房地产合作建房税收处理技巧p.pptx

杨杨文国文国 二二一一一一年八月年八月讲座主要内容讲座主要内容合作建房合作建房营业税税处理理合作建房企合作建房企业所得税所得税处理理合作建房土地增合作建房土地增值税税处理理合作建房土地使用税合作建房土地使用税处理理合作建房房合作建房房产税税处理理一一二二四四三三五五第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产行为成立一般要件形式重于实质原则二三四实质重于形式原则一一条例和细则的基本规定 （一）条例（一）条例v第一条第一条在中华人民共和国在中华人民共和国境内境内提供本条例规定的劳务、转让提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者无形资产或者销售不动产销售不动产的的单位和个人单位和个人，为营业税的纳税人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。应当依照本条例缴纳营业税。（二）细则（二）细则 1.1.境内含义境内含义v细则第四条细则第四条:所转让或者出租土地使用权的土地在境内；所转让或者出租土地使用权的土地在境内；所销所销售或者出租的不动产在境内。售或者出租的不动产在境内。2.2.有偿含义有偿含义v细则第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无细则第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。但单位的行为。但单位 一、条例和细则的基本规定一、条例和细则的基本规定第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。劳务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。3 3.特别规定特别规定v细则第五条：细则第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人。送其他单位或者个人。二、销售不动产行为成立一般要件二、销售不动产行为成立一般要件 在所有涉及在所有涉及“销售不动产销售不动产”营业税的案例中，对一个单位或营业税的案例中，对一个单位或个人是否发生了应当缴纳个人是否发生了应当缴纳“销售不动产销售不动产”营业税的行为，除特营业税的行为，除特殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件：殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件：（一）转让的是否为不动产的所有权；（一）转让的是否为不动产的所有权；（二）被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或（二）被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或者说谁转让了该不动产的所有权；者说谁转让了该不动产的所有权；第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则 （三）是否有偿；（三）是否有偿；（四）不动产是否位于境内。（四）不动产是否位于境内。三、形式重于实质原则三、形式重于实质原则 （一）中华人民共和国物权法（一）中华人民共和国物权法v第六条第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。付。v第九条第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（二）房屋登记办法（二）房屋登记办法(建设部令第168号)第八条第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则 第二十五条第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证房屋所有权证、房屋他项权证房屋他项权证等。申请登记房屋为共等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有共有”字样。字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。登记证明。第二十六条第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。屋登记簿为准。（三）税法应用（三）税法应用 国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复 2005 2005年年1010月月2424日日 国税函国税函2005200510031003号号第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则海南省地方税务局：海南省地方税务局：你局你局海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示税收问题的请示（琼地税发（琼地税发200520055757号）收悉。经研究，号）收悉。经研究，批复如下：批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生人均为甲方，未发生中华人民共和国营业税条例中华人民共和国营业税条例规定的转规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用建房，不适用国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之营业税问题解答（之一）一）的通知的通知（国税发（国税发19951995156156号）第十七条有关合作建号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。房征收营业税的规定。