成都双流双华路项目营销推广方案样本.doc

双华路项目营销推广方案
一、项目介绍
1、项目基础数据表

双华路项目基础数据
净用地面积
66974㎡

一期净用地面积
二期净用地面积
住宅总户数
1031户
一期总户数
二期总户数
43226㎡
23748㎡

741户(其中136户花园洋房)
290户（其中56户花园洋房)
地上建筑面积
101608㎡
一期地上建筑面积
二期地上建筑面积
建筑密度
容积率
绿化率
停车位
68034㎡
33574㎡

26%

1.517

40%

387辆
开发商
成全部双华通缆

2，项目计划及建筑思绪
★ 总平计划
项目总体计划为600亩占地面积，首期开发100亩。首期开发地块方正，净用地面积66974平米，整体计划分两期来开发。整体采取围合式设计理念，外围均计划为多层建筑。花园洋房在多层围合之中，呈马蹄性分布。
★ 建筑设计
整个项目标建筑风格为经典英式建筑，三段立面、尖顶塔楼、陡坡屋顶、老虎窗、圆形花台等建筑语言和符号利用充足诠释着英式建筑所特有庄重、古朴。蓝、灰、白富有艺术配色处理给予建筑动态韵律和美感。建筑形态由6+1多层和叠拼花园洋房组成。
★ 景观设计
在项目标景观设计上吸收英式园林景观特点，大量利用喷泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局植物迷宫等景观小品；并有机结合地块天然高差进行景区转换和植物高低层次布局，形成显著浪漫*******情调和坡式园林景观特点。在花园洋房栋间及外围以水系围绕，在大部分花园洋房前庭后院全部有水景经过。前庭经过水上设桥方法连接小区干道和入户私道，充足表现户主尊贵和私密；后花园和对面住户经过水景相隔，并设计了水岸码头，是充足享受水景和浪漫情调平台。整个项目标景观以屋前屋后分散景观和四个组团景观组成（分别为：小区入口喷泉广场、玫瑰园、苹果园、紫藤园）。在确保每户景观占有同时也考虑到了小区公共活动交流空间。在景观组成植物选择上充足考虑了高低错落层次感和枯荣季节合理搭配。
★ 户型设计
项目标多层户型由77㎡、78.4㎡、79.7㎡、80.6㎡、88㎡两房两厅及88.7㎡、119.1㎡三房两厅组成，累计7种户型，以80平米左右两房为主，户型方正适用利用率高；板式结构和南北朝向造就全部房间采光通风良好；大量利用飘窗设计，拓展室内使用空间；其中89㎡两房和119.1㎡三房，设计了专门入户花园，为偏好自然和养花种草用户提供了更高品质享受；
项目花园洋房部分户型面积在160—175㎡之间，一二层享受前后花园和特有水岸码头；三四五层享受退台设计空中花园和屋顶花园；户户配有半地下层设计私家车库，部分户型设有半地下家庭娱乐室；客厅挑高4.5米，并和餐厅以几级楼梯高差相连，做到功效分区显著而互不干扰，部分户型在客厅和餐厅之间设有中庭花园；整个花园洋房户型含有在满足类别墅功效空间上适宜地控制了总面积，高性价比优势突出；
★ 配套设施
项目先期在小区外围计划了临街底层商业，能够引进部分生活配套以满足小区业主们日常生活购置需求。小区内部计划了会所（将引入咖啡、茶吧、休闲娱乐、运动健身等配套功效）游泳池、健康步道、老人和儿童游乐设施等。（后期500亩待开发区域还将计划大型商业配套、大型运动设施等小区配套，600亩项目开发完成后将全方面满足小区居民所需商业购物、休闲娱乐、运动健身、商务会客、儿女入托等配套需求，展现出一翻城中城生活景象。）
3，项目区位及周围情况：
★ 项目区位
本案在双华路和双黄路交汇处，距华阳车程9公里，距双流5公里，距双流机场4公里。从项目到成城市区有多条线路能够选择，从双华路转大件路直达永丰路，双华路转大件路经航空港至机场路到神仙树、双华路转大件路经航空港至武候大道、双华路转大件路经航空港至川藏公路到红牌楼、双华路到华阳转迎宾大道再转南延线到人南立交等多条线路；得益于城外道路宽广通畅，从项目到成全部南面多个关键二环路口，几条线路车程全部在20分钟之内。
双流抓住成全部南部新区建设正式开启历史机遇，编制了160平方公里双流北部新区东升、华阳、西航港和牧马山四个组团城市发展计划。依据计划，到双流北部新区将聚集人口130万，实现“东（华阳）西（东升）互动，南（牧马山开发区）北（西航港开发区）呼应对接成全部错位发展”，将把双流北部新区建设成为成城市区域性教育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技产业发展高地形成一个东起新兴西至九江环成全部经济增加关键地带。
本项目在以上四大板块交界区域。
★ 项目周围情况：
本案在连接双流到华阳主干道双华路上，侧面一条路直通黄甲，交通便利，到成全部三环大约20分钟车程。双华路车流比较多，两旁土地很多，均为待开发用地；项目周围紧邻双华村村镇中心，超市、餐饮、休闲、诊所、银行等基础配套已经含有，但档次不足；项目旁边除了双华村镇还有一个刚刚入住大型安置小区，已含有一定生活气氛；项目以东500米周围是西航港工业区。
★ 项目交通路线图

