沈阳锦联经典生活年度推广执行案a版锦联.doc

锦联·经典生活
2023年度营销推广执行方案
（2023.1-2023.12）

沈阳精诚置业顾问有限公司
2023
第一部分 定价系统及其依据
一、 国家宏观环境
1、2023年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，2023年5月17日，“国六条”出台、2023年6月1日的《国六条》细则九部委提出的《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》，和2023年8月28日建设部制定了《房地产交易秩序专项整治工作方案》有效地阻止了炒房、哄抬房价、内部认购等行为对房地产市场的影响，控制了房屋价格连续大幅上涨的趋势，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。
2、中国央行宣布，从 2023年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%（一年期）。自8月19日起，再次上调人民币存贷款基准利率。基准的1年期存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%上调至2.52%；贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行5.85%上调至6.12%。提高贷款利率会克制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房，直接影响销售结果。
3、据国家发展改革委、国家记录局调查显示，2023年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%，同比呈下降趋势。房地产市场运营发展，涨幅受到影响，稳中略升，趋于平稳。11月6日，沈阳市记录局发布前三季度我市房地产价格记录报告。报告显示，1—9月份我市房屋销售价格上涨6.5%，同比呈下降趋势。
　4、2023年12月5至12月7日，中央经济工作会议在京举行，会议提出，明年经济工作的重要任务之一就是要加强和改善宏观调控。这次会议强调：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”；“要在政策贯彻上狠下工夫，保证中央各项方针政策和工作落到实处。”与此同时，会议还就建立健全廉租住房制度，改善规范经济合用房制度，以及不断改善城乡低收入困难群众的住房条件等内容进行了专门部署。
小结：
1、2023年在《国六条》政策及细则《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》影响下，加强房地产宏观控制。央行两次提高贷款利率会克制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房，直接影响销售结果。2023年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。
2、2023年房地产市场会加大宏观调控，房价上涨势头将进一步得到遏制，政府对调控政策贯彻到实处，直接影响房地产价格。

二、 沈阳市房地产市场环境
沈阳市记录局记录2023年截止12月30日，沈阳市商品房销预售面积达成1064.3万平方米，协议金额实现363.4亿元，沈阳商品房交易的均价为每平方米3414.45元/㎡。2023年皇姑区共销售87.79万平方米，共计9386套, 商品房价格3728元/㎡（本案单价比沈阳均价高1136元/㎡，比皇姑区均价高822元/㎡。注:按项目销售均价4550元/㎡计算）
1、沈阳市2023年土地市场供求关系分析

面积
于洪
东陵
皇姑
浑南
大东
和平
铁西
沈河
合计
投放量(万㎡)
903.6
522.3
283
259
143
77.5
70.6
29.4
2288
成交量(万㎡)
436.7
221.8
28.9
96.9
40.1
36.5
0
15.7
877
成交比例（%）
48%
42%
11%
37%
28%
47%
0%
53%
38%
数据来源：沈阳市土地储备交易中心，截止日期：2023年12月31日
小结：依据各区的土地供求情况来看，全市均为供大于求。预计2023年于洪区、东陵区、浑南成为全市竞争热点区域，皇姑区2023相对竞争平稳，但存量土地会大量投放市场，潜在市场竞争力会增长。

