪山广场为中心中北路沿线区域优势比较显著，加上区域内居民购置力相对较强，使得房地产市场价格整体较高，项目销售单价大全部在2800元以上，部分项目如香格里嘉园、东沙大厦等全部在4000元以上。2、商住楼兴起伴随武昌区域中心向洪山广场周围转移，本区域商务活动日益频繁，已经逐步成为武昌商务中心区，这肯定会对商务办公产生巨大需求，大量宜商宜住商住两用楼如同成富苑、龙源国际广场、景天楼、水果湖广场、楚天城市花园、香格里嘉园等一批高品质商住楼应运而生，在提升物业价格同时，也给大家带来了新工作和生活理念。3、小区规模相对较大通常来说，大盘关键集中在城市郊区，城市中心以小盘为主，而本区域小区规模相对较大，仅中北路两旁就分布着3个建面30万平方米左右住宅项目天源城（30万方）、保利新奥园（30万方）、世纪彩城（28万方），这在城市中心是比较少见。4、小高层为主，多层相辅因为当地域区位优势显著，土地价格一路攀升，所以开发商为了追求售价和利润平衡，不得不提升容积率，侧重小高层和高层。如安顺星苑（12层）、景天楼（21层）、世纪彩城（12层）、天源城伟鹏苑（12层）、龙源国际广场（24层）、水果湖广场（30）等全部是高层、小高层建筑形式。但也有项目为了满足多层次需求，计划了多个建筑形式，如城市经典现有小高层、高层，也有多层，物业类型比较全方面, 新安花园也有6层多层和12层小高层，为不一样购房层次提供了更多选择空间。从长远来看，小高层和高层仍是该区域开发关键。5、户型齐全，同质化严重徐东路区域总体看，户型结构较为其全，购房者选择面较广，但各楼盘之间同质化较为严重。从附表二中能够看出其户型设计大全部是集中在120-130平米左右三房两厅。所以，部分楼盘特色化户型一经推出，便取得了良好市场效应。如“时尚欧洲”户型设计上全为错层，现代感十足。“城市经典”户型设计上多为异型房，特色外飘窗设计，加大了房间或客厅采光度。6、用户以中等收入、自住为主调查显示，本区域购房者从职业上看，以个体私营业主、电力电信职员、科研设计院所职员/设计师、高校老师、职业律师/会计师等为主，属于中等以上收入阶层，含有相当支付能力；从地域分布上看，很大部分来自周围企业如电力、电信、铁四院、湖大等，还有一部分用户来自青山，这一部分用户想住在市中心，所以选择在交通方便徐东路购房；从购置目标上看，关键用于自住，投资用户较少。（四）项目所在区域计划和发展在武汉市房地产市场发展快速大好环境下，伴随武昌区政府基础设施投资力度加大，该区域房地产市场前景值得乐观。1、隧道工程提升交通枢纽功效l 依据政府计划，武汉过江隧道工程有望5月动工，隧道越江位置选在在黄石路至三层楼周围。隧道连接汉口、武昌中心区，并和汉口解放大道、武昌武青三干道两条快速路相接，属城市主干道。l 另外，计划中地铁2号线是一条经过长江隧道越江地铁线，线路起点站设在常青花园，终点站设在马鞍山森林公园，在洪山广场设有站点。综合评述：交通格局改善必将会使该区域商务中心功效得到加强，大家出行也会更方便，区域地位将会极大提到，为房地产发展提供了巨大空间。2、城市改造优化居住环境伴随武汉市产业结构调整和市政府“退二进三”政策实施，政府正斥巨款全线改造整修武昌临江大道和和平大道，并列入武汉市创建山水园林城、美化亮化“二江四岸”整体发展计划，加上沙湖地域综合开发整改，市政基础设施将会不停完善，房地产投资环境深入得到优化。另外，从政府以后一段时间武昌区开发来看，区域改造关键放到了老中心区积玉桥地域和沙湖沿线。到时，司门口、积玉桥等地政府改造将和洪山周围地域开发形成相得益彰之势。3、商务和居住互动发展必将推进价格上涨武昌CBD建设能够和区域住宅市场发展形成良性互动，首先武昌CBD建设会极大地提升区域商务气氛，聚集人财物，对居住产生巨大需求；其次，住宅市场发展也能够为CBD建设提供良好外部条件，促进CBD有机化和快速发展。4、交通网络深入完善提升区域潜力依据计划，徐东路将改造成连接天河机场至省委、省政府迎宾大道，现有道路将各扩宽15米，形成四板（车道）五带（绿化带）式格局。计划已久市轻轨交通1号线也已经开工，到时，此线路将成为三镇关键客运交通大动脉，中北路将成为交通枢纽上很关键中转站。