市场分析
一、 成全部房产市场概况及基础竞争格局
1. 房产开发投资情况
1) ，成城市整年新建商品房成交面积达成1600.51万平方米，同比增加7.71%，销售金额达成507.79亿元，同比增加21.88%；成城市五城区商品房成交量为848.30万平方米，五城区新增商品房供给量为961.18万平方米，同比大幅增加33.94%。全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增加18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增加9.48%；商品住宅均价为3770元/平方米，同比增加16.32%。
2) 1—7月成城市情况
从成城市统计局公布成全部房地产1-7月各项统计数据来看，成全部楼市依旧展现出供销两旺稳定、健康态势。全市新建商品房成交1044.20万平方米，同比增加30.8%；其中住宅成交919.44万平方米，同比增加37.4%。1-7月房价稳中有升，全市新建商品房成交均价为3521元/平方米；其中住宅成交均价为3304元/平方米。开发累计完成投资320.76亿元。比去年同期增加了29.4%。从投资和销售面积来看，住宅仍是投资热点，1-7月住宅完成投资218.81亿元，增加46.1%；住宅销售面积为666.95万平米，增加23.4%。
（1） 投资
u 开发投资稳步增加
　　1-7月，全市房地产开发累计完成投资320.76亿元，比去年同期增加29.4%。自今年2月起，房地产开发投资分别增加-9.8%、3.9%、13.6%、16.8%、24.3%、29.4%，开发投资额逐月增加，开发投资增幅展现显著回升态势。
u 内资外资齐头并进
　　从房地产开发投资完成类型来看，内资和外资完成投资继续保持较快增加，而港澳台资完成投资显著下降。1-7月，内资和外资分别完成投资282.80亿元和23.99亿元，分别增加39.4%和77.9%，港澳台资完成投资23.97亿元，下降38.2%。统计局表示，因为去年和记黄埔在城南和温江拿地投资达16亿元，现在年并没有港澳台开发商有这么大手笔，所以港澳台资呈下降趋势。
u 住宅投资仍是开发烧点
　　从开发商投资关键看，由去年住宅、办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产态势，改变为住宅投资继续加大，对商业地产投资显著降低态势。为满足成全部房市旺盛消费需求，增大房市供给，开发商继续增大了对住宅投资，1-7月住宅完成投资218.81亿元，增加46.1%。开发商对商业地产投资显著降温，1-7月商业营业用房完成投资33.38亿元，下降30.3%。
u 开发资金保障程度提升
　　开发资金保障比是开发商筹集资金和开发成本比率。受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策影响，今年开发商贷款增加受阻，但加大了自筹资金力度，加之房市销售尤其是期房销售连续较快增加，开发商从消费者手中收到预付款增加，保持了开发资金连续稳定增加，房地产开发资金保障程度继续提升。1-7月，到位房地产开发资金为540.09亿元，增加34.9%，其中本年资金为461.36亿元，增加43.1%。在本年资金中：开发商自筹开发资金为229.32亿元，增加68.3%；中国贷款为51.27亿元，增加20.5%；其它资金为170.89亿元，增加24.5%，其中定金及预付款为131.15亿元，增加24.6%。开发资金连续增加，为房地产开发提供了充足资金保障，截止7月末，房地产开发投资资金保障度为1.68：1。
　　小结：房地产开发投资作为本市投资三大主体力量之一，对全市投资含有较大影响。1-7月，全市房地产开发累计完成投资320.76亿元，比去年同期增加了29.4%。开发资金呈连续增加态势，开发资金保障程度得到有效提升。住宅投资成为开发关键，商业地产显著降温。　
（2） 供给
u 住宅完工面积
商品房完工面积尤其是住宅完工面积大幅增加，为房市供给提供了现房保障。1-7月，商品房完工面积达362.98万平米，增加47.2%，其中住宅为310.02万平米，增加68.1%，商业营业用房为30.47万平米，下降26.5%。
u 住宅施工面积
