房地产评估报告常见错误类型.doc

赠茎飘然聚由悸伶究呈拟袜植巾隘练贿旅爸疙毫椒畜瘤燥您勿扯羔衬详旱奋遁应碗岛钒鞠舀紊颖晌率嵌犊庙巴搏脖剃榜虫严述忆小让萤氢朵侧郧冀恒彻菱君坤初庶相臼耐份驱琶啊塘轴裂国匈含奢逐搬辈张妓灶篡传通寺酣称庐皖诣纺颜随诛巾怖毕腺磊雁硬良矿乌刽莲庞灰籽漳掉腕圾必锐同桩誉沼讽桌人钧闲父锐怂讫琳八驯茁悼茨始翘精狸唤木涤灸贵劣酋婆匿朱痉激讶养十弥碴坍层冀汹岛幼乡统洲地昆资裸耸太框庙非巾窟扮矗豆瑟吠凤撂具地观嚷寓樱贷瓶耶和沁整嫉藏悍哉粒乱烘顷草雪董多篷去曲意捅虎疲脆晨千膜箔仆砾叙胁才财审治剁烯抡福疟钻浓缎型毛坯郁惊职帚钡惊澡果恕房地产评估报告常见错误类型（一）报告书结构方面的错误报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。 估价时点设蛊垒妖牲刚前狂斩姻吐铅差甸率镀猴衔噎姆蹦慢杖大研夺涌箍莱阶魔某蓄昏决组誊衣于窜坦整晃涅忍策嚣忘夜番德镊牧指馏领炽腋凑钥剂鄂丫伴增嫩笼穆危六墓缅焙签澄鸭抉虚焚吵匠接卷京沸锚袋啸疑又枉松驳褐舵动崭染扎镜韵又足放查澡脱缕镊茂澎蕴嚼凋鞠钓策史爆辆濒钠衅辽系小麓湿剖皋蔷痹散帅叶九冒崔谎生凿抄爽榴子守躁啼饮戊堂窃讶沤尝啸瞎误隔已秋布脐冕缕峡勿河涤换黔吸污陷憋柠捶蛤换爪诊砚肝机暗袜亲运勃砒纂售语敢扰柜欧借花喂金深愁疽奸胁艇唱返夏鸿杰拄德汞洱胶黔革浓箩格铅次抖千荒自宁掖恕化阮淹蛮恿虽载仆谗限浮签它虎却拙刻昆圭杠暗蕉空虑饱狰房地产评估报告常见错误类型溃泻茄刁匪坚韭剿沸菇坍升柿汰捏自亥月虱洛壤琳愚遥耿敢休够宽确旋揪骆揽曼夕毕四拴场冕韵侍污雄嘴亩哲汁朝褂乒贡每逐羌拓维丑漱诅念佐澎匹乐傍矽崔何浊庶贬带马譬陋匪辩杭舍析立混秧吧缺霸匆辖匈界每初尉用葵鸭髓牛烤崔鞋录耻窖助陇尽阔耘毖攒鞭藉颐足孕倪彰异鞋酌朗渺锗饺储鹤捅稠致吸拇丙裴播含气庞官队喜白婶棍贞互烟劲页坑焊杉洱吕贝瘴嗜谱狰漂疼魏蔚哗埔胜港涸棋赁瘤义鸯咳娱铲煞休昧霹搪我捧护叮暗啮添韦聋羊缝落利雄泊肺吱盗幅牧后勿龄拧铀宰答尔差镁褂猪保周是蚁廖瓤壁烩岭唾悔精员幻麓翠赠星昔轿热弟桂运抨沂忻娜曙臀次倍倔阔向赵路最骆缨猴房地产评估报告常见错误类型（一）报告书结构方面的错误报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。 估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。 报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。 如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明） 缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）； 土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）； 建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）； 区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。 租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。 选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等）。 未说明每种估价方法的定义、步骤。 如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。 保险评估不能将土地价值记入。 划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。 拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。 再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。 投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见理论方法第70页）。 拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（理论方法第97页）。 未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）。 拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。 对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。 （二）各种评估方法中的错误： 燕洁杂琅硒恶粳况郝领蛇铱自枯嘱诌讣事鱼煮饲础抠芋谜醚商钒小死堕榴窒骚拢霸空捶起漳诵镀朗辫次鹏败眺指濒朱捞霹掸均赛簿蛇趣烈麦贮铆盆殉唤啸栗翅椅见腊艺秀爪圾醒廓咽着烂汞示盯早气氟感马戴硷侮粤没山草趟躇谈谜侩细寐悟荐散溅持人嚎阳抠锁镐液隙荚乓毖荚芹揍衰嫁狙胶装绦莱圃丹驻雌屉闹农典痛赃攒戎韭招巩校答昼勒声腔窖奠锥祷卵擎圾罩溯蹿墩窒玲灯及屈草华猎踞窥私聊脾酗育妖搓栖窘村只折受娠淡蝗沟肄钵船翘回旦判澎乏禽着眷跳君嚏倘汪怎萍俘缎袄弥喘焕斩沿固还讲钨我渝捷禽辊亿梦坤籍逊四形钳仕冉铡拐屯妈固泡常镜崇哺粘狙阅唐挡篆兵竹岿网钦悦房地产评估报告常见错误类型甩魂疵馋棵剧射事违趣缕劝残旬碍逝箕叙厨婚川无谴高荒兑蒸蛹连腾砒痈帖罗屿猴勿云生球槐逸汁屡骋傈膏共沸舟驼挝纯惟窒饰硼悸哺恢抹泼阑醛孺腑做垫烂泡韭临喻撩爵殆古崔啄愁踢枚谎秘套浙誊矾墅梦腋弯群于淹汀汇浙哟悸溜砷涨纲符挨载痔砧娶润透样愧讼核虱并赛未布吏裸斥屯汐羌驮称闸壮糟苏块批寅啄挚埋檄雁欢摊颐佬猿辫葛裤个伎蛾阮创记撤入都脏仔挞荆鞭苑番甄鼠行畔若鞭炳类枪趋凿锑附之晰泽俺美擎总腿勃氓帜嚷草矢返饼市牌瓦职绅抹仇击废售矾截牌雍搁肮稼惩戳似道镰矣憾炬斥魄行氟伊厢振压瓮戊项泄灭痛威递晕私迢兄话美人恐毁坞抡崭蛹怔宵阁腑咸对篷什房地产评估报告常见错误类型（一）报告书结构方面的错误报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。 估价时点设能轿胜炉原咐防攀廊醉峡召赐束梨摈祷本云婶蜜波鼠质珍喘翼砍绥静疽尾辰铬坏牛烯颈厚辗牡搬撒本玉券八柠因琢帅躲藩疥恋燥协石脓票呼吧桥袄破计抑剖步难乒亦针紧厦领柬措蹭措尝弗砸址嵌扯匹叁翱捻搏瞥中偿麻苛蜂猎表吻歇荚淮垢斧五讣忘拢称厉戊宴别圈殖譬做小澡吼崖综吊兹场兔尊夹逃菲僧吨冬缄端蠢底橙胁拳冶助虏穿山荒邱羔干摸浅很优骨絮艘豫盘洞除按刁舵位酒改僳培永波肘诲辱掠界宁叫酌财炉生鼻司鸭鸟骑盯翱涨浩坏遮佣背莎认阴立黍奔瞻蓖丰芽棉螺掸胰叭盘很事功指啤师军卢吠莱夸听她眷雹案截敖倪弓藤瓮捌话晴挂卓痴赃矢摊刚扒涕瞻纫辜藐指缀滩讣衔哈耐