前期物业管理协议(参考).doc

前期物业服务协议
编号：
本协议当事人
甲方：深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司
乙方：
本物业名称：中洲·中央公园 房号： 栋 号；
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理合同》生效时止的物业管理。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《中洲•中央公园临时管理规约》、《业主手册》、《装修指南》、《消防安全责任书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》并书面告之乙方；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
4、制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为；
5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；
7、编制物业管理服务及财务年度计划；
8、每6个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并在乙方提出装修申请后与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；
10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；
11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认；
13、物业服务企业必须在物业管理区域内设立服务中心，对本物业进行专业化的服务和管理；
14、法律、法规规定的其他权利和义务。
二、乙方的权利义务
1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
2、遵守《中洲•中央公园临时管理规约》及本物业的物业管理制度，并配合物业服务企业做好各项管理工作；
3、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；
4、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》以及法律、法规的有关规定；
5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方,并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
6、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方和甲方签订本协议；
7、房屋出租时，应同时将房屋出租情况告之甲方备案，以便甲方进行管理；
8、告知并监督物业使用人（物业使用人是指房屋承租人、共居人、共用人、借用人）及访客遵守本物业的物业管理制度，并对物业使用人及访客违反管理制度造成的损失、损害承担连带赔偿责任；
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
10、法律法规规定的其他权利和义务。
第二条 物业服务内容
一、房屋共用部位及设施（以下简称“共用部分”）的维护和管理
共用部位是指结构相连或具有共有、公用性质的部位，房屋主体承重结构部位（包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。
三、公共场所（地）的维护和管理
本物业公共场所（地）包括：沟渠、池、井、绿化地、停车场、会所、游泳池、休闲场所、员工食堂、大堂等。
四、环境维护
1、专业保洁队伍对物业内公共环境卫生进行清洁；
2、定期对公共场所及楼宇公共部位“四害”进行消杀；
3、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；
4、本物业区域内垃圾的收集和清运。
五、保安
1、内容
⑴．协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；
⑵．根据小区实际情况和安全需要,设定保安岗位；
⑶．24小时对物业区域进行监督、巡视，大件物品搬运登记、检查；
⑷．建立义务消防队伍，在政府消防部门的指导下做好消防管理工作。
2、责任
⑴．规范保安队伍管理，维持本物业管理区域内的公共秩序；
⑵．及时发现和防范本物业管理区域内危及业主、物业使用人安全的隐患；
⑶．配合公安机关进行安全监督和巡视等保安工作（不包含人身、财产保险保管责任）。
六、交通秩序与车辆停放
1、内容
⑴．维持机动车和非机动车的有序停放，对进出车辆进行查证登记；
⑵．设立车场设施、标志、指示牌等，定期维护停放车场的设施设备。
2、责任
⑴．负责车辆的行驶与停放，发现和防范危及车辆安全的隐患；
⑵．保障停车场设施设备的完善，但不负责保管车辆内贵重物品；
⑶．禁止车辆在非停车公共区域乱停乱放，严禁未办固定车位停放手续的车辆停放在固定车位上。
七、客户服务
1、内容
⑴．本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料的管理；
⑵．业主、物业使用人档案资料的管理；
⑶．专职人员一对一的解决每栋业主的需求。
八、房屋装饰装修管理
根据《房屋装饰装修管理协议》以及相关法律、法规规定实行管理。
第三条 物业服务质量
一、房屋外观
1、房屋外观完好、整洁无损，完好率达98%以上。外墙玻璃等装饰无脱落、无缺陷，无妨碍市容和观瞻；
2、公共区域无违章、私搭、乱建现象。
二、设备运行
1、设备运行状态良好，使用正常，维修及时，无重大管理责任事故发生；
2、制定设备运行岗位责任制，定期检查、维护保养，建立运行管理记录、维修档案；
3、特殊工种人员持证上岗，必须遵守操作规程。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、共用部位、共用设施设备完好率达95%,保养、检修制度完善；
2、标识系统完整规范，配套设施维修及时、完整无损；
