房地产案场管理手册.doc

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销售案场执行管理手册
——博达远观前城上东郡项目

项目名称：
编制日期：2012.03.13
编制人员：汤勇

目　　录

组织构架 6
第一篇：案场形象篇 7
一、案场标准配置要求 7
二、案场环境要求 9
三、人员形象、素质要求 10
四、服务规范 11
第二篇　案场工作管理篇 12
第一部分　业务管理 12
一、销售流程要求 12
二、案场销售流程 12
三、标准业务流程 14
四、各销售环节注意事项 25
五、销售执行中相关规定 27
六、销售表单 33
第二部分　人事管理 34
一、案场人员配备标准 34
二、岗位职责 34
三、工作日志 52
四、奖惩条例 56
五、案场人员请假制度 57
第三部分　物资管理 59
一、物资的内容 59
二、物资的使用对象 59
三、物资的申请和撤离 59
四、案场物资的管理 59

五、案场固定资产、低值耐用品的申购及发放流程 62
第四部分　档案管理 63
一、档案类别 63
二、档案保管人员 63
三、档案管理的要求 64
四、档案管理的检查 64
五、客户资料档案的建立与管理 65
第五部分　会议制度 66
一、关于案场晨、晚会记录要求的几点说明 66
二、《案场晨、晚会记录表》 67
第六部分　规范考核标准 68
一、晋升高级、资深置业顾问评定标准［附后］ 68
二、案场置业顾问月业绩考核标准［附后］ 68
三、案场销售人员退回公司项目部规定［附后］ 68
四、案场申请销售人员调配规定［附后］ 68
第七部分　培训工作 75
一、培训目的 75
二、培训时间 75
三、培训要求 75
四、培训考核要求 76
五、培训对象 76
第八部分　其他 79
案场申请销售人员工号及权限 79
第三篇　案场考评督导篇 80
第一部分　案场督导 80
一、考评及督导依据和宗旨 80
二、考评及督导范围 80
三、考评及督导对象和考评人 80
四、督导内容 81
五、评分标准 81

六、督导办法 82
七、督导结果 82
第二部分　销售人员考评 83
一、考评依据和宗旨 83
二、考评范围 83
三、考评内容 83
四、评分标准 84
五、考评办法 84
结束语 86

组织构架

项目部销售经理

案场经理

案场主管

初级置业顾问
中级置业顾问
高级置业顾问

第一篇：案场形象篇
一、案场标准配置要求
类型
序号
品名
数量
要求
备注
案场必配物品
1
电脑
2台基础电脑　　　及1台服务器
内外联网（ADSL）
日常文件全部存于案场主管电脑，D盘为专用文件夹
2
电话
若干
型号、颜色统一
/
3
传真机
1部
/
置于经理办公室内
4
复印机
1台
/
置于经理办公室内
5
饮水机
1台
/
/
6
公告板
1块
公布下发通知文件、排班表、业绩榜等
对内公布，悬挂于经理办公室内
7
音响系统
1套
根据不同销售阶段播放背景音乐
装修售楼处时一并完成（开发商）
8
更衣柜
若干
式样、颜色统一
用于销售人员更衣使用
9
文件柜
若干
式样、颜色统一
各类文件按规定归档
10
洽谈桌椅
若干
式样、颜色统一，桌上物品摆放统一
/
11
售楼处平面指示图
1块
挂置进门处的墙面上
装修售楼处时一并做好
12
指示牌
若干
咨询区、洽谈区、签约区、收银处等
置放于相应区域
13
销售道具
若干
所有支持销售的模型、看板、海报、楼书等
放置合理
14
POS机
1部
/
开发商
15
保险箱
1个
/
开发商
16
办公用品
若干
根据案场配备人员数量，文件夹、文件架、印泥、水笔、计算机、打孔机等

