李军老师：房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析.doc

房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析 -暨以大视角来破除工程现场管理的谜局【课程背景】您是否在工程现场管理中经常被日常杂项工作困扰得烦不胜烦？是否经常被一些突发性事件拖累而影响到全局计划？是否觉得无论自己多么尽心尽力，仍有一些事情防不胜防？是否觉得事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？目前房地产企业工程现场及质量控制普遍在技术管理上存在着薄弱环节，本课程通过理论引导、实战经验总结和大量的案例分享，结合国内大型房地产企业工程管理体系建立，工程管理方面出现的各种质量通病及产生的原因，提出有针对性的技术解决方案，全面解决工程施工现场及质量管理疑难杂症及通病。实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点。全盘掌握的现场管理大局观，以大视角来破除工程现场管理的谜局。提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法，强调工程现场解决舍本逐末、抓小放大的问题。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。【课程收益】1、掌握通过项目运营管理提高项目工程管理的效率、风险控制能力；2、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成；3、全方位掌握项目工程管理进度、质量与成本控制精髓；4、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治；5、帮助企业学习借鉴并逐步建立符合企业自身情况的精细化现场管理体系；6、获取标杆房企工程精细化管理体系标准模板文档，快速运用到日常工程管理工作；7、帮助提升项目经理式人才的综合管理能力和职业素养。【课程特点】实战性强：基于行业咨询培训和标杆地产的实践经验，确保课程内容、工具方法、案例对地产企业工程管理者的实战性；针对性强：基于课前对客户单位需求的充分调研，确保内训对客户企业的针对性；【课程对象】 房地产企业总经理、总工、分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。【课程大纲】第一讲： 房地产公司治理 (头脑风暴篇)第二讲： 项目工程现场 (初窥门径篇)第三讲： 项目工程准备阶段 (登堂入室篇)第四讲： 项目工程实施阶段 (破釜沉舟篇)第五讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)回顾总结：最后研讨及经验交流其中第一讲： 房地产公司治理思考：白银时代房地产公司该如何“洗脑？” 第一部分：简析中国房地产形势1）、2014年房地产市场回顾 2）、 2015年房地产行业预测3）、市场关键词-风险与机遇并存4）、行业关键词大企业、多元化、互联网 5）2015年房地产9大维度的判断万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？结论：中小房业转型的关键之路：专业融合+执道发展第二部分：专业融合 执道发展1、专业融合A、专业间的融合:“薪火传承”的重要性B、专业与管理的融合:1.1、管理的前瞻化-标准化战略和标准化体系A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化E、工作成果标准化1.2、管理的前瞻化-标准化战略和标准化体系1.3、管理的业务化-管控体系A、组织管控及组织结构设计是“企业管控”第一要素。B、流程管控及流程体系是“企业管控”第二要素。C、绩效管控及绩效考核体系是“企业管控”第三要素。D、文化管控及企业文化体系是“企业管控”第四要素。1.4、管理精细化A土地增值税管理。B企业所得税管理。1.5在理念建设方面“理念”、“方法”、“制度” 、“道术”结合。2、执道发展A、在宏观经济方面：B、在行业中观方面：第一战略层面，包括企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。第二策略层面，包括产品与业务选择、业务与职能、管理模式。第三运营层面，包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、营销、客服、财务、人力资源、品牌、流程控制等。C、创新+转型=强化产品核心竞争力第二讲： 项目工程现场 1、房地产行业的7大挑战2、房地产开发的7大运营管理风险案例：“1219”模板支架坍塌事故分析3、房地产项目工程管理核心要素关键词：“四控、三管、一协调”第一部分：房地产工程体系建立与工程全过程精细化管理一、什么是房地产项目现场管理？