最形象的地产市场调研解读.pptx

房地产房地产市场调研市场调研什么是什么是市场调研市场调研？如何做好如何做好市场调研市场调研？如何运用如何运用调研数据调研数据？什么是市场调研？什么是市场调研？是去售楼处拿楼书是去售楼处拿楼书是去售楼处问售价是去售楼处问售价是拿着系统中的调研表去把相关字段填满是拿着系统中的调研表去把相关字段填满有目的、有计划、系统地有目的、有计划、系统地有目的、有计划、系统地有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销等收集房地产市场营销等方面方面的各种情报资料，通过的各种情报资料，通过的各种情报资料，通过的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，系统的收集、整理、记录和分析，为发展商预测项为发展商预测项为发展商预测项为发展商预测项目经营状况，制定正确决策目经营状况，制定正确决策目经营状况，制定正确决策目经营状况，制定正确决策提供可靠依据。提供可靠依据。p 明确调研内容明确调研内容明确调研内容明确调研内容p 运用调研手段运用调研手段运用调研手段运用调研手段如何做好市场调研？如何做好市场调研？调研内容调研内容项目周边调研项目周边调研项目周边调研项目周边调研项目内部调研项目内部调研项目内部调研项目内部调研配套交通景观应用售楼处包装销售员配置项目销售状况样板房设置装修情况产品规划本项目本项目本项目本项目p轨道交通轨道交通临近轨道交通三号线、八号线以及规划中的十号线，其中三号线已开通，八号线将于2007年底通车。轨道交通三号线殷高西路站殷高西路站殷高西路站殷高西路站距离本项目2.52.52.52.5公里公里公里公里；轨道交通八号线市光市光市光市光路站路站路站路站距离本项目4 4 4 4公里公里公里公里；轨道交通十号线殷高路站与本项目一路之隔。殷高路站与本项目一路之隔。殷高路站与本项目一路之隔。殷高路站与本项目一路之隔。p公共交通公共交通五角场拥有近20条左右的公交线路，通往人民广场外滩等区域，是目前居民的主要出行工具。p自驾出行自驾出行翔殷路隧道，中环线以及逸仙路高架可以快速通往市中心及浦东。轨道交通号线轨道交通号线轨道交通号线殷高西路站殷高路站市光路站翔殷路隧道逸仙路高架公交枢纽公交枢纽交通交通交通交通生态生态生态生态/市中心唯一生态城区市中心唯一生态城区市中心唯一生态城区市中心唯一生态城区pp50505050万平米绿化景观。万平米绿化景观。万平米绿化景观。万平米绿化景观。pp6 6 6 6公里景观河道和排水河道。公里景观河道和排水河道。公里景观河道和排水河道。公里景观河道和排水河道。pp生态走廊、新江湾城公园等景观。生态走廊、新江湾城公园等景观。生态走廊、新江湾城公园等景观。生态走廊、新江湾城公园等景观。景观景观景观景观调研内容调研内容项目周边调研项目周边调研项目周边调研项目周边调研项目内部调研项目内部调研项目内部调研项目内部调研配套交通景观应用售楼处包装销售员配置项目销售状况样板房设置装修情况产品规划售楼处包装销售员配置售楼处包装销售员配置售楼处包装销售员配置售楼处包装销售员配置pp销控台布置销控台布置销控台布置销控台布置pp洽谈桌的数量和放置位置洽谈桌的数量和放置位置洽谈桌的数量和放置位置洽谈桌的数量和放置位置pp沙盘沙盘沙盘沙盘pp销售员是否有统一制服销售员是否有统一制服销售员是否有统一制服销售员是否有统一制服pp男女销售员比例男女销售员比例男女销售员比例男女销售员比例pp销售员专业水准销售员专业水准销售员专业水准销售员专业水准pp是否善于引导需求是否善于引导需求是否善于引导需求是否善于引导需求售楼处包装销售员配置售楼处包装销售员配置售楼处包装销售员配置售楼处包装销售员配置新天地景观湖新天地景观湖新天地景观湖新天地景观湖项目销售状况项目销售状况项目销售状况项目销售状况pp推案情况推案情况推案情况推案情况pp各项差价各项差价各项差价各项差价pp促销手段促销手段促销手段促销手段pp成交客户情况成交客户情况成交客户情况成交客户情况产品规划产品规划产品规划产品规划房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。