　　1-7月，商品房施工面积为3600.58万平米，增加31.7%，其中：住宅为2915.77万平米，增加38.9%；办公楼施工面积为68.51万平米，增加26.1%。商品房施工面积连续扩大，尤其是住宅和办公楼施工面积增加较大，为后期房市供给提供了充足基础确保。
u 商品房空置面积
　　1-7月，全市商品房总空置面积达153.39万平米，增加8.8%，其中：住宅空置面积为30.79万平米，增加27.6%；商业营业用房空置面积为58.79万平米，增加14.5%。商品房空置面积连续增加，从另一面反应出房市供给情况已得到显著改观。
　小结：从商品房供给三大标志性指标来看，商品房完工面积、施工面积和空置面积全部有大幅增加。此情况表明，商品房供给量显著增加，市场供需脱节矛盾也得到了根本性改观。
（3） 销售
u 销售面积
　　商品房销售旺盛，销售面积和销售额呈连续增加。1-7月，商品房销售面积达716.40万平米，增加17.4%，其中：住宅销售面积连续增加，为666.95万平米，增加23.4%。从期房和现房销售看，双双同时增加，期房销售仍为主体，销售面积为632.78万平米，增加20.6%，占总销售面积88.3%，其中住宅为595.26万平米，增加27.7%；现房销售面积为83.62万平米，下降1.8%，其中住宅为71.69万平米，下降3.6%。
u 销售额
　销售面积增加拉动了销售额连续增加。1-7月，商品房销售额达246.73亿元，增加21.3%，其中：住宅销售额为214.6亿元，增加40.9%；商业营业用房销售额为29.09亿元，下降38.2%。
小结：从商品房销售面积和销售额两方面来看，全部出现了较大幅度地增加，市场一度展现出供需两旺良好态势。
3) 上六个月区域供求情况
u 城南和城西供给和需求关键区域
　　统计数据显示，1-6月份，城南和城西分别供给商品住宅113．44万平方米和112．50万平方米，分别同比大幅增加59．1%、35．4%；城东供给商品住宅89．9万平方米，同比下降15.9%；城北供给商品住宅15．31万平方米，同比增加27．6%。城南和城西商品住宅供给所占百分比（以下简称“占比”）分别为34.3%和35.4%。
　　1-6月，住宅成交面积最大仍然是城西，成交面积达成119．52万平方米，同比增加39．5%；住宅成交面积同比增幅最大是城南，成交面积116．82万平方米，同比增加62．9%。今年1—6月各方位住宅成交面积均出现同比增加。城南和城西商品住宅成交占比分别为33．1%和33.9%，是供需量最为突出两大区域。
u 二环路以外商品住宅供给和成交关键集中区域
　　1-6月，二环路以内住宅供给面积继续缩减，供给面积仅为41．88万平方米，同比下降22．8%；同期该区域住宅成交面积为82．98万平方米，同比下降11．8%。二环路以外住宅供给面积为293．46万平方米，同比增加30．9%，供给占比达成87．5%。同期，二环路以外住宅成交面积为286．52万平方米，其中二环路至三环路成交住宅面积192．52万平方米，同比增加22．9%，三环以外成交住宅面积94万平方米，同比增加126．3%。二环路以外住宅成交面积占比为77．5%。
u 全市二分之一以上新建商品房买主是外地人
　　1-6月，在五城区住宅个人购置者中，外地人（身份证为外地身份证，以下同）购置新建商品住宅面积206．64万平方米，占住宅个人购置总面积56．9%；其中，本省其它地域人员购置比重最大，占42．2%；外省市人员购置比重为14．7%。本市市区和郊区人员购置比重分别为14．7%和10．4%。这说明目前本市五城区商品住宅购置者地域组成相对稳定。
u 3000-4000元/平方米房子需求量最大
　　1-6月，五城区4000-5000元/平方米价位住宅供给面积最大，达成122.73万平方米，供给面积占比为36．6%；其次是3000-4000元/平方米价位住宅，供给面积76．12万平方米，供给占比为22．7%。
　　3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米价位住宅成交面积分别为143.94万平方米、131．21万平方米，成交面积占比分别为39．0%和35．5%，需求量最大是3000—4000元/平方米价位住宅。
　　1-6月，5000元/平方米以上价位住宅供给和成交面积分别为96．24万平方米、60．68万平方米，供销比为1．59，供给相对过剩；而3000—4000元/平方米价位住宅供给缺口较为显著，供销比仅为0．53。
