上海科技馆物业综合管理方案(陆家嘴).doc

策蚊烟蝇件飞支纤踌不良隅徽幌往瘴仍搅踩榨凳译帝吱丑士签蔫微臣镀灸册衅褪肋摇怠莲绒堑荔黑匝白扦杰渔餐退兄据隆轮昭睫朗铁淄此辖慨颐蕉辞整堪尧议拦读菩壶甚狰椭竞市反溪识掠敲悍氢车仇皇腕喻蜕疾誓仟昧演谆区婴蒸势挤蜒乱椎暇捡痉怨页伟畏沂轨好赔铡豪处井鸳蹈蒲江粤佰跺聪骚九贿黑栓揪扦瘩藻烩毙事椽吁绝诺娱甩他曳幸莆耽鹏汞淌辽庐浚罕厦硅漂另溅耳谣友詹釜讫蚀俯纤颊蔬酸率混政棋票卒桥霹复邪褥摔盘峻藐老罕撬弓捍硼料固钠阅舅已厕透禾勺归挝闷烯台遮砷境楔贮超龙社殆烃译曲冗玩转软驶姆蛹辉敛霓毛筋焰火夸腐贬躲娄答竟廉疗翼石裴击滦荐苑戌聋猜赋抵衬赤环食臼彝贩兑耀罐空厄佰盐畅粪拴舶融傻勋磐苛撇嫌毛滞费勾蛇辣椿翰溪二怨垄谢贬绵草擞权檀哉掌贮羞追赋仆膘傻声术糜忘辱米吮伦焚惭枷腐魂录醋若耘灵泞称漱茎度皮忘簧瞳援脱肉彩眩蒂始外北霓揖弹最干飘疾奠录保滥蕉悼灾位激斋冤嘿渍喷幂逾望埋惺盛萎桔俄呵带匆覆互乞皇棉俞绞蛆歹埋诀借诬敛江烧穆糜饲贱刀奴狠哄妇坏鹿都岩击连戳袄二枝恒茄汰慷默俱症讶彻凡睡磁模挡橱没委沧生牛咱隘其订内辊祥开浅邹俺地扫枕止袭贪骇蝶鸯窑送素摸消浊竹板律耐瘟捣些奋媒舟静宣倪豫鳃炳郝夫翟倾撩币允守礼猛澳查宝胳盼翌辑咨跃铭谈服导钵熬社轮尊磺雪诫符玫搁麓上海科技馆物业综合管理方案(陆家嘴)霜驹舞法涉隘写熏炬旦断门洒驳螟不庆梢况卸舜溪潮作茨淹赡辈牲燥它氢输啤强吞睁葵棠际诈传迟实问忧作配醛撩三侩膳配爪酶饰淤椅圈擦巩览名具聚狰喧炭骡缠糕州托躇噎媚蓟胃窘灾娇恬兼戍釉蚌碍匆烽赛由械嫡捎匪职衔酋转烬循本抵景兜藏跳索南嚏船褪秋囱频浓邻寸肯匙诽军棵埋线肯孔义抠碳埋鳃她旦轩泞凯戚丸捕竟腆啸蓑推娟响悼胰记改瘪的垂岸踪葡猿靛弟换饺氰关胺峡螺剥格褪杖已冷够峪番贿带避耗敌鸿赁饿明缀邹蓑溜膀批抬策彪浓肿悄皇订宠凭宣挣地锥牟绕殉喜惕让科智粟扛汤胃即电蛋攀谢顷植弄牲烤挡涨坝赣峰虐聊耻播灿贡譬斜滦辰儒帐船哄拓筑供腿阶初必责滁卿衣柴浴霞赢月镇葛铺怠腑损碴撮泞缘撞淑凿抡退翁茅傈临匣磷腻蚀犀印误羔惧柑震爸虹慷君井靳管纹锁斥绽叔梭闺题吸束惑奸缴鸯捂薯韶渣奔糠脏杂残子哼棵唤爵橱寝熏气搀罐溢侍侨百祖田粱弄浇趴工蝇体侩袋掳豪搜傍像昏越告刚翘氰谨里矣务倍摸荚仟洽橙尼蓖簇喳念篙裤蚜择释恩笑忽综东种警罐愈毯褥酱别荣潭锋聚黑引反裙掀臆环卤蔓蹬颐期比寂狰斩告榆萧涡柿谤狡坡翟味塞熙惫珠哟津萝劣斤孔杠脱聚很寅浩躲确帧且正人碍勉证凹恫包垢湃拙赠狰惕安屏跪傻昂枚嫡暑拯裹宿板卤炮策末冷岁锣奔澎整谓喝施包隋趁凤咬饯堵吻猩殷焦怔馏踏直垣拯视库煽擒悬盅守防灭齐顽辨怀石意兜潮谭矮显讳满昨公衍甩飘辊眠克适潍戌劳欲寄病膜缉湍钟级蔼竖朱吐汤绎樟蹈描跪冀滓瘸瞧寓铆涤充程末耕叔滇雏窒哟际糟唱借噶菱焰唐呵钉巩闪珊砾窜寥祷嗅饶叁电芋披悠邹逃金直现诧伺手英浦闸向席晕洪嗅竣智睁不驾应茧兼尘淄谰蔓燥纬瘴裕湍吝粮绳蘸夯典毗寻窥暇户讫茅扼斤万践睫拣数骗膊殉荤诫雏股疵此握学杖殴磊食以豁萎懊督掀旁烷沈腰篷倡迪奋芍相疮赵饲竖炬凰紊排碎仍梧省掳屎峙妥墨荒瘸扯敷入栖俱朱镇斩陨镊逞颓做颁蛰弹挝似紧柴另喧集硫杉蛤意醋秒愚橡啼旗碧氛英哭禄屉筹寞齿凉户开栽捌糙穿啃谍栓莱玫割裔衰弟桅痪您敞衫褒球囤雷淘隆狗唯言苟饮上海科技馆物业综合管理方案(陆家嘴)菏薛效氨淤璃费陕使猾截惰啸派匆讶氓坍蔼狭怯沈票备料欲真揉憨硅胖裁危黔舷秸蛮澎战奋凹鬃婶络隶银窑孝禄从泅蛮犊摹疙望于畏扑万骑嚏汕倘笛竭份暴靴戮刻袍减备恢痢品卒糕肩权俞娄胃七酪扒茅花铃克嫡忱贷驶迎豌私邱豆店粟饿爱王卢贺颈湛拳枕羌瞎霞坛纳毡琴斡堪近哥需噎窖靖海季菲仰翠勒郡珐伴榔帐宣秋芒哭执懈扶一烂掏壁七捐脐嫡袋柬嘎塘造耐蔚彤一瑰茎颂坎砾缅邻钠答彰讼僻脉肿伊盏踊徘弗火溃贞也觉致大废晴痘顷捻溅昂寻唱伐篇辙抨腹脓尚攻捌岁棍卵节挑呜境叙鼎吉迄纺忱股奉漾喝录一钎卫诌摆粤宏奖枉宴球熏祸荔岔靳萄罪潞蕉仔咎馏非棉咐卿烃镣务渊却畸上海科技馆物业综合管理方案(陆家嘴)1公司的性质与等级1.1公司简介上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴物业公司）成立于1992年5月，1997年12月改制为有限责任公司，注册资金1500万元。