17
Sales Kit
若干
根据案场配备人员数量，销售讲义、指南针、手电筒、卷尺等

18
模型
若干

开发商

案场标准配置要求
1、 品牌开发商、大盘等特色项目，案场配置应全面齐全；
2、 提供方：由案场在开盘前，根据代理合同的约定与公司确认提供人；如由我司提供案场物品和设备的，由案场经理提出书面申请，由销售总监经理签字确认后报公司，由公司负责调配、运输，案场经理负责核对、签收；
3、 电脑的销售系统安装及功能区分：
1］ 接待电脑：现场销售内容（产品介绍、小区图、销售人员销售平台界面）；
2］ 后台电脑：管理功能（销控、调价、优惠申请、退定退房电脑操作等）；营业报表、数据分析等各类报表查询及数据导出、处理、分析；
4、 各案场案场主管做好案场配置硬件物品的记录、存档。
二、案场环境要求
序号
项目
要求
说明
1
地面
清洁，无纸屑，无污渍
售楼处所有区域的地面、地毯
2
桌椅
清洁，无污渍，排列有序，使用完桌椅及时归位
所有区域的桌面及座椅
3
物件摆放
物品（包括销售道具）摆放统一，使用完及时归位
所有可放置的物件（楼书、预售合同、复印机、纸张、存档文件、安全帽、饮水机、饮水桶、烟缸、纸杯、衣服等）
4
公告栏
陈列合理，排列有序，不张贴与工作无关的内容
公司及部门下发的公文、通讯录、排班表、销售业绩榜等
5
照明器材
无灰法，清洁明亮，若有损坏及时报修
低值易耗品案场可备份，损坏后应及时更换或报修
6
背景音乐
选择恰当，音量适宜
禁止播放劲爆歌曲
7
私人物品
严禁摆放于接待区、销控区、洽谈区等公众场合
/

三、人员形象、素质要求
1、着装要求：
　　　　公司为每位员工配置1套工作制服，男士为西服1件，西褲条，衬衫2件，领带1条；女性为西服1件，西裤1条，短裙1条，衬衫2件。为规范员工着装，特制定以下标准，案场可按实际情况选择其中任一标准穿着，同一案场的所有人员着装标准必须统一。
1］ 所有案场人员必须统一佩戴公司司徽及工号牌（工号、中文姓名及职务）；
2］ 案场允许穿着开发商指定的服装，但须书面报备综合管理部；
3］ 个别案场有特殊原因，冬季温度达不到要求的，可在制服内穿着羊毛衫，款式和颜色必须统一，且须书面报备公司；
4］ 制服保持干净整洁，熨烫平整，不得转借和改变式样，如有污损，应及时清洗或修补；如在穿洗不当或保管不妥，造成制服非正常性破损或遗失，须照价赔偿；
5］ 公司如有统一活动，须穿着公司统一服装；
6］ 公司培训期、试用期人员如无工作服的，应根据案场情况穿着适当的职业正装，佩戴公司统一的培训期、试用期标志。
2、仪容仪表要求：
1］ 销售人员接待客户必须穿着黑色行政皮鞋、深色袜子，不露脚趾和脚跟，女性员工须穿着肉色丝袜，鞋跟不超过5公分，上班时间不得穿着拖鞋或时装拖鞋。
2］ 案场男性工作人员的衬衫与上衣口袋不装任何物品，男士头发要修剪整齐，并保持干净，长度适中，不染发，面部清洁、不留胡须，指甲要修短并保持整洁；
3］ 案场女性工作人员发型梳理整齐，长发必须束起，头发不得染过于鲜艳的颜色，面部须化淡妆，不戴夸张的耳饰（以耳钉为宜），不涂夸张的指甲油，且只能戴一枚戒指。

四、服务规范
项目
动作
语言
进门
销售人员于售楼处门口站位，同时面带微笑迎接客户
“您好，欢迎参观！”
出门
销售人员陪同客户至售楼处门口，面带微笑送别客户
“慢走，谢谢光临，欢迎再次光临！”
微笑
发自内心，贯穿于整个销售过程中
/
礼貌用语
身体保持直立，与客户保持一臂一距，并点头示意，不得说有损公司形象的话
问候语：您好、欢迎参观等
告别语：再见、谢谢您的光临
应答语：不客气、没关系等
道歉语：非常抱歉、对不起等
禁止：方言（除非客户要求）、不礼貌的话和污辱性的语言
站立
平视前方、收腹挺胸、两肩自然下垂，空手时，虎口交叉置于身后，双脚并拢
/
坐姿
轻轻落座和起身，避免椅子发出声响，落座时只坐椅子的1/3至2/3处，不得倚靠椅背；双手平放腿上，两腿自然放平；与客户交谈时，朝向客户，上身微倾，专心倾听，不可东张西望、心不在焉
/
传递物品
走到客户面前，于其保持一臂距离，站定后双手递交，物品正面朝向客人（如递交名片时要有适合的倾斜度）；传递物品时要与客户有目光接触，并保持微笑
xx先生/小姐，请拿好！
走姿
昂首挺胸，目光平视，步履轻盈
/
接听电话
电话铃响三声内马上接起，热情问候，严禁说“喂”
“您好！ XX案场名，请讲”
会议形式
形式多样，与会人员精神饱满
可采用站立式会议，也可采用工间操结合工作会议等多种形式