小结：
1、从上六个月房产供求特征来看，城南城西仍然是成全部房产市场热点区域，三环外成交在总量上即使跟二环至三环间还存在较大差异，但表现出高增加特征，能够看出三环外将是未来房产主力市场，成全部购房者已经在观念上认可了三环外居住价值；这些全部是对项目成功销售有利趋势；
2、新建房产有二分之一以上被外地人买走，能够看出外地人对居住成全部和成全部房产投资巨大信心，这也是我们项目不可忽略巨大市场机会；我们对这个现象做了深入研究，经过查找资料和调研方法，我们得出外地人在成全部购房关键动因和特征：
★因工作原因来到成全部并决定长久定居成全部外来人员，她们大部分为高学历者，由外来企业派驻职员和大学毕业选择在成全部工作组成；在工作几年后，为处理居住问题产生购房需求，多为首次置业；关键考虑原因：离工作地点远近、价格、面积、户口、儿女教育等；购房特点：区域观念不强、以中小户型为主、价格不高、以市区小户型和较远中小户型为主；（在价格和户型面积需求上和项目多层有较大契合）
★因商业投资或创办企业而来到成全部商业业主和企业主，在成全部事业发展良好，产生购房长久居住群体；她们经济实力较强，即便是在成全部首次置业，所需求房产品质要求较高；关键考虑原因：离工作地点远近、建筑及景观品质、享受空间、周围环境及配套、儿女教育、父母静养等；购房特点：区域观念不强、以大盘中大户型、花园洋房、别墅为主；（在户型面积和享受功效上和项目花园洋房有较大契合）
★外地人在成全部二次置业者，她们是已经在成全部居住多年外地人，可能早在成全部工作甚至已经买过房产，因为种种原因，她们依旧保留着原来户口和身份证；因为在成全部居住多年和二次置业特征；她们关键考虑原因：生活品质改善、儿女教育环境、父母静养环境等；购房特点：区域观念已经形成、以综合品质很好楼盘为主，面积以中大户型为主；（对此部分致力于在城南区域置业群体，和项目多层大户型和顶跃户型有较大契合）
★成全部及四川周围（西藏、甘孜、阿坝、新疆）各离、退休事业干部，成全部大环境和居住环境吸引，让她们把享受晚年生活地方选择在成全部；她们关键购房目标为静养晚年，通常在远离市区，周围环境优美卫星城为主；考虑到儿女探望，面积以中大户型为主；（此部分群体对项目周围环境含有很大消费抗性，不作为主力人群考虑）
★投资人群；看好成全部房产市场发展前景房产专业投资者、以投资为目标二次置业者、以转移资产为目标灰色收入者；（项目所在区域正处于房产开发开启和上升阶段，是投资者关键考虑区域特征，能够针对投资概念作专门诉求，以争取更多投资者关注和购置）
3、3000-4000元/平方米房子需求量最大，而项目标花园洋房正处于此价格区间之内，为了更清楚认识此现象对项目标影响，我们对3000-4000元/平方米房产项目做了深入分析：
★分布在五城区及三环内：自去年9月以来开盘或立即开盘楼盘共有21个。其中锦江区有1个，武侯区有3个，青羊区有4个，金牛区有5个，而下辖房地产开发大规模崛起城东大部分地域成华区有8个项目。21个项目中含有30－60㎡小户型楼盘有11个，剩下10个项目中，有9个最小户型面积也在70到90㎡范围内，而上述两种户型跨度房源在开盘后短期内即售罄。绝大部分楼盘最大户型未超出160㎡，主力户型区间全部在90-140㎡范围内。这21个楼盘在开盘不到1年时间内销售情况良好。去年开盘绝大多数楼盘全部已售完或尾房数量控制在各位数以内。今年开盘楼盘开售批次销售也均已过半。
★分布在五城区外及三环外：在售楼盘均价在3000-4000元/㎡范围内楼盘现在有20个。其中城东方向有5个，城南有6个，城西有6个，城北3个。相对而言，三环外3000-4000元/㎡楼盘户型面积相对较大，20个项目中含最小面积在50㎡左右楼盘仅2个，但现在还未开盘。剩下楼盘最小面积为70㎡-90左右，项目个数为14个，还有3个项目标最小面积全部在100㎡以上。总体上主力户型面积在100-150㎡范围内。20个项目中有5个项目是去年开盘，尾房套数从8套到90余套不等。现在年开盘项目，前期批次房源均已销售过半或已售完，后续批次相继面市销售中，总体销售情况良好。在开盘楼盘中70－100㎡区间内户型在开盘很短时间内就已经售完。
从以上调查数据能够看出，均价3000-4000元/㎡项目分布以城北二环和其它区域三环外为主，销售情况良好，说明在三环外房产接收度已经较高；从项目多层主力户型面积靠近户型区间销售情况能够看出，尽管存在于三环路以外区域，中小户型依旧有着很大市场需求；