2、沈阳市2023年土地市场成交土地情况
土地 座落
宗地编号
地块名称
四至范围
规划用地面积(公顷)
容积率
建筑密度
绿地率
规划用途
商业比率
推出日期
备 注
皇姑区
2023-014
黄河南大街西地块
东： 黄河南大街 西： 用地界线 南: 黄河南大街112巷
北: 黄河南大街126巷
1.53
≯1.8
≯30%
≮25%
居住 商业
30%
06.03.01
建筑限高：30米；地块按国家及沈阳市有关规定设立配套设施
皇姑区
2023-017
勾连屯地区-1地块
东： 用地界线 西： 规划道路 南: 昆山路 北: 规划道路
56.2
≯1.7
≯28%
≮30%
居住 商业
10%
06.03.01
建筑限高：45米；地块按国家及沈阳市有关规定设立配套设施
皇姑区
2023-018
勾连屯地区-2地块
东： 二环路 西： 规划道路 南: 昆山路 北: 规划道路
35.5
≯1.7
≯28%
≮30%
居住 商业
10%
06.03.01
建筑限高：45米；地块按国家及沈阳市有关规定设立配套设施
皇姑区
2023-019
勾连屯地区-3地块
东： 用地界线 西： 二环路 南: 用地界线 北: 昆山路
14.6
≯1.7
≯28%
≮30%
居住 商业
10%
06.03.01
建筑限高：45米；地块按国家及沈阳市有关规定设立配套设施
皇姑区
2023-009
北运河南地块
东：黄河南大街 西： 用地界线 南: 黄河南大街126巷 北: 用地界线
2.84
≯1.8
≯30%
≮35%
居住 商业
30%
06.03.01
建筑限高：30米；地块按国家及沈阳市有关规定设立配套设施
皇姑区
2023-023
梅江街东地块
东：用地界线 西： 梅江街 南: 用地界线 北: 用地界线
29
≯2.0
≯25%
≮30%
居住 商业
10%
06.10.18
净地;地块按国家及沈阳市有关规定设立配套设施;
皇姑区

金廊一号地（北站北地区）
东：黑龙江街 西：北陵大街 南: 昆山东路 北: 歧山路
21
≯6
≯60%
≮15%
商业
100%
06.03.23
该地块占地21万平方米为金廊一号地，其中包含6万平方米棚户区
皇姑区

松山路南
东：牡丹江街 西：黄河北大街 南: 乐山路 北: 松山路
7.17
≯3
≯60%
≮15%
商业
100%
06.03.23
棚户区
皇姑区

向工
东：向工街 西：区界 南: 铁路线 北: 向工三校
11.3
≯2.5
≯30%
≮30%
商业居住
≮15%
06.03.23
棚户区
皇姑区

明廉
东：苍山路 西：现状住宅楼 南:苍山路 北:现状住宅楼
4.6
≯2.5
≯30%
≮30%
商业居住
≮15%
06.03.23
棚户区
皇姑区

舍利塔（可出让5公顷）
东：沈司管理局 西：塔湾街 南: 新开河 北: 沈司管理局
13.05
≯1.2
≯30%

商业（拟建辽城文化园）
100%
06.03.23
棚户区
皇姑区

金沙江街西，宁山路北
东：金沙江街 西：翔凤花园 南: 宁山路 北: 珠江五校
2.25
≯3
≯30%
≮30%
商业
≮40%
06.03.23
棚户区
皇姑区

乳品一厂
东：黄河大街 西：现状住宅楼 南: 黄河大街112号巷 北: 新开河
1.9
≯4
≯40%
≮15%
商业
100%
06.03.23
棚户区
皇姑区

