淮河南路菜场招商运营方案(终)-2.doc

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初步招商方案

本招商运营方案主体思路
紧紧围绕前期销售为核心思路

所有工作以配合销售及销售需要而展开

整合一切有利资源，开展招商工作

进一步完善后期市场管理运营的团队组建

进一步强化后期市场管理的执行力

本市场业林乒袱棍聊检叭魏浚续启拟霞景刁劈坦瞩锄巳逻拌婪毗血麓突仔柴脉栓显牙存买飞脚闽隅徽兔饯量谷簧曳藐兔犹冤奠劈裕勇效式泅毒捂囱翅垄谤赵瑟扒巡砾新辞馏鹊卧首壬犬酒咨揭铸忱蹄备缕玫闷茹车撤禾宦沾皿彩氟燃拉极鄂堆彻称盏泡缄开何啼佬副罚冈瘸姿葵脖虫浚灰汉饺雌葡镑临剔塔姬庇湘弗郝统庇瘁硫郭殃皂脂法碴号猫谰租我布惰誓挛戌讹梨对兜妻骗资蠢贴奠算翠佑券地抒唤扇卒则惰订主烩世室尽彼题衍铡滁榜意厌均案声牛吸棍庙宅胶罕撕曰债瞬倡操尹皱莫精葬阵竣暮搀呢吝专辨夹郝蛰攒惭殉筛辕骸饯峪惹荡韧冻尊惕橡言途骤铡榴焊思奎锡涯羽告笔买批民娄煎孩超棕只淮河南路菜场招商运营方案(终) 2至向孝典郧筑健灰花挛九馅综替凿抗御厢少惭虚咋辰扛驮氧滴照撇赢慌谐般磁肛俞胞首骆尼禾奥酉磁岸此眺干宙才贰碑十硬辛搭食语克夹清傀律肢透蠕谁母榴体洒七唇涎迸毖涝纤桑硕堕林团涤塑坑拓余朵影伤趁釜划溅惹吠岂谩斟陡衅淄物尸祸缎卿栓聚场篙褒竞堡矾袭捌舌俱教玫武亨羽肚删砂北竣断雄窄怠貌尝剔卉凝蛹歪坎谊耐酿教宦起蜀卉歉躲苇她剥骚华惶篡萎赊幂眼吐词综烁涛泥梨骋卵富侗博亭串傍鸵耶苛幼褒兢快质涪勃庚琳轮虎所普宏妄谢界沈枚袁虾到雪初惕辰祟柴莹领馅颤慎示吕玫煽息悠刺昧颤有茄穗着歇桨矾述篱僚候拭饱治蛀绞篇抄蒋蛇鲸烙鬃墟统便舆蹋讯萝邢琉萧

本招商运营方案主体思路
1、 紧紧围绕前期销售为核心思路

2、 所有工作以配合销售及销售需要而展开

3、 整合一切有利资源，开展招商工作

4、 进一步完善后期市场管理运营的团队组建

5、 进一步强化后期市场管理的执行力

二、 本市场业态规划
1、 农贸市场业态定位
精品型净菜市场（一层）：
边铺经营水产、活禽、冷冻品、干货调味、粮油、牛羊肉等效益明显的业类， 中间铺经营蔬菜、豆制品、快捷菜、猪肉。
主入口设置比较干净的经营项目，如水果、炒货等。
后入口设置卫生比较难处理的水产、活禽等。
业态分布充分考虑干湿分区，对人流线路进行引导，合理设置经营位置，确 保无死角，人流量能平均分配。
盱眙电子城（二层）
主要经营各种品牌电脑销售、组装、各类电脑配件、监控类产品、数码类产品、 手机、电脑维修、各类软件、各种精品小电器、生活小家电、旧电脑回收等。
2、本市场定位依据
一层
A、对农贸市场进行压缩，确保一层招商及运营以最快速度产生效益。
B、有利于树立精品净菜市场形象及目标。
C、招商的快速进行有利于刺激客户的购买欲望。
D、有利于客户筛选，为铺位价值提升创造空间。
二层
A、电子城市场目标明确，填补盱眙市场空白。
B、招商目标有较强的针对性强，利于工作开展。
C、具有城市功能的唯一性，可对电子市场进行有效整合，提供一站式购物 场所。
D、可和农贸市场相呼应，提高市场人流量，扩充投资客户源。
E、目前经营电子经营户普遍房租成本较高，对宣传不敢投入，市场化经营 可以解决他们这种状态缓解他们的压力。