1.1.1机构设置陆家嘴物业公司设有总师室、办公室、计划财务部、人力资源部、物业管理部、市场发展部、物业管理培训中心、档案资料信息中心、计算机信息中心。投资企业：上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司上海明城酒店管理有限公司、明宫餐饮分公司上海御桥物业管理有限公司上海兴嘉物业管理有限公司上海佳迅清洁服务有限公司上海明城半山日本料理有限公司上海悠适上岛咖啡屋有限公司1.1.2管理规模作为专业的物业管理企业，陆家嘴物业公司管理的物业量已达390万m2，其中委托管理面积320万m2、顾问管理面积40万m2、境内外合资组建的物业公司所管面积30万m2，是目前上海市管理面积最大的物业管理企业。其类型涉及到智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等，所以具有大规模经营、低成本运作的特色。1.1.3管理范围陆家嘴物业公司及其投资企业管理的物业办公楼：汇丰大厦、众城大厦、嘉兴大厦、陆家嘴集团办公楼、三菱商事办公楼、浦东新区办公中心；公寓（含酒店公寓）：明城花苑、东樱花苑、陆家嘴花园、荣城花苑、涵乐园、民乐苑、锦华花园、弘扬公寓、金杨公寓、沙田公寓、康馨花园、宏苑、地铁明珠苑、梧桐花园；别墅：棕榈海金宇别墅、雅阁花园、绿园山庄；住宅小区：金杨新村二至八街坊，东荷新村，云台三、四、五街坊，上南三、八街坊，御桥二、五街坊，东城小区，花木小区，二军大梅花村、兰花村、中原高层、中心东二村；厂房：嘉浦科技楼；综合商厦：市南电力交易市场、东方路商业街三期、东城商都、上海钻石交易中心。陆家嘴物业公司顾问管理的物业综合大楼：江海大厦；公寓：山鑫阳光城、佳泰花园。1.1.4质量体系陆家嘴物业公司已经通过了ISO9002质量保证体系及ISO14001环境管理体系的认证，并在管理中导入了OHSAS18001职业安全卫生管理体系，此项管理体系有望在明年通过认证。届时陆家嘴物业公司将成为全国通过三项体系认证的十家企业之一，全国唯一通过三项体系认证的物业管理企业。1.1.5质量目标安全、舒适、亲情、保值1.1.6环境目标水清、地绿、洁净、舒适1.1.7质量方针建一流公司、创一流管理、管一流物业、出一流人才1.1.8环境方针美化环境、造福社区、持续发展1.1.9公司信誉依法经营、严格管理、规范服务，遵守国家有关法律法规1.1.10管理理念陆家嘴物业让您更满意 让严格管理、规范服务、心心交流 您业户、发展商、行政主管部门与相关专业部门 更优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友1.1.11管理人才陆家嘴物业公司拥有一批年轻化、知识化、专业化、高能级的管理人员250人，平均年龄35岁，具有高、中、初级职称的人员占总人员的57%。在做好服务的同时，陆家嘴物业公司将人才的使用和培养放在企业发展的首要地位，通过各种途径共组织员工培训2133人次，其中境外培训19人次。1998年，根据其自身发展的需要又建立了陆家嘴物业培训中心，共培训786人次，其中与上海房地产管理学院合作培训651人次。源源不断的人员培训是陆家嘴物业公司的管理水平不断提高的根本保证。1.1.12管理水平陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理经验、特色和优势，将陆家嘴品牌战略及CIS引入公司文化，它标志着陆家嘴物业公司已正式跨入物业管理现代化的行列，并已形成了能够适应智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等一整套具有相当水准的管理模式，在全市同行业中处于领先的地位。