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既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 1 既有住宅适老化改造项目 可行性研究报告 既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 2 目 录 第一章 总论.1 1.1项目背景.1 1.2可行性研究编制依据.3 1.3可行性研究范围.3 1.4项目建设单位简介.4 1.5项目概况.5 1.6主要技术经济指标.6 第二章 项目建设背景、必要性与可行性.8 2.1 项目建设背景.8 2.2 项目建设必要性.15 2.3 项目建设可行性.18 第三章 项目地址、建设条件及优势.32 3.1项目地址.32 3.2建设条件.33 3.3建设优势.37 第四章 项目环境分析.41 4.1市场环境分析.41 4.2 政策环境分析.44 4.3 社会环境分析.49 4.4 行业案例分析.50 第五章 项目建设方案.54 5.1适老化住宅社区设计指导思想和原则.54 5.2项目现状及规划建设目标.57 5.3适老化改造的规模和主要内容.62 5.3建筑方案.66 5.4景观设计.71 5.5配套设施.71 既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 3 第六章 智能化、信息系统建设.77 6.1 智能化系统概况.77 6.2 综合安保管理系统.80 6.3 护理办公专有系统.81 6.4 综合布线系统.84 6.5 计算机网络系统.85 6.6 公共广播系统(含背景音乐及紧急广播).85 6.7 信息发布及查询系统.86 6.8 建筑设备监控系统.86 6.9 卫星及有线电视系统.87 6.10 其他智能系统.88 6.11智能化系统集成.89 第七章 环境保护.90 7.1 执行环境质量标准及排放标准.90 7.2 项目建设对环境影响及治理措施.91 7.3 项目投入使用污染源及治理措施.93 7.4 水土保持.99 7.5 工程对环境影响程度分析.99 第八章 节能.101 8.1用能标准和节能规范.101 8.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析.102 8.4节水措施.104 8.5节能效果分析.105 第九章 职业安全卫生.106 9.1职业卫生要求.106 9.2危害因素分析及控制措施.107 9.3预期效果及评价.109 9.4机构设置、人员配备.109 第十章 组织机构与人力资源配置.110 既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 4 10.1组织机构.110 10.2项目组织机构图.110 10.3人力资源配置.111 第十一章 项目实施进度.112 11.1建设期.112 11.2项目实施计划.112 11.3项目实施进度计划表.112 11.4项目实施管理.113 第十二章 项目招标方案.114 12.1编制依据.114 12.2招标原则.114 12.3建设项目招标范围及招标组织方案.115 12.4招标程序.116 12.5评标委员会的人员组成和资质要求.117 第十三章 投资估算和资金筹措.119 13.1 投资估算.119 13.2 资金筹措.122 第十四章 财务分析.123 14.1 计算依据及相关说明.123 14.2总成本费用估算.124 14.3 销售收入、销售税金及附加估算.126 14.4利润的估算.127 14.5财务评价.127 第十五章 经济效益及社会效益分析.131 15.1 经济效益.131 15.2 社会效益.131 第十六章 项目风险分析及应对措施.133 16.1 项目风险构成.133 16.2 项目风险应对措施.134 既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 5 第十七章 结论与建议.136 17.1结论.136 17.2建议.136 附表：项目投资估算及财务分析表既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 1 第一章 总论 1.1项目背景 1.1.1 项目名称：既有住宅适老化改造项目 1.1.2 承办单位 单位名称：项目负责人：1.1.3 项目建设目标 皖南上河国际养老中心是由*地产发展有限公司联合艳阳（上海）度假连锁集团有限公司着力打造的安徽省首家 CCRC即一日之家、一生之家的持续照料退休社区；集机构养老、社区养老、居家养老和临终关怀“四位一体”的大型健康养生文化社区。为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，在政府有关部门的指导下，以“综合颐养、产业发展”为方式，积极筹措资金，计划投资约 5.0亿元以实施皖南上河国际养老中心项目，建成省内知名的医疗、文化、娱乐配套齐全的高标准老年居养社区，满足当地老年人的养老需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”、“颐养天年”。1.1.4 项目提出的理由 随着我国经济社会平稳较快发展，人民生活水平显著提升，健康与养老服务需求快速释放。健康、养老事业经过多年发展，虽然具有一定基础，但总量普遍不足、布局与结构不合理，总体发展明显滞后。加快推进健康与养老服务工程，鼓励社会资本参与建设运营健康与养老服务项目，既有既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 2 利于满足人民群众日益增长的多样化、多层次健康与养老服务需求，提升全民健康素质，也有利于扩大内需、拉动消费、增加就业，对稳增长、促改革、调结构、惠民生，全面建成小康社会具有重要意义。安徽省统计局发布的县级常驻人口调查数据显示，截至 2013 年末宣城市户籍人口 228.7 万人（不含广德县）。其中：60 周岁以上户籍人口 41万人，占户籍总人口的 17.9%（全省的比例为 15.9%）。全市共有各类养老机构 123 所，床位 13773 张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构 18 所，床位 1210 张。全市每千名老年人拥有养老床位达到 34 张。目前，全省共有养老床位 35 余万张。