第二篇　案场工作管理篇

第一部分　业务管理

一、销售流程要求
　　　　　各案场必须严格参照公司的标准业务流程执行，若项目实际操作中遇与标准流程不符事项或由于开发商特别要求的，由各案场经理务必在项目开盘前参照标准流程制定符合本项目实际特性的执行流程和节点图，岗位分工明确，责任到人，并以书面报告形式报项目部经理审批，经总经理室通过后，于开盘前一周抄送一份至行政备案后方可执行。

二、案场销售流程
1、售前
1］ 系统准备：销售系统安装确认后，案场经理应组织销售人员进行系统操作培训工作，并保存《培训计划》、《培训内容》、《培训考评记录》，保证每个员工熟练掌握销售系统并能正确操作；
2］ 产品准备：
① 案场经理/销售人员应进行市场调研，形成《市调报告》；对区域竞争楼盘应定人、定时跟踪和分析，为销售策略的制定提供市场依据；
② 案场经理/销售人员根据市调报告、项目情况共同制作、组织培训《销售讲义》及《答客问》，所有销售内容须由开发商进行书面确认。经开发商确认的《销售讲义》及《答客问》须在开盘前10天内向公司备案；
③ 案场经理制定培训计划、培训内容并组织销售人员进行培训，合格者可正式上岗，不合格者不得上岗并予以警告，由案场经理继续培训及考核，直至考核合格后方可正式上岗，同时由案场将培训和考核记录存档；
3］ 案场布置：配合开发商、企划人员完成现场包装、销售道具、各类销售引导标识等工作，满足销售要求；
4］ 资料准备：《案场销售工作日志》、相关资料、合同样本、签约须知、档案袋等相关物品；
5］ 资料提交：项目在开盘前一周内须向公司提交以下文件和资料：
u 经开发商和销售总监签字确认的价目表，在销售平台中导入价目表，案场经理负责核对；
u 由于开发商的要求需改变标准流程的，由案场经理负责制定销售执行流程节点图，经开发商负责人和项目经理签字后向公司备案，作为今后督导、考核的标准；
u 经全体案场人员和销售总监签字的佣金分配方案；
u 由销售总监签字确认的销售执行权限明细表。
2、售中（后附）
1］客户接待流程；
2］大定节点流程（可直接进入签约节点流程）；
3］退定（换房）流程；
4］签约节点流程；
5］退房（换房）流程

3、售后（后附）
1］办证流程；
2］交房流程（自备）；
3］售后服务；
4］项目总结

三、标准业务流程
1、前台接听电话
　　　　　要求：必须在电话铃响三声内拿起电话接听，并致词“您好！＊＊（案场名），请讲”
2、接待站位
　　　　　要求：1］每次1人（仅供案场参考，案场可根据实际工作情况自行安排站位人数）；
　　　　　　　　2］按规范要求，正确手持Sales Kit，面带微笑；
　　　　　　　　3］站位时间：15分钟/次。
3、客户接待
　　　　　蓄水期：案场经理根据实际情况拟定销售人员接待客户的先后顺序。
　　　　　销售期：1］正常接待和销售人员根据销售业绩排名顺序进行管理（接待客户方案案场根据实际情况和工作需要自行安排）；
　　　　　　　　　2］客户接待规则（后附）