pp社区规划社区规划社区规划社区规划pp配套规划配套规划配套规划配套规划pp建材装修建材装修建材装修建材装修pp房型配比房型配比房型配比房型配比样板房样板房样板房样板房(段）设置和装修情况段）设置和装修情况段）设置和装修情况段）设置和装修情况pp样板段体现样板段体现样板段体现样板段体现pp样板房装修样板房装修样板房装修样板房装修pp样板房管理样板房管理样板房管理样板房管理pp样板房介绍人员专业水准样板房介绍人员专业水准样板房介绍人员专业水准样板房介绍人员专业水准调研手段调研手段手段一：手段一：手段一：手段一：和销售员交朋友和销售员交朋友和销售员交朋友和销售员交朋友适用项目适用项目适用项目适用项目大盘高档盘知名开大盘高档盘知名开大盘高档盘知名开大盘高档盘知名开发商（代理公司）发商（代理公司）发商（代理公司）发商（代理公司）手段二：手段二：手段二：手段二：聆听购房者心声聆听购房者心声聆听购房者心声聆听购房者心声适用项目适用项目适用项目适用项目开盘当日开盘前排队开盘当日开盘前排队开盘当日开盘前排队开盘当日开盘前排队手段三：手段三：手段三：手段三：做二手房门店的常客做二手房门店的常客做二手房门店的常客做二手房门店的常客适用项目适用项目适用项目适用项目清盘楼盘处于销售尾清盘楼盘处于销售尾清盘楼盘处于销售尾清盘楼盘处于销售尾声声声声手段四：手段四：手段四：手段四：男女搭配，购买婚房男女搭配，购买婚房男女搭配，购买婚房男女搭配，购买婚房适用项目适用项目适用项目适用项目中、高档楼盘（需详细中、高档楼盘（需详细中、高档楼盘（需详细中、高档楼盘（需详细调研楼盘）调研楼盘）调研楼盘）调研楼盘）如何运用调研数据？如何运用调研数据？调研数据在调研数据在项目定位项目定位中的运用中的运用案例背景案例背景大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建30303030万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，1 1 1 1、2 2 2 2期项目均已期项目均已期项目均已期项目均已交房入住，此次需定位的为其交房入住，此次需定位的为其交房入住，此次需定位的为其交房入住，此次需定位的为其3 3 3 3期项目，预计上市时间在期项目，预计上市时间在期项目，预计上市时间在期项目，预计上市时间在2008200820082008年左右。年左右。年左右。年左右。三期项目经济指标：三期项目经济指标：总用地面积：总用地面积：49156M49156M2 2 住宅用地：住宅用地：38952M38952M2 2 学校用地：学校用地：10204M10204M2 2 总建筑面积：总建筑面积：125208M125208M2 2 住宅建筑面积：住宅建筑面积：93020M93020M2 2 学校建筑面积：学校建筑面积：6710M6710M2 2 公建建筑面积：公建建筑面积：5052M5052M2 2 综合容积率：综合容积率：2.132.13 住宅容积率：住宅容积率：2.522.52 学校容积率学校容积率0.660.66 总户数：总户数：498498调研顺序调研顺序土地属性调研周边市场调研竞争市场调研产品细节调研项目定位产品定位土地属性调研土地属性调研土地属性调研土地属性调研华东政法学院华东政法学院华东政法学院华东政法学院中山公园中山公园中山公园中山公园华东师范大学华东师范大学华东师范大学华东师范大学长风公园长风公园长风公园长风公园凯旋路凯旋路凯旋路凯旋路轻轨站轻轨站轻轨站轻轨站金沙江路金沙江路金沙江路金沙江路轻轨站轻轨站轻轨站轻轨站地理区位地理区位项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。河滨景观河滨景观项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。人文环境人文环境项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。生态环境生态环境项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。交通条件交通条件项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。板块支撑板块支撑项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。结论：结论：结论：结论：土地属性调研土地属性调研土地属性调研土地属性调研周边市场调研周边市场调研周边市场调研周边市场调研区域区域楼盘名称楼盘名称地址地址二手房二手房单价单价销售时间销售时间房龄房龄普陀水岸豪庭光复西路1185号 110002002-7-11-2003-10-313年江南名庐曹杨路619号113002004-1-16-2005-5-301年深圳春天宁夏路287号 120002001-2-18-2003-3-13年绿地世家宁夏路366号125002002-9-28-2004-5-212年逸流公寓一期武宁路189号128002002-11-9-2003-12-13年世纪同乐顺义路100弄130002002-2-20-2003-8-313年大华清水湾期大华清水湾期大华清水湾期大华清水湾期凯旋路凯旋路凯旋路凯旋路1555155515551555弄弄弄弄140001400014000140002003-3-28-2004-1-312003-3-28-2004-1-312003-3-28-2004-1-312003-3-28-2004-1-312 