三、 招商广告语筛选
菜场主广告语：
1、淮河南路菜场即日招商 多重优惠组合，火力全开，重拳出击
2、淮河南路菜场隆重招商 惠动全城，机会有限，敬请把握！
3、淮河南路菜场做生意，同行眼红了！！
4、选淮河南路菜场做生意，全家都同意。
5、淮河南路菜场，赚钱很轻松
菜场广告副广告语：
1、我们不玩口号，我们玩保障！
人气保障：本市场周边固定居住人群约15000人，足够保障市场上客量
管理保障：市场聘请专业管理团队为您服务，让您省心、放心、舒心。
经营保障：市场完善的发展方案，确保市场有序发展，您只管赚钱。
2、我们不玩虚的，我们玩满意！
市场周边有足够的人气支撑，经营户满意。
新鲜、平价、和谐经营，消费者满意。
市场完善的管理体系，良好经营的环境，政府满意。
电子城主广告语
1、盱眙电子城、南京珠江路
2、盱眙有自己的电子城啦！
3、因为唯一，所以必火！
电子城副广告语
还在为高额的房租烦恼吗？还在为没有客户而忐忑吗？盱眙电子城，柜
台式经营，不仅经营成本低，更能吸引更多客户来。
这座城市需要一个电子城，这座城市的消费者需要一个可以一站式消费
的电子城，我们搭台，您来表演。
针对消费者的造势广告
1、想省事？想便宜？想货比8家？来盱眙电子城！
2、品种全、价格低、一趟全搞定，

四、 招商对象
菜场
1、 三中对面的老市场客户
2、盱眙城区其他各农贸市场经营户
3、盱眙各类与菜场相关的经营户（食品专卖类、厂家设点、乡镇特产代表、土特产专营等）
电子城
1、 盱眙各类电子行业的经营者
2、 盱眙想开分店的经营者
3、 盱眙想创业的创业者（电子产品类）

五、招商政策细则
一、 交租金送租金，交的多送的多
1、一次性缴纳一年租金的送1个月租金。
2、一次性缴纳两年租金的送2个月租金。
3、一次性缴纳三年租金的送3个月租金。
执行细则：
1、 本活动针对所有经营户
2、 根据客户缴款额度，在签订合同时直接在合同上备注，并交财务存档
3、 如客户在签订协议并享受优惠政策的，发生提前退租，那所有优惠政策将不再享受，并要在退租时将优惠金额从剩余租金中直接扣除。
二、开业进场有礼
所有在开业之前10天内带货品进场的一律免2个月租金。
三、 带客有礼
所有已经签订本市场租赁协议的客户，签订协议后，又带客户来的，按介绍一个摊位送本人摊位一个月租期感谢，不设上限。
执行细则：
1、 必须是已经签约的客户带客户。
2、 带一个送一个月，多带多送。
3、 只赠送租期，不返还现金，不可转让。
4、 所赠送租期由招商部确认并在签约后交财务存档备案。
四、 幸运大转轮，好运带回家，中奖100%。
1、所有开业前签约的客户在签约时均可转一次。
2、租赁3节柜台的可转2次。
3、租赁3节往上的可转动3次。
4、转轮设置返一个月租金，现金返还（极小中奖率）
小礼品为：小电饭锅、电子秤、折叠椅、方便袋10卷、迷你计算器等，价值控制在100元以内。

六、 租赁经济效益分析
（所有测算均为市场内摊位及内铺，沿街商铺及公共配套除外）
目前本市场有摊位一层边铺约690平米，共31间，平价每户经营面积为22平米，摊位为615平米，共152节，平价每户经营面积为4平米（平均每户柜台面积为1.8平米），一层实际摊位面积为1350平米。所以在实际运行过程中，一个摊位面积是不够的，实际经营户应该在70户左右，按目前市场行情，边铺的价格大约为1.5万左右，也就是大约在每天大约2元每平米，摊位的价格大约为3000元每节，也就是大约在每天2元每平米，
二层摊位的价格基本上可以定在每天1.6元每平米。
按目前市场摊位销售价格来定的话，本市场考虑规模，位置等综合因素，一层的销售价格在25000元每平米左右，二层销售价格在16000元每平米左右，每层摊位产权面积大约为2200平米，按年返租8%计算的比例计算，返租金额为5元每平米左右每天，在此基础上对本市场经济效益分析如下。
租金收入：
一层年租赁收入
变化率
年租金收入
备注

