盐城商业项目市场策划.doc

市
场
篇

一、盐城市经济发展现状介绍

1、盐城市概述

盐城市位于苏北沿海中部，是江苏省的省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县、盐都县计9个县（市、区），总面积1.5万平方公里，人口815万，具有2100数年的悠久历史，生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。
盐城市位于江苏沿海中部，北纬32°33′－34°47′，东经119°27′－121°53′。全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。境内河流众多，水网密布。重要湖泊为大纵湖，面积28平方公里。盐城处在北亚热带向南暖温带过渡区。气候湿润，四季分明，日照充足，无霜期长。全市平均气温13.7－14.4℃，年降水日100－115天，累计平均日照时数为2241－2390小时，无霜期209－218天。
盐城市土地面积1.5万平方公里，现有耕地980万亩，林地面积占总面积的7.3%。盐城是全国闻名的商品粮基地和江苏农副产品重要产区之一，1998年粮、棉、油总产量分别为485万吨、19.2万吨、17.2万吨，畜禽、水产、蚕茧、蔬菜和特种经济作物总量名列全省前茅。盐城尚有得天独厚的海洋、滩涂资源，全市海岸线长580km，占全省的56%，滩涂面积680万亩，占全国的1/7，并且每年以5万亩左右的成陆速度向大海延伸，是江苏省最大的后备土地资源。盐城的地矿资源重要有石油、油气、高硅土、地下水和地热等。
初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络。204国道贯穿南北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。市内有等级公路3451公里，其中高等级公路1090公里。沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中。民航有盐城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航线。北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已开工建设。

2、盐城市经济发展现状分析

地区GDP的增长带动人均GDP上升：

说明：
2023年盐城的GDP达成1174亿元，虽然增长幅度较2023年有所下降，但仍然保持在一个较快发展的趋势。

说明：
2023年盐城人均GDP达成14711元，同比增幅达成16.22%，成为历年来人均GDP最多的一年，增长幅度虽较去年有所减缓，但是还是处在一个高速增长通道。

可支配收入的增长带动了消费支出的增长：

说明：
2023年盐城人均可支配收入达成10978元，增长幅度达成3.76%，可支配收入的增长将有助于改善本地居民的生活水平，从而促进本地消费市场的发展。

说明：
2023年盐城人均消费支出达成7293元，消费增幅为11.07%，尽管2023年人均消费支出增长较慢，但市区居民总体消费水平已不算太低。与可支配收入相比有一定盈余，消费潜力将随经济和可支配收入的增长，继续放大，潜力巨大。

3、小结

t 盐城国民经济发展良好
盐城2023年到2023年，GDP基本保持在两位数增长，地区总产值从2023年的657亿元到2023年达成1174亿元，四年共增长517亿元，增幅达成78.69%，经济取得了巨大的发展。

t 居民可支配收入稳定增长
盐城居民人均可支配收入自2023年7274元到2023年的10978元，增长3704元，增幅达成50.92%，可支配收入的增长势必改善本地居民的生活水平，从而促进其他行业发展。

t 消费潜力巨大
随着本地居民的可支配收入的增长，盐城消费支出也在增长：2023年人均消费支出只有5507元，到2023年达成7378元，消费支出增长了1871元，增幅为33.97%，和可支配收入的增长相比相差了1833元，增幅相差16.95%，可见本地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导本地居民的消费意识，必将带来巨大的消费潜力。
从盐城人均消费支出表中可以看出，在2023年以前，盐城居民的消费支出一般维持在5500元左右，但在2023年人均消费支出达成6566元，增幅达成17.64%，2023年是全国房地产市场蓬勃发展的高峰，盐城的消费增长和房地产市场的发展繁荣密不可分。

二、盐城市未来规划介绍

1、总体规划简介

盐城未来发展的战略是：贯彻集约经营和集聚发展的思绪，做强中心城区（盐城市区），加快县（市）城区和重点中心城乡建设，提高城乡发展质量，促进地区协调发展，与周边城市共同实现苏北的全面繁荣。

