项目物业管理早期介入方案设想.doc

广州颐和酒店物业管理有限公司　　　　　　　　　　　　　　 颐和上院项目物业管理前期介入方案

颐和上院项目物业管理前期介入方案

颐和上院项目工程即将进入样板房装修阶段，根据工程总部要求，物业公司将按照施工进度安排服务人员逐步进入，现将前期介入方案草案报上，请审批：
一、成立颐和上院物业管理处
1、时间：2006年4月至颐和上院计划入伙前。
2、组织架构及人员配备：
⑴、组织架构：

管理处主任

公共事务部
副经理

警卫队副主管

机电维修部副经理

出纳

物业助理

警卫队领班

维修技师

保洁员
绿化工

警卫员

⑵、人员配置及要求：
u 人员配置：根据颐和上院各部门及各岗位设置，物业管理处正式接管应配置24人。
u 要求：管理人员及部分业务技术骨干：从颐和山庄物业管理处调整调入及社会招聘；服务人员：社会招聘。
部 门
职 位
人数
人员
来源
基本要求
管理处
主任
1
内调
大专以上学历，具有较强的社会活动能力，较丰富的大型物业管理经验，能独立处理完成各种突发事件，参加全国物业管理企业经理岗位培训并获上岗证书。
公共事务部
副经理
1

大专以上学历，具有良好的社交活动能力，取得物业管理部门经理上岗证，熟悉公共事务部运作流程，多年物业管理工作经验。
物业助理
3

大专以上文化程度，相关职位任职2年以上，有物业管理经验及电脑操作熟练，有专业上岗证。
保洁员
2

女、年龄30岁以下，初中以上文化水平，相貌端正，品德良好。
绿化工
1

男、30岁以下、2年以上同岗位工作经验，能吃苦耐劳，工作积极肯干，责任心强。
出纳
1

集团财务部调派
警卫队
副主管
1
内调
退伍转业军人，曾在部队任班长，有多年带兵经验及物业小区保安工作经验，并具较强的培训、指挥、应变能力。
领班
3
内调
男、28岁以下，身高1.78米以上，身体健康，部队复退军人，有2－3年物业小区保安工作经验，能吃苦奉献，协调办事能力强。
警卫员
8

身高1.78米以上，年龄18—23岁，初中以上学历，相貌端正，品德良好、部队退伍军人或有物业小区保安工作经验。
机电
维修部
副经理
1
外聘
男，45岁以下、大学本科毕业、工程师、有多年实际工作经验及设备维修保养经验，动手能力及责任心强；要求懂电梯维护。
维修技师
2
外聘
男，35岁以下，有相关职称证明，具2年以上物业管理维修工作经验，并具有较强的责任感和工作积极性，持特殊工种操作证和物业管理上岗证。要求懂电梯、制冷设备维护，懂强电、弱电的操作运行。
合计

24

二、颐和上院物业管理处各部人员前期介入时间及工作职责
1、警卫队人员进入：
⑴、时间：2006年4月1日。
⑵、人员配备：前期进入警卫队人员2－3人（根据工作需要随时调入）。
⑶工作职责：
u 负责样板房装修过程中治安、消防安全工作；特别是装修现场用电、动火使用状况的跟踪和巡查、清理和监控，以及夜晚的安全保卫工作；
u 样板房物品看管和楼宇的安全防护，装修人员的现场管理和夜晚清理工作；
u 业主及看楼人员的接待指引；
u 停车场车辆的指挥停放及安全管理；
u 加强与周边物业小区沟通和联络，了解周边社区治安动态，做好物业接管的前期准备工作；
u 颐和上院门卫形象岗。

2、机电维修部人员进入：
⑴、时间：4月份，上院建筑主体工程前期。
⑵、人员配备：1－2人（根据工程进展需要随时调整）。
⑶、工作职责：
参加上院建设项目的图纸会审会议、工程协调会议、现场办公会议，了解上院项目的设计特点和建筑构造，跟踪楼宇建设中管道、线路的铺设情况，并了解工程中的更改和变化情况，以及设备设施配备及安装，并用照片和翔实的记录做好登记，建立工程档案，为物业正式接管做好前期资料收集和归档工作。

3、保洁绿化人员进入：
⑴、时间：样板房交付使用前期，预计4月底。
⑵、人员配备：2－4人（根据实际需要调配）。
⑶、工作职责：
u 负责样板房物料的布置，以及售楼部、样板房的清洁开荒和日常卫生维护工作；
u 售楼活动中各公共区域的卫生清洁工作；
u 负责对售楼部、样板房等区域进行绿化布置和日常养护工作；
u 协助开发商进行环境绿化的种植工作；
u 协助开发商在售楼活动中进行绿化布置和养护清洁等工作。