二、区域房产市场调研汇报
（一） 城南地域房地产整体开发概况
双流县是距成城市区以南最近一个县，依据成城市城市总体计划（－），成全部城市发展将形成南北展开发展格局，构建多中心城市空间结构，打造新（全部）青（白江）、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等城市组团，六大城市组团中，双流占两席。成全部新一轮城市总体计划将双流全境 1067平方公里整体纳入成城市3681平方公里计划范围，几乎占到了大成全部三分之一。双流将成为成全部南部新城。”
双流处于成全部城市向南扩张关键区域。其中双流北部片区200余平方公里，而双流华阳镇和县政府所在地东升镇将为成城市城市空间体系中‘南翼发展轴’主体，也是成全部南部新城关键。
双流新区计划分为东升、华阳、西航港和牧马山四个组团。东升作为成全部卫星城及双流中心城镇，将向城市多功效综合性方向发展，未来，东升计划面积达成52.3平方公里，城市人口45万，居住用地1132.9公顷；而对于另一卫星城华阳而言，充足利用成城市行政中心南移，新会展中心及成城市地铁一号线等带来人流、物流、信息流，打造成现代化成全部城市分中心则是其目标所向。据了解，未来，华阳计划面积达成46.4平方公里，城市人口突破50万，居住用地1267公顷。
依据计划，到，双流将建成成全部城南一个城区面积95平方公里左右，城市人口近100万中等城市。这就意味着从现在开始，双流城区面积年平均扩大3个多平方公里，年新增人口4万。
本项目在双流黄甲和双华路交汇处，距华阳9km，距双流5km，距成雅高速双流入口2km。本项目总占地近600亩，其中一期占地66974㎡。从总体上看该项目在成城市城南方向，属于双流县管辖区域。而伴随近几年城南房地产发展，项目所在区域内已形成双流、华阳、航空港、牧马山和天府大道沿线五个成规模发展板块。
(二)区域市场房产开发分析结论：
1. 从计划看待项目所在区域发展趋势
首先，成全部正大力实施向东向南发展战略，而计划中双流“北部新区”地处双流北部地域绕城高速公路和成全部外环线之间东起双流万安镇，西至双流彭镇，总面积达１６３．５平方公里，辖双流东升、华阳、中和、白家、文星、公兴、万安、黄甲、九江、彭镇、胜利等１１个镇，双流“北部新区”将成为教育、金融中心，高科技发展中心，居住休闲中心，物流配送中心。而双流北部新区发展计划也涵盖了双华项目所在区域。现在，双华周围华阳板块房地产市场开发相对较早，现在也发展较为成熟，未来计划是将其打造成现代化成全部城市分中心。另一侧双流板块依据成城市未来发展计划，双流城区面积年平均扩大3个多平方公里，年新增人口4万。由此可见，项目所在地周围板块未来发展前景良好。而本项目所在区域刚好在上述两大板块之间，发展是肯定，只是时间早晚问题。
2. 从城南演变看待项目所在区域发展趋势
现在双华村区域大型商品房项目除了花样年别样城外，再无其它项目。而双华在东西方向上刚好在华阳和双流之间，该区域内房地产市场发展，依据双流、华阳发展计划来看，未来也肯定会被这两个区域房地产市场发展扩张所带动，实现四大组团无缝衔接。从历史角度来看：城南房产市场发展从早期棕北、玉林到以后桐梓林紫荆片区，再到以后双楠、新棕树片区，接下来南延线和华阳，再到航空港片区；从中不难发觉以人民南路为轴线，向外和向西呈扇形发展规律；该区域恰好处于华阳以西、航空港以外，能够预见在华阳向西发展、航空港向外发展过程中，该区域肯定会成为房产市场新热点区域；
（三）区域整体情况（在售楼盘）
1.区域开发规模比较
区域
双流（东升镇）
华阳
航空港
牧马山
天府大道沿线
总和
楼盘个数
17
16
16
5
17
71
总户数
8236
7884
10053
1250
14582（16个项目）
41261
从以上数据能够看出各区域内现在房地产开发规模相差较大，从已知房地产开发面积上可见天府大道沿线区域开发规模是最大。就已查得数据上看，双流区域开发总户数和华阳较为靠近。
2. 区域建筑形态分布
区域
建筑类型
双流（东升镇）
华阳
航空港
牧马山
天府大道沿线
总和
含有各建筑类型楼盘个数
多层
14
11
11
——
4
38
电梯
2
5
5
——
12
24
花园洋房
3
3
1
——
4
10
别墅
1
3
5
5
5
18