天香楼北
东：三江街 西：珠江街 南: 天香楼酒店 北: 华山路
0.45
≯3
≯40%
≮30%
商业居住
≮30%
06.03.23
棚户区
皇姑区

物质公司地块
东：淮河街 西：现状住宅楼 南: 昆山路 北: 峨眉山路
3.4
≯2.5
≯30%
≮30%
商业
≮50%
06.03.23
棚户区
皇姑区

梅江街西
东：现状住宅楼 西： 规划路 南: 沈飞锅炉房 北: 规划路
3.2
≯2
≯30%
≮30%
居住
≮15%
06.03.23
棚户区
皇姑区

怒江街西
东：怒江街 西：泾河街 南: 昆山路 北: 歧山西路
2.35
≯3
≯30%
≮25%
商业居住
≮25%
06.03.23
棚户区
皇姑区

区医院西
东：区中心医院 西：潭江街 南: 第一服装职高 北: 昆山路
0.36
≯3
≯30%
≮25%
商业居住
≮30%
06.03.23
棚户区
皇姑区

利群电影院
东：大渡河街 西：阳江街 南: 白云山路 北: 青云山路
0.77
≯2
≯30%
≮25%
商业居住
≮50%
06.03.23
棚户区
皇姑区

车辆厂医院西
东：车辆厂医院 西：市商务管理学校 南:现状住宅楼 北: 现状住宅楼
0.5
≯2
≯30%
≮25%
居住

06.03.23
棚户区
皇姑区

歧山路南、延河街东
东：泾河街 西：延河街 南: 娥眉山路 北:歧山西路
0.52
≯2
≯30%
≮30%
商业居住
≮15%
06.03.23
棚户区
皇姑区

精品商厦（龙凤宾馆东侧）
东：扬子江街 西：长江街 南: 现状住宅楼 北: 恒山路
0.6
≯6
≯50%
≮25%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区

恒威大厦
东：长江街 西：东油大厦 南: 金龙社区住宅楼 北: 青云山路
0.5
≯6
≯30%
≮25%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区

省政府西
东：北陵大街 西：用地界线 南: 北运河绿线 北:现状住宅楼
0.38
≯2
≯50%
≮25%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区

庐山路北
东：湘江街 西：黄河大街 南: 庐山路 北: 用地界线
0.21
≯2
≯40%
≮15%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区

歧山中路南
东：湘江街 西：黄河大街 南: 用地界线 北: 歧山中路
0.28
≯2
≯40%
≮15%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区

海韵北
东：黄河大街 西：用地界线 南: 用地界线 北: 歧山路
0.23
≯2
≯40%
≮15%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区

宁山路南
东：黄河大街 西：用地界线 南: 用地界线 北: 宁山中路
0.31
≯2
≯40%
≮15%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区

碧塘南
东：嘉陵江街 西：长江街 南: 昆山中路 北: 用地界线
1.55
≯2
≯40%
≮20%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区

长江街西、歧山中路南
东：长江街 西：用地界线 南: 用地界线 北: 歧山中路
0.62
≯2.5
≯45%
≮15%
公建
100%
06.03.23
潜力地块
皇姑区
2023-031
西江街东地块
东： 用地界线 西：西江街 南: 崇山西路 北: 用地界线
5.56
≯2.2
≯25%
≮30%
居住 商业
10%
06.04.17

皇姑区
2023-036
岐山中路50号地块
东： 规划路 西：用地界线 南: 岐山中路 北: 巴山路
1.6
≯5.0
≯45%
≮10%
商业

06.04.17
后退岐山中路不小于10米
皇姑区
2023-043
陵北街西
东：陵北街 西：用地界线 南: 用地界线 北:用地界线
16.8
≯1.6
≯25%
≮30%
居住 商业
20%
06.04.30
按照国家规范配置托幼等公共服务配套设施
皇姑区
2023-187
珠江街东-1地块
东：木兰河街 西：珠江街 南：华山路 北：住宅
1.7
≯4.0
≯28%
≮25%
居住公建
25%
06.07.06
净地;履约保证金650万元
皇姑区
2023-099
木兰河街东-1地块
东：用地界线 西：木兰河街 南：用地界线 北：用地界线
0.11
≯1.2
≯25%
≮20%
商业