2 2 2年年年年长宁虹桥新城长宁路1661弄140002000-10-25-2002-6-303年大家源三期长宁路1306号 150002001-10-1-2002-12-314年圣约翰名邸长宁路1188弄180002000-8-18-2003-3-13年园林天下园林天下园林天下园林天下长宁路长宁路长宁路长宁路888888888888号号号号 200002000020000200002002-11-30-2004-4-12002-11-30-2004-4-12002-11-30-2004-4-12002-11-30-2004-4-12 2 2 2年年年年项目周边二手房汇总（项目周边二手房汇总（1 1公里范围内）公里范围内）周边市场调研周边市场调研周边市场调研周边市场调研项目名称项目名称区域区域板块板块现状现状预计上预计上市时间市时间预计预计售价售价属性属性规模规模(总建面积总建面积)长宁区2005年3号公告88街坊32-8丘地块长宁中山公园土地平整未开工200825000商住;办公;商铺242803绿地顺义路、白玉路项目普陀内普陀未动迁200920000住宅110000尚诚国际普陀内普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀内普陀在建200714000住宅100000蔚蓝水岸普陀内普陀动迁中200817000住宅28000深圳之春公寓普陀内普陀在建200813000住宅20000风华水岸二期普陀长风在建200713000住宅20000项目周边未来供应汇总（项目周边未来供应汇总（1 1公里范围内）公里范围内）楼市现状楼市现状项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处于销售间隙期。于销售间隙期。二手房源二手房源项目周边二手房主力价格段处于项目周边二手房主力价格段处于13000-1800013000-18000元元/平方米，去化情况良好。本项平方米，去化情况良好。本项目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在2000020000元元左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。地块稀缺地块稀缺项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。区域前景区域前景项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在1650016500元元/平方米。据保守预测，其平方米。据保守预测，其项目价值以年项目价值以年10%10%以上递增。以上递增。结论：结论：结论：结论：周边市场调研周边市场调研周边市场调研周边市场调研深圳西区标志性高档住宅深圳西区标志性高档住宅p提升差异化附加值提升差异化附加值p打造区域标杆住宅打造区域标杆住宅项目定位项目定位竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研大华清水湾中远两湾城泰欣嘉苑新湖明珠城苏堤春晓天山河畔花园仁恒河滨花园河河滨滨项项目目分分布布图图普陀楼盘长宁楼盘苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研楼盘楼盘楼盘楼盘名称名称名称名称区域区域区域区域规模规模规模规模容积率容积率容积率容积率建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格可售可售可售可售面积面积面积面积新湖明珠城二期普陀558262.8高层;小高层现代建筑设计风格49413苏堤春晓普陀1800003.2高层欧洲建筑风格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高层现代建筑设计风格11108中远两湾城四期普陀5602173.3高层现代建筑设计风格23719天山河畔花园三期长宁723003.2高层现代建筑设计风格21486仁恒河滨花园长宁3900003.03高层现代建筑设计风格21185汇总136823在售河滨项目汇总在售河滨项目汇总楼盘名称区域价格主力总价新湖明珠城二期普陀14500180万苏堤春晓普陀19000230万泰欣雅苑普陀16500240万中远两湾城四期普陀13000135万天山河畔花园三期长宁15500170万仁恒河滨花园长宁23000460万在售河滨项目价格分析汇总在售河滨项目价格分析汇总竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称区域区域区域区域规模规模规模规模主力主力主力主力房型房型房型房型主力主力主力主力面积段面积段面积段面积段类型类型类型类型比率比率比率比率装修标准装修标准装修标准装修标准(元元元元/M2)/M2)/M2)/M2)装修配置装修配置装修配置装修配置苏堤春晓普陀180000三房121-20043%1,500 