和周围形成强势互动。现在打通沙湖周围交通线路，使沙湖和外界通畅无阻三纵（湖大路、武车路、中山北路）一横（沙湖大道）交通网络贯通工程已经开启。此四条道路修建将根本改变沙湖内部现在交通不畅现实状况，使沙湖和外界全方面互动。 这种互动发展结果必将会对居住产生更多和更高需求，进而推进住宅价格上涨。以在临江大道蓝湾俊园为例，伴伴随武昌中心区发展和周围环境深入完善，该项目不仅销售旺盛，价格也是一路攀升，据介绍，有回头用户不惜以多出当初几万元价格购置蓝湾俊园，这从另一个侧面反应了区域房地产发展潜力。伴随区域可开发土地降低，开发成本可能会增加，这将促进开发商深入挖掘土地价值，建造出愈加优质项目。5、500强总部区计划将使区域经济愈加快发展以本项目为关键，周围分布有中北路片、徐东路片、东湖片和洪山广场片，在500强总部区计划中，中南路沿线，关键引进银行、证券、保险等，形成金融中心；中北路，关键建设高级写字楼群，引进500强企业总部、研发机构、销售服务机构和物流配送企业，形成商务中心；洪山广场片，关键引进科教、信息中介咨询机构，建设高级娱乐服务设施，形成科教、信息中心和休闲娱乐中心；东湖片将建成表现武汉综合面貌和素质外事区，是武汉对外窗口。区域功效完善和商业环境日趋成熟，无疑会给房地产开发注如巨大活力，并形成房地产开发和商业互动良性发展。(五)项目所在地房地产市场总体供求现实状况分析1、 项目基础情况l 地理位置本项目在武昌区黄金内环线东湖西路上。南边为三排78层高居民住宅，属红岭小区宿舍楼，和本项目距离较近，仅一墙之隔；北边正对面是安顺花园小区，该小区是以7层左右多层为主中等规模住宅小区。西边是正在热销中景天楼高层住宅项目，该项目已经完工；东边和东湖大厦相隔不远，步行仅几分钟时间。l 项目基础情况 本项目标计划用地面积为：5192.89平方米，计划占地面积为：2041.79平方米，总建筑面积为：32614.4平方米，不包含地下室面积：3510.20平方米。其中公建面积为：4083.58平方米，住宅面积为：28530.82平方米。容积率为6.28，绿化率为31%，地下停车位65辆，总户数为214户。l 项目计划本项目计划使用性质为商住两用兼容用地性质。其中12层裙楼为商场，3层以上为两座塔楼，以居住为主。其中东是20层是一梯三户点式住宅，西为24层是一梯二户板式住宅。2、项目用地周围环境调查 l 地块周围建筑物从附表二可知，在本项目所在区域里，建筑形态以小高层和高层居多，建筑类型比较齐全，据统计项目周围建筑物居住类型项目和商住两用类型项目各有7个，发展比较均衡，且各类项目销售向好。周围一站以内高层建筑有东湖大厦（18层）、景天楼（21层）、同成富苑（29层）、龙源国际广场（24层）、楚天城市花园（24层、28层）、香格里嘉园、安顺星苑（12层），全部为到三年间所开发新项目。早期则有安顺花园和红岭花园小区78层高纯居住项目。据此可知，在此片区内除了早期多层建筑外，近几年来开发比重显著偏重于高层和小高层开发，占全部开发量80%以上。这和该区域土地存量逐步降低，地段含金量大幅提升无不关系。l 绿化景观本项目在中北路黄金内环线上，承接徐东商圈和中南商圈，地理位置优越，地段价值含金量较高，地块周围绿化景观较少。只是在离该项目还有一定距离沙湖沿线有大量绿地。l 自然景观本项目在沙湖边缘，不过因为其它建筑物遮挡，10层以上才能够鸟瞰沙湖；在项目西边五分钟车程可到水果湖；项目西北面约两站路可到风景优美东湖风景区。l 历史人文景观本项目所在区域为洪山商务区，商贸繁荣，商务气氛浓厚。在区域南边是中南地域最大城市广场洪山广场，占地10.8万平方米洪山广场，从东至西分为三部分： 即以纪念为主董必武纪念广场，以活动为主下沉式广场，以休闲为主音乐喷泉休闲广场。广场保留了原董必武铜像和105株雪松。高4米董必武铜像坐落于广场东侧；洪山体育馆在广场西侧，是洪山广场关键标志性建筑，是本省及武汉市举行多种重大致育赛事、大型文艺演出、多种政治集会和其它商务活动和全民健身娱乐、休闲关键场所。