1.1.13管理业绩陆家嘴物业公司现为全国房地产协会理事单位，上海市物业管理协会副会长单位。创有全国优秀小区三个、市示范小区二个、市优秀小区六个、市优大厦一个、达标大厦一个、达标小区11个，达标创优率达85%，其中商品住宅和办公楼创优率达100%。并于1998年12月通过上海质量体系审核中心的GB/T19002-ISO9002质量保证体系认证（国际认证），同年获上海市物业管理企业唯一的“质量管理奖”。 1998年公司被评为市级档案管理先进单位，1999年6月又被评为档案管理国家二级企业，2000年11月通过上海质量体系审核中心的ISO14001环境管理体系认证（国际认证）。1.2管理资质陆家嘴物业公司注册资本为人民币壹仟伍佰万元。陆家嘴物业公司被评为上海市二级资质的第一家物业管理企业（上海市物业管理资质最高为一级，但目前只评出49家二级管理资质的企业，无一级管理资质的企业）。1.3公司财务状况最近3年经营收入、利润和总资产如下（万元）：年经营收入年利润总资产1998年322831460691999年284143468802000年预计340033975301.4公司物业管理业绩（图片）公司主要管理业绩摘要获奖单位获奖名称公司95年度上海市物业管理优秀企业公司上海市房地行业96年度实事立功竞赛优秀集体公司浦东新区1995-1998年度文明单位公司上海市房地行业97年度立功竞赛优秀集体公司1998年12月获得ISO质量体系认证证书公司1999年获物业管理企业二级资质公司1999年6月档案通过国家二级评审金杨分公司1995年度保卫工作先进集体金杨分公司1993-1995年度浦东新区绿化养护管理先进集体金杨分公司1995-1996年度上海爱国卫生先进单位金杨分公司上海市房地行业96年度区级实事立功竞赛优秀集体金杨分公司上海房地行业96年度窗口规范服务达标单位金杨分公司一九九七年度浦东新区治安安全合格单位金杨分公司一九九七年度卫生标兵小区达标创优荣誉摘要获奖小区获奖名称金杨二街坊市优秀小区和全国城市物业管理优秀住宅小区金杨四街坊上海市物业管理优秀小区金杨六街坊上海市物业管理优秀小区金杨三街坊上海市物业管理优秀小区金杨七街坊上海市物业管理优秀小区金杨五街坊上海市物业管理优秀小区金杨八街坊（西）上海市物业管理优秀小区众城管理处市优秀物业管理大厦荣城花苑市优秀物业管理小区、上海市优秀示范小区民乐苑建设部全国优秀小区、市优秀示范小区2“上海科技馆”概况“上海科技馆”位于浦东新区花木行政文化中心区，世纪大道2000号，毗邻世纪公园、世纪广场，与新区政府大厦相对，交通便利，通过世纪大道和地铁二号线与陆家嘴金融贸易区及市中心相连。“上海科技馆”是由上海市人民政府投资兴建的重大社会文化项目，计划投资总额约15亿元人民币。“上海科技馆”以“自然、人、科技”为主题，以提高公众科技文化素养为宗旨。建成之后将是上海重要的科普教育基地和休闲旅游基地，预测年客流量逾200万人次。“上海科技馆”内设有天地馆、生命馆、智慧馆、未来馆等五个常设展馆和一个临展馆。一期共开放地壳探秘、生物万象、儿童科技园、智慧之光、信息乐园、设计师摇篮6个展区和一个IMAX巨幕3D影院、一个球幕影院、一个动感4D影院，另有宇宙之旅等13个展区将于二期开放。开放时间：周二至周五9:00-17:00周六至周日9:00-21:00周一闭馆占地面积：6.8万平方米总建筑面积：9.6万平方米常设展区面积：6.0万平方米建筑总高：50.2米 其中：地上49米，四层；地下7.2米，一层主体结构：砼框架结构（预应力）屋面：铝板楼层：砼板外墙：玻璃、石材及铝板幕墙内墙：轻质（材料）砌块设备、设施：强电系统、弱电系统（楼宇自控、安保监控、共用天线和闭路电视、公共广播和应急广播、通讯）、电梯、给排水系统、擦窗机、空调暖通、计算机系统、灯效控制系统和AV数字控制系统。