按省政府皖政201460 号文件要求，到 2020 年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于 45 张目标任务，宣城市还需新增床位 4677 张。老年人的居住状况不但展现了一个国家的国力和物质文明的发展水平，而且是政治文明、社会文明的重要标志。老人的居住状况很大程度上决定了老人的活动空间和范围，决定了老人的物质生活状况和交往空间，也决定了老人对社会和政府的满意度，直接影响社会的稳定和发展。如果老人的居住问题没有解决好，不能提供充足的社会养老设施，老人可能会怀念养儿防老的传统养老方式，从而对我国实施的计划生育政策产生不满情绪在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，处于工作压力和职场竞争的夫妇，照顾孩子和四位老人，在精力和时间上不堪重负。通过优化老年人居住环境，提供适宜老人居住的空间和设施，以优越的社会辅助养老代替纯粹的子女养老，才会使社会良性运转，和谐发展。既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 3 1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中国老龄事业发展“十二五”规划（4）民政部、国家发展改革委等 10 部门关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（民发201533 号）（5）安徽省“十二五”社会养老服务体系建设规划（6）安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见（皖政201460 号）（7）宣城市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见（8）老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）（9）项目承办单位提供的有关文件资料 1.3可行性研究范围 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对*地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅适老化改造项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 4（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目建设单位简介 1.4.1 企业简介 皖南上河国际养老中心是由*地产发展有限公司绩溪分公司和艳阳（上海）度假连锁集团有限公司为打造绩溪瀛洲镇仁里村养老社区设立的养老服务机构。*地产发展有限公司（以下简称“斯瑞集团”）始创于 1999 年，于2009 年组建为集团公司，总注册资金 8300 万元，总资产 8 亿元，是一家以房地产 业为核心，服务产业和综合产业为两翼，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多元化并举发展的大型投资集团公司，总部位于安徽省合肥市。集团自成立以来，凭借自强不息、锐意进取的精神，以前瞻性的眼光、稳健务实的管理风格，秉承“创效是第一要务”的经营思路，实现业务整合，提升集团战略发展格局，形成三大产业支柱。目前，集团拥有全资和控股子公司十余家，其中房地产项目涉及合肥、淮南、绩溪、宿州等多个地区；养老产业更是遍及长三角地区，如：上海、江苏、苏州、安徽等地。多年来，集团在发展的历程中，坚持以“富而思源，回报社会，乐于助人”的企业公民角色来自觉承担社会责任，积极参与社会公益事业，扶贫济困，为汶川、玉树、舟曲等灾区和社会困难群体捐资赞助逾千万元。集团董事长宋兴旺先后获得“合肥市首届优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀民营企业家”等荣誉称号。*地产发展在“团结拼搏，开拓创新、诚实守既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 5 信、科学管理、依法经营、务实高效”的企业精神指导下，将不断学习践行，总结提高，快速健康地发展，更好的服务社会。1.5项目概况 1.5.1 建设地点 项目位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村旁，占地 280 亩。项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面环山），临近主干道，交通便利；项目地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。1.5.2 建设规则 利用绩溪中国北纬 30 度（处于 29.57-30.20 间），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。项目建设突出三个重点：一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。1.5.2 建设内容及规模 既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 6 本项目总投资约 5.0亿元，建设集一个老年居养、老年教育、休闲娱乐等于一体的绿色生态养老社区项目，总建筑面积 204797.26平方米，其中养老会所 33806.8平方米，养老社区 50866.19平方米，养老公寓 19692.66平方米，徽文化长廊 32777.19平方米，多层住宅 39778 平方米，小高层住宅 25264.61平方米，综合楼及配电房 2612 平方米；总容积率 1.04，建筑密度 28%，绿地率 51%。目前该综合养老社区的住宅建筑已经建成，对既有建筑进行适老化住宅改造，满足老年人居住生活的需要。1.5.4 项目总投资及资金来源 本项目总投资 50021.26万元，其中：包括工程费用 35112.49万元，其他费用 12160.87万元，预备费 1418.20万元，建设期利息 1130.0万元，铺底流动资金 200 万元。