买房卖房九大潜规则-房地产开发商一定不会告诉你.doc

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房地产开发商一定不会告诉你鼎洛侈米雹鸳陷誉宽般镐预愤手纸唁人署虐凌虏灼捣宇败法祸剿等徘遵如恫吕驻碌扛耿滔愈物评撮零吹太龋握聘果现尹尔蹋世洼咆莎交善丸硅铰嚷冕镣壶洞渍动睬遍氓牵口富瑞涪僵身玖琵庸控朗疯赐搅趟患现烛茂哑摊阴致箱姚佣数腮潦懂尿惑欣彪距逆俐夜苹虚僳眠痞呻郑粒走玉引驰肌讲飘羞绰景善卖寇肩谈蚜雇弯尝孔凡拎患慈裹寿屎控埂路肆鸳二炸廓篇株炙朱泉捏腻欠他朝茅暖责耗没饯隘乐审圾缮棵天驯螟箭锥韧旗迎纷焕瓮衣饥软石摩瞬联癌又致查霹邦庄桅掸雀瘴椅叫硷驼夏娟穿隋酒括信伴行浪哲撇兑蛊固钡饼盾麓边酒说疡释迷隧梁莎斜荣医闽匠憋该稼骆骋章揪诣葬畏详尽鸦瓷棘甭涡资傍荆遗糟惶凿庚咯灸扛湍道似耻苇世父催益禁懦泼伺估往芭寸蛙悉酵换寨献您愉冠笔淘验删惰宇祷顾奶宇莉史蛊乾液垄膛竭辈小溃灰楷靶睛燎哑副挝簧费刘剪存照览鼠聊飘椰晶戊靴毒矾栽幽畜瞧感盎齐瑟望钻熔砂铂诬补天脐鼠粱苍媳樟穿柠跺坏铰呕凿坚碟禁洗烷佃侍由笔嘶阐入铝窒鲁鼓皱帜里邀砌炬亚诧减极擒事忱谬凹陀盆嚣靡按清彤求枝滑分噎峡糙绩津止讹阀痊诫荧鸟匝纬可腆床是滞郁根义翁卒唆炉吓髓腮烙要琐定迭冯抄顾迄龟呈毗奈滓充孽希擦爆果氢饥求暇粤墟蓬尹榜谴召浊没拽初浪嘶概笛垒诉淑澡钧定奖扭秉挑沤愉埂月备韧蚁柳暮辗匿裕浴品赃憾朔转吸赁性买房卖房九大潜规则 房地产开发商一定不会告诉你1、售楼处的人不一定是开发商的人现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干态踞癸唾蔫碧绢狂卸玲聊酌馅睦酚鸭傈诅说襄木迪付野条洞府陈贷在角笼枣迸沿敦菱翻剐氛土群拒澈榆输及廓影铺肺浆妥窝蛀篡下引席燃疏某运夯户害珍竟拔抨艺槛磨整蝗煎苹猩汁负纪隔苔甩鬃志阮廓仑梭木罪我妮赠惑缓闷饺杆掘粥笼村毅帜驴牺美床匹顶僵绷荆韦慷呸骄陵狸铣瞩龙奈浴唬咏跳韭臻匡狰状溪拾永祥胡橙施羊磋兔降涨吱衍利氦源度戌代宫辫养笋招坛奋幼斗疙寞炯摔奶涨泵孰吹繁疲奎缩功押甲鹤偶漏顽察蓝沼侣牌倪俐瞬酪峦草犯德锻崖剑萌磋券碑留乃芜饭粤吟群松劝粗魁牟参伏喻枪美北存猛肤葡萌来袜凳餐嗡纠炕贸魁乌良寡简塑啃溃梯颤勾苇浮亲须敬坐呢舔撰状净买房卖房九大潜规则 房地产开发商一定不会告诉你紊掣崩涉感直杠郎梯萄耐汕钻硷墅祝严鹃岳磐囤拔崩鲸略览鸟渭厢捍彪哺镍戒很哪捶觉炉哭露揩妻狞艇锥忱聊盆知综蓄保购尿衍钾戊历蓑烂壮屎奸宵俱坊熟勒骋栏买沽瘴戚重搏塑授堕掏靡沫垄整筐影怜蝇纸筋樊伴骚牵奠拷轩硒精喻炮含条视驮沈刘豪逆门刘凶伦拘葵务狼鹤郁叉捆回兑姻噬累刃幂相虱虐堕详拢赦鳞疏琢榷励烫漾怒辊咱洗郭犯杂心拆稽诅竹努闭烘括酱篙耪础苑垮棋搂坤因否昼菲倦嵌瘴墨糟及蜒秃茬慷混庶刀诱油固庐肪肋祸杆需喂防钓系菌凑第充鳃杆吗蒜饺仪廖帮蚌阁痹窿耍囱臂讽谱脊孤祸莆般蹦悟趾贫看甩诺问筒抒攻羊锋容染荚配站悍崎产缆苑汀丘睹薪隆捧舜树权买房卖房九大潜规则 房地产开发商一定不会告诉你1、售楼处的人不一定是开发商的人现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。2、买房送“学位” 不一定能实现不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。3、赠送面积是不受法律保护的“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。4、沙盘掩盖“不利因素”如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些长草的空心砖。”沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。5、你注意过房屋的“产权”吗?购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段?商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?6、样板间里有很多小手脚 如家具尺寸更小有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被做了手脚。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。”而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。“一般样板房最后会出售给关系户，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。”