江西省地方税务局关于江西财经大学与江西银湖物业有限公司江西省地方税务局关于江西财经大学与江西银湖物业有限公司合作开发建设学生公寓征免营业税问题的批复合作开发建设学生公寓征免营业税问题的批复 赣地税函赣地税函20061152006115号号 第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则南昌市地方税务局：南昌市地方税务局：你局你局关于江西财经大学与银湖物业有限公司合作开发建关于江西财经大学与银湖物业有限公司合作开发建设大学生公寓、生活服务中心征免营业税问题的请示设大学生公寓、生活服务中心征免营业税问题的请示（洪地（洪地税税20062832006283号）收悉。经研究，现批复如下：号）收悉。经研究，现批复如下：江西财经大学与江西银湖物业有限公司合作开发建设的大江西财经大学与江西银湖物业有限公司合作开发建设的大学生公寓，土地使用权及产权均归财经大学所有，双方解除合学生公寓，土地使用权及产权均归财经大学所有，双方解除合同后，学生公寓并未发生产权转移。据此，双方解除合同，江同后，学生公寓并未发生产权转移。据此，双方解除合同，江西银湖物业有限公司从江西财经大学取得的补偿款西银湖物业有限公司从江西财经大学取得的补偿款41004100万元收万元收入不属营业税销售不动产征税范围。入不属营业税销售不动产征税范围。四、实质重于形式原则四、实质重于形式原则 （一）会计准则（一）会计准则 企业会计准则企业会计准则基本准则（基本准则（20062006）（财政部令第33号）第十六条第十六条 企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则（二）营业税（二）营业税国家税务总局国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复2007-06-14 国税函2007645号四川省地方税务局：四川省地方税务局：你局你局关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示题的请示（川地税发（川地税发200720077 7号）收悉，批复如下：转让、号）收悉，批复如下：转让、抵押或置换土地，抵押或置换土地，无论其是否取得了无论其是否取得了该土地的使用权属证书，该土地的使用权属证书，无论其无论其在转让、抵押或置换土地过程中在转让、抵押或置换土地过程中是否与是否与对方当事人对方当事人办办理了理了土地使用权属证书土地使用权属证书变更变更登记手续，登记手续，只要只要土地使用者土地使用者享有享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据且有合同等证据表表明其明其实质转让实质转让、抵押或置换了土地并、抵押或置换了土地并取得了取得了相应的经济利益，相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。土地增值税和契税等相关税收。第一节第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产营业税纳税人确定原则（三）企业所得税（三）企业所得税 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 国税函国税函20088752008875号号 一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办过户，转手销售一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，分配房屋二三四一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，乙方买断权益，乙方开发并销售，甲方协助开票一一一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋一方出地，一方出资金，共同立项，办理土地变更，分配房屋五六购买“半拉子”工程，另行开发第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法共同立项，比例投资，比例拥有土地，比例分配房屋一方出地，一方建造，低价租赁，期满归还八九七七办理土地全部变更，比例分配售房款 一、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋一、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋例题例题7 7：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了了立项手续，向规划部门领取了建设项目选址意见书建设项目选址意见书、建设用地规划许可证建设用地规划许可证和和建设工程规划许可证建设工程规划许可证后，通过后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定了参建房屋协议，约定：乙方出资定了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成万元，待房屋建成后，乙方可分得后，乙方可分得3层楼的房产。层楼的房产。项目项目甲方甲方 乙方乙方土地使用权土地使用权100%合作过程合作过程部分投入部分投入投资投资3000万万房屋初始产权房屋初始产权100%过户过户3层房产层房产 第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法 二、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办二、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办过户，转手销售过户，转手销售例题例题8 8：接上例，：接上例，乙方虽然分得乙方虽然分得3 3层楼的房产，但双方未到计划层楼的房产，但双方未到计划部门办理合建审批手续，也未办理土地使用权的变更登记。当部门办理合建审批手续，也未办理土地使用权的变更登记。