房地产开发中景观设计管理的关键路径.pdf

中国科技期刊数据库 工业 A 收稿日期：2023 年 12 月 31 日 作者简介：田结兵（1991），男，汉族，安徽人，硕士研究生，中级工程师，研究方向为景观设计。-97-房地产开发中景观设计管理的关键路径 田结兵 宁波金科投资有限公司，浙江 宁波 315000 摘要：摘要：随着现阶段社会经济的快速进步与发展，人们对于生活品质要求也在不断提升，住宅景观作为人们日常生活必不可少的重要环境，得到人们的广泛关注与重视。在新时代房地产开发的期间，不仅需要对房地产建设质量进行保障，还需要对人居环境进行统筹考虑，从行业发展的角度出发，加强对房地产开发中景观环境的设计与管理，确保景观环境能够满足人们对于生活品质的基本要求。本文主要针对现阶段房地产开发中景观设计管理的关键路径进行分析，希望能够为今后房地产景观设计管理的发展提供参考。关键词：关键词：房地产开发；景观设计；设计管理；优化路径 中图分类号中图分类号：TU201 1 房地产景观设计管理定位以及发展趋势分析 首先，经过改革开放的大发展，住宅景观行业也取得了不断迭代更新，产品也从最初的粗放式管理向精细化管理转型，在景观设计实际的工作推进中也产生了许多问题，如产品与实际的客户需求不匹配，设计人员在产品适配、风险把控、设计实景呈现落地等综合性维度把控能力较弱，因此房地产景观设计管理职能应运而生；景观设计管理者需从项目定位、进度、质量、风险、成本适配、后评估等多个维度进行把控。其次，创新精神是保证景观设计的重点，根据目前的调查和了解可以发现，多数开发商没有及时对市场发展需求进行掌握，导致设计人员自身的创新意识不足，为了能够满足市场发展的需求，在景观设计管理工作开展的期间，就需要加强与设计人员创新意识的引导，满足时代发展需求和市场建设要求的同时，更注重居民自身的需求，将人性化设计原则充分彰显，营造满足居民生活需求的景观环境。最后，随着市场下行与开发节奏的放缓，住宅景观设计管理未来会呈现产品精细化、功能多样化、风格多元化的发展趋势，客户对于产品质量，工艺细节更加关注；对于小区停留空间、活动空间的、场地排水、架空层的利用等功能性配置有切实的需求；不同地域、不同年龄段客群对于风格也呈现多样化的喜好。2 房地产开发中景观设计管理的基本原则 在实际的景观设计管理中，这些原则通常需要与项目的特定需求和环境条件相结合，以达到最佳的呈现效果，综合考虑经济性、社会性、文化性、艺术性、观赏性和合理性等原则，可以帮助景观设计管理者创造出与项目和社区需求相契合的高品质景观空间。2.1 适配性与社会性原则 成本的适配性原则并非一味压缩成本，而是在合理的成本标准内根据客户归家动线的敏感度确定景观空间的优先级，根据空间层级的重要性分配成本，如在小区入口、中轴、单元入口主要归家动线区域增加成本投入，这意味着景观设计管理人员充分了解客户需求，并准确应用于设计方案中。此外，景观设计管理也应考虑社会性，既要满足社区居民的需求，提供舒适的休闲空间、安全的游玩区域以及便利的交通连接，以促进社区的社交互动和社会融合。2.2 文化性与艺术性原则 文化性原则要求景观设计应当融入当地的地域文化和历史传统，以创造出与当地特色相契合的景观。这可能涉及使用当地的传统材料、植物和设计元素，以及在设计中体现当地的场所精神内涵，地域文化与当代居民审美需求的有机结合也是景观设计管理者关注的要点。