1、房地产企业工程管理普遍面临的问题1）越来越多挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力2）肢解分包，房地产公司如何做总承包？3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质4）新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有效掌控倍增的复杂要素？5）满足国标质量就能做出好品质吗？6）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？7）低价中标的误区话题1：我们在现场经常面对的有那些问题？话题2、开发商管理原因造成的常见问题？2、 工程管理基本内容 ：设计、技术、质量、安全、文明施工、进度、成本、销售案场、维修、客户投诉、合作伙伴、公共资源等3、现场管理的三个基本维度：4、现场管理定义与本质5、开发企业与施工企业现场管理的差异6、现场管理的秘诀7、 影响项目现场管理的几个主要因素8、现场管理面对困难与挑战案例：现场总包管理的抵抗思考：1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？2、房地产现场管理的最高境界-无为而治第二部分：项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同承包模式管理分析3、现场管理模式分析风险案例：“莲花河畔”倒楼事故话题1：房地产公司为什么不适合总承包？话题2：关于合同承包模式经验话题3：房地产公司要建立怎样的项目管理模式话题4：关于“多项目开发综合症”探索：开发商的三种境界和三个层次案例： 碧桂园、万科兰乔圣菲、星河湾结论：没有质量的扩大规模是一条不归路。案例5：优秀房地产项目赏析我们要学习最优秀的：1、龙湖地产2、万科地产3、星河湾4、绿城百合第三讲： 项目工程准备阶段先有正确的人；才有正确的事选择正确的人（对内：团队）A项目“九大管理领域”管什么？B六管一控五环节话题1、地产行业到底需要什么样的管理人员？话题2：项目团队稳定与协作的重要性 2、选择正确的人（对外：合作资源）a房地产内部及外部管理：内部管理靠流程；外部管理靠合同b如何建立良好的政府关系？分享：房地产企业制度、流程参考文件C、合约管理实例分享：1、一些标准化合同范本（总包及分包）分享：优秀管理者必备的能力和品质什么是正确的事？1、满足客户要求2、符合公司利益3、具备项目条件小结：优秀质量管理核心10条什么是正确的事？怎么 “决定正确的事” ？请改变你的非理性想法确定正确的事 -谋定而后动-项目策划书落地：如何制定项目工程管理策划书？七嘴八舌：1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT？3、房地产公司老板应该如何用人？分享：1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度2、“白银时代”，什么样的人才才是房地产企业真正需要的呢？第四讲： 项目工程实施阶段一）、开工前准备阶段管理主要包括如下内容：1、项目生产组织的确定2、项目总控进度计划的确定 3、项目招投标计划管理 4、项目成本管理要求5、设计配合要求的确定6、监理管理要求的确定7、总包管理要求的确定8、甲签合同工程供方管理要求的确定9、设计交底10、施工组织设计审核11、重大施工方案的提出及要求12、变更洽商的管理13、施工前现场准备工作14、项目会议制度要求15、工程档案及文件管理要求16、产品标准的管理要求17、项目合同管理要求18、对图纸预审与会审19、制定合理工期20、总平面管理策划 分享：1、项目面积一览表规划面积指标的确定 2、二次优化设计重要性案例分析3、你需要了解的十大设计评审思考点4、案例：营销示范区-总平面策划的前提二）、施工过程精细化管控“3步法”关键词：正确的方法+持续的执行力 第一步：对供方的管理输出控制1、工程管理进度控制2、项目进度目标分析3、项目总体计划编制一级计划：公司23年的战略经营计划二级计划：项目开发里程碑节点计划三级计划：各专业部门项目具体实施作业计划讨论：1、关于3级进度计划的重要性2、计划不力的主要原因分析：3、计划编制及执行常见问题： 4、如何保证工程关键节点计划？