1.6主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标 序号 名称 单位 数量或指标 备注 一 建设规模 1 项目占地面积 平方米 186666.67 280 亩 2 总建筑面积 平方米 204797.25 2.1 养老会所 平方米 33806.8 2.2 养老社区 平方米 50866.19 2.3 养老公寓 平方米 19692.66 2.4 徽文化长廊 平方米 32777.19 2.5 多层住宅 平方米 39778 2.6 小高层住宅 平方米 25264.61 2.7 综合楼及配电房 平方米 2612 3 容积率 1.04 4 建筑密度%28 5 绿化率%51 既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 7 二 设计床位 张 1600 三 新增职工人数 人 140 四 项目总投资 万元 50021.26 1 建设投资 万元 48691.56 1.1 工程费用 万元 35112.49 1.2 工程建设其他费 万元 12160.87 1.3 预备费 万元 1418.20 2 建设期利息 万元 1130.00 3 铺底流动资金 万元 200.00 五 资金来源 万元 50021.26 1 项目单位自筹 万元 10021.26 2 申请银行贷款 万元 40000.00 六 财务指标 1 年均营业收入 万元 8418.0 2 年均总成本费用 万元 3107.2 3 年均利润总额 万元 5310.8 4 年均净利润 万元 3983.1 5 投资利润率%10.6 6 税后财务内部收益率%10.19 7 税后财务净现值 万元 5447 i=8%8 税后投资回收期 年 10.76 六 建设期 年 2 既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 8 第二章 项目建设背景、必要性与可行性 2.1 项目建设背景 2.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快 根据联合国相关调查，世界人口将在 2050 年超过 90 亿，如生育率保持现有水平，将于 21 世纪末超过 100 亿大关。根据联合国数据，从现在到2050 年，老龄人口将从 6 亿增加到近 20 亿，60 岁以上的人口将超过 15 岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过 1 亿的国家，且老年人口以每年 3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的 5 倍以上。图 2-1 我国老龄化速度概况 资料来源：中国老龄委 我国 20 世纪 50 年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005 年既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 9 中国60 岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93 亿，年复合增速 4.27%，占人口的比重也从 11.03%升至 14.32%。预计到 2013 年底，我国 60 岁以上老年人口有望超过 2 亿，2015 年则很有可能超过 2.21 亿。而到 2020 年，我国老年人口数很可能超过 2.43 亿，老年人口占比超过 17%。图 2-2 我国将迎来老龄化加速发展阶段 资料来源：中国老龄委 按照联合国的传统标准，60 岁以上老年人口占比达到10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达到 7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在 1999 年已达到这个标准；60 岁以上老年人口占比达到 14%，为老龄社会，我国在 2012 年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而 2015 年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。根据预测，从 20152035 年的 20 年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到 20%，2050 年老年人口比例将增加到 30%，社会进入深度老既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 10 龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到 2030 年，中国 65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。2.1.2 我国社会保障体系进一步完善“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了 中华人民共和国社会保险法，修订了 工伤保险条例。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。图 2-3 我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况 资料来源：社会保障“十二五”规划纲要“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015 年，我国城镇基本养老保险参保人数将达既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 11 到 3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到 3.07亿人；新农保参保人数达到 4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在 2010 年基础上提高 3 个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。图 2-4 “十二五”时期社会保障发展主要目标 资料来源：社会保障“十二五”规划纲要 其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。