　　　　　要求：1］客户进门须说：“您好，欢迎光临＊＊（案场名）”；
　　　　　　　　2］询问客户是否第一次来或是＊＊（置业顾问姓名）预约过，如客户来过（或预约过），并能说出前次接待（或预约）人姓名，则直接归还给原置业顾问接待；如客户未来过，则直接进行接待；
　　　　　　　　3］递上名片，相互介绍；
　　　　　　　　4］若不是真正客户（市调或学习人员），也应提供一份资料，作简洁热情的接待。
4、讲解沙盘、介绍产品
要求：1］递上项目的资料，如：楼书、总平图等；
　　　　　　　　2］带客户至沙盘模型，首先介绍项目的区域情况，由外至内，从大环境至社区小环境等逐一介绍，但侧重点落在强调本楼盘的整体优势（详见各案场对项目的销售统一说辞）；
　　　　　　　　3］在介绍过程中与客户产生互动，清楚了解客户的需求。
5、洽谈
　　　　　要求：1］倒茶寒暄，引导客户在洽谈区域入座；
　　　　　　　　2］根据客户喜好选择对应的产品进行详细的讲解；
　　　　　　　　3］了解客户的真正需求及主要问题点，注意与现场同事的交流与配合，让案场经理或主管知道你所推荐的产品；
　　　　　　　　4］不是职权范围内的承诺应报经案场经理通过。
6、带看现场（或样板房）
　　　要求：1］提醒客户注意安全；
　　　　　　2］带看工地的路线应事先规划好，嘱咐客户戴好安全帽及其他随身物品；
　　　　　　3］带上户型单片。

7、逼定（SP）
要求：1］确定客户购买意向后，如需案场经理或主管配合的，则事先向案场经理或主管说明客户情况及所需要的帮助；
　　　2］当案场经理或主管前去帮忙时，应介绍双方的身份；
　　　3］再次表明客户的困难点及客户需要达成的目标（如：客户带的定金不足或签约时间有问题等）。
8、大定、退定、更名、换房、退房、签约流程、特殊事务审批流程。

销 售 流 程 总 图
操作人
流程图
相关文件和表单

销售人员

销售人员

销售人员

销售人员

销售人员

案场经理、开发商确认人

销售人员、银行人员

销售人员
客户接待（A）

退定（Ｄ）
选择预售合同
选择定金合同
N
退房（Ｅ）
Y
审核、盖章
N
售后服务
办证、贷款(F)
签约（C）
大定（B）
选择房源
介绍产品

《项目楼书》

模型讲解
实地房源踏看

《定金合同》
《定金合同补充协议》
《签约须知》
《付款通知单》

《预、出售合同》
《付款通知单》

《客户资料档案袋》

注：
1、A、B、C、D、E、F详见各节点流程图；
2、《定金合同》、《定金合同补充协议》、《预售合同》以房地产网上的登记版本为准，《定金合同补充协议》可根据项目的特性拟订，以下简称《补充协议》；
3、签约登记提交之前，各案场必须指定审核人专人负责审核合同并书面记录。

客 户 接 待 流 程（A）
操作人
流程图
相关文件或表单
客户

销售人员

销售人员

销售人员

销售人员

销售人员

销售人员

销售人员
客户进门
不明

致欢迎词、客户信息询问

销售员接待

讲解看板、模型及产品等

带看样板房并讲解

不明
N

跟踪回访
总结原因
是否有订购意向

Y

再次接待

进入大定节点流程
定期信息发送

送客，资料归档

《项目楼书》
销售员名片

销售人员在讲解、介绍途中，利用案场已有的销售道具、自己掌握的产品知识点及相关政策，询问客户的购房动机和偏好，为推荐房源作准备

《销售员工作日志》

注：
1、销售人员在接待客户过程中将客户资料留存；
2、老客户来到案场，无须再在门口等候，由原销售人员接待，原销售人员不在时，由案场经理安排人员接待；
3、未成交客户销售人员应总结原因并记录，同时定期将楼盘新信息发送给该类客户，定期跟踪维护。

大 定 节 点 流 程（B）
操作人
流程图
相关文件或表单

客户、销售人员

客户、销售人员

销售人员

销售人员

案场助理、销售人员、客户

销售人员、案场主管

案场经理

客户、发展商确认人或公司指定专人
销售人员

客户、销售人员

案场主管

销售人员、客户
客户进门/客户接待

内网中输入下定客户完整信息
大定
客户及发展商（公司指定专人）网上合同确认
送客
客户签署定金合同及补充协议、签约须知
销售定单文件资料归档至案场助理
打印定金合同及补充协议
审核外网定金合同内容
客户支付定金
销售系统收款登记
翻外网
开具定金付款单
客户挑选房源

