阳江市房地产评估报告.doc

房 地 产 估 价 报 告

估价项目名称：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估
委 托 方：冯明
估 价 方：阳江市万联房地产评估有限公司
估 价 人 员：胡品新
估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日
估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号

目 录
致委托方函 3
估价师声明 4
估价的假设和限制条件 5
房地产估价结果报告 7
一、委托方 7
二、估价方 7
三、估价对象 7
四、估价目的 10
五、估价时点 10
六、价值定义 10
七、估价依据 10
八、估价原则 10
九．估价方法适用性分析 12
十．估价测算过程 13
（一）市场比较法 13
（二）收益还原法 16
十一、估价结果 17
附 件 18

致委托方函
冯明:
我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。
我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下：
估价目的
为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。
估价结果
估价对象建筑面积：143.00平方米
房地产单价：4241元/平方米
房地产总价：￥606418万元
（大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整）

特此函复！

阳江市万联房地产评估有限公司
法定代表人签字：林瑞伟
2013年12月7日
估价师声明
本公司估价师郑重声明：
1、在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价师与本估价报告中的估价对象及有关当事人无利害关系和偏见。
4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）进行评估分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、在参加本次估价的人员中，胡品新等人参与了对估价对象的实地查勘。我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有第三方公司和个人对本次估价提供了专业帮助。
7、本报告的技术测算过程详见《房地产估价技术报告》，该报告仅供有关主管部门验查所用。
估价师签名：
姓 名 注册证号码 签 名

估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1、本估价报告的估价结果采用公开市场价值标准。
2、估价对象的权利人合法取得土地使用权和房屋所有权，并已按规定支付完有关税费。
3、估价对象能够按照设定用途持续使用，并产生相应的收益。任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
4、委托方和当事人提供的资料属实。
二、估价的限制条件
1、本估价报告结果仅为委托方了解估价对象的市场价格提供了参考，不作其它用途。
2、在房地产市场没有重大变化的前提下，估价报告使用的有效期为壹年，即自2013年12月7日2014年12月7日止，若房地产市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。
3、委托方及当事人对其所提供的相关资料、各种数据的合法性、真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托方或当事人提供虚假的情况和失效的资料致使估价结果失实，应由资料提供方负完全责任。
4、本报告中有关估价对象的权属状况、建筑面积等内容以委托方提供的《阳江市房地产权属证明书》及其图纸等资料为准，估价人员并没有对建筑面积进行测量，也没有到当地相关部门调查核实估价对象的房屋权属状况，如有差异应以当地国土房管等相关部门确认为准。
5、未经本估价机构书面同意，本估价报告不得向委托方和按规定报送的有关部门以外的单位和个人提供；本估价报告的全部或任一部分内容不得用于公开的文书中，也不得以任何方式公开发表。因报告使用者使用不当而造成的责任和纠纷与本估价机构无关。
三、其它需要说明的事项
1、本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力的因素对估价结论的影响。
2、本估价报告采用的币种为人民币,估价结果包含土地和建筑物的价值，但未包含估价对象未来发生转让时应缴纳的税费等款项。
3、本估价报告不对房地产权属负责，亦未考虑其权属状况对估价对象价值的影响。
4、本次估价不考虑租赁权和抵押权等他项权利对估价结果的影响。
5、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担任何责任。
6、本报告由广东正元土地房地产评估咨询有限公司负责解释。

房地产估价结果报告
一、委托方
委托单位：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅
地址：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号
法人代表：冯明
联 系 人：冯明
邮政编码：529500
二、估价方
受托估价机构：阳江市万联房地产评估公司
机构地址：阳江市江城区漠江路739号
证书编号：建房估证字[14008]号
房地产评估资质级别：一级
法人代表：林瑞伟
联 系 人：林瑞伟
联系电话：[phone]
邮政编码：529500
三、估价对象
估价对象为阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号房地产，建筑面积为143平方米， 有3室2厅2卫，共一层，朝南 ，全修装修，个人完全产权。
1、估价对象位置
估价对象位于阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号
2、估价对象权利状况
个人完全产权
3、估价对象建筑物及使用状况
估价对象是阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号房地产，房屋建筑面积为143平方米。
⑴ 房屋用途：住宅
⑵ 建筑结构：框架结构；
（3） 外观：朝南，全修装修，带花园
（4）房屋楼层： 1层
（5） 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、两卫的格局；
（6） 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备；
（7） 装修情况： 全修装修。