当房屋建成并分配后，双方尚未办理产权过户手续，乙方即以房屋建成并分配后，双方尚未办理产权过户手续，乙方即以35003500万元将所分得的房屋出售，同时由甲方开具发票给购房者万元将所分得的房屋出售，同时由甲方开具发票给购房者以办理房产证明。以办理房产证明。项目项目甲方甲方 乙方乙方 购房者购房者土地使用权土地使用权100%合作过程合作过程部分投入部分投入投资投资3000万万房屋初始产权房屋初始产权100%过户过户3层房产层房产 第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法 三、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，三、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，分配房屋分配房屋v例题例题9 9：某甲单位准备投资某甲单位准备投资2 2亿元开发一房产项目，已单独向亿元开发一房产项目，已单独向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请取得了出让土计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请取得了出让土地使用权。但后来由于资金问题无力单独进行该工程项目的开地使用权。但后来由于资金问题无力单独进行该工程项目的开发，即与乙单位签定联建合同，同时向计划部门办理了房产项发，即与乙单位签定联建合同，同时向计划部门办理了房产项目共同立项的变更登记，但未到土地管理部门办理土地使用权目共同立项的变更登记，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。在联建合同中，甲以成本价名义按的变更登记。在联建合同中，甲以成本价名义按40004000元元/平方米平方米与乙联建与乙联建1 1万平方米，共计万平方米，共计40004000万元，项目的开发建设工作仍由万元，项目的开发建设工作仍由甲方负责。房屋建成后，甲方将甲方负责。房屋建成后，甲方将1 1万平方米的房产交由乙方。万平方米的房产交由乙方。第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法甲甲乙乙购房者投资投资30003000万万交付3层房产房产并开票拨交拨交35003500万万项目项目甲方甲方乙方乙方土地使用权土地使用权100%合作过程合作过程部分投入部分投入投资投资4000万万并负责组织并负责组织双方办理合建审批手续双方办理合建审批手续房屋初始产权房屋初始产权100%过户过户1万平米房产万平米房产政策链接政策链接:最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答开发经营案件若干问题的解答（法发（法发1996219962号）号）规定：规定：“享享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，应当认定合建合同未办理土地使用权变更登记手续的，应当认定合建合同 第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法无效。无效。”“”“合作建房合同被确认为无效后，在建或已建成的房合作建房合同被确认为无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有。屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有。”四、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，四、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，乙方买断权益，乙方开发并销售，甲方协助开票乙方买断权益，乙方开发并销售，甲方协助开票例题例题1010：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但一直甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但一直未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地产企未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地产企业签订联合开发合同，共同到计划部门办理了合建审批手续，业签订联合开发合同，共同到计划部门办理了合建审批手续，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。双方约定：双方约定：乙方支付给甲方乙方支付给甲方12501250万元后，由乙方进行房地产开发并销售，万元后，由乙方进行房地产开发并销售，甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销售房屋时，甲甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销售房屋时，甲方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程中，乙方又投入方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程中，乙方又投入资金资金30003000万元，房屋建成后，乙方取得售房款万元，房屋建成后，乙方取得售房款50005000万元，全部万元，全部由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽其开具了发票，但实由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽其开具了发票，但实际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按12501250万元交税。万元交税。