依据以上数据，从总体上看双流、华阳、航空港区域现在在售楼盘以多层为主，而天府大道沿线区域在售楼盘类型以电梯为主，同时航空港和华阳区域在售楼盘中电梯所占比重已仅次于多层。而牧马山板块内在售房地产绝大多数为纯别墅建筑，属于城南区域内一个特例板块。
3. 户型区间
区域
户型面积
双流（东升镇）
华阳
航空港
牧马山
天府大道沿线
总和
含有各户形区间楼盘个数
120㎡以下
11
12
14
――
12
49
120－200㎡
15
13
13
1
16
58
200以上
7
2
4
5
6
24

由上述数据可见120－200㎡户型面积已含有成为整个城南在售楼盘市场主流，不过120㎡以下户型在项目数量上还占据着整个城南房地产市场37％份额，而含有200㎡以上户型项目只占到18％。
4. 单价比较
区域
双流（东升镇）
华阳
航空港
牧马山
天府大道沿线
单位面积均价（元/㎡）
起价1984
均价2506
起价2732
均价3156
起价2690
均价3056
起价5059
均价6875
起价3540
均价4198

由上表可见整个城南片区，因为牧马山区域房地产样式绝大多数为纯别墅建筑，其住宅均价在区域内最高，达成6875元/㎡。其次为天府大道沿线住宅均价为4198元/㎡。华阳和航空港分别以3156元/㎡和3056元/㎡均价排名3、4位，最终是双流（东升镇）住宅均价最低，为2506元/㎡。
总结：
综合以上数据能够看出，项目所处整个区域内房地产在售项目开发总户数超出43824户。
就建筑类型而言，整个区域内双流、华阳、航空港板块现在在售楼盘以多层为主，而天府大道沿线区域在售楼盘类型以电梯为主，牧马山板块在售楼盘全部为别墅。总来讲，城南区域内在售楼盘中，多层最多，电梯次之，别墅和花园洋房最少，但含别墅项目个数却达成了19个，可见城南区域高品质住宅开发力度还是比较大。
在户型面积上，面积在120至200㎡范围内住宅已经成为整个城南在售楼盘主力户型。
在售价上，牧马山板块在售房地产项目因为绝大多数为别墅，所以以6875元/㎡均价成为整个城南区域房地产单价最高板块，双流板块因为开发时间较晚，且该板块整体质量不高，以2506元/㎡均价，成为城南区域单价最低板块。
就整个城南区域房地产市场发展情况来看，华阳板块和天府大道沿线区域内房产因为开发时间相对较早，其发展现实状况也较为成熟。在整个城南区域内，这两个板块房产在整体质量上全部较高。而牧马山板块为纯别墅建筑，属于城南区域内一个特例板块。
（四）城南地域各大板块房地产发展现实状况分析
1. 双流板块房地产发展现实状况
（1） 双流板块房地产整体情况
▲开发规模
双流板块内现在在售住宅类房地产项目有17个，由16家开发商开发。在售楼盘总户数达成8236户。但总来说，该区域房地产开发规模较小，17个在售项目中占地面积超出200亩，总户数超出1000户项目仅3个。（锦绣华全部、大成·天府景秀、锦镇）
▲产品类型及平均价格
在17个在售项目中，别墅项目有1个，均价达成5000元/㎡。
含有花园洋房项目有3个，均价2500－3400元/㎡。
含有电梯在售项目有2个，均价2500－2787元/㎡。
含有多层项目有14个，均价1700－2600元/㎡。
整体来看，双流板块在售楼盘中产品类型以多层为主。
▲户型区间
双流地域在售17个房地产项目中，含有120㎡以下户型项目11个，含120－200㎡户型项目有15个，含200㎡以上户型项目数为7个。总体而言，双流板块在售楼盘主力户型面积在120－150㎡之间。
▲建筑风格
在建筑风格上，档次较高又有一定规模楼盘，如大成·天府景秀采取是简约风格，锦绣华全部采取是后现代风格。但该区域内唯一纯别墅盘锦镇却是中式宅院建筑。
▲相关配套
项目名称
配套
锦绣华全部
周围配套设施：周围超市有好又多、新一佳等，更有项目本身配套商业步行街，市政公园，金苹果幼稚园、双流中学、棠湖中学、四川大学、西南民族大学等双流中医院、双流第一医院等。
小区配套设施：游泳池、篮球场、网球场、华全部生活馆、商业步行街和大型小区生活服务中心
大成·天府景秀
小区配套设施：景观泳池，休闲广场，观景木栈道，露天咖啡座，儿童游乐场，网球场，商业街，幼稚园
可见在双流板块，规模较大，档次较高楼盘，其本身配套在观赏性和功效性上也做比较完善。