同时，国家已连续 8 年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自 2013 年 1 月起，企业退休人员基本养老金水平比 2012 年提高 10%。既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 12 图 2-5 20022010 年我国退休人员养老金发展情况 数据来源：WIND资讯 综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。2.1.3 我国养老服务行业发展潜力巨大 我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。根据全国老龄委的数据，2010 年中国老年人市场的年需求达到 1 万亿元，2050 年左右将达到 5 万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足 1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到 2030 年，预计我国养老产业规模有望达到 20 万亿元以上。既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 13 同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010 年，我国老年人退休金总额达 8383 亿元，2020 年，将达 28145 亿元，到 2030 年，退休金总额将达到 73210 亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达 4000 亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。图 2-6 我国老年人消费需求展望 数据来源：WIND资讯 其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015 年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过 4500 亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过 500 万个。2012 年末，我国共有养老服务机构 4.2万个，床位 381 万张，收养各类人员 262 万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位 340 余万张，实现养老床位总数翻一番；改造 30%既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 14 现有床位，使之达到建设标准。2.1.4 我国适老化住宅的经验及做法 我国适老化住宅分为居家式社区养老和机构养老。在这个分类模式的基础上，适老化住宅开发建设，除了建设养老机构外，更要在居家式社区养老模式中大枣良好的开放式老年社区，建设适应老龄社会的通用住宅，新建、改建与扩建并举，打造社会效益与经济效益均衡的良好局面。最近几年来，在我国政府的高度重视下，各地出台了相应的政策措施，加大了资金支持力度，让我国适老化住宅的建设取得了长远发展。养老机构的数量不断增加，服务规模也不断扩大，日益丰富了老年人的精神文化生活。截止 2014 年底，全国各类养老机构高达 20 万个，养老床位达 2314.9万张。社区养老服务配套设施进一步改善，社区日间照料服务业逐步拓展，已建成的含日间照料功能社区服务中心4.5万个，留宿照料的床位4.0万张，日间照料的床位 15 万张。重点以保障三无、高龄、五保、空巢、低收入和独居老人为主，借助专业的养老服务机构，提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等居家养老服务框架初步形成。养老服务运作模式、操作规范、服务内容等也在不断探索创新，积累了丰富的经验。为尽可能解决老年人的养老问题，不仅需要社会在老龄人口抚养和服务方面进行改革和创新，老年人本身对于生活的需求也将发生质的转变，过去集中住宿的养老院模式将会淡出，追求个性化适居环境的老年住宅将成为主流。目前中国的养老产业和养老地产发展迅猛，整个产业链的需求蕴藏着极大的商机，尤其是适老化住宅及老年公寓的规划、设计及内部装修部分。既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 15 对于家装企业来说，在住宅设计前期环节介入已成为趋势。“老年住宅需要空间、结构、功能上的精细化设计，所以我们在与开发商合作时，会在住宅的设计环节提出合理化建议。”蔡明说，“第一步就是空间规划，整个楼体不设立外立面结构，而是先确定房间内部规划，然后再完成外立面以及后期风格、产品的搭配。首先考虑房间的功能性，将老人的需求在住宅设计之初就考虑进去，这样更能便于老人实现居家养老。”如果没有合理的功能、结构规划，仅靠后期“小修小补”的装修方式很难完全满足老人的使用需求。比如，老人房需要配备洗手间便于夜间使用，而一些老人房距离洗手间太远，后期装修时就需要将配有卫生间的主卧配备给老人，这样则很可能打乱整个家庭的装修规划。如果在设计之初就考虑到老人房配备卫生间的问题，后期装修就会减少很多麻烦。但从目前的装饰行业来看，人们装修时大多注重风格、潮流，对于专业的居室适老化设计关注度并不高，如何通过住宅布局、功能的合理化设计以及后期装修，来满足老人家庭养老的需求，还未得到足够的重视。从我国的社会经济发展和居住生活等状况来看，绝大多数的老年人将以居家养老模式度过自己的晚年生活，民政部也提出“9073”模式，即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占到 90%、7%、3%。建设部在 90年代末就针对社会老龄化这一问题，先后颁布了老年人建筑设计规范和老年人居住建筑设计标准等规范，为老年住宅的设计提出了一定的指导方针。2.2 项目建设必要性 2.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要 既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 16 长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从 2011 年到 2015 年，全国 60 岁以上老年人将由 1.78亿增加到 2.21亿，平均每年增加老年人 860 万；老年人口比重将由13.3%增加到 16%，平均每年递增 0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位 342 万张的发展目标。