艺术性原则强调景观设计应当追求美学价值，通过景观元素的布局、比例、形式和色彩等方面的精心设计，创造出富有艺术感的景观空间，以提升人们的居住体验感。2.3 观赏性与实用性原则 观赏性原则要求景观设计方案应当具有吸引力，中国科技期刊数据库 工业 A-98-使人们在其中感到愉悦和放松。这需要前期考虑景观的设计风格、空间排布、景观元素的选择和植物的配置，以创造出步移景异的视觉效果和感官体验。实用性原则强调景观设计应当符合功能需求和空间规划，确保景观的功能性和可持续性，同时考虑到生态环境的保护和资源的有效利用。2.4 安全性与时效性原则 景观设计管理者应从安全性的基本维度审核方案、图纸、现场施工的安全性，如方案中无障碍坡度是否设置合理、围墙线是否存在未封闭漏洞；施工图纸是否满足规范要求、结构荷载及安全复核、水电是否存在安全隐患。在房地产开发过程中应充分把控时间计划，注重景观设计计划的时效性，从全景计划中摘取景观计划的节点，以交付时间节点进行计划倒排，从项目启动、概念方案设计、深化方案设计、扩初图纸设计、施工图设计、施工单位招标、施工过程管控、竣备交付等节点计划进行时效性把控，确保景观专项按期保质保量交付。3 房地产开发中景观设计管理的关键路径 3.1 方案设计管理阶段的关键路径 项目启动阶段应收集相应的启动资料，如土地出让书、景观定位报告（景观风格、成本数据、示范区选址面积等）、建筑设计资料；形成设计任务书，任务书中需明确景观面积、景观定位数据、整体计划安排，还需要根据招标原则确定景观设计单位并签订景观设计合同，开展后续景观设计工作。根据工程项目的开发进度，对景观设计进度进行规划，确保项目在推进的期间能够与各个时间点进行结合，加强对设计进度的掌控，确保设计工作能够按照规划要求落实。景观设计管理工作需要从规划设计阶段介入，确保管理工作能够参与到景观规划设计的全过程中，在前期规划排布阶段充分结合景观效果考虑，为景观设计后续的发挥提供有利条件，重点对人行与车行动线、小区出入口位置、消防登高面及消防通道可优化项、地面车位数量、架空层的排布、配电房的位置进行优化反提，实现建筑物与环境的统一性以及协调性。在建筑规划方案确定之后，设计人员需要在规划方案的基础上开展景观概念方案设计工作。首先，对于场地整体周边的环境进行分析，明确设计界限，对不利因素进行遮蔽设计处理，对有利因素进行合理利用；其次，总平面布局重点审核功能分区的合理性、人行归家动线与车行归家动线、主题故事线在各层级空间中的落位、设计内容与客群定位的匹配性、场地竖向的合理性、植物设计空间搭配意向、部品部件选型意向与整体风格的匹配性；最后，景观设计管理人员还需要对景观设计重点、难点等特别要求进行研究，更好地保证后续景观建设的效果。在景观深化方案设计管理阶段重点把控设计理念、总体设计、分区设计、专项设计、种植设计维度的成果质量。设计理念包含地域文化性分析与运用、设计主题与理念手法的匹配度，总体设计重点对空间结构分析的合理性、交通流线组织及物管分布合理性、功能空间点位的合理性、全区植物规划分布的合理性；专项设计重点关注围墙高度及形式、消防登高场地融入景观空间设计、车库出入口雨棚设计与整体风格及空间尺度的匹配性、活动场地功能的丰富度及安全性。种植设计重点审核总体的绿化层级分布、分区植物意向与植物品种选择，应注重植物搭配与空间类型的匹配性，植物搭配的季向与色彩变化。3.2 扩初设计管理阶段的关键路径 扩初设计是方案转换为施工图的重要环节，主要是针对设计细节进行深化落地，首先应对图纸的完备度记性审核，其次对土建、绿化、水电等分部内容进行审核。