4、估价对象区位描述与分析
阳东碧桂园位于325国道旁，紧邻阳东县汽车站、地处阳东县中心地块，属于阳东县政府行政区域；离市区只需3分钟的车程，享有市区繁华和交通便利的优势，总占地面积为1492亩，住宅占地面积799亩，更坐拥427亩燕山湖的天然景观，总体建筑容积率0.99，绿化率达40％，是碧桂园又一倾心之作。
 阳东碧桂园由三大片区组成：分别是住宅区、酒店和商业街组成的商业区和燕山湖城市广场组成的休闲娱乐区。
  估价对象所处住宅区，建筑面积由76㎡至138㎡不等，有二房二厅至四房二厅的单位可供选择，首层单位附带私家花园。室内布局合理，厅与房方正实用，装修设计时尚新颖，汇集了其他碧桂园最受欢迎、最经典的户型。另外，在湖中央及湖边的是“尚邻”别墅蓝天半岛和映翠湾，位置得天独厚,户内设有专用车位或车库，精致园艺的大花园，给我们一个享受自然、赏心的空间。
 周边商业区包括以五星级标准建造的三面环湖阳江凤凰酒店，建筑高6层，共有客房340间，大堂宏伟的西斯廷拱廊设计，堂皇而艺术的装修尽显其气派。酒店内有商务客房、豪华套房和总统套房，另外还设有商务会议室，中、西餐厅，康体娱乐设施，室外泳池、网球场等等。当酒店投入使用后将成为阳江地区首席商务酒店项目。与酒店相邻的是具有地中海风情的湖滨商业街，总占地63亩，共规划有105间商铺，其中地铺78间，商铺类型分配合理，两旁的商铺更有空中走廊相连，为您提供多姿多彩的购物环境，日后将成为阳江地区又一购物休闲热点。
周边还有休闲娱乐区，依湖而建的是燕山湖城市广场，总占地180亩。整个广场设有老人活动区和绿化区。广场内不仅有休闲长堤、花之广场等供业主、老人活动区，还设有滨水平台、儿童乐园，休闲活动平台和延伸至湖心的赏景亭，让人们更加亲近水岸，享受自然。
  阳东碧桂园周边渐渐形成师资优秀的教育体系，东城一小、阳东一中及阳东广雅中学将成为这一体系的代表。东城区两大农贸市场丰富了社区业主的菜篮子需求。当阳东碧桂园开发日趋成熟，届时，不仅仅是引领阳江地产市场的代表作，而且成为阳江地区引领生活潮流的城市新名片。
四、估价目的
为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考
五、估价时点
2013年12月1日至2013年12月7日
六、价值定义
本估价报告的估价结果，是指估价对象在估价时点、法定用途和符合本报告设定条件下的房地产公开市场价格。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
4、国务院、地方政府及有关部门颁布的法律、法规；
5、委托方以及当事人提供的估价对象的相关资料；
6、估价人员实地勘察、调查获取的资料。
八、估价原则
1、合法原则
估价时遵循国家和地方政府颁布的相关法令、法规、条例和政策。
2、最高最佳使用原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且房地产权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提的。
3、客观、公正原则
本次估价在充分调查、了解分析估价对象的实际条件的基础上，严格按照国家、地方政府有关部门的政策规定，遵循科学的估价程序，选用合理、适宜的估价方法，经过准确的测算来确定房地产价格。
4、综合分析原则
在房地产市场中，房地产价格受一般因素（自然、社会、经济、政策等）、区域因素（商业服务繁华程度、基础设施配套完善程度、交通条件、环境状况等）、个别因素（位置、地势、临街状况、形状等）诸多因素的影响，因而进行房地产估价时，必须从综合的角度出发，全面分析作用于房地产价格的各种因素。
5、替代原则
房地产价格遵循替代原则。某宗房地产价格，受与其用途相同、区位相近、具有可替代性的其它房地产价格的影响和牵制。在市场竞争机制作用下，其价格趋同或趋于一致。
6、供需原则
在特定区域和用途的条件下，房地产价格受供求规律支配，即供求均衡时形成均衡价格，当供大于求时价格下降，反之供小于求时价格上升。

九．估价方法适用性分析
根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法和收益法作为本次评估的方法。
遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

十．估价测算过程
（一）市场比较法
1．选择可比案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比较。具体条件见表一：
可 比 案 例 情 况 表（表一）
比较因素
估价对象
实例一
实例二
实例三
项目名称
阳东碧桂园12号
阳东碧桂园
裕东雅筑
碧湖雅苑
单价（元/m2）
待估
104
92
87
土地用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易日期
2013.12
2013. 11
2013. 12
2013.11
交易方式
正常出售
正常出售
正常出售
正常出售
交割方式
现房
现房
现房
现房
区域因素
区域繁华程度
一般
一般
一般
一般
道路通达度
临主干道
临主干道
临主干道
临主干道
交通便利度
多路公交
多路公交
多路公交
多路公交
公共设施完备度
较完备
较完备
较完备
较完备
基础设施完备度
完备
完备
完备
完备
环境质量优劣度
较好
较好
较好
较好
个别
因素
小区环境
一般
一般
一般
一般
小区配套
一般
一般
一般
一般
学区情况
一般
一般
一般
一般
层 次
1/1
7/7
8/10
3/8
户 型
三室二厅
三室二厅
三室二厅
三室二厅
朝向
南北向
南北向
南北向
南北向
结构形式
框架
框架
框架
框架
房屋配套设施
完备
完备
完备
完备
建筑年代
2008
2008
2010
2009
装璜情况
精装
精装
毛坯
中装