盐城“十一五” 时期经济社会发展的重要目的：
u 力争城乡居民收入和农民人均纯收入年均增一成左右，实现全社会固定资产投资和规模以上工业增长值三年翻一番，财政一般预算收入四年翻一番，人均地区生产总值五年翻一番，经济发展速度赶超全省平均水平。
u 把盐城建设成为“二城四基地”，即汽车城、红色湿地旅游城，科技含量较高的纺织轻工生产基地、生态化工基地、清洁能源基地、绿色食品基地。
u 经济结构明显优化，形成一批拥有自主知识产权、知名品牌和国际竞争力较强的优势公司。
u 经济增长方式实现较大转变，资源运用效率明显提高，生态和人居环境有较大改善，在苏北率先建成国家级生态示范区。
u 普及高中阶段教育，在苏北率先基本实现教育现代化。
u 城市化进程明显加快，城乡就业岗位连续增长，社会保障体系基本完善。
u 城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善。
u 民主法制建设和精神文明建设取得新进展，努力在苏北率先建成最安全地区，建设法治盐城、平安盐城、文化盐城、诚信盐城、绿色盐城。
u 到2023年，全市总体上全面建成小康社会。
u 到2023年左右，全市基本实现现代化，把我市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、法制健全、社会和谐的地区。

2、盐城市中心城区规划简析

盐城市中心城区面积423平方公里，人口68.6万。
发展方向为：重点向南，适度向西，推动河东，优化城北。
主城区以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等重要河流、道路为界线，划分为城中、城南、城西、城北、西南、河东六大片区，形成“一城六片”的总体布局结构。

功能分区：
u 城中片区：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。
u 城南片区：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，保存悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持 "东工西宿"格局。
u 城西片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可市置物流、仓储、市场等功能用地。
u 西南片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。
u 城北片区：新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区重要的物流、仓储用地。
u 河东片区：通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成"东工西宿"格局;南组团以盐读路为界，形成"南工北宿"格局。

城市的建设重点为：优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观，调整工业结构，加快主城区工业向工业园的集聚。
n 以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业，放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。
n 以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。
n 以改善水环境质量为重点，保护生态环境。

城市规划带来的影响：

l 在盐城的“十一五“规划中，不难看出盐城将仍然保持地区经济的快速发展，以提高人民的生活水平和可支配收入。
l “二城四基地”的产业格局，将有效的推动盐城各区域的城市化进程，增长就业人口的数量和质量，从而促进社会财富的积累，以及吸引更多的投资。
l 导入人口的增长和城市化的加快，势必增长对住宅和配套设施的需求，居民收入的稳步增长也有助于拓展城市消费的需求空间。

三、盐城市区房地产市场分析

1、盐城市房地产市场简介

说明：
盐城全市在2023—2023年房地产开发投资增长14亿元，占固定资产投资比列也从2023年—2023年的8.5%左右，增长到2023年27.18%。开发投资的增长，是投资者看好盐城房地产市场的积极表现。

说明：
n 盐城2023年—2023年的竣工面积与销售面积之比为1.17：1，供需基本平衡。
n 2023年竣工面积同比增长3.1万㎡，增幅达成2.2%。
n 盐城房地产市场连续保持供需两旺的局面。

2、盐城市区土地市场分析

说明：
n 2023年，盐城市区共成交51宗地，成交总面积达266.88万㎡，土地成交均价为1133元/㎡。
n 2023年市区共成交51幅土地，成交总面积达266.88万㎡同比增长：107.46万㎡，增长：67.4%；土地成交均价达成1133元/㎡，同比上涨185.68涨幅达成19.6%。
n 城中分区出让土地面积最多，共计97.28万平方米，占市区总量的37.5%

说明：
n 盐城土地成交均价最高的是城中分区均价1372元/㎡。该区域是目前盐城市的中心区域。增值幅度为3.90%对于该区域也是正常的稳步增值。
n 从价格上看，城中最高。城南与城西比较接近，城北分区目前价格偏低，说明城市目前向南、向西发展
n 城南分区的土地成交均价1365元/㎡增值幅度为57.40%，该区域也是盐城2023年增值最为迅猛的区域。与其市政府办公中心的迁至，以及带来的一系列的规划有着巨大关系。
n 未来城南地区随着各项配套设施的完善，升值潜力还将进一步加大。

3、盐城市区房地产市场分析

说明：
n 2023年的全国性宏观调控以及盐城市区政策性住房供应量加大，导致房价同比回落2.7%。
n 盐城市区住宅市场销售均价2023上半年的最新记录显示为2793元/㎡。由于经济增长，人民收入水平的提高，也使得盐城楼市从向一个连续增长的局面。