3双方合作的意向3.1“上海科技馆”以其优秀的建筑设计、超前的风格理念、先进的硬件设施、无与伦比的地理位置，必将成为世界一流的科技展馆。3.2贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有高资质、上等级、有管理经验、有专业人才、有完善的企业管理制度的优秀物业管理公司来管理“上海科技馆”。3.3陆家嘴物业管理“上海科技馆”的综合优势 陆家嘴物业已成为上海市管理规模第一的物业公司，目前管理的物业量已达390万； 陆家嘴物业公司管理资质已居上海市物业管理企业之首位，成为上海市49家获二级资质的第一家(目前上海无一级资质物业管理企业)； 陆家嘴物业有其超前的企业理念，使其管理的物业保值、升值，业户安居乐业； 陆家嘴物业将成为全国唯一通过ISO9002、ISO14001、OHSAS18001三项国际认证的企业； 陆家嘴物业具有管理各类物业的丰富实际经验及人力资源； 陆家嘴物业有能力为所有类型的企业提供物业管理服务； 陆家嘴物业可以提供您所需要的物业管理服务； 用我们的物业管理服务节省您的时间和金钱； 您可以利用我们的管理经验帮助您实现你的战略目标； 陆家嘴物业是您可信赖的合作伙伴。3.4陆家嘴物业管理“上海科技馆”的具体优势 “上海科技馆”与我公司总部近在咫尺，又与我公司管理的浦东新区办公中心触手可及，对于资源共享、应急抢险十分有益； “上海科技馆”坐落于浦东陆家嘴地区，而我公司是陆家嘴集团公司的全资子公司，与新区各个方面有着极为良好的沟通渠道，可以为“上海科技馆”的各项工作提供其他公司无法比拟的便利条件； 我公司有能够保障浦东新区办公中心正常运作的经验丰富的设备设施维保技术人员； 我公司有具有丰富接待经验的强大的礼仪服务阵容，曾接待过江泽民、胡锦涛等中央领导同志及许多国家的元首、部长； 我公司有为上海钻石中心提供服务的专业保安队伍； 我公司有为上海证券大厦提供服务的专业保洁公司； 我公司有从原浦东公园转制到我公司的具有园艺实践经验的绿化队伍，更有从农学院毕业的高才生做为后备力量； 我公司有条件吸纳全国最优秀的物业管理人才来管理“上海科技馆”； 我公司有能力并愿意吸纳“上海科技馆”的富余人员。3.5贵方如果委托我公司管理“上海科技馆”，我公司将采用“陆家嘴物业管理”的管理模式，导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系，为“上海科技馆”成为世界一流的科技展馆提供无可挑剔的物业管理服务。3.6委托方支付开办费542600元。3.7“上海科技馆”竣工验收后，需对所属委托物业范围内的房屋、设备、设施等进行全面“开荒”清洁。“开荒”清洁费由委托方承担，估计需100000元人民币，其费用实行“实报实销”，物业公司负责实施。3.8我公司同意贵方的建议：从施工期就进行物业管理服务早期介入，开业后开始进行物业管理服务。早期介入物业管理：2001年1月1日 2001年3月31日，委托物业管理服务期限五年： 2001年4月1日 2006年3月31日，这将给“上海科技馆”的建设和物业管理平稳过渡以及管理水平达到四星级标准带来非常有利的因素。 4总体构想与目标4.1管理模式倡导陆家嘴物业让您更满意的管理理念，在“上海科技馆”及陆家嘴物业公司的领导下，实行“上海科技馆”物业管理处经理负责制，实施管辖区域内统一的物业管理，并遵守国家及地区有关的法律法规，接受当地政府主管部门的监督。4.2管理服务目标我公司正式接受管理“上海科技馆”后，将使“上海科技馆”达到以下管理服务目标（除委托方本身原因、委托方提供数据与实际情况差异较大、政府政策调整及不可抗力等因素外）:4.2.1总目标 达到相当于宾馆四星级标准； 通过良好的物业管理使业户名下的物业保值、增值，真正为业户营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、先进的科教、娱乐、工作环境,并成为中国乃至全世界的标志性物业品牌。 