区域西边为省政府、省直机关驻地，是武昌政治、经济、文化中心。l 环境污染情况 在本项目周围，以居住和商务为主，不存在城市面源性污染，本项目所面临污染仅仅来自于临街灰尘和汽车噪音这两个方面影响。3、地块交通条件调查和本项目直接相连关键交通路网有：徐东路、中北路、东湖路，在其周围一站以内有东湖站、周家大湾站、水果湖站等近30条公交线路通达三镇。计划中拟待修建还有湖大路、武车路和中山北路及沙湖大道三纵一横四条公交线路，将带给片区愈加便捷成熟交通网络。4、周围市政配套设施调查购物场所：一站以内有水果湖鹰台路步行街、武商议贩水果湖分店、时尚名全部广场、家乐福，一公里范围内更有普尔斯马特、百安居、国美、麦德龙、好美家、中商广场、世纪百货等。文化教育：在周围一公里范围内有武大附中、武汉大学、水果湖第一中学、水果湖中学、水果湖二小、红岭中学、省直机关幼稚园等。医疗卫生：水果湖医保定点医院、武汉大学中南医院及水果湖隶属医院等。金融服务：有中行、农行、工商银行、华夏银行、光大银行、民生银行、招商银行、建行等 ，还有中业证券等。邮政服务：电信营业厅、邮局等餐饮类：在东湖西路口有艳阳天，在东湖东路上有新钓鱼台、鑫梦大酒店、乌兰食坊、火凤凰茶楼、白玫瑰大酒店等众多饮食服务行业。娱乐休闲类：有洪山礼堂、洪山广场及洪山体育馆、保龄球馆等设施满足大家运动需要。附表一：周围配套设施基础情况类别名称购物场所鹰台路步行街、武商议贩水果湖分店、时尚名全部广场、家乐福、普尔斯马特、百安居、国美、麦德龙、好美家、中商广场、世纪百货等。文化教育武大附中、武汉大学、水果湖第一中学、水果湖中学、水果湖二小、红岭中学、省直机关幼稚园等医疗卫生水果湖医保定点医院、武汉大学中南医院及水果湖隶属医院等金融服务中行、农行、工商银行、华夏银行、光大银行、民生银行、招商银行、建行、中业证券等邮政服务移动、联通、电信等移动通讯营业厅、邮局等全部有餐饮类艳阳天、新钓鱼台、鑫梦大酒店、乌兰食坊、火凤凰茶楼、白玫瑰大酒店等娱乐休闲类洪山礼堂、洪山广场及洪山体育馆、保龄球馆等5、周围可能存在对项目不利干扰原因 l 在本项目周围，其南部紧挨红岭小区内三栋78层高宿舍楼，距离较近仅一墙之隔，对该项目标采光、通风、观景等方面全部有很大影响。l 其北面正对安顺花园小区，规模大，配套成熟，比本项目更具居住气氛；东面100米范围内是正在热销景天楼高层商住楼项目，该项目在规模、建筑形态、地段及目标客源上均和本项目相同，在东湖东路上还有正在销售中期水果湖广场项目。它们在销售时机上比本项目更具优势，会使本项目标潜在客源降低。6、历史人文区位影响本项目在新兴商务街中北路上，洪山商务区范围内，和省委、省政府、省人大、政协相距不远，周围学校云集，生活娱乐教育设施齐全，是武昌政治、经济、文化中心，经济繁荣、人文气息高尚，区位极佳。区域里以政府机关工作人员、商务白领、私营业主为主，人均收入高，消费群体稳定且综合素质高。（六） 项目本身优劣势评价：优势： （1）区位优势。本项目在洪山商务区内，属于一级地段，区位佳，地段好，周围商务气氛浓厚，区域整体经济实力较强。（2）目标用户消费力强。该项目标目标用户较具针对性，经济实力和购置实力雄厚，能够实现销售预期值较高。（3）竞争力小。在本项目周围现阶段除了水果湖广场和景天楼在售以外，尚没有其它同类项目，本项目入市后将呈一枝独秀局面，入市时机好，竞争压力小。（4）区域房地产市场成熟。本项目周围高级商务楼较多，在设计、建筑风格、房间功效布局、生活配套和市场价位及市场认知度等方面全部达成一定层次，乃至形成了某种固定标准和尺度，消费者市场认知度高。（5）投资居住两适宜。未来发展趋势及市政计划为区域带来巨大升值潜力和空间，使得本项目不管在居住还是投资方面全部具较高性价比。劣势：（1）和周围建筑距离太近。项目南面和红岭小区三栋78层高宿舍楼距离太近，对其8层以下住户在采光、通风、视野等方面影响较大；（2）观景面不广。东面和18层高东湖大厦为邻，对本项目远观沙湖视角有所影响；（3）交通受制。本项目处于东湖西路中段上，该路段没有公交线路能够直接抵达，其底层商场在地段上不及景天楼（在东湖西路口，和中北路交汇处）方便，在消费者趋从度上不及距本项目五分钟步程洪山家乐福更具吸引力。