皇姑区
2023-100
塔湾街40号-1地块
东： 22米规划路 西：18米规划路 南：用地界线 北：用地界线
4.4
≯2.0
≯30%
≮30%
居住 商业
5%
06.12.01
按照国家规范设立配套设施用房
皇姑区
2023-107
黄河北大街56-2号地块
东： 黄河北大街 西：用地界线 南：用地界线 北：黄山路
7.5
≯2.5
≯25%
≮30%
居住 商业
20%
06.12.01
按国家规范设立配套设施用房。建筑高度以机场净空批复为准
皇姑区
2023-159
黑龙江街23号地块
东：用地界线 西：黑龙江街 南：用地界线 北：岐山东路
0.43
≯7.0
≯40%
≮20%
居住 商业
30%
06.07.24
毛地；履约保证金 180万元；地价款监管资金862.15万元;竞得人 辽宁核建房地产开发有限公司
皇姑区
2023-188
华山路南地块
东：规划路 西：皇姑区检察院 南: 现状住宅 北:华山路
0.45
≯2.5
≯28%
≮25%
居住 公建
25%

净地；履约保证金300万元；竟得人：王桂英
皇姑区
2023-039
北陵大街45-12号
东：用地界线 西：规划道路 南: 用地界线 北:规划道路
0.35
≯2.5
≯30%
≮30%
居住 商业
15%
06.04.30
按国家规范设立配套设施用房；地价款监管资金 372.75万元；配套费监管资金120.533万元；竞得人 辽宁省省直房地产开发总公司
皇姑区
2023-105
辽河街1号地块
东：现状住宅 西：辽河北街 南: 昆山东路 北:加油站
0.33033
≯4.1
≯45%
≮20%
居住 商业
20%
06.05.25
履约保证金100万元；毛地；地价款监管资金4938433.5万元；限制高度 净空批复为准；竞得人：沈阳世众下岗职工建业管理有限公司
皇姑区
2023-013
陵东街东地块
东： 用地界线 西： 陵东街 南： 规划道路 北： 规划道路
10
≯1.6
≯28%
≮30%
居住 商业
10%
06.03.01
该地块内包含规划道路，不得占用。地块内应按有关规定配置各项公共服务设施。建议将用地范围北侧的省果品科学技术研究所实验厂和东侧的于洪区陵东韧铁厂纳入本次改造范围;竞得人杨宙策
皇姑区
2023-054
梅江街西-1地块
东：梅江街 西：梅江西街 南：现状住宅 北：新阳服装厂
4.1
≯1.7
≯28%
≮30%
居住 商业
10%
06.07.05
地块内应按有关规定配置各项公共服务设施。建议两个地块按照上述规划条件统一规划、统一实行;净地;履约保证金 700万元;地价款监管资金1000万元;竞得人:沈阳天盈房地产开发有限公司
皇姑区
2023-080
苍山路13号地块
东：木兰河街 西：珠江街 南：华山路 北：住宅
2
≯2.2
≯25%
≮30%
居住 商业
10%
06.10.22
竟得人:沈阳明朗置业发展有限公司
皇姑区
2023-098
崇山中路35号地块
东：黄河大街 西：用地界线 南：用地界线 北：崇山中路
0.3
≯4.5
≯30%
≮30%
居住 商业
25%
06.12.01
按照国家规范设立配套设施用房;竟得人:沈阳天盈房地产开发有限公司
皇姑区
2023-103
天山路北地块
东：用地界线 西：用地界线 南： 天山路 北：18米规划路
11
≯2.2
≯30%
≮30%
居住 商业
5%
06.12.01
按国家规范设立配套设施用房;竟得人:沈阳华凯房地产开发有限公司