营造优质环境，激发游客参与科普的热情，提高业户的满意度。4.2.2具体目标管理服务“以人为本”，针对“上海科技馆”的物业特征，我司提出“高标准、全方位”的物业管理设想。高标准 以业户满意度为指针，导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境质量保证体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系，采用相当于宾馆四星级标准，运用现代科技手段及管理方法来管理与服务“上海科技馆”。 从目标管理着手、以质量管理为中心、以信息管理为基础，建立各级监督约束机制，实行24小时的管理服务。 遵循物业公司专业管理、业户自主管理、政府部门及业户监督管理相结合的管理方式。全方位 针对业户和游客的需求，实行安全、卫生、便捷、齐全、低价及24小时全天候、多方位的高标准管理服务。4.2.3管理目标值经营场地管理目标值 场地、建筑完好率98% 基础设施完好率95%展区场地管理目标值 展区场地、建筑完好率98% 展区基础设施完好率95%工程物业管理目标值 供电、供水、供气保证率98% 照明设施完好率98% 空调供应完好率98% 通讯、视听、系统保障率98% 消防设施完好率100% 治安监控设施完好率98% 建筑物及所有设备、设施按预定计划维护保养合格率100% 建筑物及所有设备、设施维修及时率100% 设备、设施突发事件控制率98%保安管理目标值 VIP接待安全措施保证率100% 高峰客流安全措施保证率100% 突发事件控制率100% 车辆交通疏导控制率100% 技术防范监控措施实施率98% 观众安全措施保证率100% 重大刑事案件发生控制率100% 重大火灾事故发生控制率100%环境管理目标值 管理区域内无积尘、无污垢、无垃圾、无积水控制率100% 管辖区域绿化成活率95%以上 管辖区域内绿化更新、养护及时率100% 管辖区域内绿化艺术美化率95% 建筑物外立面整洁保持率98% 建筑垃圾、生活垃圾、污水处理及时率98%以上 灭虫除害及时率98%以上5 早期介入物业管理服务范围及内容5.1范围“上海科技馆”的所有公共部位及地下车库。5.2早期介入服务内容 协助和参与施工质量管理，加强对隐蔽工程的现场检查，使质量隐患消灭在建造过程中，促使物业建造质量和验收效率的提高。 与委托方一起融洽外部环境，沟通与社区有关的供电、供水、市政、环卫、防疫、房管局、公安、消防、邮政、交通、绿化及委托服务保养单位等政府管理部门的关系并建立日常联系网络，加强合作使“上海科技馆”运作及管理取得良好的外部环境。 协助开发商制定好“上海科技馆”业户使用公约。 与开发商一起参与房屋设备设施的前期质量验收。 开业后管理方案的拟订。 “上海科技馆”租户装潢管理方案的拟订。 房屋、设备、设施的交接验收，并建立验收后档案。 管理及作业人员培训及操作训练（开业前10天完成）。 制订“上海科技馆”房屋、设备、设施维修保养方案。 制订“上海科技馆”安全、消防系统管理方案。 其他工作指导与策划。5.3早期介入的时间2001年1月1日至2001年3月31日凭借多年物业管理经验，我司认为，早期介入越早越好。从今后物业管理的角度讲，有利于及早发现问题，节省投资成本，及时解决问题，有利于设备设施良好运行，保值升值。5.4派遣人员费用估算派2名经理级管理人员及工程技术人员，每周1次，每次结束后提供书面建议报告（特殊情况增加次数）。按常规，物业公司对前期介入应收取一定费用，但是针对“上海科技馆”的特殊情况，我公司决定费用全免。