夏普派离克系列冷暖空调;“欧琳”整体厨柜、水槽及龙头、炉灶、油烟机、消毒柜，厨柜五金配件采用德国海蒂诗、意大利法拉利品牌，板材为意大利进口SIA品牌、能率热水器、派离克冰箱;“亚细亚”或“斯米克”品牌面砖;内墙涂料采用多乐士五合一系列产品;免漆柚木实木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500 双开门冰箱、嵌入式烤箱及微波炉、散盐煤气灶及脱排 油烟机、16升热水器、净水器及软水器;独立淋浴间配恒温雨淋及手握花洒、双面盆、座厕及铸铁浴缸、电地热系统、电防雾镜及镜前灯、挂壁电话插座及卫洗器的水、电接口天山河畔花园三期长宁72300二房102-10935%1,000 洁具：浴缸、座厕及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷热水龙头及花洒（“TOTO”或同等品牌），以及手纸盒、毛巾架（环）。淋浴房：除2房2厅以外，其余住户单元的主卫生间均设有玻璃淋浴房。洗手台：台面配石材，台面下配储物柜，台面上配镜子。灯具：筒灯/射灯。采暖：顶角线电加热片（“马利”或同等品牌）。空调：“特灵”或同等品牌挂壁机天花：乳胶漆，配灯座带灯泡。欧琳厨房龙头、摩思不锈钢水槽。日立空调仁恒河滨花园长宁390000 四房200-25056%2,500科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜，进口高仪品牌龙头，配置电热地采暖。三星台面和洗涤池、净水器，SMEG品牌脱排油烟机、燃气灶具及微波炉，另配进口容积式热水器。配置固定厨或柜、分户门为沙比利饰面防火防盗门、数控门锁、室内为沙比利饰面木门竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研在售河滨项目产品分析在售河滨项目产品分析项目名称项目名称区域区域板块板块现状现状预计预计上市时间上市时间预计预计售价售价属性属性规模规模(总建面积总建面积)时代欧洲公寓闸北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓闸北不夜城在建200728000商办30000新梅太古城闸北不夜城在建200828000商办280000达安河畔雅苑静安北静安在建200722000住宅20000河滨项目未来供应汇总河滨项目未来供应汇总竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研供应现状供应现状目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在1.31.3万平方米左万平方米左右。右。价格分析价格分析在售河滨项目价格范围在在售河滨项目价格范围在13000-2300013000-23000元元/平方米之间，价差主要来自区域地段平方米之间，价差主要来自区域地段和产品品质的不同。和产品品质的不同。产品分析产品分析房型面积和设置跨度较大，二房以房型面积和设置跨度较大，二房以100-120100-120平方米为主，三房面积在平方米为主，三房面积在130-200130-200平平方米之间。全装修产品较多，装修标准在方米之间。全装修产品较多，装修标准在1500-20001500-2000元左右。元左右。未来供应未来供应河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在3030万平方米左右万平方米左右,且象本案一样且象本案一样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。景观设计景观设计加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。结论：结论：结论：结论：竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研竞争市场调研景观规划景观规划景观规划景观规划案例选取标准：相近原则单价25000元/平方米以上，总价500万左右成功原则其景观设计独具新意，充分将绿化、水景与人文特色相结合，已经成为高品质水景楼盘的代表。功能原则紧邻苏州河或黄浦江沿岸，绿化率高案例选取：世贸滨江、苏堤春晓、虹桥河滨、东方曼哈顿、盛世年华等产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研绿化布置绿化布置社区社区花园花园楼宇回廊联通各个组团，使户外的活动不再受天气的局限。结合报廊、小品等设计，让社区花园更有生活气息。