盐城市区商业市场分析

盐城市区在售商业分布：

市中心
路
马
路
西
世
中
军
建
纪
大
道
环
路
进
东
大
路
双
元
路
庆
年
青
路
路
宾
迎
路
跃
路
盐
放
南
路

马
新体育馆

a
b

d
C
解

e

6666

基地

市政府

说明：
盐城市区的商业重要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图的区域内。

个案详悉：
中茵·海华广场(a)

总建面
16万㎡
商业
12万㎡
住宅
4万㎡
包租回报
8.8%
开盘时间
2023.04
项目进度
现房

总面积(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万元/㎡）
销售率
业态
1F
4.5
30-70
3
95%
数码家电 服饰 餐饮 购物广场
2F
4.5
自由分割
2.6
100%
培训班 餐饮 娱乐城
3F
3
2.2
100%

主题诉求
广告语
住宅
尊贵 稀缺 优质 品牌
尊贵质地 浑然天成
商业
稀缺 地段优异 繁华中心
盐城商业新高度
项目简述
项目是目前盐城的中心地段，商业氛围也相对最成熟。由于地理位置的优越，交通的便利，人气的旺盛，也是项目销售率高的重要因素。

永基·时代旺角(b)

总建面
3万/㎡
商业
3万/㎡
住宅
0
包租回报
8%（2-3楼）
开盘时间
2023.04
项目现状
准现房

总面积(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万元/㎡）
销售率
业态
1F
1.2
40—50
2.6
96%
休闲餐厅 服饰

2F
1
100—200
自由分割
0.8
85%
百货公司（统一经营）
3F
0.8
0.6

主题诉求
广告语
商业
品牌商家进驻
带租约销售
大品牌成就大财富
抢占城能财富的第一桶金
项目简述
项目分为解放路与大庆路2部分，解放路沿线的一层商铺售价为2.6万元/㎡，大庆路沿线的一层售价为2.3万元/㎡。目前的也是处在一个销售收尾阶段。项目通过引进有品牌的商家，来提高自身的人气，无形中也形成了一个小的生活商业圈。

中天时尚米兰广场（c）

总建面
6万㎡
商业
2.38万㎡
住宅
3.62万㎡
包租回报
9%
开盘日期
2023.04
项目现状
准现房

总面积(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万元/㎡）
销售率
业态
1F
1.7
7—40
1.7-1.9
65%
百姓精品购物
2F
0.68
自由分割
0.9-1.1
48%
SOHO办公 咖啡 茶楼 餐饮

主题诉求
广告语
商业
低投入高回报
老百姓买得起的商铺
项目简述
项目位于盐城体育馆，重要未来的服务对象是生活在周边的居民。所以项目对于周边的居住区也是有一定辐射作用。

缤纷亚洲（d）

总建面
6.8万㎡
商业
6.8万㎡
住宅
0万㎡
包租回报
7%
开盘日期
2023.04
项目现状
现房

总面积(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万元/㎡）
销售率
业态
1F
2.8
自由分割
0.7
78%
书成 文化礼品
2F
2
0.6
65%
KTV 旅店 主题商业
3F
2
0.4
30%

主题诉求
广告语
商业
品牌的商业运作团队
稳定的收益
/
项目简述
项目位于城南是距离市中心较远的纯商业项目。项目重要是靠市政府的辐射，尽力打造城南的商业中心

国飞·尚城(e)

总建面
30万㎡
商业
11.6万㎡
住宅
18万㎡
包租回报
/%
开盘日期
2023.6（产权式酒店）
项目现状
地基

总面积(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万元/㎡）
销售率
业态
1F
/
自由分割
4
/%
产权式酒店
购物广场
办公楼 餐饮
2F
/

%
3F
/

%
产权式酒店收益计算
1． 主力户型：40㎡
2． 销售价格：40*4800元/㎡=192023元/间
3． 贷款金额：192023元*60%=11.52万元 贷款11万
4． 自筹金额：8.2万元
5． 贷款年应付利息：11万元*5.925%=0.65175万元
6． 年回报金额：192023元*8%=1.536万元
7． 年免费住店收益：12天*238元/天=0.2856万元
8． 投资回报率：（1.536+0.2856-0.65175）万元/82023万元=14.3%