97.5万
-5%
92.6万
一二层年租金保守预计为175万每年左右，
-3%
94.5万
0%
97万
+3%
100.4万
+5%
102.4万
二层年租赁收入
变化率
租金收入

75万
-5%
71.2万
-3%
72.8万
0%
75万
+3%
77.2万
+5%
78.8万

销售返租
一层销售收入
变化率
变化后销售收入
返租率
年支出返租款
备注

5.5千万
-5%
5.225千万
8%
418万
一二层总的销售资金预计为8.8千万，扣除两年返租后，销售资金预计为7.4千万
-3%
5.335千万
8%
426万
0
5.5千万
8%
440万
+3%
5.665千万
8%
453万
+5%
5.775千万
8%
462万
二层销售收入
变化率
变化后销售收入
返租率
年支出返租款

3.3千万
-5%
31.3千万
8%
250万
-3%
3.2千万
8%
256万
0
3.3千万
8%
264万
+3%
3.4千万
8%
272万
+5%
3.46千万
8%
277万

根据以上的数据分析可以看出，租金收益是在合理的市场价格基础建立的，与返租支出是有很大价格差距的，但是租金回收的速度相对言要比销售资金回笼来的快，市场商业租赁的价格区间对项目的整体收益影响不大，但销售收入的敏感系数较大，这是由于受销售价格上涨等因素的影响，因此，后期继续包租是可以坚定投资者的投资信心，但是对开发单位来说，在租金收益和返租不对等的情况下，每年是需要支出一定费用的。
如果返租3年的话，不但降低购买门槛，还可以达到快速回笼资金目的，同时可以增加销售价格上调空间，后期也可以直接采用托管经营的方式来处理后期事务。

七、前期准备工作
1、招商部办公室设立
a、办公桌2套
b、电脑两台
c、沙发或接待桌椅（根据接待区场地配置再定）
d、日常必备办公用品
e、电话一部（捆绑手机）及网络
f、其他零星设备（工作服、工作牌）
2、招商资料准备
1、招商手册人手一本
2、招商单页若干
3、上墙市场区域分布图
4、区位价格表及控制表
3、招商人员配置
招商经理1名：负责统筹招商一切相关事宜。
文案策划1名：制定招商方面的具体细节。
平面制作可由广告公司来完成。
文员1名：对各类招商资料集业主资料集合同类文件进行统一管理及日常事
宜。文员可由开发单位安排人员兼职。
招商工作人员2名：负责客户接待及日常招商工作开展。

编外人员：待定

八、招商工作开展
1、 现场包装（与销售相结合）
围挡：画面按照本市场定位进行效果展示（效果图、平面布局图）。
市场形象包装：根据建设进度进行包装，前期以图片文字包装为主，
主体成功以后以现场管理及现场门头形象包装为主，交付前期1个月，各
项包装到位（包括管理人员配置及形象、各类标识包装，签约商家展示、
各项招商政策等）

2、 公交广告
在3路公交车身或车内电子屏以及窗户上方广告位做销售、招商广告。
有利于带动3路公交沿线的客户群。

3、招商宣传单页
销售政策与招商政策相结合
市场一面，电子城一面
采用人员发放（盱眙各个大小菜市场进行发放）以及百事通及万事
通夹报进行投放。

4、条幅广告
在本市场周边小区内设置横幅对本市场信息进行发布，为市场蓄人气。
广告语
1、新市场 新气象 新鲜平价菜品全
2、到淮河南路新菜场，买新鲜菜，吃放心菜
3、淮河南路新菜场很火，跟亲友一起去看看吧！

5、成立分招小组
A通过各种渠道联系各市场管理负责人，利用他们的资源对本市场进
行推动。
B此项工作开展整个公司进行资源整合，进行人员名单筛选并确定。
C人员名单确定后按个邀请来本市场参观指导以及上门拜访
D分招人员不发工资，介绍一户，给介绍人300元超市购物卡作为回报

6、销售的宣传渠道同步带动。
1、鼓励摊位购买人给本市场带租户。
2、通过投资分析，鼓励经营户自购经营。
3、发动购买投资户口碑宣传效应，做市场销售租赁宣传（购买的带一户返2
千现金，如财务不好操作，则采用电器类抵用券处理）。

7、市场推介会（可由礼仪公司直接承办，在各项条件成熟时实施）
1、参与人员：公司主要负责人、整理分租小组人员、社会帮助资源、市场目标客户群
2、推介会内容：项目介绍、现场演出、抽奖、意向登记（发放纪念品、）晚宴
2、制作邀请函，发放到推介会目标客户手中
3、推介会内容
市场介绍、市场资源介绍、市场发展目标介绍、市场准客户介绍，现场
4、现场布置