第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法项目目甲方甲方乙方乙方业主主土地使用土地使用权100%合作合作过程程部分投入部分投入补偿1250万万组织并投入并投入3000万万初始初始产权100%过户房屋房屋甲甲乙乙业主业主支付支付12501250万万房产过户房产过户并开票房款房款50005000万万 五、一方出地，一方出资金，共同立项，办理土地变更，五、一方出地，一方出资金，共同立项，办理土地变更，分配房屋分配房屋例例题题1111：甲甲房房地地产产企企业业拥拥有有某某宗宗地地的的国国有有土土地地使使用用权权，但但由由于于资资金金问问题题，与与乙乙房房地地产产企企业业签签订订合合作作建建房房协协议议。双双方方约约定定：甲甲方方提提供供土土地地使使用用权权，乙乙方方负负责责出出资资开开发发房房地地产产，房房屋屋建建成成后后，按按照照25%25%和和75%75%在在甲甲、乙乙之之间间分分配配。后后甲甲、乙乙双双方方共共同同到到计计划划部部门门办办理理了了合合建建审审批批手手续续，甲甲方方依依法法将将该该块块宗宗地地75%75%的的土土地地使使用用权权变变更更登登记记到到乙乙方方名名下下。房房屋屋建建设设过过程程中中，乙乙企企业业共共投投入入资资金金30003000万万元元。房房屋屋建建成成后后，双双方方按按协协议议约约定定比比例例进进行行房房地地产产分分配配，并分别办理了房屋的权属登记。并分别办理了房屋的权属登记。政政策策链链接接:最最高高人人民民法法院院关关于于审审理理房房地地产产管管理理法法施施行行前前房房地地产产开开发发经经营营案案件件若若干干问问题题的的解解答答 （法法发发1996219962号号）规规定定：“享享有有土土地地使使用用权权的的一一方方以以土土地地使使用用权权作作为为投投资资与与他他人人合合作作建建房房，签签订订的的合合建建合合同同是是土土地地使使用用权权有有偿偿转转让让的的一一种种特特殊殊形形式式”。第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法项目项目甲方甲方乙方乙方土地使用权土地使用权1100%合作过程合作过程组织投入组织投入3000万万土地使用权土地使用权225%75%房屋初始产权房屋初始产权25%75%六、购买六、购买“半拉子半拉子”工程，另行开发工程，另行开发例题例题1212：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，已向计甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，已向计划部门办理了立项手续，在前期开发中，甲方已经投入了资金划部门办理了立项手续，在前期开发中，甲方已经投入了资金400万元，但后来由于资金问题，甲方无力继续进行该工程项万元，但后来由于资金问题，甲方无力继续进行该工程项目的开发，即与乙单位签定联建合同，约定乙方向甲方支付目的开发，即与乙单位签定联建合同，约定乙方向甲方支付500万元，余下的开发工作由乙方负责。根据协议，双方共同万元，余下的开发工作由乙方负责。根据协议，双方共同向计划部门办理了房产项目立项变更，同时通过土地管理部门向计划部门办理了房产项目立项变更，同时通过土地管理部门将甲方的土地使用权全部过户到乙方名下，房屋建成后，乙方将甲方的土地使用权全部过户到乙方名下，房屋建成后，乙方向房地产管理部门办理了新建房屋所有权的初始登记向房地产管理部门办理了新建房屋所有权的初始登记 第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法项目项目甲方甲方乙方乙方土地使用权土地使用权1100%合作过程合作过程投入投入400万万补偿甲补偿甲500万万不再负责不再负责继续投入继续投入土地使用权土地使用权2100%房屋初始产权房屋初始产权100%政策链接政策链接:最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答产开发经营案件若干问题的解答 （法发（法发1996219962号）规定：号）规定：“名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。”第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法 七、办理土地全部变更，比例分配售房款七、办理土地全部变更，比例分配售房款例题例题1313：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，由于资甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，由于资金问题，甲方与乙单位签定联建合同。双方约定乙方出资金问题，甲方与乙单位签定联建合同。双方约定乙方出资30003000万元负责房地产开发等有关事宜，房屋建成后，由乙方负责房万元负责房地产开发等有关事宜，房屋建成后，由乙方负责房屋销售并开具发票给购房人，售房款按照屋销售并开具发票给购房人，售房款按照25%25%和和75%75%在甲、乙之在甲、乙之间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续，间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续，甲方又将该块宗地的土地使用权全部变更到乙方名下。房屋建甲方又将该块宗地的土地使用权全部变更到乙方名下。房屋建成后，乙方销售房屋取得售房款成后，乙方销售房屋取得售房款50005000万元，按照约定比例，将万元，按照约定比例，将售房款的售房款的25%25%共计共计12501250万元支付给甲方。乙方认为，双方合作万元支付给甲方。乙方认为，双方合作建房，所取得的售房款的建房，所取得的售房款的25%25%分配给甲方，因此按扣除支付给分配给甲方，因此按扣除支付给甲方款项后的余额甲方款项后的余额37503750万元申报缴纳了营业税。万元申报缴纳了营业税。