产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研特色景观特色景观小品小品每个细节（路灯、垃圾筒、道路指示等），别致而有韵味，营造出一个舒适、优雅的环境。产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研豪宅景观设计共性及对本项目的建议豪宅景观设计共性及对本项目的建议p沿苏州河设计：沿苏州河设计：加强苏州河堤岸的景观设置，改变普通防洪堤的脏乱局面。沿水岸设置大型公共绿地，增加项目的亲水性和品质感。p立体平均式景观：立体平均式景观：坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园4个要点结合，将绿化景观步步深入。p改变单一水景布置：改变单一水景布置：结合喷泉、游泳池、凉亭、亲水平台等加强景观的品质感和人与自然的互动性。p特色园林景观设计：特色园林景观设计：从小品、雕塑各个细节上体现项目的人文气息。p入口设置：入口设置：采用人车分流设计，分别设置主、次入口，均有专门的入口保安设置。p主入口：主入口：入口广场设置入口柱廊、入口门庭采用豪华装修，结合装饰强的艺术雕塑，加强社区的人文气息与品质感。p人行步道：人行步道：结合景观设计，融入水景与绿化，加强人与自然的互动。产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研选取标准单价25000元/平方米以上，总价500万左右 单套面积250m2以上的个案。选取案例金汇豪庭伦敦广场 翠湖天地 北京星河湾北京公园大道 房型设计房型设计房型设计房型设计产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研金汇豪庭金汇豪庭房型图房型图4 4房房2 2厅厅4 4卫，建筑面积卫，建筑面积242242平米，平米，1 1梯梯1 1户户私密的主人空间私密的主人空间特别的主卧书房特别的主卧书房丰富的丰富的贮藏空间贮藏空间大面积大面积景观凸窗景观凸窗独立的工作空间独立的工作空间厨房、洗衣房、厨房、洗衣房、保姆房、保姆卫生保姆房、保姆卫生景观阳台景观阳台产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研金汇豪庭金汇豪庭功能分区分析功能分区分析金汇金汇金汇金汇豪庭豪庭豪庭豪庭户型户型户型户型4 4 4 4房房房房2 2 2 2厅厅厅厅4 4 4 4卫卫卫卫主卧主卧主卧主卧主卫主卫主卫主卫次卧次卧次卧次卧1 1 1 1次卫次卫次卫次卫1 1 1 1次卧次卧次卧次卧2 2 2 2次卧次卧次卧次卧3 3 3 3门厅门厅门厅门厅客厅客厅客厅客厅面宽面宽面宽面宽mmmmmmmm1605066003600330036003600360027005100进深进深进深进深mmmmmmmm1510046002700350021003500420024009300面积面积面积面积MMMM2 2 2 2242309.711.57.512.615.16.547.4餐厅餐厅餐厅餐厅客卫客卫客卫客卫衣帽衣帽衣帽衣帽厨房厨房厨房厨房洗衣洗衣洗衣洗衣保姆房保姆房保姆房保姆房保姆卫生保姆卫生保姆卫生保姆卫生南阳台南阳台南阳台南阳台北阳台北阳台北阳台北阳台面宽面宽面宽面宽mmmmmmmm330021003300250012001600120050003300进深进深进深进深mmmmmmmm500021001800450030003000300021003000面积面积面积面积MMMM2 2 2 216.54.45.911.33.64.83.610.59.9产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研伦敦广场伦敦广场房型图房型图3 3房房2 2厅厅4 4卫，建筑面积卫，建筑面积254254平米平米私密的主人空间私密的主人空间独享主人阳台独享主人阳台独立保姆独立保姆生活空间生活空间次卧套房次卧套房景观阳台景观阳台产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研伦敦广场伦敦广场功能分区分析功能分区分析伦敦广场伦敦广场伦敦广场伦敦广场1 1 1 1户型户型户型户型3 3 3 3房房房房2 2 2 2厅厅厅厅2 2 2 2卫卫卫卫主卧主卧主卧主卧主卫主卫主卫主卫次卧次卧次卧次卧1 1 1 1次卫次卫次卫次卫1 1 1 1次卧次卧次卧次卧2 2 2 2门厅门厅门厅门厅客厅客厅客厅客厅餐厅餐厅餐厅餐厅面宽面宽面宽面宽mmmmmmmm11500420039006600/6600200060005400进深进深进深进深mmmmmmmm8200660030004200/3000480037003500面积面积面积面积mmmm2 2 