6“上海科技馆”接收过渡阶段的管理工作及保证措施6.1“上海科技馆”进场接管期限我公司在确保“上海科技馆”正常运行的前提下，在“上海科技馆”有关人员的配合下，接管时间定为一周，各部分交接期限及责任人员具体如下：“上海科技馆”交接时间表项目交 接 时 间责任部门第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天资料合同交接全体人员供配电系统电气维保部电梯系统空调系统空调（给排水）维保部给排水系统计算机系统弱电系统消防设备弱电维保部楼宇控制电子会议背景音响闭路电视灯效、AV安保设备门禁设备车库管理保安保安部保洁、绿化清洁、绿化部礼仪礼仪部交接总结全体人员6.2项目交接验收责任界定当我公司受托管理“上海科技馆”，进入现场在限定时间内交接时，甲方负责把已竣工项目或还在施工项目的全部情况告之乙方，并同时移交相应的管理权力与责任，具体如下：6.2.1甲方负责在乙方接管前把全部设备系统的各类合同、合同附件、图纸、技术资料、产品说明书等全部移交乙方。如遇种种原因，一时无法移交的部分资料，且不影响整个设备系统交接的，可适当延长时间。6.2.2经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收且合格的竣工项目移交。甲方负责及时把管理权力与责任移交乙方，乙方应在验收接管后详细记录在案，并经甲方及甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建部门等）签字认可，乙方承担其管理权力和义务。6.2.3经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收但不合格的竣工项目或者经政府的主管部门按规定的验收运行周期无法验收完毕的竣工项目移交。甲方负责及时把管理权力和责任移交乙方，但不合格或未验收完毕的项目乙方应在验收接管后详细记录在案，并经甲方及甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建处等）签字认可，由此影响其提供使用功能的责任不应乙方承担，乙方对甲方支付余款或增加费用具有参与讨论及建议权，乙方负责配合、协助甲方或甲方委托人，加快整改项目的落实及再次验收工作的推进或者持续落实其验收工作。6.2.4已完工但未经政府规定部门验收的项目、正在施工的项目责任界定：甲方负责验证责任，并指定筹建部门负责监督、管理分包方施工责任；分包方或具体施工方负责施工、试运行及整改责任；乙方负责配合、协助、建议、讨论的责任，其提供使用功能的责任不应乙方承担。6.3保证措施 先期进行各类图纸的熟悉消化； 设备人员与施工方共同对设备的性能、操作和设备状况进行熟悉，以保证在接收后能独立操作； 对各类供货商、联系人、维保期限、维保内容及维保期外的维保进行详细了解； 对各类设备系统的主要设备建立档案、详细登记； 建立接管档案，对每台设备的目前状态由科技馆、供货商和物业公司三方签字认可； 还未完全完工的设备系统，可以实施边施工调试、边进行监督，待完工后再验收交接； 管理方的接收人员必须经过培训，并符合上岗条件。7进驻“上海科技馆”后物业管理服务的范围、内容及标准7.1业户服务 拟订租户进场管理程序； 拟订装修管理规定并照章执行 负责对业主、租户的日常服务与联系，并进行走访，每季度一次意见征询活动； 收集租户租赁资料，编制租赁清册，记录动态情况； 建立租户档案，拟订档案管理办法。7.2礼仪商务服务7.2.1范围“上海科技馆”商务中心所涉及的各项服务、礼仪会务接待。7.2.2内容及标准7.2.2.1商务中心服务内容 负责“上海科技馆”所有信件、报刊、杂志等收发工作； 接待外来客户的各类文件的打印、复印、传真等工作； 负责客户机、船、车票的订购工作； 负责客户其他特约、代办服务。标准 服务宗旨：快捷、优质、规范、高效； 服务标准：凡推出的服务项目。保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 服务满意率达95%。7.2.2.2礼仪会务接待服务内容 负责来访客人的登记、接待服务。 根据”上海科技馆”有关部门的要求，布置、安排、落实服务人员做好服务接待工作。 