小结：分析成交土地表白，陵东街东地块，规划用地面积10公顷；天山路北地块，规划用地面积11公顷，2023年对本案有竞争影响。

3、2023年、2023年各区土地成交情况

数据来源：沈阳市房产局，截止日期：2023年12月31日
小结：2023年沈阳市土地成交量为877万平方米，同比2023年土地成交量增长了21%。皇姑区2023年成交量较2023年增长74%。
4、沈阳市2023年批准预售面积分析
项目地址
总建筑面积（㎡）
楼盘数量
住宅
网点
车库
写字间
公建
住宅面积（㎡）
住宅套数（套）
网点面积（㎡）
网点套数（套）
车库面积（㎡）
车库套数（套）
写字间面积（㎡）
写字间套数（套）
公建面积（㎡）
公建套数（套）
于洪区
2664032
494
2383050
29825
202322
1318
31550
1371
42.6
1612
48810
126
东陵区
1697972
530
1579860
16206
73713
604
30157
1196
21025.2
3389
14242
137
大东区
1586188
282
1378854
15724
146254
737
15193
563
5822
---
40065
204
铁西区
1528091
195
1247120
15344
185411
903
27349
1187
20940
165
47271
1004
浑南
1121072
181
1050361
8373
53265
273
17447
559
---　
---　
　---
---　
皇姑区
956286
106
855712
8497
26194
220
5900
231
7228
130
61253
387
和平区
799519
95
569191
5321
35399
146
5539
216
23462
327
165928
78
苏家屯
511887
162
433455
4897
61354
404
9907
437
55057.8
5297
7173
11
沈河区
427643
18
239879
3043
33320
162
808
36
67402
668
86234
228
新城子
332850
56
299848
3765
30727
197
2275
88
---
---
---
---
合计
11625540
2119
10037330
110995
846259
4964
146125
5884
202379.6
11589
470976
2175
数据来源：沈阳市房产局，截止日期：2023年12月31日
小结：2023年沈阳市商品房新增面积为11,625,540平方米，同比2023年新增商品房面积增长34%。皇姑区新增销售面积95.6万平方米,共计推出楼盘106个，皇姑区房地产市场楼盘竞争十分剧烈。
从沈阳市土地供求关系、2023年与2023年土地成交情况对比、2023年度批准预售面积分析，说明房地产市场竞争剧烈，房地产销售市场不容乐观。

三、 沈阳市商品房销售价格情况
1、2023年12月记录沈阳市内各区商品住宅户均成交单价情况
2023年12月份记录沈阳市商品房成交均价最高的区域为和平区，成交均价为5334元/㎡；沈河区次之，商品房成交均价为5147元/㎡，皇姑区成交平均价格3508元/㎡并不高（同比2023年涨5.4%，按2023年涨幅为5%预估，单价应为3684元/㎡），不及大东区（3647元/㎡）和铁西区（3508元/㎡）成交平均价格。(本案定价高于皇姑区平均价格1000元/㎡左右)

数据来源：沈阳市房产局，截止日期：2023年12月31日
2、2023年12月记录沈阳市内各区商品住宅户均成交总价情况
2023年12月份记录沈阳市商品房成交总价最高的区域为和平区，成交均总价为49.81万元；沈河区次之，商品房成交均总价为39.94万元，皇姑区成交平均总价32.70万元。(本案定价高于皇姑区平均总价10万元左右)

数据来源：沈阳市房产局，截止日期：2023年12月31日
3、2023年全年价格走势情况
从下图整体走势看，10月份，我市商品住宅销售均价为3276元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3423元/平方米，沈阳市的商品房成交价格2023年涨幅趋于平稳，6月份后价格相对呈现下降趋势。

数据来源：沈阳市房产局，截止日期：2023年12月31日
小结： 1、皇姑区销售平均单价及总价与沈阳市内各区相比成交价格较低。
2、2023年沈阳市商品房成交价格趋于平稳，6月份后相对呈现下降趋势。

四、项目周边竞品情况
1、水木清华、建赏欧洲工程进度情况
1）水木清华工程进展如下图（摄于2023年1月15日），项目整体全面开工，部分楼已封顶，开发商承诺2023年12月31日交房进住。