2 225424.96.627.7/19.818.72818.3客卫客卫客卫客卫衣帽衣帽衣帽衣帽厨房厨房厨房厨房洗衣洗衣洗衣洗衣储藏储藏储藏储藏保姆保姆保姆保姆房房房房保姆保姆保姆保姆卫生卫生卫生卫生主卧主卧主卧主卧阳台阳台阳台阳台次卧次卧次卧次卧阳台阳台阳台阳台面宽面宽面宽面宽mmmmmmmm490027002700/1500100050005000进深进深进深进深mmmmmmmm420030004500/3300 150015001500面积面积面积面积mmmm2 2 2 2208.112.2/4.41.77.57.5产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研p私密性保证：私密性保证：为保证居住的私密性，避免各功能分区的相互干扰。p景观最大化利用：景观最大化利用：充分利用空间艺术巧妙地处理内外景观与居室功能的关系，每户主要空间都做到享有景观面，设有大景观凸窗、大阳台、露台。p人性化设计：人性化设计：站在用户的角度，以室内设计的深度细致考虑家具、电器等的室内位置，并有专用洗衣房、储物间、保姆空间。p价值提升：价值提升：各户型均有12个自身的产品亮点，如3梯1户专用保姆电梯，可分可合 的多功能房、入户花园、窗台外飘增加房间实际使用面积等。户型共性及对本项目的建议户型共性及对本项目的建议产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研选取标准单价25000元/平方米以上，总价500万左右，装修标准2500-4000元/平方米以上的个案选取案例世贸滨江花园 中环凯旋宫 仁恒河滨花园 汇宁花园 北京公园大道 古北中央花园 御品大厦The House 产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研装修标准装修标准装修标准装修标准世茂滨江世茂滨江客厅客厅书房书房产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研世茂滨江世茂滨江装修标准：装修标准：2000-3000元/平方米住宅单元客饭厅地面与墙面柚木地板、高级乳胶漆睡房地面与墙面柚木地板、SABBIA墙纸窗户铝合金双层中空玻璃窗台大理石台面大门实腹防火防盗门睡房门实腹木门厨房门日式大理石推门附送家具大理石吧台，加拿大枫木与不锈钢组成式酒柜.意大利FEDI真皮沙发厨房地面与墙面装修高级防滑地砖、罗马瓷砖橱柜POGGENPOHL德国厨柜家电、配置Smeg灶具、洗碗干碗机，入式冰箱，抽油烟机，微波炉，电烤箱浴室地面与墙面装修地面：杜邦corian大理石,墙面：大理石洁具西班牙ROCA洁具,按摩浴缸家电、配置LG15寸超薄液晶电视、富绅.史丹利（Fullcent.Stanley）卫浴五金德国汉斯格雅（hansgrohe）龙头、德国柏森玻璃造型台面其他设备工人卫生间西班牙ROCA台盆、坐便器住宅阳台交房标准高级防滑面砖天台花园交房标准大理石台阶、防滑面砖产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研热水系统热水系统能率20升热水器（单套公寓）、300升锅炉（复式）电话、宽带及电视电话、宽带及电视千兆以太网交换技术，光线电缆1000M进楼，超五类线100M入户电气设备装置电气设备装置奇胜电器保安系统保安系统掌纹门禁系统、小区周界红外线报防系统、住户紧急呼救系统、报测报警装置及家电远程控制系统燃气燃气天然气量表量表12-21KW空调设备空调设备美国TRANE中央空调大金VRV家用中央空调智能化设施智能化设施1000兆光纤产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研中环凯旋宫中环凯旋宫装修装修情况情况功能功能空间空间地地 面面墙墙 面面配配 置置厨房厨房诺贝尔地砖诺贝尔面砖美时橱柜；蒙特利丽家石台面；帅康脱排、炉灶；德格水槽龙头卫生间卫生间诺贝尔地砖诺贝尔面砖坐便器：科勒；台盆：科勒；台盆笼头：贝朗；浴缸：科勒；冲淋房：玻璃冲淋房（客卫）客厅客厅实木复合地板ICI多乐士乳胶漆顶面：ICI多乐士乳胶漆;顶面线条：三达利石膏线条;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石卧室卧室实木复合地板ICI多乐士乳胶漆顶面：ICI多乐士乳胶漆;顶面线条：三达利石膏线条;木门饰面：枫木木皮饰面;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石装修装修标准标准1500-3500元/平方米装修标准装修标准产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研安保系统安保系统家