在小区内部重要景观设计节点中，需要对比深化设计的效果，强调设计的还原度，在保证景观设计与建筑协调的基础上，较好的还原方案设计的内容。在总图成果的审核中，需要对原建筑总图、综合管线、室内铺装进行叠图审核，景观扩初总图应满足消防要求，与建筑总图保持一致，对于建筑总图中出地面构筑物（如采光通风井、人防楼梯口）位置进行审核反提，对于景观排布有影响的构筑物点位相应调整。管综叠图中重点关注强弱电井、雨污水井与硬质铺装、绿化收边有无影响，关注监控杆与景观灯具、绿化搭配之间有无影响，组织专题会进行沟通调整，关注各专业之间有无漏项空间并补充设计图纸。在硬质的审核中关注铺装样式、构筑物样式尺度、各空间节点是否与方案保持一致，景观水体水深是否满足规范要求，通用构造做法需满足安全性与经济性中国科技期刊数据库 工业 A-99-原则。在对照明系统进行处理的期间，消防环道尽量采用庭院灯、园路采用草坪灯，主要景观节点设置射树灯、洗墙灯等，以强化主要景观节点的照明氛围，整体色温与建筑、室内色温相互协调，照明设计应设置时控，便于后期物业管控，在软景设计的期间，需要加强整体效果与方案之间的对比还原，通过不同植物品种的选择和搭配，营造更加丰富多变的植物群，提升景观的绿化效果。在对景观进行二次设计的期间，需要以更加专业角度，对设计图纸进行审核，二次深化通常包含标识标牌、儿童游乐设施、景观软装外摆，建议进行专项二次深化设计单位进行深化，标识标牌重点审核点位排布的合理性、个体标识牌与整体景观风格的匹配度；儿童游乐设施重点审核功能安全性与趣味性、器械与场地的有机结合、深化器械清单材质数量与方案的匹配度；景观软装重点关注布点功能与整体景观空间的协调性，软装风格与整体风格的一致性、软装的尺度匹配性。3.3 项目施工图设计管控阶段的关键路径 施工图纸作为最终对施工进行指导的落地图纸，组织景观施工图联合评审，加强对施工设计图纸质量的把控，能够减少现场施工中设计变更以及工程量签证问题的产生，确保设计效果的呈现，这也是景观设计管理的重点内容。总图竖向审核标高总平面须表达周边环境及建筑条件的标高，小区内的建筑首层、私家花园、人防出入口、地库出入口、建筑各种采光通风井、地库顶板、标高等建筑条件的标高。标高总平面须表达所有园林道路、景墙顶、构筑物顶、水体的水面水底、堆坡顶等的详细标高，路面纵坡、广场、绿化的排水找坡方向。在硬景铺装图纸中应注明铺装缝隙宽度及填缝措施，铺装材料规格满足模数要求，铺装管井应标明位置及平面尺寸，明确标示车行铺装的范围。洗石路面考虑不锈钢收边，EPDM 外围需硬质收边。在对施工图纸审查的阶段中，需要根据建筑结构设计的情况，对大型景观的结构布置进行审核，确保大型景观设计与建筑整体设计之间的协调性。景观水体图纸中泵坑的位置、大小是否合理，是否有泵坑井盖大样。复核景观水体水量、水泵型号能否满足循环及效果要求，水泵安装必须满足相应规范。给水口、排水口、溢水口等设置合理，并有防渗漏处理。景墙石材采用干挂方式并确定接点详图；构筑基础若与管线、建筑基础 交界处应有详图。花池立面、基层采取防泛碱、防水层施工措施。廊架结构合理，基础与铺装材质衔接处需要明确交接方式，交界处应有详图。廊架材质及厚度符合方案要求 私家花园院门、入户铺装、围合样式、景墙等重要点位需要表达清楚其详细尺寸、标高、材质等设计内容。架空层与园路、入户大堂的通达性与合理性。