4、相关部门和人员进入（售楼活动前）：
⑴、时间：根据工程进展及接管工作需要，管理处委派部门和相关人员随时调动进入；
⑵、工作职责：
u 工作区域内的设施设备的布置和准备；
u 全面卫生清洁；
u 做好接管前的各项准备工作；
u 适应岗位，熟悉环境，了解工作程序；
u 进行部门之间，员工之间的适应性合作；
u 物业管理咨询。
三、颐和上院筹备期工作方案、准备及实施
1、筹备期：2006年4月至上院计划入伙前。
2、准备工作：
⑴、人员招聘；
⑵、人员培训：
根据颐和上院要求和各工作岗位性质，招聘人员将分别在上院项目工地现场及颐和山庄物业管理处进行对口培训和实习。
⑶、编制颐和上院物业管理方案；
⑷、协助开发商跟进小区建设和保安工作（工程、警卫前期进入）；
⑸、编写颐和上院公众制度，并印制成册；包括：《物业管理公约》、《业主手册》、《装修管理规定》等；
⑹、制定颐和上院内部管理机制流程和各项管理控制制度；
⑺、制定颐和上院的各项服务收费标准及有偿服务收费标准和执行制度。
⑻、管理处设备及物资准备；
⑼、购置用于提供专项服务的装备；
⑽、联系公共配套服务的经营服务单位，如：供水、供电、供气、有线电视、邮政、环卫等部门，准确掌握开通服务的条件、方式及收费标准；
⑾、联系公共管理部门，如：公安、消防、街道办事处，建立良好的社会公共关系；
⑿ 、参与颐和上院的房屋、机电、消防、智能系统的安装、调试、竣工验收工作；
⒀ 、管理设备及物资进场；
⒁、与颐和上院开发商进行物业接管验收工作；
⒂、交楼工作的全面准备和模拟演习；
⒃、协助开发商举行入伙仪式；
⒄、办理入伙；
⒅、全面开展物业服务工作。

四、颐和上院招标及选聘物管公司签订前期物管委托合同
1、邀标工作；
2、签订前期物业管理委托合同。

五、开办经费预算
开办费用总计：1011907.00元
序号
项目名称
计算方法
金额（元）
备注
1
筹办期人员工资、双薪、福利费及社保费

538190
详见表一
2
伙食费

82290
详见表一
3
办公用品

72650
详见表二
4
机电维修工具

9440
详见表三
5
警卫队安全装备

4090
详见表四
6
通讯器材

10100
详见表五
7
清洁绿化工具

19540
详见表六
8
员工生活用品

14800
详见表七
9
培训费、办证费

6000

10
人员服装
300元*21 人*4套
25200

11
交通运输车辆

150000

12
交通费

2000

13
管理者酬金
576070*10%
57607

14
不可预见费

20000

合计

1011907

表一：筹备期人员工资、双薪、福利费及社保费总计：538190.00元
◆ 筹备期：2006年4月1日至2007年4月颐和上院计划入伙日；
◆ 筹备期人员及入伙前工作时间根据实际情况随时调整。
职务
人数
月工资
入伙前工作时间
小计
双薪
福利费
（小计×14%）
社保费
（小计×24%）
伙食费
(人数×390元/月×入伙前工作时间
主任
1
6000
13
78000
6000
10920
18720
5070
机电部副经理
1
3700
12
44400
3700
6216
10656
4680
事务部副经理
1
3700
3
11100
3700
1554
2664
1170
警卫队副主管
1
2800
3
8400
2800
1176
2016
1170
警卫队领班
3
1600
3
14400
4800
2016
2304（2人）
3510
物业助理
2
1600
12
38400
3200
5376
9216
9360
维修技师
1
1600
10
16000
1600
2240
3840
3900
警卫员
8
1300
13
135200
10400
18928
20280（5人）
40560
保洁绿化员
3
800
11
31200
2400
4368

12870
合计　
21

377100
38600
52794
69696
82290
总计

538190

表二：办公用品费用总计：72650.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
办公桌椅
7
套
1200
8400
会议桌
1
张
4000
4000
会议椅
10
张
300
3000
文件柜
5
套
650
3250
复印机
1
台
15000
15000
传真机
1
台
1500
1500
电脑
2
台
5000
10000
打印机
2
台
1600
3200
饮水机
1
台
300
300
冰箱
1
台
2000
2000
保险柜
1
个
1000
1000
空调
3
台
1500
4500
空调（柜机）
1
部
6000
6000
过塑机
1
个
500
500
其它办公用品及各类印刷品
1
批
10000
10000
合计

72650

表三：机电部维修工具费用总计：9440.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
冲击钻
1
台
1000
1000
手电钻
1
台
600
600
人字铝梯
1
部
300
300
电焊机
1
台
700
700
套筒扳手
1
套
250
250
活动扳手
3
把
30
90
工具柜
2
套
600
1200
万用表
1
个
300
300
其它维修工具
1
批
5000
5000
合计

9440

表四：警卫队安全装备费用总计：4090.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
警棍
5
根
80
400
专用电筒
5
把
120
600
雨衣
6
套
180
1080
雨靴
6
双
80
480
军大衣
7
件
200
1400
合计

4090

表五：通讯器材费用总计：10100.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
备注
电话机
5
部
120
600
市内直拨：办公室1部，客户中心1部，监控中心1部，财务部1部，机电部、环保部共1部。
对讲机
10
部
800
8000
管理处1部，警卫队5部，客户中心2部，机电部1部，环保部1部。
电话初装费
5
部
300
1500

合计

10100

表六：环保部清洁绿化工具费用总计：19540.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
垃圾桶（楼层）
80
个
60
4800
垃圾桶（电梯间）
8
个
180
1440
大垃圾袋
2000
个
0.8
1600
水管
100
米
8
800
玻璃刮子
3
个
120
360
伸缩杆
3
支
300
900
吸尘器
1
台
1300
1300
吸水机
1
台
1500
1500
加压水枪
1
台
1000
1000
锄头
2
把
25
50
铁铲
2
把
25
50
花剪
1
把
60
60
雨衣
3
套
180
440
雨靴
3
双
80
240
清洁物料
1
批
5000
5000
合计

19540

表七：员工生活用品费用总计：14800.00元
名称
数量
单位
单价（元）
总价（元）
热水器
1
台
1500
1500
高低床
10
张
400
4000
空调（根据实际情况配备）
6
部
1500
9000
饮水机
1
个
300
300
合计

14800

广州颐和酒店物业管理有限公司
颐和上院物业管理处筹备组
二00六年四月十七日 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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