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统智能化设施智能化设施IC卡门禁系统，楼宇可视对讲系统，家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统供水系统供水系统24小时热水供应，中央分质供水系统(供水具有中央热水系统，户内冷热水管均采用焊接铜管,净水进户)空调新风系统空调新风系统24小时社区中央空调系统，每户独立新风交换系统车库配置车库配置车库管理系统其他配置其他配置有线电视：每户预设有线电视终端盒叁只；电话宽带：每户设有两线入户以及宽带进户；阳台地面：冠军地砖；电器开关/插座：奇胜；筒灯：国内优质产品；进户门锁：邦高；供电：配置KW容量燃气：煤气/天燃气主管终端安置于厨房产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研装修共性及对本项目的建议装修共性及对本项目的建议1 1、分户门：、分户门：一般都会采用特制平板实心防火防盗门2 2、客厅与卧室、客厅与卧室客厅与卧室的地面与墙面装修：选材：一般地面都是采用柚木或重蚁木等高级实木地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。（例如SABBIA品牌）客饭厅地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。卧室地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。3 3、空调设备：、空调设备：选材及品牌：面积超过300平方米，一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。如面积小于300平方米，有些公寓会采用分体空调。但是在品牌方面也有较高追求，基本以大金、三菱重工为主。产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研4 4、卫生间洁具：、卫生间洁具：配置标准较高：公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以给客户更多选择，且可以保证客户在使用中的卫生问题。而主卧室的洗手间则更注重私密性及豪华性，以充分体现主人的尊贵与地位，甚至会使用冲浪浴缸。地面：会采用高档大理石，大理石方面一般会使用国外进口的“金花米黄“作为主材，以体现整体品味。墙面：会采用高档面砖；洁具：会采用世界顶级的品牌，例如德国进口VB卫生洁具或同级品，而保姆卫裕洁具相对档次要低些，例如TOTO或和成或同级品。卫裕的五金配件亦采用世界顶级产品，例如德国进口JADO或同级品。5 5、厨房、厨房地面会采用高档大理石，墙面会采用高档面砖，橱柜往往采用意大利进口SNAIDERO橱柜、德国全套进口柏丽品牌或POGGENPOHL品牌的成套设备。产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研6 6、其他设备、其他设备该类豪宅一般会预先安装较高档的设施，甚至采用世界一流品牌产品，例如日本进口大金中央空调等，美国进口AO.SMITH、美国进口ECOWATHER IRK27C01软水及净水系统或同级品。安装高档进口的软水及净水系统一般的豪宅较少使用，但是目前深圳的水质尚不能满足国际的使用标准，使用相应的软水系统将提高水质，同时也是电热水器所必须配置的附件之一。7 7、保安及防盗系统、保安及防盗系统保安及消防系统一般包括：可视对讲系统.电子巡更系统,监控系统。一般会采用美国或日本全进口的高端技防设备，例如日本松下彩色摄像机，美国派尔和日本松下，日本精工摄像镜头，三乐SM4系列硬盘数字录像机等。在设备方面也更高级，增加了电梯自动化行驶安全系统及自动化物业管理系统等。产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研8 8、消防系统、消防系统消防系统管理较为严格，发展商一般会聘请专业的消防管理公司施工，因此高级楼盘一般都采用国内知名品牌的消防监控系统，家里会安装煤气泄露报警系统。9 9、智能化系统：、智能化系统：各种楼宇智能化装备可谓应有尽有，例如IC卡层站控制系统、美国Ihome智能系统、光纤宽带入户、楼宇设备自动控制系统、访客可视对讲系统，智能一卡通系统、智能卡出入监控系统、红外线报警、远程遥控等。同时达到当今世界顶级高科技的各种产品，例如中日合资尼赛拉NICERA煤气探测自动报警器，韩国进口三星SAMSUNG可视彩色影像对讲系统，室内外多点隐蔽式紧急按钮等。7 7、项目建议、项目建议聘请室内装修设计师，采用高档建筑材料，保证项目的装修高品质。装修标准建议为：2500元/平方米3000元/平方米。产品细节调研产品细节调研产品细节调研产品细节调研谢谢！