主题诉求
广告语
住宅
配套完善 地段优越
盐城时尚生活的蓝本
商铺
商业王朝 城市中心
连李先生都会赞赏的地段
产权式酒店
唯一三星酒店 投资回报稳定
中心位置 全城瞩目
写字楼
地段便利 品质优越
/
项目简述
目前推出的是A区临街旺铺。A沿街旺铺座落城市中心黄金十字街口，青年路与迎宾南路交汇处，拥有星级商务酒店，对面就是国飞·尚城（B区）甲级写字楼，沿迎宾路直通行政中心，南邻盐渎公园（原黄海公园），整个区块将形成未来城市高端商务人群的汇聚地，是未来盐城最具魅力的休闲商务街区。
住宅均价：3600元/㎡（目前已售154套，剩62套）
商铺：40000元/㎡（暂定未开，规划中重要是自由分割面积）
产权式酒店：4800元/㎡（总计148套，主力面积40㎡）
写字楼：规划建设中，受市长重视并参与建筑建议。

江苏科俐文国际大酒店

建军东路
毓龙路
文
港
路
大庆东路
科俐文

项目概述：
项目是目前建军东路，地理上属于盐城东门的唯一的一个准四星产权式酒店。国宾科俐文国际大酒店由江苏科俐文生物工程有限公司投资，由北京国宾友谊国际酒店管理公司全程专业运营。
项目离新火车站大约10分钟车程。距离老汽车站也约10分钟。同时紧临市中心。地理环境优越，为此后的酒店运营带来极大的便利。同时产品自身的品质也是提高该项目一个重要筹码。

产权式酒店收益计算：
1． 标准客房：40㎡
2． 投资总额：40㎡*5000元/㎡=202300元
3． 首付金额：202300元*50%=100000元
即买即返两年租金，实际支付=100000元-32023元=68000元
4． 贷款金额：202300元*50%=100000元
5． 贷款利息：100000元*6.39%*5年=31950元
6． 五年租金：202300元*8%*5年=80000元
7． 原价的120%增值收益：202300元*120%-202300元=40000元
8． 十天免费住店收益：10天*200元/天*5年=10000元
9． 五年投资回报率=8万+4万+1万-3.195万=98050元
年投资回报率=98050元/5年/68000元（首付金额）=29%

开盘日期：2023.04.28 项目现状：现房
销售率：70%

广告诉求：

主题诉求
广告语
江苏科俐文国际大酒店
唯一准四星酒店 投资回报稳定
投资门槛低 即买即返两年租金
三年原价120%回购保障
地段便利 品质优越
投资盛宴 隆重登场

盐城首创产权式酒店—您自己的酒店

悦达都市花园

项目概述：
距盐城主商业街建军路最近点960米,距盐城次商业中心--汽车总站最近点900米,距四星级宾馆悦达国际大酒店为100米.距盐城基础教育的三个一流园、校：盐城机关幼儿园100米；盐城迎宾路小学600米；盐城中学600米。距盐城中医院200米。距盐城城区老年活动中心60米。
项目内依托水系，绿化围绕，精装住宅，配套完善，生活出行便捷，品质较高。

产品构成：住宅、商铺

开盘日期：2023.06 项目现状：现房

价格构成：住宅：4000元/㎡（精装修500元/㎡）
别墅：5800元/㎡
商铺：目前剩最后一套10600元/㎡（一层）3860元/㎡（二层）

销售率：75%

盐城市区商业业态分析：

购物
广场
餐饮
文化
娱乐
家居
家具
数码
电器
皮具
服饰
主题
商业
装饰
材料
汽件
汽配
百货
其他
中茵·海华广场
★
★
★
★
★
★

★

永基·时代旺角

★

★

★
商务休闲
中天时尚米兰广场

★
★

★

产权商铺
国飞·尚城
★
★
★

★

★
酒店式公寓
缤纷亚洲

★
★

★
★
★

/
新高力国际装饰城

★

/
富安百货

★

★
假日酒店
百易居

★

★

/
易初莲花
★
★

★

/
高力汽配城

★

★

/
仁和都市广场
★
★

★

★
住宅、写字楼
科俐文国际酒店

产权式酒店
说明：
n 盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，小到零售的地摊，大的一站式购物广场也都具有，值得一提的是：盐城传统的“露天街市”仍然非常繁荣。
n 盐城市区经营的品种上尚有一些缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场合几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。