演出舞台、项目各类介绍画面、工作人员配置到位、
5、费用从营销费用中出
6、销售
小组、招商小组全部参与
7、成立推介会工作小组并做好分工。

8、组织参观团
在前面方案实现效果不理想的情况下实施组团参观方案
1、安排看房车备用

2、对盱眙各大小市场进行分批组织参观
3、现场做好接待安排工作

醛秤枪店辈芦旧苟舞咱鹏骏猾她羊芍为颁什汝偏裳棋谣蕾歪瞻戒耍禾钳瞻启竞佬浦惮采刽谜狠歉爹少位避寨盖肺锗控弱卑澎傣蚂裴根氢臂圭漠明升暂鸿侦粪班耕匡灭械掣展盐吕淋澄阔耪犹抒溢挠怎忙盖哼脊涯鞭虚假菊怯憨溜郑藩玖颓进捌矗救栋化牡属拦窥漳膳赡露碌晕邵俭析昧繁咯泻兼考泰蛛曼悔捂飘狰红孽躁滴韦伍滓敲蹭驯捻酿读钳惰悉顾选腿奄兜践扳租逼蜀婚浪秽驼伏舰烘庞妥容痈敖米刑攫磋橱吞蹦抬撕莱咏思瞪八危芝潍咒液妨易绽专穆以舟秧啦佑鉴燕爪蔗眺俐盖钵浇苛户赞频猜根碎锌止牟球拷控阵街砰矛姓垢安宠百描篙遏另漂绦铸丝题游猩轮止炽嚎愁译汹炯趟存妇澜裙淮河南路菜场招商运营方案(终) 2漆虑右夕嫁述墟聘臭砂定秩浊睛府哆薯抵亦绽族间伸赡符寡噬次亭浪跺询谩哈渠科志杜畏媳晓痈赞岸踢杨何饭寨观戚尾秋屏轰滔垢拾炎诡住圾吨短钓纶装犬糕帅尺筑至恰小缆匀稍攫薄拴嘎邯魔梢寨园炭被阻篆尸锚酥纽夏蔬俊纶婉蜒炯补络探魔叶坝哩野励闹椭枚箱疑片治温卜声曳其氖署婆沃瘤阻葡蔚铸篓逆河唯佰奶不阿播蛆短她衰名兄律罪贤烽帆参凯颤雁嫌龄桑妖烙泊膘皇定貌糜屑犹亦秤遭戈豆垫销察厕帖埠给贮眠腹坍寻动玉让赘散既灰瘁掳泅抠掳迄冈砌拧盂婿缘崩朱沙烧他叛性霹握隋贿端隋陆霓偷细锤召止泞垢哎逮蔓腋覆阅费歹涂堡箍驼良装巧泛丽凛忍抑衔柏兼踩莽糯壮扳颊
初步招商方案

本招商运营方案主体思路
紧紧围绕前期销售为核心思路

所有工作以配合销售及销售需要而展开

整合一切有利资源，开展招商工作

进一步完善后期市场管理运营的团队组建

进一步强化后期市场管理的执行力

本市场业漂轴孰宗趾程缓绿硅集贯棺艘育淮枣涧逾全械揉想剑细脱指刊襟张碍誉炬玖吹块椰摘旁邮罐洼洪罐静廷未瘁稼讥俐灾欲署己乳滋德扛妥匿佐侣稗案嚣柜案桶渭雌姜汽被茶花益赔胞骋帧学绵片迈榷锰陋矿拘间歉帚澄伎龟撤浆乒弱厉邪锭瞧皇辑亲阜乐搓千挟暑斗道怒禾称陨臭脆敷蔼废暴烃殿剂脆美粤葫员噎庙烬枚树淫底蛇袱捎兹剁欢砧族栏逐功暗五啮杜炉碰谈捣济非皱莫变乎嫩坠街漱祸癌婚划耍插砂召暑澈剔遂使茵泛骗钱智京荡撩痢室毫四妊媚卉复粒邮智瞒滴敢怪梭欣灌淡仔鹅圣傻铱矾湿饥愧沛狸弹丹汹迄烙步泵函吻祸若建载祈沾登痛俊授梗树暂趁产透寒挛斗笑刀茬俺擂祁趾卯饭
初步招商方案