08第二章第二节房地产市场结构与指标(2013新版).doc

第二节 房地产市场结构与指标一、房地产市场结构（考点）（2012、2011、2009、2007、2005、2004年考点）（一）房地产市场的垄断竞争关系【教材新增内容】市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产供给者有一定程度的销售控制能力，存量住房市场表现为竞争多于垄断，新建住房市场上的垄断多于竞争。【2012年试题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。（）答案：见教材P36【2011年试题】商品房开发市场通常是典型的（）市场。A完全竞争B垄断竞争C寡头垄断D完全垄断答案：B见教材P35（二）房地产市场的数量比例关系从对市场指标进行数量比例关系分析角度看，房地产市场结构可分为：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。（1）总量结构：考察房地产供给和需求之间的总量差距。（2）区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。（3）产品结构：考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间，或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系。（5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。（6）租买结构：分析租住空间和购买自住空间的比例关系。【2009、2007、2005、2004年试题】从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构答案：BCDE【2008年试题】某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积在120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A均衡B周期性失衡C结构性失衡D区域性失衡答案：C解析：总量结构平衡，产品结构失衡。二、房地产市场细分（重要考点）（2010、2008、2005年考点）（一）按地域范围细分按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分，还可以按照城市某一个区域划分，市场所包括的地域范围越大，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。（二）按房地产用途细分居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。（三）按增量存量细分（难点）通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。（四）按交易方式细分房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。土地的交易（土地使用权）包括土地买卖、租赁和抵押等子市场；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。【2005、2007年试题】房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。A租赁B销售C保险D抵押答案：C【易混淆点辨析】问：新建成的房地产产品交易，为什么提法是“销售”而不提“转让”？是不是习惯上都把第一次销售称为“销售”，第二次及以后则都称为“转让”（就好比土地使用权一样，第一次称为“出让”，第二次及以后称为“转让”）。而存量房地产交易子市场为什么又有“保险”？我认为，保险并没有发生交易，为什么它居然是一种交易的子市场呢？我始终不明白其道理。如果这句话作为一道判断题在考试时出现，至少我会被倒扣分。请给予分析。答：销售与转让的区别在于前者是后者的一种最常见形式，销售俗称买卖，而转让除买卖外还有继承、赠与等其他合法转让方式的内涵。新建成的房地产产品一般只有销售这一种转让形式；集体土地使用权变成建设用地使用权称为“出让”，变成建设用地使用权后再次让渡称为“转让”，不能用“出让”；至于保险市场，我个人认为，不应属于房地产交易的一种，建议改为“拍卖”要好一些，拍卖是转让的一种特殊形式。（五）按目标市场细分可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。【易混淆点辨析】在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分答案：BCD问：此题为什么没有E选项？史家解读：因为题目的前提条件是“在对某市房地产市场进行细分时”，就不能再指出“按地域细分”这一标准了。三、房地产市场指标（一）供给指标（10项）（重要考点）（1）新竣工量（New Completions，NC），是指报告期（如第年或半年、季度、月，下同）内新竣工房屋的数量，中国新竣工量统计指标是竣工面积。（2）灭失量（t），是指房屋存量在报告期期末由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。（3）存量（Stock，St），是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，报告期存量上期存量+报告期新竣工量报告期灭失量（StSt1NCtt）。（4）空置量（Vacancy，VCt）（难点），是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。由于市场分析过程中的空置量通常指存量房屋中可供市场吸纳的部分，并与新竣工量共同形成当前的市场供给，所以严格意义上的空置量，还应该从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供应的房屋数量。中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建（史家解读：回迁安置房）、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”史家解读：中国目前空置量的表述是不完整的且自相矛盾，前面说空置量是属于可供销售或出租的范围的，后面又说空置量不包含几类不可销售或出租的房屋面积，另据其意分析，某时点空置量应该小于该时点可供租售量。建议可表述为：报告期末存量中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。另，对已销售出去的存量房屋的空置情况，由于调查成本和难度很高，统计精度达不到规定要求，因此空置量仅指增量房，不涵盖存量房。（5）空置率（Vacancy Rate，VRt），是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例 ，VRtVCt/St。包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。（6）可供租售量（House sfor Sale/Rental，HSRt），是指报告期期末可供销售或出租房屋的数量。可供租售量上期可供租售数量一上期吸纳量报告期新竣工量（HSRtHSRt1AVt1NCt）。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。（史家解读：最后这句话的意思是：空置量可供租售量）【2008年试题】2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A9%B12%C125%D15%答案：B见教材P39解析：空置率空置量/房屋存量，450/375012%。【2012年试题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。A空置率B预售面积C房地产价格D房屋空间使用数量答案：A见教材P39解析：B、C选项属于交易指标；D选项属于需求指标。（7）房屋施工面积（Buildings Under Construction，BUCt）包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。（举例：报告期新开工的面积10000平方米，上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积5000平方米，上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积1000平方米，则房屋施工面积16000平方米，报告期竣工的房屋面积4000平方米和报告期施工后又停建缓建的房屋面积800平方米已包含在16000平方米的施工面积中，不得重复计入房屋施工面积！）