盐城商业地产小结：
产品：
n 盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，经营的品种上有一定缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场合几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。

价格：
n 目前从城中也就是市中心的商铺重要价格为2.2—2.6万元/㎡，租金以150㎡计算一年为30万元。
n 老汽车站附近出售价格10000元/㎡，租金以20㎡沿街商铺计算3万元左右。
n 本案基地附近五星社区沿街商铺售价为1.2-1.4万元/㎡。

市场：
n 总体的盐城楼市还是受到经济的增长的带动影响呈现出巨大的活力，并且由于经济已经进入到了一个通货膨胀时期，那投资楼市是最为有效的规避通胀的一个手段，所以盐城房地产业还将会继续增长。
n 随着市政府的南迁，城南地区也成为了盐城市场最活跃的区域。火车战与新汽车站的规划贯彻在很大的限度上会推动地区内的楼市价格增长。

基
地
篇

一、项目立地条件分析
基地
路
建
军
市中心
火车站
汽车站
市政府
文
港
路
大
庆
路
开
大
道
世
纪
大
道
青
年
路
解
放
路
1、项目基地位置

公
范

路

放

2、项目基地四至

划
行
公

火车站
汽车站
基地
大
庆
路
文
港
路
规
步
街
青
年
路
范
路

项目概况：
n 位于盐城新火车站和汽车站正对面，范公路以西。地块为80米*205米，沿范公路80米面宽。
n 用地性质为商业、办公。土地使用年限为40年。目前基地内为农田，尚留有一栋民居。
n 基地西面有一商场沿街有一些零星商铺。后面为动迁安顿房。（未来将被拆除）。

二、项目SWOT分析
—— 优势分析 (Strength) ——

城市经济环境活跃
盐城最近几年的城市经济发展迅猛，年GDP增长均在10%以上。城市居民消费水平连续上升，随着着城市经济的发展，房地产业也呈现一片欣欣向荣的气象。

地段升值潜力巨大
基地东临新火车站，南有新汽车站。具有此类条件的基地，对于该项目的未来升值空间以及商业价值都是极为有利。

交通便捷 四通八达
基地四周具有范公路、青年路、文港路、大庆路。距离市中心大约10分钟车程；距离市政府大约15分钟车程。

紧临火车站步行街
基地的南部紧邻规划中的火车站步行街，此项规划对于项目自身规划的商业项目具有极大的带动作用，有利吸引客流。

劣势分析 (Weakness)

道路过宽 客流分散
基地东面的范公路设计为快速交通干道，这会影响到火车站客流的到达本项目。对于人气的聚集是一大劣势。

商业环境现状较差
环境现状较差,从对周边环境现状的勘察来看，周边存在相称数量的农田和民房，商业形态重要是以低档零散的沿街店铺为主，目前缺少商业气氛。

机会分析 (Opportunity)
未来客流量的增长
目前火车站的班次为11，未来将增长到50多次；汽车站的建成投入使用都将对于客流会产生巨大的推动作用，对于地区内的经济是巨大的利好。

城市未来规划发展
“二城四基地”的产业格局，将有效的推动盐城各区域的城市化进程，增长就业人口的数量和质量，人口的增长首当其冲的就是火车站、汽车站的客流加大，聚集的人气为本项目带来良好的投资前景。

威胁分析 (Threat)