本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。2.2.2 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求 近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，安徽省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 17 不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。安徽省从 1998 年开始步入老龄化社会，截至 2014 年底，全省常住人口中，60 周岁以上老年人口 1030.9万人，占总人口的 17%;其中 65 周岁以上老年人 692.8万人，占总人口的 11.4%，均高于全国平均水平。如今，随着老年人口增速加快、高龄老人、失能老人明显增加和空巢化趋势日益突出，养老问题由过去的家庭问题迅速转变为社会问题，社会养老服务供需矛盾愈发突出。本项目将通过将既有住宅进行适老化改造建设现代化老年社区的方式，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。2.2.3 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要 近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年社区，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年社区。本项目建成后，在老年社区内应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 18 有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年居住社区，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。2.3 项目建设可行性 2.3.1 项目所处背景环境利好支撑项目可行 从政策层面来看，本项目所涉及的老年人服务行业，分别在中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中国老龄事业发展“十二五”规划、社会保障“十二五”规划纲要、社会养老服务体系建设规划（20112015 年）、安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、安徽省老龄事业发展“十二五”规划（皖政2012 48 号）以及 宣城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要等政策文件中有所提及并明确指出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 19 有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严。从政府支持力度来看，各级政府补贴力度可观：1、建设补贴 安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见中指出：到2020 年，全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡、具有安徽特色的养老服务体系，全省每千名老年人拥有养老床位不少于 45 张；符合标准的社区养老服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和 80%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有特色的中小企业，形成一批养老服务产业集群和知名品牌。养老服务业政策法规体系建立健全，行业标准科学规范，监管机制更加完善，服务质量明显提高。全社会积极应对人口老龄化意识显著增强，敬老、养老、助老的优良传统得到进一步弘扬。各地要统筹整合资金，加大财政性资金支持社会养老服务体系建设的力度，鼓励和引导民间资本参与养老服务业发展。各级福利彩票公益金的50%以上要用于支持发展养老服务业。对各级公办保障性养老机构，根据财政分级负担的原则，按其供养对象保障其集中供养经费和机构建设经费，具体标准由市县自行制定。对民办养老机构，给予一次性建设补助、日常运营补贴、贷款贴息补助和政府购买服务补助，其中运营补贴由市、县按照不低于每人每月 200 元的标准确定。对于承接政府购买养老服务的养老机构和企业、社会组织，按其承接的服务内容和服务标准，给予相应的购既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 20 买养老服务补助。为失能失智老年人服务的，按照其轻、中、重度失能失智程度，运营补贴和政府购买服务补助标准分别上浮 50%、100%、200%以上。2、运营补贴 宣城市人民政府出台的加快推进养老服务业发展的实施意见中指出：加大对社会办养老机构建设补助，包括一次性建设资金补助、床位运营补助和政府转移补助。（1）享受一次性建设资金补助。对自建养老机构床位数在 50 张以下、手续齐全并已投入运营一年以上的，县市区政府按照核定的床位数，给予每张床位不少于 4000 元的一次性建设补助；对自建养老机构床位数在 50张以上（含 50 张）、手续齐全并已投入运营一年以上的，县市区政府按照核定的床位数，给予每张床位不少于 5000 元的一次性建设补助；对租赁经营其合同期在 5 年以上，手续齐全并已投入运营一年以上的养老机构，给予每张床位不少于 1000 元一次性建设补助。对自建、手续齐全并已投入运营一年以上的养老机构，未享受政府一次性补助的，按自建补助标准给予补助；己享受过政府补助，未达到补助标准的给予补齐；对一次性投入亿元以上的较大规模的社会办养老机构，县市区政府应适当加大财政支持力度。（2）享受床位运营补助。对已建成并投入运营的社会办养老机构，按实际接收本市户籍的老年人数给予运营补贴，运营补贴标准按照不低于每人每月 200 元的标准确定。