内核：现场过程管理最有效的八大环节1、过程控制-材料设备选用管理2、过程控制-材料封存3、过程控制-材料进场验收5、过程控制-施工质量样板引路分享： 工程样板先行执行效果分享样板先行-高品质清水样板间实体展示6、过程控制-工程质量巡检制度分享：现场巡检之工程现场召开观摩会案例：工程巡检问题记录分享7、过程控制-要让问题可视化8、过程控制-例会制度9、过程控制-成品保护 10、过程控制-工序检查分享1:各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点分享2：屋面及保湿工程把控要点1）常见瓦屋面施工工艺及通病预防2）质量与美观的矛盾冲突3）新型屋面防水材料应用中的把控要点分享3：工程质量通病防治分享4：“零缺陷”在工程管理环节中的关键项1、地下室防渗漏质量检验2、主体结构防开裂、防空间偏差检验3、砌体防开裂、防渗漏检验4、抹灰防开裂、防渗漏检验5、卫生间防渗漏检验6、门窗防渗漏检验7、屋面防渗漏检验11、过程控制-实测实量12、过程控制-安全管理13、过程控制-文明施工分享：优秀项目施工现场安全文明管理14、过程控制-工地开放日15、过程控制-情景示范区 工地开放日情景示范区建设要点打造高品质情景示范区五大原则：分析：掏不掏钱看户型、买不买房看景观学习：关于样板区景观高品质营造的12把快刀.DOC案例分享：万科金色领域、金域松湖、龙湖滟澜山、龙湖弗莱明戈其中：选讲部分:学习龙湖高品质景观设计与施工管理16、过程控制-专业学习讨论：工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训闲言碎语：学习与成长的关系我是活雷锋？会哭的孩子有奶吃？论大锅饭与平均主义分享：专项工程交工验收标准及细则.doc选将部分：现场成本管理1、房地产项目成本组成9大类2、常见成本控制的观念和做法3、项目成本的形成过程4、项目成本管理的四大核心过程5、关注成本价值点-施工组织策划阶段6、项目实施阶段成本管理价值11大关注点：分享：1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单2、某项目19-23楼及地下车库工程招标答疑.doc3、施工图审查控制要点.doc4、某项目工程图纸会审记录.doc7、成本管理采购管理和信息管理8、成本管理工程款支付管理选讲：1、工程索赔原始依据工程质量管控要点第五讲： 项目工程交付及后评估阶段第一：交付前督查督导-“一房三验”1、 验收前的准备工作2、 专项验收及竣工验收3、 公司内部验收(附件)4、 保修合同及保修担保(附件)5、 物业接管验收的准备工作(附件)实例分享： 1、交房时重点注意的30个重要问题 2、业主收房25个重要关注点 3、阶段性交房前工作梳理 4、竣工交房项目质保期整改流程指引第二：工程竣工交付后管理1、物业接管验收准备会(附件)2、物业接管验收(附件)3、保修工作的组织、原则及管理(附件)4、整改及收尾工作(附件)第三、客户入住及客户服务管理1 入住前准备工作(附件) 2 客户入住(附件)3 客户服务及投诉处理(附件)4、客户入住也是一种经营活动第四、关注客户体验交付阶段的快速反应直接影响客户认知交付阶段是项目管理的最后一道防线思考：如何把控好公共部位面子工程质量？资料分享： 1、交付流程 2、交付前、中、后的风险控制 3、客户质量档案 4、项目后评估实例分享： 1）XX项目房屋交付全过程详解PPT 2）XX项目交付工作流程及交房方案 3）学习龙湖交房标准第五、项目后评估1 、项目整体施工组织管理总结2 、进度、质量、安全文明施工总结3 、技术管理（包括技术标准、产品标准）总结4 、合同执行情况总结5 、成本控制分析6 、物业移交及客户保修服务总结如何建立产品缺陷反馈手册？思考1：如何避免问题的重复发生？谁为问题负责？思考2：探讨关于无效成本（手册）、设计变更、现场签证控制能力1、学习万科做好项目后评估.doc2、地产委托物业施工的管理办法.doc小结：关于项目开发管理的15条观点与建议回顾总结：最后研讨及经验交流【金牌讲师】李军老师：房地产讲师网首席工程管理顾问，法国CNAM大学建筑学硕士，清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员，中国地产联盟讲师会员，万科住宅研究中心交流设计师，资深产品规划与设计专家，对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，省房地产协会研究中心高级顾问。李老师早年就职国有大型建筑设计院，2001年进入大型上市地产公司，在集团总部负责全面技术管理工作，对产品标准化与创新有深厚的专业功底。做项目总经理多年，成功操作多个大型高品质住宅项目开发，现为某品牌地产公司高管，合伙人。全权负责公司的设计、工程、成本、营销工作，熟悉房地产开发公司各环节、流程，在项目前期策划、设计、工程与项目运营等方面，积累了丰富的实操管理经验。其本人对项目管理有独特理解和研究，并形成了个人风格。授课诙谐幽默，将高深的管理之道融入简单的事例中，摒弃空话，一切以实战，以落地为标准，以全面提升企业打造高品质项目管理的能力。 2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报：