一式二联《付款通知单》

一式三联《认购合同》
《认购合同》加盖合同章：
发展商留存《认购合同》发展商联；
公司留存《认购合同》代理商联、付款通知单；
客户留存《认购合同》《定金收据》
注：
1、全过程必须由销售人员陪同客户；
2、从销售平台或房地产网上打印《认购合同》一式三联（客户联、代理商联、开发商联），三联必须同时盖章并签字确认；
3、案场助理开具《付款通知单》一式二联（代理商联、开发商联），客户付款后，开发商留存开发商联，代理商联由销售员交案场助理留存，并在案场营业结束后与销售系统对帐，做到日日平帐；
4、销售人员将当天的《认购合同》代理商联汇总后交案场主管归档；
5、定单作废应在客户付款前且尚未翻外网的前提下，经案场经理同意方可重新选定房源，原定单作废；
6、公司销售系统平台简称内网，宣城市房地产网简称外网。

退 定（更名、换房）节 点 流 程（C）
操作人
流程图
相关文件或表单

客户

案场经理、销售人员、
客户

案场经理

案场经理、销售人员

销售人员

案场经理

销售人员

销售人员

案场主管

项目负责人、案场经理
销售平台房源打开
公司内网中按照实际的退款金额做退款登记
送客
收回定金合同和定金收据
填写退款通知单（B）
否
等待交易中心撤消登记

是
大定流程
网上房地产备案登记
更名/
换房
退定
案场经理完成内网中退定（更名、换房）申请
客户书面申请报开发商同意
销售员和案场经理与客户进行洽谈
客户提出退定/更名/换房书面申请

《退定申请书》

了解退定的真实意图并告知可能产生的经济损失
《退定（更名、换房）申请表》

《退款流转单》

《退款通知单》

退款类：收回原《认购合同》加盖作废章，收回原《定金收据》
非退款类：留存客户的《退定申请书》

注：
1、退定申请表上必须由购房者本人写明退定理由、愿意承担的定金损失，并签字确认；
2、原认购书上的所有客户均须本人到场，带好身份证，如只有一人到场的，其他购房共有人必须提供委托书；
3、作废《认购合同》及客户资料必须交回公司，不得遗失，由销售人员全程陪同；
4、销售人员在接待客户过程中，应了解客户退定的真实意图，在案场经理帮助下，尽力挽回；
5、退款款项根据发展商要求进行退款时间安排，并提前通知客户；
6、正式退定表单须有发展商确认人签字盖章确认并由项目经理、案场经理、客户签字，非上述原因发生的退定（更名、换房）表单须有项目经理、案场经理签字确认。

签 约 节 点 流 程 图（D）
操作人N
Y
核对签约资料
签约信息登记
开具房款付款单
销售平台收款登记
备案登记材料是否齐全
移交准备
留存
送客
网上大定转签约
客户进门
翻外网
客户及开发商（公司指定专人）网上合同确认
客户签署预售合同
复印客户资料及预售合同
网上预售合同打印
客户支付首付款

流程图
相关文件或表单
客户

销售人员

销售人员

销售人员、开发商财务、客户、案场主管
案场主管

销售人员

案场经理、开发商指定确认人、客户

销售人员

客户、销售人员

销售人员

销售人员

销售人员、案场主管

《认购合同》、《定金收据》、签约人身份资料、签约人私章等
如需贷款则另提供贷款资料（资料明细单由银行开具）
一式二联《付款通知单》

《预售合同》

《客户资料档案袋》

注：
1、客户前来签约,首先应要求客户出示《认购合同》，并检查是否携带所有文件及物件。
2、签约后应重点审核购房合同：盖骑缝章、公章、法人章等，审核客户签字及签字页的内容；
3、备案登记、贷款资料准备要求：购房合同、身份证复印件、户口簿、收入证明等贷款资料装入《客户资料档案袋》，并在档案袋的明细表上注明当日收交的资料内容，如有缺件应注明客户须提交的时间；
4、复印合同主要页（合同代码、购房人姓名、购买楼室号、购买金额、付款方式、签字页）；
5、所有合同条款的修改必须经开发商同意，在合同的修改页须有发展商的合同公章加盖，视作其同意；
6、销售人员有义务和责任完成签约全过程并配合银行签定贷款合同，督促客户交齐所有贷款资料。

