房改房处置有什么政策限制.doc

业务简介：该笔业务的大致情况是想通过房产抵押借款16万用于进货和资金周转，房子是位于三孝口附近省出版集团的职工宿舍，是属于房改房。借款人实际上是男方邹昊，房产属于女方汪芳，双方暂时属于男女朋友阶段，未领取结婚证。男方主要经营高炉家酒。房地产典当的程序一般是前期沟通，查验证件，实地勘察，上会研究，签订合同，办理登记，发放当金，还款注销或绝当，在这个过程中最值得注意的就是该房产能否用于典当交易，这其中存在那些交易限制和注意事项，交易成功自然皆大欢喜，一旦失败该房产成为绝当商品，在绝当商品拍卖变现中又有哪些注意事项？房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。房改房分折价房及全价房两种。1981年第一次房改时，职工购房可选择以折价方式或以全价方式购买，折价购买俗称“三三制”，即以全价的1/3价格购买；1990年的第二次房改则不存在折价购买问题，均按第二次住房制度改革方案政策计收房款，购房人全额支付房价。我们通常可根据房地产权证的记载内容判别其所属类别，在房屋所有权来源项目栏或备注栏，折价房改房会记载“折价购买”，全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。对于该项目来说，由于房产属于女方所有，而主要借款是男方，这就存在一定的风险因素，所以在典当的过程中，主要有三种防范风险的方法：1、 以女方的名义和典当行进行业务合作。2、 讲房产证姓名变更为男方，由男方和典当行进行业务合作，但由于该房产是房改房，所以在交易转让的过程中存在太多的限制因素和风险因素，凭空增加了该项目的成本和风险，不建议采取该方案。3、 男女双方感情深厚，领取结婚证，然后再与典当行进行业务合作。解决了双方关系问题和当户情况之后，就可以考虑进行该项目。一、 查验证件主要查验的证件有房屋所有权证、国有土地使用权证、购房发票或合同、户口本身份证等身份证明、结婚证等证件。（1、房产两证，如果有共有权人，需争得共有权人同意，并提供其共有权证。2、婚姻证明：已婚者，提供夫妻双方结婚证明；单身者，需到民政局开具单身证明；离异者且没再结婚者，提供离婚证以及未婚证明）房改房相比较商品房来说，在交易的过程中存在了诸多的限制，在进行典当抵押的过程中首要任务就是需要考察该房改房的产权到底是属于谁，是否能够进行抵押典当，主要有以下几点注意事项：（一）房改房的权属。根据售房单位的性质，有一些单位的房屋只允许自己单位的员工购买和居住，而不允许这些房屋进行二次交易，其中有涉及国家安全、保密的特殊部门的住住，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的央产房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，可向交易办公室备案、在职工住房档案中注记，该类住房可接规定向原产权单位腾退，只能在原产权单位职工范围内进行交易。因此在进行典当时，一定要首先了解房屋的原产权单位是谁，最好看一下售房者与原单位签署的公有住房买卖合同，看此房是否可以对外出售。可以对外出售的住房中还要了解该房的类型，即是折价房还是全价房。该内容一般在房产证上注明。（二）确认登记的使用期限抵押时要弄清房改房的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。房改房的真实“年龄”究竟有多大，消费者往往难以辨别，因为房改房不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着房改房就成了新房子。可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，这样可以确定房改房的实际“年龄”。同时，在房管局交易大厅我们还可以查询到房改房的即时信息以及户主所享有的优惠政策。通过查询，可以了解到此套房改房是否存在被查封和抵押的情况，并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式，实际拥有几套房改房的信息。如若房屋存在查封或抵押，户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上房改房，则此套房屋无法办理抵押登记手续。（三）确认登记的面积是否属实影响房改房交易还有一个问题也很关键，那就是户主享有房改政策是否超标的问题，如果当时购买时是仅仅购买了一部分而不是全部面积的话，那么房屋在典当抵押时还应按成本价补足差价以获取全部房产权。也就是说在抵押典当的过程中要了解该房产的面积是否已经是全额交付，即该房产是否完全属于户主。二、实地勘察在确定了房主对于该房产拥有房产权之后，典当行可以派人到房屋所在地实地察看，了解房屋的新旧、朝向、户型、水电、环境，了解周边房价和租金，了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。三、上会研究勘察人将勘查的情况和贷款人的诚信实力、还款来源、贷款用途进行分析汇总，一般可以按照市场价的57成来拟定当今金额，确定费率，房地产抵押一般按照2.7%。四、签订合同房地产典当合同包括借款合同，当票和抵押合同，一般当户是个人的，共有人现场签字。五、办理登记典当行和当户持身份证明、印章、结婚证、户口簿、房产证和合同，同时到登记管理部门进行登记，由典当行人员亲自到房产登记部门领取他项权利证书。六、发放当金业务负责人和财务分别审核合同、当票、他项权利证书、当户收款收据和签批手续，确认无误后发放当金。七、还款注销登记到期借款人偿还当金本息和费用后，典当行出具注销证明，由当户到登记部门办理注销他项权利登记。八、归档绝当后的处置：房改房由于不同于商品房，在绝当后的交易中也存在一些和商品房不同的地方，因为在房改过程中，很多单位都与职工在公有住宅出售合同中做了一些特殊约定，比如将来房屋出售时单位有优先购买权等(规定住满5年内容的除外)，但此处的优先购买指的是同等价格下的优先购买权。因此在进行典当是要注意查看公有住宅出售合同，看其中是否有限制交易的情形，必要时最好让当户出示原产权单位放弃优先购买权的证明，这样该房改房就相当于商品房，也减少了在绝当后变现的阻力。当出现当户违约，形成债务纠纷时，采用诉讼方式是我们最不得以的办法。所以在当户一有违约的苗头或现象时，我们在权衡利弊的基础上，可以通过必要的“让步”来争取实现本金、息、费回收的最大化。切不可因锱铢必较从而把自己陷入长期诉讼或执行不果的拉锯战中。通过“妥协”换回“和谐”，是典当经营化解本金息费回收风险的最佳做法。