（8）房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建在报告期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。（举例：接上例，报告期新开工的面积10000平方米，上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积5000平方米，上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积1000平方米，则房屋新开工面积10000平方米，房屋新开工面积是房屋施工面积中的一项）【2011年试题】某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。A500B700C800D1000答案：A见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000（300200）=500（万平方米）。（9）平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积（CPtBUCt/NCt）。（举例：接上例，平均建设周期16000/4000=4（年）【2012年试题】某城市写字楼市场年初存量为1000万平方米，空置量为40万平方米，本年写字楼施工面积为100万平方米，新开工面积为60万平方米，新竣工面积为50万平方米，该城市写字楼的平均建设周期为（）年。A120B167C200D280答案：C见教材P39解析：平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积100/502（年）。【2004年试题】某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。A05年Bl5年C2年D3年答案：B解析：（9030）801.5（年）。（10）竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。（二）需求指标（11项）（1）国内生产总值（GDP），是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（2）人口数量，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。（史家解读：人口数量不是上述三项之和）常住人口是指经常居住在某地的人口，包括常住该地并登记了常住户口的人，以及无户口或户口在外地而住在该地1年以上的人，不包括在该地登记为常住户口而离开该地1年以上的人；现有人口又称瞬间人口峰值，是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。（3）城市家庭人口规模，是指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员数量。凡计算为家庭人口的成员，其全部收支都包括在本家庭中。（4）就业人员数量，是指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。（5）就业分布，是指按产业或职业分类的就业人员分布状况。（6）城镇登记失业率，是指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。（7）城市家庭可支配收入，是指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。（史家解读：义务性支出如纳税额、社保费和住房公积金等）（8）城市家庭总支出，是指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。（9）房屋空间使用数量，是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。（10）商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。（11）城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。（三）市场交易指标（9项）（重要考点）（1）销售量（Houses Sold，HSt），是指报告期内销售房屋的数量。（2）出租量（Houses Rented，HRt），是指报告期内出租房屋的数量。（3）吸纳量（Absorption Volume，AVt），指报告期内销售量和出租量之和（AVtHStHRt）。（4）吸纳率（AbsorptionRate，ARt），是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（ARtAVt/HSRt）。（5）吸纳周期（Absorption Period，APt），是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APtHSRt/AVt），在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。【2009年试题】某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A半个月B2个月C半年D2年答案：D解析：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，按年计算。1/50%2年。【2007年试题】某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。A063B163C225D1250答案：C解析：吸纳量本期销售本期出租8万套可供租售量可供销售量本期新竣工量51318（万套）吸纳周期可供租售量/吸纳量18/8225（年）。（6）预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。【教材变化内容】（7）房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（史家解读：中位数是指将一组数据按大小排序后，位于最中间的数值）（8）房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。（9）房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。（四）市场监测与预警指标（10项）（1）土地转化率，是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规划建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。（2）开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例。（3）开发投资杠杆率，是指房地产开发投资与开发商投入的自有资金或权益资本的比率。开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，越说明开发商投入自有资金越少，利用杠杆资金越多，财务风险越大。【教材增加变化内容】（4）住房可支付性指数（Housing Affordability Index，HAI），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。（5）住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。（6）房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。（史家解读：国际通行的房价租金比警戒线是300：1，若超过此值，则说明该区域房价偏高，若低于200：1，则说明房价泡沫不大。房价租金比单位建筑面积房价单位建筑面积月租金）（7）量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。【教材变动内容】。（8）个人住房抵押贷款还款收入比，是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比例，反映个人住房抵押贷款违约风险水平。（史家解读：个人住房抵押贷款还款收入比越高则说明违约风险越大）（9）住房市场指数（HMI），是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。（10）消费者信心指数，是指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者“未来6个月内是否计划买房？未来6个月内是否计划买自住房？”的调查结果来构造。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责11页