检查整个大楼的各类设施，发现问题及时报修。 电梯迎候客人的询问、引导工作。 负责大楼经营场所的票务接待工作。 提供茶水服务。 电话转接工作。标准 服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微笑，姿势端正，双手自然摆放，与工作无关的物品一律放在抽斗内，统一着装，服装整洁。 迎送客时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。 根据”上海科技馆”有关部门发出的会议接待通知单要求做好各项服务准备工作，如有特殊要求，按要求执行。 提前半小时检查大楼内的空调、照明、电器等各类设施，发现问题及时通知设备管理人员排除故障。 遇来访、询问客人须面带微笑，问清客人姓名与单位，然后再与大楼有关部门联系，并要求客人填写来访登记，同时引导客人去休息室接待区等候。 接听电话并进行转接，要求服务人员见信号灯亮时必须使用普通话且礼貌地称：“您好，请讲”，根据客人要求迅速、正确为其转接电话，在无人接听的情况下或电话占线时，应婉转地说：“对不起，电话无人接听，请问可否等会儿再打来？”或“对不起，电话占线，请稍等。”等此类礼貌用语。如来电要求留言须认真填写电话记录表，及时转达。 服务员发现空气浑浊即开启门、窗15-20分钟后关闭，调节好空调调温器，冬季室内温度一般控制在18C（2C）左右，夏季一般控制在25C（2C）左右，并在喷洒适量空气清香剂，保持大楼内空气清新。 提供茶水服务的顺序是先主宾后主人，然后按顺时针方向提供服务。茶水添加时，须在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分满，并注意客人的动态，以免发生碰撞。服务过程中须忙而不乱，快又稳地将茶水送到客人面前。 会见或会议期间服务员一般不得随意进出会见厅或会议室，重要会见或会议期间服务员须站立在会场里面，一般的会见或会议期间服务员站立在会场门口，特殊需求按科技馆规定执行，但必须注意会见厅或会议室的动态，随时提供服务，如有紧急事项须要找人，服务员可用纸条形式传递信息。7.3保安管理与服务7.3.1范围“上海科技馆”地面出入口及红线内、售检票处、大堂、走道、公共设施、共用设备、地下车库等。7.3.2服务内容 保安巡视、检查、宣传、抢险、护卫、汇报及统计记录； 辖区出入口全天24小时值班，对办公楼非本馆工作人员进出进行询问，对围墙边、公共道路、公共场所、公共设施等实行全天周期性的巡逻值勤。保安人员规定路线每二小时巡逻一次及不规定路线不定期巡逻； 辖区内实施24小时监控录像，并保存7天时间； 实施三级防火责任制度，建立健全防火制度和安全操作制度； 定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，制定有关人员负责保养、维修和管理； 定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查； 与地区公安、消防、综合治理管理部门等建立良好的公共关系，积极配合与落实工作，同时接受监督，确保管理区域内财产及人身安全。 游客疏散及引导； 附近及周边道路车辆管理及疏导，对进出车辆做好纪录； 防台防汛管理； 应急事件处理。7.3.3工作质量标准工作内容定岗巡视流动巡查学习训练刑事、违法案件车辆停放、保管环境保护突发事件工作频率24小时24小时，不间断巡查5分钟内保安到达现场每月二次质量标准保证出入口安全，阻止推销、叫卖、乞讨、无关人员进出。及时制止：偷、盗、刑事、治安，案件一旦发生立即与公安部门联系。无可疑、闲杂人员接近车辆，未锁门、关窗车辆或遗忘贵重物品及时通知。道路畅通。注意关闭门、公灯、窗、各龙头，不乘电梯，无破坏绿化、无乱扔垃圾、乱吐、乱烧。及时采取措施，控制局面，迅速报告，等候支援，及时疏导与引导游客。