南部规划的视线影响
在基地的正南方向将规划一座建筑，该建筑将遮蔽本基地一半的位置，这样一来对于人气的聚集，导致一定的克制，对于商业效益会产生打击。

同城商业的剧烈竞争
盐城的商业项目琳琅满目。国飞·尚城，江苏科俐文国际大酒店，都是一些带有自身特色的项目。

政府项目的实行进程
规划拆除的建筑并建造步行街的实行情况，将很大限度影响到项目的发展。

产
品
篇

一、项目定位：
1、区域发展背景：

v 本项目与盐城市火车站一路之隔，南部又有本地最大的长途汽车站（五星汽车站）在建，是盐城未来的重点建设区域。
v 目前此地的本地居民与外来租户的比例约2：3，虽然本地居民的购买力在本地消费力中属于中下阶层，但租户大多为韩国人，消费能力较强。
v 该区域目前除去火车站步行街规划和本项目外，没有其他大型商业项目规划。
v 随着盐城市城市化进程的加快，火车站各地班次的出现和增长，长途汽车站的运营，此地人气将快速上升，对商业设施需求将日益迫切。
v 火车站周边的建设用地，在盐城市的未来计划中将陆续放出，未来的火车站地区将是盐城自城中区，南部新城后又一个大型高品质居住社区，随之而来的巨大消费需求将带动“火车站商圈”的形成。

2、项目定位基础
通常，房地产项目的定位一般来源于两个基础条件，一是项目自身的各类资源条件，二是项目所在区域的房地产市场结构态势。
从项目自身中保存先天可被运用资源，将优势发挥及至，运用资源整合化优势，结合区域市场产品空白点，挖掘出适合项目所在区域的产品特质，为发明出一种全新的生活理念，减少项目的开发风险系数，奠定充足的客观市场依据。

项目定位
总精神
项目自身
资源整合
区域市场
竞争分析
卖点资源整合
寻求市场机会点
竞争市场分析
项目定位依据

3、项目定位依据

在盐城项目的产品定位执行过程中，我们一直在思考这样一个问题，就是这个项目是为什么样的人打造的？他们需要什么样的产品？我们的产品定位必须符合他们的需要，才可以吸引他们。
商业定位
目的市场
定位
功能定位
形象定位
特色定位
经营方式
定位
经营业态
定位
经营规模
定位

通过对多数商业项目定位的分析和总结，我们认为，上述六个方面：
目的市场、功能、特色、经营方式、经营业态、经营规模和形象是商业项目定位的关键所在。

4、目的市场定位：
鉴于项目区域良好的规划发展前景及该地区在大多数盐城人心中的商业印象较为模糊的特点，本项目的目的市场定位采用“远交近攻”的策略，即围绕项目从近到远划出不同的市场区域，目的市场区域细分如下：

近交区域
第一区域
城中区、五星村、亭湖开发区、各级政府部门
第二区域
城南区、盐城经济开发区、国有公司、私营公司
第三区域
盐城市区其他区域
重要目的客源
商人、白领、公务员、本地富裕村民
远攻区域
第一区域
东台、大丰、建湖、阜宁、射阳、海滨、响水
第二区域
海安、姜堰和其他地区
重要目的客源
商人

投资者
（70% ～ 80%）
第一类
趁改革开放大潮，先富起来的人
第二类
有一定经济实力的富裕村民
第三类
经济基础扎实，收入丰厚的专业人士
第四类
经济基础一般，但有稳定收入和一定积蓄的人士
自营者（20% ～ 30%）

5、项目经营定位
商业中心虽具有购物、休闲、娱乐等共同特性，但仍然要做出项目的个性，即差异性定位。项目经营定位的差异性影响建设规模上的差异性。按照商业中心的建设规模差异与定位有如下关系：

建筑规模
覆盖商圈
定位
5万㎡以上
面向整个城市、服务人口20万人以上
市级商业中心
3—5万㎡
覆盖城市局部、服务人口5—20万人
地区商业中心
1—3万㎡
覆盖一个居住社区、服务人口1—5万人
居住区商业中心
1万㎡以下
服务人口1万人以下
邻里型商业中心

单从本项目的建设规模来看，应当属于覆盖城市局部（火车站地区）的地区商业中心，和以娱乐休闲为主的“缤纷亚洲”项目、百货购物为住的“海华广场”项目等，可以在消费人群，经营主题上制造一定的差异性，来形成自己的竞争优势。

如何塑造项目的经营差异性，一般从项目功能定位、经营特色定位、经营方式定位、经营业态定位四个方面来构建：

差异性经营
功能定位
经营业态定位
经营特色定位
经营方式定位

功能定位：

项目功能组合
重要功能
购物功能
体现在商品的品种和档次上
服务功能
物业管理和客户经营主题服务两方面
餐饮功能
快餐、咖啡店、酒吧、中餐、西餐、点心、特色店等
辅助功能
商务功能
商务服务中心
休闲功能
商业的休闲配套设施
娱乐功能
各类游戏活动的设立
附加功能
批发功能
批零兼营
修理功能
各种维修服务