3、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅。
四、环境卫生
1、实行标准化清洁管理，垃圾日产日清，公共区域空气清新无异味；
2、小区内清洁设备、设施完好齐全；
3、遇流行性疾病高发期，进行针对性处理并作好防范预案；
4、小区管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴乱画。
五、绿化
1、专人定期进行修剪、养护、除杂草、杀虫及更新；
2、绿化管理及养护措施落实，花草长势良好，无病虫害和枯死，无大面积黄土裸落，无践踏、破坏及随意占用；
六、交通秩序与车辆停放
1、车辆按规定位置停放、管理有序，无乱停乱放现象；
2、停车场地整洁，线标清晰，主要干道和消防通道交通顺畅。
七、保安
1、保安和车辆实行一体化管理，有专业的保安管理队伍；
2、实行24小时值班及巡逻制度；
3、公共区域内文明有序，可能危及业主及物业使用人的不安全处，有明显标识和防范措施；
4、本物业设24小时值班电话，随时响应紧急救助要求。
八、消防
1、消防设备良好，运行正常，无事故隐患；
2、设备设施运行、保养、维护制度完善；
3、消防通道畅通，有消防应急方案。
九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修
1、小修
⑴、公用设施、设备48小时处理；
⑵、房屋共用部位一周解决。
2、急修
⑴、供电、供水及时，一般故障3小时内解决；
⑵、房屋共用部位24小时内解决。
第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用）
一、乙方交纳费用时间：自入伙通知书上载明的入伙日期起计，每月15日前委托指定银行扣款，也可到服务中心现金交纳。
二、乙方按建筑面积别墅3.8元/月平方米，高层2.2元/月平方米的收费标准收取管理费；商业部分按建筑面积 / 元/月平方米收费标准收取物业管理费；赠送地库部分按照每个车位60元/月标准收取车位管理费。
三、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理费用。
四、乙方出租物业时，租户如欠缴物业管理费用，乙方为第一责任人。
五、物业管理费用收费标准按政府指导价执行。
第五条 其他有偿服务费用（此项费用不属于物业管理费，收费标准执行政府规定）
一、车位及其物业管理费用：
1、车位及其使用管理服务费用：参见本物业物价部门批准的《停车场（库）车辆收费标准》收取；
2、特约服务费用：为满足业主、物业使用人需要而提供的各项有偿服务，价格另议，见《有偿服务价目表》；
3、其他服务费：如有线电视使用费、商务代办费按物价部门批复执行。
第六条 代收代缴收费服务
一、受有关部门或单位的委托，甲方或提供水费、电费、燃（煤）气费、房租代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。
二、费用缴交时间：与物业管理费同时缴纳。
第七条 房屋本体维修资金的管理与使用
一、本物业建立共用部位、共用设施设备保修期过后大中修、更新、改造的维修资金，按照《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》进行缴纳。
二、公共部位的维修养护由甲方组织实施，其费用从房屋维修资金中支出。
三、乙方转让房屋所有权时，维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
四、维修资金不敷使用时，不足部分由业主支出。
第八条 保险
一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积缴纳。
二、甲方不承担乙方及其物业使用人的人身保险和财产保管责任。
第九条 广告牌设置及权益
本物业管理区域内，设置广告需经全体业主及物业服务中心的同意，所得收益用于补充专项维修资金。
第十条 违约责任
一、甲方违反协议未达到管理质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
三、甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天1‰交纳滞纳金。若连续六个月未交纳物业费用，甲方有权通过司法途径追缴。
第十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第十二条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十三条 本协议内空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未尽事宜及概念释义，均遵照国家有关法律、法规和规章的规定，以及《中洲•中央公园临时管理规约》的约定执行。
第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，协商或调解无效的，可向惠州市仲裁委员会申请仲裁，或向惠州市人民法院起诉。
第十五条 本协议凡涉及场所的条款，其范围均限于甲方所管理的中洲•中央公园范围内。
第十六条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十七条 本协议的签约页，经双方签署后具有同等法律效应
第十八条 本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时终止。

《前期物业服务协议》
签 约 页

本人为中洲•中央公园的业主，现已收到并仔细阅读过《前期物业服务协议》，并已充分理解上述文件的具体内容。
本人同意与深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司签署《前期物业服务协议》，并承诺遵守相关规定，《前期物业服务协议》自签字之日起生效。

甲 方：深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司
法定代表人：
日 期： 年 月 日

乙 方：（业主）
委 托 人：
日 期： 年 月 日

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