2．比较因素的选择
根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。详见表二：
（转下页）
可比案例比准价格系数修正表（表二）
比较因素
估价对象
实例一
实例二
实例三
项目名称
阳东碧桂园12号
阳东碧桂园
裕东雅筑
碧湖雅苑
土地用途
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
交易方式
100
100
100
100
交割方式
100
100
100
100
区域因素
区域繁华程度
100
100
100
100
道路通达度
100
105
100
100
交通便利度
100
100
100
100
公共设施完备度
100
100
100
100
基础配套完备度
100
100
100
100
环境质量优劣度
100
100
100
100
个别因素
小区环境
100
100
100
100
小区配套
100
100
100
100
学区情况
100
100
100
100
层 次
100
98
105
98
户 型
100
100
100
100
朝向（卧室）
100
100
100
100
结构形式
100
99
100
100
房屋配套设施
100
100
100
100
房屋成新
100
100
100
100
装修情况
100
100
98
104

3．比较因素修正
将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表三：
（转下页）
可比案例比准价格修正表（表三）
比较因素
实例一
实例二
实例三
案例单价（元/平方米）
5961
3587
4137
土地用途
100/100
100/100
100/100
交易日期
100/100
100/100
100/100
交易方式
100/100
100/100
100/100
交割方式
100/100
100/100
100/100
区域因素
区域繁华程度
100/100
100/100
100/100
道路通达度
100/100
100/100
100/100
交通便利度
100/100
100/100
100/100
公共设施完善度
100/100
100/100
100/100
基础设施完备度
100/100
100/100
100/100
环境质量优劣度
100/100
100/100
100/100
个别因素
小区环境
100/100
100/100
100/100
小区配套
100/100
100/100
100/100
学区情况
100/100
100/100
100/100
层 次
100/98
100/105
100/98
户 型
100/100
100/100
100/100
朝 向
100/100
100/100
100/100
结构形式
100/100
100/100
100/100
房屋配套设施
100/100
100/100
100/100
房屋成新
100/104
100/99
100/101
装修情况
100/100
100/98
100/104
比准价格（元/平方米）
5846
3510
4017
采用简单算术平均综合得出比准价格为：
(5846+3510+4017)/3＝4457.67元/m2
估价对象评估总值=4457.67元/m2×143m2=637446元
509956.8
阳江市万联房地产评估公司
2013年 12月7日
（二）收益还原法
1、确定房地产年总收益
根据调查，按出租房屋每月26元/平方米计算，估价对象房地年总收益为44616元。
2、确定房地产年总费用
经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。
（1）管理费＝143平方米×1.5元/平方米×12=2574元
（2）维修费＝房屋面积×房屋重置价格×2%=143平方米×1000元/平方米×2%=2860元
（3）房屋年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限=（143平方米×1000元/平方米）/65年=2200元
（4）保险费＝房屋现值×2‰=（重置总价－年折旧费×已使用年限）×2‰=（143000-2200×5）×2‰=264元
（5）税金=房地年总收益×17.55%=44616×17.55%=7830元
（6）空损费=房地年总收益÷12=44616÷12=3718元
综上：
房地产总费用＝管理费＋维修费＋年折旧费＋年保险费＋年税金+空损费=19446元
3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用=44616-19446=25170元
4、根据计算公式，可求得：
房地产价格＝房地产年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
=25170÷5%×[1－1/（1＋5%）^65]
=482308元
其中：r——还原率
n——估价对象使用年限

十一、估价结果
经过估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照房地产估价的基本原则和估价程序，选取合适的估价方法进行测算，得出估价对象在本报告的价值定义设定的条件下，根据市场比较法价格占80%权重，收益还原法价格占20%权重，于估价时点的房地产市场价格为：
估价对象建筑面积：143平方米
房地产单价：4241元/平方米
房地产总价：￥606418元
（大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整）
附 件
1、《委托评估函》复印件
2、估价对象位置示意图；
3、估价对象图片资料；
4、估价对象产权资料复印件；
5、估价机构营业执照复印件；
6、估价机构资质证明复印件；
7、估价师注册证书复印件。
（本页以下为空白）
合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责
合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责

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