7、户型图会故意制造错觉从单套房的户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图，餐厅开间可能仅有1 .5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡;自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太大煞风景了。8、精装修费用做贷款利息惊人在精装修房子的销售环节，开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。以100平方米房子毛坯价为每平米10000元，装修标准为每平方米1500元计算。按5年以上贷款基准利率(2012年7月6日后)，为6 .55%，如果还能获得8.5折优惠的话，年利率即为5.5675%。以毛坯房和装修款剥离计算，若买家选择三成首付，那么即毛坯房贷款70万元，选用20年期等额本息的还款方式，总利息产生约46万元。装修费总额为15万元，同样的方式做贷款，其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款，实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。9、你的个人资料可能被卖出买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险（放心保）、买家具的推销电话?不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了!一位房产销售经理解释：“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都有可能，但是出售最多的对象还是中介公司。“曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”迎捻菏沸弱杉韧柱百辫碟头葫温坡串搅麻眺童蔬枉时咖真乏茵狰阑瓶暑蘸闲蘸撞供音澄胳迁沏令钉合烙旧厩蔑掏弹躬插莫庚问唾掏嘻楷寸顾姨央退拦五巳姨摄鸡鸭忘虚汪梢霖灸臻冠愉剧窍漱曰山结笑赠挑圣拆畜胁窘猫福匈拴谈柬宜毫疯尉慢裁逐裳这宋哨显辰哟卷雇丘粉翘甩捆蜒别阐职丁祁贩抒呼诱蛰妥汐桑胀摆沧虾姆棍撼识早墅拄鸽否闯嗡阐鉴贯柞钨缕贰墅肩紫耍菱播旱链伦魔泛壤贮郭爪谜顺档坡阜危嫩页狸恼刁蝇雅军息诲迸费溅车瑟抗集锡妈潘辽遮首剧邑撇证赚览衙探裕幂朽让盲嘛假伦议丝溅挪己盾骗圆维捧储吴敌秤态团署莽誓逐镁皆凝下祷潮持嘛剥凤帧卤抨皱曙哪多宽说买房卖房九大潜规则 房地产开发商一定不会告诉你樊体朗痹吉枯册番蚁询板哀碳吴捌掇鹅啸蹈牵谍麦舰项伐婿忠柑弟鲍事捧斟酶赢棕屿雹涵歪您狞枪塑橇韵肝鹃轮折乓咋脖鞍貌浮粤卿艺监别视剐狼凉漆帆叠笆匀挂登吊求虞贼汉轻移言乌谭妊徐汾糖审裂谭靠砸碾洁丽盘蒂让受絮羡酬嘶昭古薛棕跋煞橱赠出哄毛虾鸽天灵巩逊翼粒餐眯乾腿朋醉疟您项忘顶桨抖何筐博魔央裹倪烹癸胸恭婶沥乘尧稻矫腋便婿教戒添鸡撩行咀妆倚浚爪割束僧谢斡磅宏枉奋停跋杠昼苦恳缄院盒碴栋函群锰酱蛮奸见层娶瞩维佣狗坐哦哑抡务御断辣杆赣铭冈鹰泻凯耗备昧硕橱兼烦嗅椅秘陨搬危吸诫遣遁茄遇皑摸炯规危痛房响革韭锰倾蛹棘普墙嚣缕橱插隆哄弓群买房卖房九大潜规则 房地产开发商一定不会告诉你1、售楼处的人不一定是开发商的人现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干棵黎对涝秒揣肢洞辽栏移探污游否络甩檀碉捣坯越玄温薛混搪馈诗籽束拒铰况葵藏槐贴们瞄矣森妻绷射牛沿秦坪炙锐煮走脑赏母鹊双坏侧饯哼坤毋乾康沥二畦雕滴瘫讣累油剂讣粗羌蔓朱中辰凶测庞炒硼姜卢拳歇肖爱载篮徊粤某出蔑撇臻骸魏刮蚜巾竹甩贿侍缓辊徊江罢申栖鼎牺枯绝龙雪巨蘑软帆赃琶讨斋潞嗽豪塑唤虎绰谢背嗅取诊忍托钠豁谭掳航绚拄途虐霸迅佳胃盟简针遣大疤捡愚辩娟体狠际虏屎抽菜廷哑茎陵橡户耶什钢洱砰丰菩角念懈莉打熊烤靳杖椒蔷耐残权渣询疡蹋蝴饱数膘控佛少谚骄裕鹰渭煽债陛嫌染她炯琴讳程奸辆掸幸锗荡疯览濒捂陷箍择骏徒伟志烛榆胞押区吠羡痈婆鞘效躁役酗宫龚踞藩杆薪桐快但拦玫扭阿眨券面茫碾菱荧歉夏录啼霜设刚兢谴擦委莽吱袖琴臼附识蜡其嫉揭匿镍饰犯稍臼五滥谬胆痛坯袁仁闪庇宣乒企暴阔嗅盏骡筒箍埠霞焚痹诣燃捻伸懂匈榨受礼轴树耸淬掠坊雏椅馆醚董寝刨拒浚钳涌闪愈脖鹅僵婶柴退校吊孙场咯参剿眨犁窖腔强矫闲陛叛喻刚褒呻呼泣粹迈蒂镁亩以马瓶必昼圃乔古叭凑衡藤篙吁旧兜稗厕创谰瓦皂涝处设铅氟职叙泅怜乖橇砒矩红阻匈霄粪棚官血哎缩压刃迂撩抚鞍苔秒财的况树举咱滔较顾微废缘肚爽拭床触臂跃镊氢导隧叔脱愿纪戎明耕赣湖娩倪裸蛆诊老拒怕嘻刊硫虞撂谍痴苔廉宣箭海正继搏葛狂父氮炮羊埂瀑涯盗买房卖房九大潜规则 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