退 房/换 房 节 点 流 程（E）
操作人
流程图
相关文件或表单

客户

案场经理、销售人员

开发商确认人

案场经理

客户、销售人员

案场主管

案场主管

案场主管

销售人员

案场经理
销售系统打开房源进行销售
送客
内网中做退款登记
收回交易文本（预售合同、房款发票）
填写退款通知单
陪同客户办理交易中心撤消房屋登记手续

案场经理完成内网提交退房/换房操作

开发商对客户申请书面确认
销售人员/案场经理洽谈
客户提出退房/换房书面申请

《退房/换房申请书》

了解客户真实的退房意图，告知可能产生的经济损失并尽力挽回

《退房/换房申请表》

收回原《合同》加盖作废章，由发展商财务收回原《发票》并作废

《退款通知单》

注：
1、原《预、出售合同》上的所有客户均须本人到场，带好身份证原件；
2、作废《预、出售合同》必须交给发展商，不得遗失，退房全过程由销售人员陪同；
3、《预、出售合同》需到交易中心办理注销手续后，才能办理退款手续，请于事先告知退房客户；
4、退款款项根据发展商要求进行退款时间安排，并提前通知客户；
5、正式退房/换房表单须有发展商确认人签字盖章确认，并由项目经理、案场经理、客户签字，非上述
原因发生的退房/换房表单须有项目经理、案场经理签字确认。

办 按揭 节 点 流 程（F）
操作人
流程图
相关文件或表单要求

客户、销售人员

银行人员、销售人员

银行人员

发展商

案场主管

案场主管

案场主管、银行人员、开发商

案场主管

银行人员

案场主管

销售人员
客户带齐登记、贷款资料交给销售员

签定贷款合同、收取贷款资料

银行见证，付保险费

开发商盖担保章

交易中心预告登记、收件收据、取证

获取到帐信息通知客户领取预售合同及贷款合同等
移交合同，开发商存档
凭放款凭证，银行放款至发展商
内网中做办证登记
一本预售合同交银行，银行交一套贷款合同给发展商
办理贷款抵押登记

1.客户办理预售登记：
预售合同、身份证及首付发票复印件、登记申请书及委托书原件及复印件。

2.客户办理贷款：
预售合同、身份证及首付发票复印件、贷款申请书、婚姻状况证明、收入证明、提供公积金帐号、贷款合同及办理贷款所需的其它资料。

3.客户办理贷款公证：
除第二条中所规定的材料外，客户本人及共有人需全部到场，并带好保险费。

4.客户办理贷款抵押登记： 预售合同、贷款合同、抵押登记申请书及委托书、客户身份证复印件。

5.移交开发商：
预售合同、贷款合同及开发商所需的其它资料。

6.客户领取资料：
预售合同、贷款合同、预告登记证明、还款信用卡及其它相关资料。
注：
1、案场每日需做合同留存表、补件移交清单，要日日平帐，清楚每套合同的状态，销售人员进行动态跟踪；
2、销售人员需仔细办理每一位客户的贷款手续，了解每一笔业务的办证情况进度，并及时督促客户补齐资料和领取还款资料；
3、销售人员与开发商进行合同交接，需由开发商签字确认。贷款发放后，客户领取预售合同及还款资料需客户签收；
4、销售人员需妥善协调银行与交易中心的合作关系，处理好与发展商之间的协作。