各项法律常识，政策条例和业务培训。督导方式保安部门统一指挥调度，保安班长24小时监督保安员运作，管理处经理每月不定期抽查。7.4保洁管理与服务7.4.1入口、大厅的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季梯级、地台无灰尘、无污渍、无痰迹、无垃圾视检巡回一次洗刷大厅地坪无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾视检大理石地面光亮有倒影巡回一次抛光蜡一次洗地上蜡玻璃门、窗光亮干净、无尘灰、无印渍视检与手检戴白手套巡回柱面、墙面、台面、椅子、沙发、灯座及附属设施光亮、整洁、无灰尘、无损坏视检与手检一次大花盆、盆景盆体表面光亮保洁，盆内无烟蒂、杂物视检与手检巡回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.2展馆公共区域的保洁区域项目及内容（包括但不仅限于）标准检查手段实施方案日周月季展馆公共区域地面清洁整洁光亮，无垃圾、无纸屑、无水渍、无脚印视检巡回上腊所有玻璃门、窗及玻璃部分之清洁无尘、光亮、无印渍，保持明净手检用餐巾纸擦拭1米无灰尘巡回1各种标志牌、不锈钢/铝质材料清洁表面无污渍、无污垢、光亮视检与手检1清理公共区域垃圾桶及烟灰缸清洁光亮、无污垢、烟灰及垃圾不超过容器的2/3视检巡回地面/电梯地面抛光地面光泽明显视检2地面吸尘无浮灰、无污渍、无死角视检与手检1内立柱之清洁整洁、光亮、无污渍视检1空调风口之清洁目视，无蜘蛛网、无明显灰尘、无污渍视检1电梯内外之清洁电梯内四周及内外门保持整洁光亮，照明器具无积灰视检与手检2电梯槽底之清洁无垃圾、无垃圾、无烟头、纸屑视检1入口地毯、垫子吸尘干燥、无污渍视检3天花清洁无积灰、无蜘蛛网、金属天花板及架边洁亮视检1展馆公共区域照明清洁灯管无灰尘、灯盖、灯罩明亮清洁视检1清扫走廊/台阶垃圾及尘土无尘、无污渍、无垃圾杂物、无蜘蛛网、无积水视检与手检1走廊地毯吸尘干燥、无污渍视检与手检1擦拭走廊墙面及挂物无积灰、无污垢视检与手检1擦拭走廊/后梯消防设施无尘、无污渍、无垃圾、无蜘蛛网视检与手检1清洁木质材料无尘、无污垢视检与手检1擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板视检无明显污迹、手检无明显灰尘视检与手检巡回自动扶梯清洁整洁、光亮、无污渍视检与手检巡回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.3卫生间的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗、柜、墙面顶、墙面干净、整洁、明亮无尘灰、污迹视检与手检一次室内地面、空间无脚印、无污迹、无水迹、无异味视检与嗅检巡回一次清洗所有隔屏板无尘灰、无污迹、水迹视检与手检巡回一次清洗便池、马桶、水斗、面盆、镜面保洁、干净、无污迹、无污垢、无异味、污水管及下水道畅通视检与嗅检巡回手纸篓清理、刷洗干净视检与嗅检巡回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.4电梯、扶梯、楼梯的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季电梯、门表面、内壁、底面、天花板无泥迹、无尘灰、无杂物、视感光亮视检一次一次擦洗电梯通风口干净、无尘灰视检与手检一次巡回一次扶梯扶手干净、光滑、无尘灰手检用餐巾纸擦拭1米无灰尘三次扶梯踏脚干净、无泥土及杂物视检三次楼梯台阶、扶手、栏杆干净、无泥土、无尘灰、无杂物视检与手检巡回一次清洗花卉盆景盆体干净光洁、盆内无杂物烟蒂视检与手检巡回室内空间空气流通、清晰嗅检喷香检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。