综合评价：本项目以其本身成熟而完善市场环境为依靠，周围众多高端楼盘开发奠定了区域高品质居住环境。区位和地段是其最大卖点，而入市时机优势为其顺利实现销售提供了很好平台。较高项目品质和31%绿化率居住环境必能吸引相当一部分目标用户注意力。（七）项目所在地房地产市场总体供求现实状况1、项目所在地商品住宅市场板块划分及其价格差异在本项目所在地，依据各自特点不一样能够将上表中所列商品住宅市场划分为四个板块：徐东大街板块、东湖板块、中北路板块及项目所在洪山商务区板块。l 徐东大街板块。在“二桥效应”带动下飞速发展，从早期天梨花园、鹏程花园、时尚欧洲等一路走来，到城市经典、中力名居等迎来了该区域楼市高潮，价格一路高涨，销售看好，现在武昌巨型商业龙头“武汉销品茂”和占地2400亩东湖新城和正在开启中东湖天下项目共造徐东楼市新高。现在徐东片同类产品销售均价在22003600元/平米之间，平均价位在3020元/平米左右；l 中北路板块。伴随路北路两侧众多国企搬迁，大量空地被置换出来，在政府重金打造下，普尔斯马特、百安居、国美等大型专卖店陆续进驻，该路段各类配套设施快速完善，受徐东和中南商圈影响及本身独占黄金内环线绝好优势，区域房地产快速崛起，以世纪彩城为代表，东沙大厦、天源城伟鹏苑、新安花园等新项目接踵而起，房地产发展空间巨大。中北路片同类产品销售均价在26004200元/平米之间，平均价位在3160元/平米左右；l 洪山商务区板块。本项目所处就在此板块里，该板块以洪山广场为关键，区域内市政、生活、商业配套相当完善，区域里有号称“武昌第一盘”香格里嘉园；有建造了5000平米、尽显荆楚文化风韵，是武汉乃至整个中南地域最大空中花园楚天城市花园；有正在热销中景天楼和水果湖广场等等，无一不表现着该区域关键尊荣和优势。更兼本区域内焦点省府所在地水果湖，已经发展成为了武昌城中城，有大型鹰台商业步行街、东湖自然风景区，区域内关键院校众多，医疗设施齐全。高尚人文气息和完善生活配套，辅以政府投入加大，使该区域日益成为社会各界精英荟萃最为理想投资居住之所。本区域同类产品销售均价在33004300元/平米之间，平均价位在3960元/平米左右；l 东湖板块。一向以优美风景和高尚人文环境而显赫，是高贵、成功和财富向征而成为本市房价领跑者。在武汉房地产市场刚刚进入发展期，房价还在向3000元/平米奋力突破时候，东湖林语就以3500/平米价格“一语惊人”，随即在各开发商还在思索之际，东湖名邸就已经向4000/平米大关提议了挑战，以后东湖香榭水岸水涨船高向5000元/平米挺进，现在正在畴建中东湖天下豪宅更是向8000元/平米天价叫板。该板块不管在人文、品质、环境甚至价格等各方面全部是精品中精品，各阶层人士无不为之向往。东湖片区这类产品起始价已达成了4000元/平米以上。附表二：项目所在区域市场供给项目基础情况：项目名称销售价格（元/平方米）建筑面积（平方米）占地用途建筑形态主力户型总户数（户）纯居住类天梨花园2200均3952913340住宅小高层三室两厅四室两厅（复式）/城市典山水美园3600均215434/住宅小高层四室两厅194.71三室两厅133.30110.55/世纪彩城290028000094714住宅高层小高层两室两厅三室两厅四室两厅1200新安花园3200125164412.39住宅多层6层小高层12层以100到130平米三室两厅为主120天源城伟鹏苑26006/住宅小高层12层四室两厅163.77三室两厅133.45396安顺星苑290014600044689住宅小高层12层三室两厅130140四室两厅160.11240香格里嘉园430015000013433住宅高层（24、16）两室两厅三室两厅176商住两用类楚天全部市花园400015800026680商住两用高层（写字楼24层、住宅28层）三室两厅148.94四室两厅158.3/景天楼3300240002232.45商住两用高层（21）四室两厅平层120左右五室两厅复式170左右112中力名居2980均62085