2）建赏欧洲工程进展如下图（摄于2023年1月15日）目前主体已封顶，正在做内装工程，开发商承诺20233月30交房进住。

2、本案竞品水木清华成交情况及成交均价
Ø 水木清华已成交销售情况：
项目
销售套数(套)
成交面积(㎡)
成交协议额(元)
最高单价(元/㎡)
最低单价(元/㎡)
成交均价(元/㎡)
水木清华
775
83608.06
333,413,895
5600（楼王）
3000（联建）
3987.82
经典生活
337
33021.5
138,766,826
5010
3770
4202
数据来源：沈阳市房产局备案部，截止日期：2023年12月31日 注：含前期联建300套，自销475套。
项目
状态
入住时间
最低单价（元/㎡）
最高单价（元/㎡）
销售率
折扣
水木清华
期楼
2023.12
4100
5550（楼王）
70%
贷款99折、一次性98折
Ø 水木清华目前销售情况：
小结：针对竞品水木清华已成交775套房源分析表白，成交面积83600㎡，成交协议额3.3亿，成交均价3988元/㎡，最低单价为前期联建价格3000元/㎡，最高价为项目楼王售价5600元/㎡。本项目比水木清华成交均价高 214元/㎡。
3、本案竞品建赏欧洲成交情况及成交均价
Ø 建赏欧洲已成交销售情况：
项目
销售套数(套)
成交面积(㎡)
成交协议额(元)
最高单价(元/㎡)
最低单价(元/㎡)
成交均价(元/㎡)
建赏欧洲
1449
164059.01
555,503,143
5761（精装轿箱）
2800（联建）
3386
经典生活
337
33021.5
138,766,826
5010
3770
4202
数据来源：沈阳市房产局备案部，截止日期：2023年12月31日 注：含前期联建1000套，自销449套。
Ø 建赏欧洲目前销售情况：
项目
状态
入住时间
最低单价（元/㎡）
最高单价（元/㎡）
销售率
折扣
建赏欧洲
期楼
2023.3
4180
6080（精装轿箱）
80%
贷款99折、一次性98折

小结：针对竞品建赏欧洲已成交749套房源分析表白，成交面积87059㎡，成交协议额3.4亿，成交均价3904元/㎡，最低单价为前期联建价格2800元/㎡，最高价为项目楼王售价5761元/㎡。本项目比建赏欧洲成交均价高816元/㎡。
小结：
1、 从周边竞品水木清华、建赏欧洲销售许可证办理、工程形象、广告宣传、组织活动情况上分析，竞品已给客户购买带来很大积极促动作用，而本案目前正处在拆迁进行中，局部施工进行中，没有形成项目整体形象，入住时间较晚。
2、 从周边竞品水木清华、建赏欧洲成交价格分析，竞品成交价格均价未达成 4000元/㎡。（含项目中最佳位置房源或精装修房源，含前期团购房源）
五、客户情况分析
1、成交客户分析
截至2023年1月20日锦联·经典生活共成交客户337组，现根据价格对客户的影响，对成交客户的特性、需求等数据分析如下：
客户年龄
25-30
30-35
35-40
40-45
45以上
配比
22%
36%
28%
9%
5%
客户职业
公务员及企事业单位
私公司经理
银行
教师
其他
配比
43%
23%
14%
12%
8%
心理承受单价（单价）
3500元以下
3500元-4000元
4000元-4500元
4500元-5000元
5000元以上
配比
11%
33%
36%
16%
4%
心理承受总价（每套）
35万以下
35万-40万
40万-45万
45万-50万
50万以上
配比
9%
43%
34%
8%
6%
付款方式
贷款
一次性
---
---
---
配比
88%
12%
---
---
---
家庭月收入
2023元-4000元
4000元-6000元
6000元-8000元
8000元-1万元
1万元以上
配比
20%
41%
30%
7%
1%
项目购买要素
学区
价格
地段
户型
配套
配比
71%
60%
50%
42%
37%
建筑类别偏好
高层
小高层
多层
---
---
配比
11%
32%
57%
---
---
小结:成交客户中大数年龄为25－40岁，其中30－35岁比例最大，反映出客户年龄偏年轻化，职业以企事业单位和公务员、教师、银行居多，该阶层收入稳定、有一定社会地位、资金积累，但大部分实力不十分雄厚，多为贷款方式付款，心理承受单价以4500元/㎡为价格分水岭，建筑类别中多层的客户认可度较高，高层抗性较大。
2、积累客户分析
截至2023年1月20日锦联·经典生活积累到访客户1600组，现根据价格对客户的影响，对积累客户的特性、需求等数据分析如下： （商网客户未列入下表分析中，另行分析）
客户年龄
25-30
30-35
35-40
40-45
45以上
配比
20%
32%
27%
9%
5%
客户区域
皇姑区
沈河区
大东区
和平区
其他
配比
73%
7%
5%
6%
9%
心理承受单价（单价）
3500元以下
3500元-4000元
4000元-4500元
4500元-5000元
5000元以上
配比
3%
20%
59%
16%
2%
心理承受总价（单套）
35万以下
35万-40万
40万-45万
45万-50万
50万以上
配比
7%
22%
51%
15%
5%
付款方式
贷款
一次性
---
---
---
配比
90%
10%
---
---
---
家庭月收入
2023元-4000元
4000元-6000元
6000元-8000元
8000元-1万元
1万元以上
配比
20%
40%
20%
8%
2%
小结:到访客户中多为皇姑区域，占73%；年龄为30－35岁比例最大，占32%；家庭收入多为4000-6000元，占40%；贷款方式付款占90%，心理承受单价以4000-4500元/㎡居多，占51%；单套总价多为40万-45万，占51%。

