违章建筑的租赁合同效力.doc

凯程考研辅导班，中国最强的考研辅导机构， 考研就找凯程考研，学生满意，家长放心，社会认可！违章建筑的租赁合同效力 所租赁之物，竟是违章建筑？参与租赁事宜的几个当事人面面相觑。 违章建筑是指“未经有关部分审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物”。没有办法专门撰文探讨违章建筑的前因后果，论文的限制太僵硬，以博文的兼容和简易性而论，聊聊违章建筑则显得轻松些。随着越来越多的人加入考研大军，研究生就业问题近年来也成为热点话题。官方发布的研究生总体就业率高达95%以上，但有的专业首次就业率甚至低至5.56%。究竟什么才是真实的情况，也许永远也无法知道，但多几个渠道了解信息，或许能在作决定时提供帮助。七成高校研究生就业率超95凯程考研以专业、负责、创新、分享的办学理念，突出高命中率、强时效性、全面一条龙服务的特色，成为考研学子选择专业课辅导的首选。10年来已有千余位考生在凯程的帮助下顺利考取全国著名高校，引发业界强烈关注。 参考“中外民商裁判网”一则文章“违章建筑的物权效力-以违章建筑的物权效力对租赁合同影响”，两则案例： 案例1 北京市石景山某农工商公司诉北京某公司、金某租赁合同纠纷一案中，被告租赁原告汽车修理厂院落及房屋，被告在承租的院落中建房，从事房屋出租经营活动。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被认定为违法建设而被强制拆除。原告诉至法院要求解除并确认其所签订的协议无效。最后一审、二审法院均认定由于原被告所签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定而无效。 案例2 北京市通州某化工厂诉赵某租赁合同纠纷案，被告租赁坐落在原告临街门面房8间使用，经原告同意，在其承租土地上建设房屋并使用。后被告以租赁物是违章建筑为由，要求确认租赁合同无效。法院审理后认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，法院判决违章建筑租赁合同有效。确认租赁物为建筑在耕地上的违法建筑不影响租赁合同的效力。 房产建筑类租赁合同，常因建筑的实体形态“扎实”地坐落在阳光下，过分依赖眼见为实的视觉效果，而忽略审核建筑的合法性。鉴于违法建筑具有先天违法性，台湾王泽鉴区分，程序违建是指建筑物并未妨碍都市计划书，建设者得依一定程序申领建筑执照；实质违建设是指建筑物无从依程序辅正，使其变为合法性建筑物。 既然是违法建筑，租赁市场流转中总难免触动法律暗礁，现行商品房管理办法第六条明确规定，属于违法建筑的房屋不得出租；不得出租的违法建筑若是出租了，租赁合同效力如何呢？迎面而来的是合同法解释二，就合同法第52条第5项规定的“强制性规定”，阐明是效力性强制性规定，先搁置此强制性规定类别的争议。 依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，违法建筑物的租赁合同是无效的，在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的“房屋”（儒墨注，区别于广泛的建筑物），未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。 上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答中，也曾明确。未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。 出租方有时未必能提供出产权证，但未必是违章建筑；当然，若双方对簿公堂，究竟是承租方提供证据证明其承租标的是违法建筑呢？还是由出租方自证其是合法建筑呢？虽然其结果均是验证租赁合同的效力问题，要结合证据若干规定和庭审状况了（不要忽视“庭审状况”）。 至于租赁合同若被判定无效，后果如何？合同法58条很明确，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 而房屋租赁合同即使无效，租金或许依然要付，只是换个名称而已；“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持”。 即合同虽定性为无效，但相关费用却依照会借鉴为有效，无效合同的“有效履行条款”。关于凯程：凯程考研成立于2005年，国内首家全日制集训机构考研，一直致力于高端全日制辅导，由李海洋教授、张鑫教授、卢营教授、王洋教授、杨武金教授、张释然教授、索玉柱教授、方浩教授等一批高级考研教研队伍组成，为学员全程高质量授课、答疑、测试、督导、报考指导、方法指导、联系导师、复试等全方位的考研服务。凯程考研的宗旨：让学习成为一种习惯凯程考研的价值观口号：凯旋归来，前程万里信念：让每个学员都有好最好的归宿使命：完善全新的教育模式，做中国最专业的考研辅导机构激情：永不言弃，乐观向上敬业：以专业的态度做非凡的事业平衡：找到工作、生活、家庭的平衡点服务：以学员的前途为已任，为学员提供高效、专业的服务，团队合作,为学员服务，为学员引路。凯程考研，考研机构，10年高质量辅导，值得信赖！ 以学员的前途为已任，为学员提供高效、专业的服务，团队合作,为学员服务，为学员引路。