▲ 容积率、绿化率
项目名称
容积率
绿化率
欧城花园
1.498
56%
大成 天府景秀2期
1.5
55%
锦绣华全部
1.4
40%
宗申 流溪别院4期
1.71
46%
水云花全部
1.58
45.2%
瑞升 林韵
1.8
37％
领寓

30％
富豪时代
1.7
34.8％
锦镇
1.04
45％
因为双流板块在售17个项目中含电梯项目只有两个，房地产市场整体样式以多层为主，所以大部分楼盘容积率全部在1.4到1.8之间，绿化率大致全部在30％以上，规模较大楼盘绿化率在40％以上，“大成·天府景秀”绿化率更是达成了55％。上档次楼盘，如锦绣华全部，1.4容积率，40％绿化率，在居住舒适度上来说能够说是双流现在最好楼盘。
▲销售情况
双流板块内开盘时间较早，且总户数在200户左右小盘，销售周期全部较长，且尾楼积压时间也很长。这类住宅销售时间从六个月到十二个月不等，至今还有尾盘积压。而像“锦绣华全部”这么总户数上千户大盘，因为分期开发，又分组团投放市场，所以销售控制比较到位，尾房剩下较少。
（3）总结
因为双流当地房地产市场发展得较晚，加之小盘太多且价格较低，所以造成该板块房地产市场整体价格处于2500元/㎡水平。伴随这片区域房地产市场开发规模扩大和高品质住宅兴起，其价格还有较大上升空间。
2. 华阳板块房地产发展现实状况
（1）华阳板块房地产整体情况
华阳房地产市场多年来发展，和开始陆续贯通天府大道有着亲密联络。伴随成城市政府办公区南迁和新会展中心在天府大道旁建设和高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区等项目标陆续建成，城南副中心轮廓也逐步显现出来。该区域房地产市场也随之被带动。而元旦天府大道全线贯通，使大家心中对华阳和成城市区之间心理距离被大幅缩短。从开始以“左岸花全部”为代表中高级楼盘相继面市，使华阳楼市开始大量吸引城市主流消费群体。随即在迎宾大道向华阳城区延伸线路上，陆续发展起来高品质楼盘。使华阳成为“新城南”居住概念一部分。
▲开发规模
华阳板块现有在售住宅类项目16个，由16家开发商开发。在售楼盘总户数达成7884户。17个项目中占地超出200亩项目有3个。（花样年别样城、蜀郡、阳光华苑）
▲产品类型及平均价格
在16个在售项目中，纯别墅项目有2个（蜀郡、原乡），还有1个项目含有别墅（南阳锦城3期）。其中蜀郡内别墅单价在6000元/㎡以上，而原乡均价在5000元/㎡。
含花园洋房项目有3个（花样年别样城、蜀郡、阳光华苑），单位面积均价从3000元/㎡到4500元/㎡不等，之所以造成这么大差距，关键还是和所包含项目具体位置和项目整体档次相关相关。因为花样年别样城在华阳和双流之间双华路旁，其项目已处于华阳城区之外，相对地理位置比较偏僻，所以项目整体价格较低；而阳光华苑在迎宾大道旁，距天府大道1300米左右，能驱车经过迎宾大道、天府大道快速进入成城市区，项目本身为纯花园洋房，容积率1.15，交通便捷，均价为3400元/㎡；而蜀郡一样在迎宾大道旁，距天府大道仅300米，项目由花园洋房和别墅两个计划区组成，两个居住区容积率分别为1.13、0.78，绿化率为50％、42％，项目紧邻锦江，花园洋房均价达成4500元/㎡。
含电梯项目有5个，单价在3200－3600元/㎡之间，其中戛纳湾畔销售均价3600元/㎡，枫渡莱茵均价3200元/㎡。
含有多层项目11个，均价在2300－3100元/㎡不等。总户数基础全部在300户以上，规模上要稍大于双流同类多层楼盘。
总体上看来，华阳板块在售楼盘中，建筑类型还是以多层为主，电梯类住宅建筑仅次于多层。
▲户型区间
在16个在售项目中，含有120㎡以下户型项目有12个，含有120－200㎡户型项目为13个，含有200㎡以上户型项目有2个。总体而言，华阳板块内房地产在售项目，主力户型在120－170㎡范围内。
▲建筑风格
在售楼盘中，有戛纳湾畔、花样年别样城这么地中海式风格建筑，也有枫渡莱茵、凯莱·丽景雅筑这么德式风格建筑。在别墅和花园洋房项目中，原乡为欧式风格，蜀郡则为纯中式宅院，阳光华苑为中式传统庭院。
▲相关配套
项目名称
配套
原乡
176亩滨河森林公园/近3000平米私家湖泊/家庭会所功效半地下室，情趣阁楼，阳光中庭/原装进口单式中央真空吸尘系统。全能净水系统、欧洲同时安防系统
戛纳湾畔
500米海岸风情休闲木栈道，7000平米地中海园林水景社商业配套，独创豪华游艇会所；酒店式入户大堂设计。
凯莱·丽景雅筑
会所、中庭水景、艺术墙、健康步道、城市集中绿化、地下停车场
枫桥映月
和华阳小学隔街相望，周围医院、超市、菜市一应俱全
南阳锦城
政办公区、国际会展经济区、高新科技园区；华阳一中、华阳中学、西寺小学、幼稚园；石油总医院、骨康医院；府河音乐广场、府河公园、滨河餐饮一条街；新世纪广场、摩尔百盛、红旗连锁旗舰店、华贸商厦、华盛百货商场等；各大银行
明珠怡园