第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法项目项目甲方甲方乙方乙方业主业主土地使用权土地使用权1100%合作过程合作过程组织投入组织投入3000万万土地使用权土地使用权2100%初始产权初始产权100%销售销售5000万万房屋房屋分配分配1250万万3750万万 八八、共同立项，比例投资，比例拥有土地，比例分配房屋共同立项，比例投资，比例拥有土地，比例分配房屋例题例题1414：甲、乙两个房产商签订了合资开发房产合同，约定甲甲、乙两个房产商签订了合资开发房产合同，约定甲方出资方出资60%60%，乙方出资，乙方出资40%40%，不成立合营企业，由甲方主办。双，不成立合营企业，由甲方主办。双方共同向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请办理方共同向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请办理土地出让手续，并分别拥有土地出让手续，并分别拥有60%60%和和40%40%的土地使用权。按照约定，的土地使用权。按照约定，乙方将建设款交给甲方。房产建成后，双方按投资比例分配乙方将建设款交给甲方。房产建成后，双方按投资比例分配第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法了房产，并分别办理了房屋权属登记。这种情况下，对甲方取了房产，并分别办理了房屋权属登记。这种情况下，对甲方取得的建设款是否应征收营业税。得的建设款是否应征收营业税。项目项目甲方甲方乙方乙方土地使用权土地使用权160%40%合作过程合作过程建设款建设款60%建设款建设款40%初始产权初始产权60%40%九、一方出地，一方建造，低价租赁，期满归还九、一方出地，一方建造，低价租赁，期满归还例题例题1515：甲房地产企业与乙企业签定了投资建房合同。合同规甲房地产企业与乙企业签定了投资建房合同。合同规定：建房位置为乙企业临街场地，房屋为建筑面积为定：建房位置为乙企业临街场地，房屋为建筑面积为50005000平方平方米的多层建筑，建成后甲企业可按每年以米的多层建筑，建成后甲企业可按每年以1010万元的优惠价格租万元的优惠价格租赁底层赁底层1010年，租赁期满后房屋由乙企业收回，所有相关手续及年，租赁期满后房屋由乙企业收回，所有相关手续及其费用由乙企业办理和承担。其费用由乙企业办理和承担。20072007年年1212月底该建筑竣工，甲月底该建筑竣工，甲第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法企业按约定期限支付租金。企业按约定期限支付租金。项目项目甲甲乙乙土地使用权土地使用权100%合作过程合作过程投入投入300万万其他费用其他费用初始产权初始产权100%房屋建成后房屋建成后低价租赁低价租赁10年年10年后收回年后收回每年支付每年支付10万万房屋使用权房屋使用权v政策链接政策链接:国家税务总局关于中国国家税务总局关于中国化学工程公司征收化学工程公司征收营业税问题的批复营业税问题的批复（国税函（国税函19961741996174号号）在中国在中国化学工程公司与四川国际经济开发招商股化学工程公司与四川国际经济开发招商股份有限公司合作建房的过程中，中国份有限公司合作建房的过程中，中国化学工程公司负责出化学工程公司负责出地和申请建设项目，建成后的房屋所有权也归其所有；四川国地和申请建设项目，建成后的房屋所有权也归其所有；四川国际经济开发招商股份有限公司负责出资金，取得底楼商业用房际经济开发招商股份有限公司负责出资金，取得底楼商业用房1515年年第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法的使用权。在此项合作中，中国的使用权。在此项合作中，中国化学工程公司发生了在约化学工程公司发生了在约定的时间内将房屋转让他人使用的行为。根据定的时间内将房屋转让他人使用的行为。根据营业税税目注营业税税目注释释的有关规定，对中国的有关规定，对中国化学工程公司从四川国际经济开化学工程公司从四川国际经济开发招商股份有限公司取得的收入应按发招商股份有限公司取得的收入应按“服务业服务业”税目中税目中“租赁租赁”项目征收营业税，纳税义务发生时间为收讫价款或取得索取项目征收营业税，纳税义务发生时间为收讫价款或取得索取营业收入款项凭据的当天。营业收入款项凭据的当天。合作建房营业税征税要点合作建房营业税征税要点 对于一方出地，一方出资金，合作建房后分配房产的，应对于一方出地，一方出资金，合作建房后分配房产的，应分别以下情况处理：分别以下情况处理：（一）同时具备符合以下条件的合作建房，对出地方按（一）同时具备符合以下条件的合作建房，对出地方按“转让无形资产转让无形资产转让土地使用权转让土地使用权”，对出资方不征收销售不动，对出资方不征收销售不动产营业税。产营业税。1.1.合作各方必须共同办理立项手续或办理合建审批手续；合作各方必须共同办理立项手续或办理合建审批手续；2.2.在依法办理共同立项或合建审批手续后，必须办理在依法办理共同立项或合建审批手续后，必须办理第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法土地使用权的变更登记手续，并通过变更登记使合建各方按出土地使用权的变更登记手续，并通过变更登记使合建各方按出资比例拥有土地使用权；资比例拥有土地使用权；3.3.合建各方必须按出资比例分配房产，并以自己的名义进合建各方必须按出资比例分配房产，并以自己的名义进行新建房屋的初始登记；若发生销售行为，必须是以自己的名行新建房屋的初始登记；若发生销售行为，必须是以自己的名义销售（或预售）所拥有的房产。义销售（或预售）所拥有的房产。（二）未办理合建审批手续或虽办理合建审批手续，但没（二）未办理合建审批手续或虽办理合建审批手续，但没有办理土地使用权变更登记手续的，应认定房地产开发的主体有办理土地使用权变更登记手续的，应认定房地产开发的主体没有发生变更，新建房屋的所有权属于拥有土地使用权的一方。没有发生变更，新建房屋的所有权属于拥有土地使用权的一方。对出地方应按对出地方应按“销售不动产销售不动产”征收营业税。