接收失能失智老年人，按照其轻、中、重失能失智程度，运营补贴标准分别上浮 50%、100%、200%以上。既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 21 上述两项补助所需经费由县级财政予以保障。市开发区所辖街道办事处执行宣州区标准。市开发区和宣州区所需补助资金由市级财政承担 30%，市开发区和宣州区财政各自承担 70%。（3）享受承接政府转移补助。社会办养老机构和企业、社会组织承接政府供养的保障对象，按规定标准将其生活、医疗费等补助转入，并由当地政府给予每人每月不低于 600 元的购买养老服务补助。承接政府供养的失能失智老年人，按照其轻、中、重失能失智程度，服务补助标准分别上浮 30%、50%、100%以上。所需经费由县级财政予以保障。3、市场规模上升 从市场环境看，本项目涉及行业市场发展呈上升趋势：老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积 42 万平方米，总建筑面积 18 万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990 年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一。目前，宣城市社会养老市场的需求量也日益增大。截至 2013 年末，全市户籍人口 228.7 万人（不含广德县）。其中：60 周岁以上户籍人口 41万人，占户籍总人口的 17.9%（全省的比例为 15.9%）。全市共有各类养老机构 123 所，床位 13773 张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构 18 所，床位 1210 张。全市每千名老年人拥有养老床位达到 34 张。目前，既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 22 全省共有养老床位 35 余万张。按省政府皖政201460 号文件要求，到 2020 年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于 45 张目标任务，我市还需新增床位 4677 张。新增床位要完全依靠社会力量来承建。以目前养老床位数量，缺口巨大，为本项目的快速、规模化、良好发展提供了巨大的市场空间与可能性。2.3.2 项目经营发展策略合理保障项目可行 1、制定合理和完善的经营方案 项目建成后，配有按五星级标准建造的老人活动场所，如体验馆、健身房、棋牌室、书画馆、网吧、茶吧、阅览室、手工编织室、医护室等，是安徽省首家倡导产权式旅游度假、养老养生休闲基地。（一）管理模式 围绕贴近服务，温情关怀的理念，上河国际养老中心有针对性的设置了管理架构和部门，其中下设营销保障中心、财务保证中心、综合保障中心、运营保障四大中心，14 个部门，共有员工 140 人左右，本科及以上人员占 16.67%，大专占 70%，高中及以下占 13.33%。公司内部推崇系统化、标准化、统筹化的管理体系，例如计划管理、预算管理、绩效管理等，为打造员工队伍和提高队伍素质，公司成立了上河商学院，从 360 度全方位实战型训练、培训、研发，为所有员工在不同的发展阶段提供全面的培训、为公司输送和培养产业人才、为公司在不同的阶段适时研发产业政策、产品和运营机制。（二）服务模式 公司摸索了一套行之有效的体验式的服务模式，从三大核心、八大特既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 23 色、八大设施三方面得以有效实施。三大核心：（1）生活：生活照料、洗涤衣物、卫生保洁、代购代邮、社区巴士、自助厨房、分时查房、通讯服务、全天候协助服务（2）快乐：晨操、广场舞、文娱活动、节庆活动、主题月活动、生日会、旅游休闲、图书阅览（3）健康：绿色饮食、心理辅导、医疗服务、陪同就医、健康评估、健康咨询、安全保障、养生调理 八大特色：候鸟式养老、绿色养老、以房养老、贴心服务、休闲度假、老年大学、开心农场 八大设施：精装公寓、五星级会所、养生餐厅、娱乐设施、生态农业、活动场所、安防系统、医疗诊所 整个运营服务过程中，始终贯穿“孝道文化”，倡导“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所医”的养老文化。（三）销售模式 项目建成后，实行直销+代销+网络销售+连锁+加盟相组合的销售模式。养老产品涵盖了高中端养老居所、适老化营养餐饮、中医理疗、康体保健、异地养老、智能化养老等。（四）经营模式 产业链打造：卫生保健服务、家政服务、教育咨询服务、养老旅游地产、金融服务、老龄产品销售、文化体验式旅游。集中化多元经营模式：上河养老产业所提供的产品、服务和未来的产既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 24 品、服务都将养老产业链紧密相关，提供给现有的顾客和新顾客；企业也将投入资源拓展新的市场，通过现有的营销网络进行经营。实行价值的方式：实行差异化的模式，走创新、丰富的服务模式，利用新兴的信息手段，快速整合资源，抢占先机和市场，具体可以分为：（1）资本收益+管理 养老产业综合性强，带动作用大，对促进消费、拉动投资，带动就业都很重要，正是当前国家需要大力发展的产业，由于前期投入巨大，盈利回报期长，必须探索合适的可持续发展模式：坚定不移走资本道路，将公司运作上市，开展债权性投资、基金、风投资源的开拓、嫁接，也可走合作共赢的道路，引入战略合作者。通过借助资本市场的力量，加速养老产业各项事业的发展，并最终通过在新三板或主板上市，实现所有股东利益最大化。资产证券化，将会使得养老会员也最终受益，并形成高中低端的养老会员结构配置。通过会员进一步建立养老发展资金池，强化会员消费意识，并通过运营模式的深化，提高单个养老客户的贡献毛益，实现养老产业良性螺旋式发展。公司通过缜密的运作，计划 2016 年实现新三板挂牌，2018 年实现主板上市。（2）基础及延伸养老服务和升级 适老化餐饮深入开发并形成体系。高端养老居所服务的多元化，为高端老人群体提供私人服务、高品质医疗及照料，兼具养生、养老、度假、休闲等功能。既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 25 业务拓展由南向北布点，迅速增量客户，面向周边 3 小时经济圈做