商业配套：项目配套1400平米临街商铺，和就近华阳商业中心各大中小超市、商场；
餐饮娱乐：滨河餐饮一条街上聚集多家特色餐饮店、露天茶座、戛纳印像等；
教育：国家关键、成全部校风示范学样华阳中学、华阳一中、西寺小学。
生活：紧邻华阳农贸市场。
华阳板块内楼盘，在配套上展现出两种不一样趋势，靠近华阳老城区楼盘基础依靠于当地已经有成熟周围环境来表现其配套。而迎宾大道周围新兴楼盘则全力打造本身景观、商业、康体休闲配套设施。总体上讲因为华阳城区本身配套已经成熟，所以华阳境内在售楼盘能够在其居住、生活便利性做到较高保障。
▲绿化率、容积率
项目名称
容积率
绿化率
花样年别样城
1.63
40％
丽全部新城3期

32％
阳光华庭

45％
三和南庭
1.75
43.5
明珠怡园
1.8
30％
蜀郡
1.26
51.3％
枫桥映月
3.8
30%
南阳锦城3期
1.45
53.8％
戛纳湾畔

60%
枫渡莱茵
1.75
36.7％
阳光华苑
1.15
41％
凯莱·丽景雅筑
1.63
35.1％
原乡
0.73
41.3％
华阳板块内在售楼盘其绿化率基础全部在40％以上，作为别墅项目标蜀郡绿化率达成了51％，戛纳湾畔依靠其旁边商业项目戛纳印象所含有生态公园，绿化率更是达成了60％。
除去电梯项目和别墅项目，华阳板块内在售楼盘容积率基础在1.7左右，别墅和花园洋房项目标容积率全部在1.2以下，电梯项目标容积率即使较高，不过通常全部有优美河景作为卖点，所以总来说，华阳地域在售楼盘居住舒适度较高。
▲销售情况
华阳板块在售楼盘，开盘时间在六个月以内销售就基础告罄，尾楼套数在10套以下；大盘（花样年别样城）基础全部分期开发，分批次组团上市销售，所以销售控制也很好；不过别墅类楼盘（蜀郡、原乡）因为其本身价格全部在5000元/㎡以上，开发户数分别为360、243，所以经过2至5个月销售过后，尾盘剩下量较高（20％、50％）。
（2） 总结：
伴随天府大道修建，和成城市政度办公区南迁、新国际会展商区落成和城南房地产开发向外扩张，全部对华阳房地产发展产生了极大推进作用。现在华阳板块作为一个房地产发展较为成熟地域，在消费者心里早已不是郊区概念，而是“新城南”居住区一个关键组成部分。现在华阳房地产开发档次已经较高，花园洋房和别墅项目逐步成为华阳楼市新宠。而府河进入华阳境内湾流区域，已经成为华阳房地产开发最为活跃地块。
较之成城市区喧闹，华阳相对宁静和河岸美景，加之天府大道提供便捷交通条件和比成城市区每平米要低上近1000元均价。这些原因全部对购房者产生了强大吸引力。整个华阳成熟齐全城市生活配套和比成全部稍低物价，产生舒适生活和较低生活成本，也对其房地产市场发展起到了良好助推，哪怕是坐出租车，华阳起价也才2元，而成全部是5元。在一部分35岁以上并有一定事业基础成全部人心目中，在华阳买一套房子作为未来养老居所，已经变成了一个对未来舒适居家生活计划样板，可见华阳房地产对成城市区内消费者吸引力有多大。加之，多年两年来华阳房地产快速发展，也带动了华阳房地产价格提升。以左岸花全部为例。其单价原来6月开盘时为余元/㎡，到3月时其最终一批房源单价以飙升至4000余元/㎡。所以，在华阳购房对于消费者来说可谓是“自住、投资两适宜”明智之选。
3. 航空港板块房地产发展现实状况
（1）航空港板块房地产整体情况
▲开发规模
航空港板块内现有在售住