施工图乔木点位与方案图对比（点景树是否合理、栽植间距是否合理、同一组团乔木品种应该单一，不宜超过 3 种，建筑阴阳角是否有遮挡，门窗前尽量避免有遮挡），乔木种植在车库顶板时复查高大乔木的位置是否按柱网布置，乔木点位与水电管井位置是否有冲突，是否对天然气管等管网留足安全距离。在景观设计的期间，设计人员还需要对植物配置多样性进行考虑，对植物种植位置进行合理的选择，避免植物种植完成后，对室内的采光通风、管道维护等效果造成影响。配电房、垃圾房、采光井等不良景观应有绿化作视线屏蔽。规避有毒、飞絮、飞粉等存在安全及健康隐患的植物，近人区不使用带刺及针叶类植物；幼龄场地周边避免使用结小果实的树种，以免误食。综合管网叠图，不能正对单元出入口，软硬交界处不能有井盖，车库顶板、综合管线和景观场地是否产生冲突。人行道和绿化交接边界需有隔离措施，满足排水，防止泥水冲刷到园路上，景观道路的路面横坡坡度设定宜在 1-2%，最小纵坡坡度应设定在 0.5%以上，以确保路面排水畅通；需考虑私家花园的内部排水 功能场地灯光采用分时控制，避免影响住户。灯具是否有定位详图（清晰表达与园建尺寸关系）；需有灯具、背景音箱的施工大样图，灯具选型与设置风格是否相配；有灯具选样及参数要求，灯具的尺寸、样式、材质、灯体颜色、数量、示意图片、功率、色温等参数标注齐全。应严格按照限额设计的指标要求，做到发招标图纸前的初步核算成本在可控范围内，必须清晰单方成本指标所采用的计算方式，并确定合理的硬景面积比中国科技期刊数据库 工业 A-100-例，确保最终落地实现。3.4 施工配合管理阶段的关键路径 第一，景观施工单位在施工准备阶段中，组织设计院相关人员需要对最终施工效果和施工图纸进行交底答疑工作，确保能够帮助相关人员对图纸有着正确了解和掌握。在专业审核的帮助下，及时对施工设计图纸中存在的问题进行反馈，在施工前及时对图纸进行调整，尽可能减少设计偏差问题的产生，针对各项问题进行改善，避免在后续施工中出现较为严重的经济影响。第二，在施工准备阶段中，组织施工封样审核工作，对施工单位提供的铺装、金属、塑胶，涂料等小样进行确认后，再进行采购施工；第三，推进样板先行工序，在施工策划阶段实施地形堆坡样板段、第四，定期组织设计巡检工作，在不同施工停止点阶段组织设计巡检，出具巡查整改报告，并跟踪闭合。通过以上管理动作落实设计图纸落地，发现施工中出现的问题，提出相应的解决方案。4 结束语 总而言之，景观设计管理者需要从多维度对设计成果、设计进度、落地效果进行把控，提升景观设计的艺术性以品质感，营造更加良好的居住环境，满足现代化人们的追求与需求。在现代化房地产开发的期间，需要加强理论联系实际，从计划管理、质量管理、风险管理、成本管理几个维度综合统筹，发挥景观设计管理者的价值，实现居住环境与建筑的和谐发展。参考文献 1张丹.现代住宅园林景观设计的反思与优化路径J.中文科技期刊数据库(文摘版)工程技术,2022(12):4.2杨涠洲.房地产开发企业设计与成本职能冲突管理研究D.重庆:重庆大学,2021.3赵凌波.城市园林景观规划设计的可持续发展路径研究J.城市建筑空间,2022,29(S02):18-20.4车鸿浩.现代房地产开发项目景观设计与管理要点的研究J.美化生活,2021(2):3.5侯军,张振华,张倩.浅谈房地产开发中项目设计管理的重要性J.门窗,2023(13):133-135.6徐晶晶.浅析地产园林景观设计管理实施中存在的问题J.中文科技期刊数据库(全文版)工程技术,2021(10):3.