说明：
本项目的经济环境和消费力现状决定了，本项目只能做以满足区域居民平常需要和旅客需要为主的商业功能，因此设定购物、服务、餐饮为本项目的重要功能基本满足了上述需要。辅助功能涉及：商务、休闲和娱乐重要针对有一定消费能力的周边客户，以他们为消费主体进行安排，比如：开发区的韩国人等。

特色定位：
商业项目的经营主题特色定位重要把握两点：主题突出、结构合理

本项目的主题特色在：盐城火车站地区，时尚购物步行街

说明：
u 由于火车站地区还没有实际意义上的商业中心，所以以日用品、餐饮和生活配套（邮局、银行等）为主的商业业态可以很好的满足本地人对生活必须品的需求，不用舍近求远的去市中心消费。
u 设立时尚为主题之一，一方面盐城没有以时尚生活为主题的商业，另一方面可以吸引一定的年轻人来关注本项目。

经营业态定位：

物业类型
位 置
面积需求
业 态
商场
1层
40—500㎡
点心、快餐、银行、珠宝、专卖店等
2—3层
2023㎡以上
大卖场、主力店、百货等
商铺
1层
40—200㎡
服饰、鞋类、专卖店、皮具、箱包、首饰等
2层
150—300㎡
咖啡店、茶艺馆、书店、网吧等
3层
300㎡以上
正餐餐厅、娱乐设施等

说明：
u 在业态定位上，我们重要考虑“购买功能”与“餐饮功能”，比如在商场内设立大型卖场，百货商店等。
u 在业态分布上，我们重要将商场作为主力店的位置，其他商铺作为零售业的区域，这样做可以方便以后的经营管理。
u 面积上，我们将按照本地的习惯和商家的习惯进行最后的设立。

经营方式定位：
A、所有出售、统一出租
将所有商铺所有用于出售，并出租所有商铺给实际用家，租金收益归铺位所有人，商铺的实际使用者负责经营，获取经营收益，承担经营风险。一般这种情况，会伴有售后包租的协议。

B、部分出租、部分出售
该种经营方式是指将商业项目内一定面积的商铺用于出售、一部分面积的商铺用于出租，也有也许余留部分面积的商铺进行自身经营。这种经营方式有助于商业项目的整体运作。

C、委托管理公司进行经营管理
商铺所有人不负责经营，交由专业管理公司进行经营管理。

二、产品建议
1、整体规划建议
规划设计要点：
要点一：遵循商业功能独立性七大原则
n 大型商业地产项目总体规划设计要遵循：布局简朴化原则、主力店功能多元化原则、设计布局“可视性”原则、公共空间价值原则、娱乐文化价值原则、设计技术指标相对保守原则、保守选择新技术原则。

要点二：坚持发明高质量的商业空间
n 商业项目要注重整体规划、细部解决和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。

要点三：注重商业项目的核心属性
n 大型商业地产项目的规划设计要注重与城区、周边区域的协调性，建成既特点鲜明又与周边融为一体的商业中心；注重可连续性，无论在建筑立面和商业布局都要有超前性；要有字有特色，不仅在商业形态上，更在设施配置和经营管理上进行表现；要考虑集约性和生态环保概念；要有鲜明的主题，分区合理，形成协调互补的经营格局，指导客流消费，提高消费率。

要点四：符合本地的时代精神和人文需要
n 大型商业地产项目的规划设计要考虑时代特点和文化精神，太前卫的设计只适合接受新事物较快的地区，太怀旧的设计又不一定能吸引没有思想沉淀的年轻人，在开发商业项目中要努力避免这些问题的发生。

规划建议：

经济指标
占地面积
16400
地块长宽
80米、205米
容积率
≤ 3
用地属性
商业、办公
土地使用年限
40年
建筑密度
≤ 40%
绿化率
≤ 20%
其他
18层产权式酒店

项目规划建议
产品类型
占地面积（m2）
容积率
建筑面积（m2）
所占比例(%)
数量
产权式酒店
/
/
12023
26.1%
210间
商场
7500
16.3%
/
商铺
24000
52.2%
450间
地下车库
2023
4.3%
150个
公建及配套
500
1.1%
/
共计
1640