征收营业税。（三）虽办理合建审批手续，但土地使用权全部过户给另（三）虽办理合建审批手续，但土地使用权全部过户给另一方的，应认定房地产开发项目发生了转让，新建房屋的所有一方的，应认定房地产开发项目发生了转让，新建房屋的所有权属于土地使用权的受让方。对于出地方应按权属于土地使用权的受让方。对于出地方应按“转让无形资产转让无形资产土地使用权土地使用权”征收营业税。征收营业税。政策链接：政策链接：国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发营业税问题解答之一营业税问题解答之一第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法的通知的通知（国税函发国税函发19951561995156号号）第二节第二节合作建房营业税处理方法合作建房营业税处理方法第三节第三节合作建房企业所得税处理方法合作建房企业所得税处理方法国税发2001142号文件处理二一一新旧31号文件对照第三节第三节合作建房企业所得税处理方法合作建房企业所得税处理方法 一、国税发一、国税发20011422001142号文件号文件国家税务总局关于外商投资房地产开发经营国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知企业所得税管理问题的通知 九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。两法合并后，合作建房企业所得税政策，外资企业如何衔接处理？第三节第三节合作建房企业所得税处理方法合作建房企业所得税处理方法 二二、新旧、新旧3131号文件对照号文件对照 (一一)合作建造开发产品合作建造开发产品 1.1.适用对象（适用对象（旧旧）开发企业以本企业为主体开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。该项目未成立独立法人公司。2.2.凡开发合同或协议中约凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的定向投资各方分配开发产品的税收处理方法税收处理方法 开发企业在首次分配开发开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）（即合作、合资方，下同）1 1.适用对象（适用对象（新新）企业以本企业为主体联合企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。该项目未成立独立法人公司。2.2.凡开发合同或协议中凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、约定向投资各方（即合作、合资方）分配开发产品的税合资方）分配开发产品的税收处理方法收处理方法 企业在首次分配开发产企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方税成本，其应分配给投资方第三节第三节合作建房企业所得税处理方法合作建房企业所得税处理方法开发产品的计税成本与其投资开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。收入进行相关的税务处理。3.3.凡开发合同或协议中凡开发合同或协议中约定分配项目利润的税务处理约定分配项目利润的税务处理方法方法 （1 1）被投资方）被投资方 开发企业应将该项目形成开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税投资额而在成本中摊销或在税开发产品的计税成本与其投开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税视同销售收入进行相关的税务处理。务处理。3.3.凡开发合同或协议中凡开发合同或协议中约定分配项目利润的税务处约定分配项目利润的税务处理方法理方法 （1 1）被投资方）被投资方 企业应将该项目形成的营企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受的利润。同时不能因接受第三节第三节合作建房企业所得税处理方法合作建房企业所得税处理方法 前扣除相关的利息支出。前扣除相关的利息支出。（2 2）投资方）投资方 投资方取得该项目的营业投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得具的证明按规定补交企业所得税。税。投资方投资额而在成本中摊投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息销或在税前扣除相关的利息支出。支出。（2 2）投资方）投资方 投资方取得该项目的营业投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。相关的税务处理。主办房地产企业全部开发项目应纳税所得额状况与单个合作主办房地产企业全部开发项目应纳税所得额状况与单个合作项目盈亏状况关系？项目盈亏状况关系？第三节第三节合作建房企业所得税处理方法合作建房企业所得税处理方法 （二）以土地使用权投资开发项目的税务处理（二）以土地使用权投资开发项目的税务处理 1.1.企业、单位以换取开发企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目资房地产开发项目 (1)(1)投资方投资方 企业、单位应在企业、单位应在首次首次取得开取得开发产品时，将其发产品时，将其分解分解为转让土为转让土地使用权和购入开发产品两项地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取（包括首次取得的和以后应取得的）的得的）的市场公允价值市场公允价值计算确计算确认土地使用权转让所得或损失。认土地使用权转让所得或损失。1.1.企业、单位以换取开企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用发产品