六、销售定价策略
1、本次三期区销售房源为4#、7#、10#（如10#楼能实现销售前期下，可选择先推售10#），并不是项目中最佳房源，后续3#、、5#位置在园区核心景观区，可以将价格拉升，保证实现整体总利润的目的，建议本案初次对外推售4#、7#、10#均价4668元/㎡左右（比联建均价涨620元/㎡，涨幅率15%；比A区均价涨291元/㎡，涨幅率7%。具体详见下表），采用低开高走销售策略。
2、三期房源4#、7#、10#中7#为小高层住宅，位置在园区内，户型100㎡以上，南北通透，景观好。10#为高层住宅，临宁山路，户型82.57/95.65㎡。根据客户意向反馈7#、4#认可度较高于10#，所以7#、4#定价应比10#高。（具体详见下表）
3、目前测绘面积中，原82.57㎡增至89㎡，提高了房屋总价，会导致与95.65㎡户型总价相近，项目自身产品相冲击，为避免出现此状况，待日后测绘面积审核后，在定价上会做重新调整。

1） 三期各楼价格如下表：

楼号
面积（㎡）
套数（套）
单价（元/㎡）
协议额（元）
较比联建同类产品均价差（元）
较比A区同类产品均价差（元）
涨幅率
4#
2345.23
26
4763
11,169,802
616

15%
7#
4265.52
36
5158
22,002,974
1099

27%
10#
8911
100
4408
39,282,632
414（涨幅率10%）
180（涨幅率4%）

合计
15521.75
162
4668
72,455,408
620（涨幅率15%）
291（涨幅率7%）

2） 项目整体价格如下表：
期间
楼号
面积（㎡）
套数（套）
平均单价(元／㎡)
价格区间
各楼平均价格
(元/㎡)
协议金额(元)
一期
1#
8911
100
4048
3825～4225
3994
35,593,969
4#1-12层
4262.99
37
3900～4350
4148
17,681,136
7#1单元、2单元１号
4265.52
36
3770～4270
4059
17,314,847
一期合计

17439.51
173

4048
70,589,952
二期
6#
5433.84
48
4377
4190～5010
4690
25,482,214
8#
5703.04
64
3800～4450
4203
23,972,716
9#
5703.04
64
3850～4500
4253
24,257,868
二期合计

16839.92
176

4377
73,712,798
三期
4#23-29层
2345.23
26
4668
4700～4850
4