.99其中一期48856.99二期1322918860商住两用小高层（12）高层（写字楼24层）两室两厅105.46三室两厅161.46318（一期）龙源国际广场（住宅已经售完）4200288814220商住两用高层（24层）小高层四室两厅171.32三室两厅152.55两室两厅128.96一室一厅83.89240水果湖广场4000800007799.51商住两用高层30层两室两厅108.38一室两厅74.57372湖光大厦/431201828/高层20层地下2层/保利新奥园3100300000138736.64商住两用小高层12层两室二厅三室两厅6522、项目个案比较：在本项目周围，可比性较强项目有两个：楚天城市花园和景天楼。现将这两个楼盘具体具体资料列表以下：附表三：个案情况比较名称位置入市时间户型结构建筑特色户数销售价格及改变（景观、层次、朝向）消化时间购置客群特征销售方法现在情况楚天城市花园中北路特1号，洪山广场旁11月内部认购4月8日开盘14层为裙楼，塔楼在6层以上，5层为空中花园。临街两栋30层写字楼，面积在241277平米之间；后两栋为32层住宅楼，面积集中在123.03388.58平米左右。在裙楼上五层建有中南地域最大空中花园，面积超出5000平米，以楚文化为骨架，号称楚天第一高层住宅。绿化率达30%。四栋共374户。写字楼售价3000元/平起；3810元/平米最高；租价：35元左右/平米月；住宅楼销售均价2800元/平米， 三年销售期。（）10月31日交房写字楼以在武昌经营私营业主及企业为主；住宅楼则以楚天经视及湖北有线等单位购置为主。利用本身媒体优势在媒体上大量宣传，以提倡生活方法、居住方法和投资理念为主，并开展连谊会、露天电影等活动，并附送促销小礼品、小优惠、小家电等优惠方法。截至现在为止A栋写字楼销售率100%；B栋写字楼销售98%；C栋公寓销售100%，D栋公寓销售98%。景天楼东湖西路口5月26日开工。3月开盘。13层为商铺，已整体售完。421层为SOHO商务住宅。主力面积在103130平米左右。东方现代主义风格，户型丰富。8户/层，4部电梯/栋。没有绿化。共112户共一栋两单元，4层以上住宅售价在2760元3568元/平米之间，均价为3300元/平米，层差60元/层左右。均为南北朝向，无朝向差。十二个月销售期。（）；5月交房。用户多以武昌私营老板为主，用于办公占大多数。以优越地段和在闹市中拥有超大复式户型为关键卖点，以报刊媒体作为宣传关键载体。平层120135平米约60套售完；102120平米约40套售完；复式108220平米共12套已售90%，其中198平米以下售完，仅余200平米以上复式大户型未售。天泰名居东湖西路中段上待定12层为商铺，3层以上为住宅，分为20层一梯三户点式和24层一梯两户板式两栋塔楼。以130150平米三室两厅左右户型为主，绿化率达31%。共214户共分20层和24层两栋塔楼，其它待定待定目标用户群以周围公务员及老师、医生、科研人员及高级白领为主。待定暂未售。综合评述：经过上表对比可知楚天城市花园在入市时间上较早为，在设计上有鲜明特色-5000平米中南地域最大空中花园，以荆楚文化为特色，突出文化品位。该盘入市均价为3400元/平米，其中两座住宅楼售价为2800元/平米，写字楼售价在30003810元/平米之间，而武房指数表明当初全市楼市均价为2366.89元/平米，洪山为2325.89元/平米，显然此盘是以高端盘姿态入市，此楼盘因有纯写字楼，消化周期较长为3年。现在销售率已达98%。 而景天楼项目入市时间为，在设计上以东方现代主义风格为主，没有比较突出特色，入市均价为3300元/平米，住宅售价在27603568元/平米之间，武房指数表明此时区域同类产品销售均价为2573.71元/平米，该项目入市已经有十二个月，到现在为止，该盘大部分已经售罄，只剩下几套200平米以上复式大户型未售，其中 底层商铺整体售毕。住宅销售率为90%。结论：1、本项目在地段上没有类比项所具优势，楚天城市花园在洪山广场侧面，景天楼则在东湖西路口，本项目在东湖西路中段。在此项上本