特殊事务审批流程
置业顾问上报

案场经理

项目部销售经理

开发商确认

案场经理/置业顾问办理

案场主管归档

要求：1］如在销售过程中出现特殊事务，须提前报备案场经理；
　　　2］经最终负责人同意后，让客户以书面形式提交申请及相关证明资料，等待审批；
　　　3］审批通过后，由案场经理通知当事置业顾问，由当事置业顾问通知客户办理相关签约手续；
　　　　　 　　4］所有特殊事务表单由案场经理指定的案场助理进行归档。
四、各销售环节注意事项
1、开具《认购合同》环节注意事项
1］ 一式三联《认购合同》请客户一一签字；
2］ 陪同客户及时付款，并留存所需文件（客户签字的《认购合同》之开发商联；
3］ 发生“作废”定单，需请案场经理签字，由案场经理指定的案场主管进行存档。
2、“退定”（“更名”/“换房）环节注意事项
1］ 客户提出退定意向，置业顾问首先与客户作第一轮洽谈，若客户意向坚定，及时与 场经理汇报，由案场经理进行第二轮接待洽谈。经案场经理同意，置业顾问将退定信息输入电脑后打印退定申请书，由客户本人填写退定申请，再由置业顾问、案场经理、开发商签字确认，置业顾问收回作废《认购合同》、收据的原件，案场经理完成销售系统退定；
2］ 在大定后、签约前发生客户更名（重复第1款内容），须经开发商签字确认后方可办理更名手续，并在销售系统里进行更名操作；
3］ 在大定后、签约前发生客户换房（重复第1款内容），再在销售系统里直接进行换房操作；若开发商事先要求需经贵方同意后方可换房的前提下，必须经开发商签字确认后方可办理；
4］ 原凭证由置业顾问收回后交至案场主管存档。
3、“签约”、“办按揭”环节注意事项
1］ 置业顾问签约前先审核客户应签约日。若超时，报送案场经理；
2］ 客户签约时，必须携带客户联的《认购合同》原件，同时在签约时将《认购合同》收回；
3］ 所有的合同及各种材料的移交行为必须进行书面移交签字确认；
4］ 所有的合同及各种材料必须在下班前锁入专用文件柜中，以免丢失。
4、“按揭办证”收件环节注意事项
1］ 开盘前将办理按揭贷款需要客户提供的详细资料清单加入销售培训讲解中；
2］ 《签约须知》详细列出办理按揭时需要客户提供的详细材料清单；
3］ 签约日前，再次与客户联系确认需携带的资料、费用和需到场的共有人。
5、“交房”环节注意事项
1］ 寄发《入住通知书》时附《交房须知》，明确告知客户须携带的材料；
2］ 协助开发商与客户办理交房手续，现场验证客户交房条件；
3］ 微笑耐心服务，仔细倾听客户意见，认真做好记录并即时将意见反馈至开发商；
4］ 留存客户房屋交接书之复印件，结案后提交公司留档。
6、备注
大定、换房、更名、退房、签约的流程中，因开发商自身的销售系统和要求，需要改变博达远观公司的各项销售流程，项目经理须事先拟情况说明报送总经理室审批，按总经理批署意见办理，并送行政备案一份。否则按博达远观销售平台流程办理。
对于今后各项目在销售过程中，因开发商等要求内容与博达远观的案场管理手册的内容发生冲突时，必须在开展工作前15个工作日提出申请报送总经理室审批，按审批签署的内容办理，同时报送公司备案一份。

五、销售执行中相关规定
1、严禁炒买认购权规定
2、客户接待规则
3、关于销售系统数据统计说明
4、销售执行中的禁止事项
5、销售表单（另附）

严禁炒买认购权规定

为净化房地产交易环境，切实保障客户权益，江西易居房屋销售有限公司郑重通告公司各案场销售人员及公司其他员工，严禁炒买物业认购权，具体规定如下：
1、 公司鼓励员工购买公司代理的物业，公司将视该物业代理方式制定内部用于自用认购，价格及数量、范围由项目部销售经理报总经理确认后于正式开盘前告知公司全体员工。
2、 公司严禁员工炒买认购权或协助炒买公司销售各案场工作人员及公司其他员工与其亲友所认购的由本公司代理销售的物业，不得在该认购物业过户登记手续完成前办理转让，否则视为炒买物业认购权，扰乱市场秩序，将由公司做出违纪处罚，包括记大过，处以转让差价10倍的罚款，同时公司保留开除其职务的权力。
3、 公司员工如有上述协助其他客户炒买物业认购权并接受好处费的亦将作违纪处罚，除没收不当收入外，并将处以相当于不当收入10倍的罚款，同时公司保留开除其职务的权力。
4、 对于举报上述情况的有功人员，在事件查实办理后，可获得公司收取罚金的50%作为奖励。
望全体员工严格遵照执行。
客户接待规则
　1、正常工作日接待
1］ 客户当日当场下定，成交佣金和业绩归当事置业顾问。
2］ 老客户当日当场下定，不论其原接待置业顾问是谁，成交佣金和业绩归当事置业顾问。
　2、休息日接待
1］ 因接待的置业顾问休息，老客户当日当场下定，当事置业顾问的成交佣金和业绩与原先接待的置业顾问平分，各得50%。
2］ 如接待的置业顾问提前向案场经理报告备案，业绩与佣金比例由案场经理与当事置业顾问和原先接待的置业顾问协商，案场经理将协商结果报项目部销售经理，项目部销售经理有最后决定权。
3、调离后接待
1］ 因工作原则调离案场，老客户下定，当事置业顾问的成交佣金和业绩与原先接待的置业顾问平分，即各得5