2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(8)-中大网校.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2010-2012年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷(8)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。(2)某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。(3)运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。(4)某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（）。(5)从本质上讲，估价时点是由（）决定。(6)在通常情况下采用（）方式出让的地价最高。(7)现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。(8)一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（）。(9)分支机构应当以（）名义承揽估价业务。(10)运用路线价法估价的前提条件是（）。(11)建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。(12)当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。(13)（），中华人民共和国房地产管理法作了修订。(14)某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/m2，报酬率为85%，该宗房地产30年的价格为（）元/m2。(15)在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。(16)房地产估价师应当妥善保管委托人的文件资料，除法律、法规和有关制度另有规定外，未经（）书面同意，不得将委托人的文件资料公开或者泄露给他人。(17)一套商品住宅总价30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元(假定年折现率为5%)。(18)判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。(19)某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，在该宗房地产的土地价值为（）万元。(20)在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。(21)承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得（）的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。(22)下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。(23)收益法求得的价值趋向于（），市场法求得的价值趋向（）。(24)预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。(25)下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。(26)某地区商品住宅价格自20002004年分别为681元/、712元/、744元/、781元/和815元/，采用平均增减置法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/ (27)估价报告书中说明的（）限定了其用途。(28)现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（），成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。(29)对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。(30)（），中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。(31)下列市场法适用的估价对象中说法错误的是（）。(32)某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。(33)某栋大厦的总建筑面积为10000，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。(34)标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。(35)某房地产正常年收益为6000万元，当前银行利率为10%，房地产价格应为（）元。(36)建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。(37)（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。(38)直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。(39)现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，该宗土地的评估价值应为（）万元。(40)某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（）万元。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)房地产估价机构资质等级可分为（）。(2)在具体估价中应遵循的技术性原则主要有（）。(3)下列（）情况适用于长期趋势法。(4)下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。(5)位置包括房地产所处的（）。(6)下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有（）。(7)2006年1月13日（）联合出台了房地产抵押估价指导意见(建住房20068号)。(8)未来净收益流的类型有（）。(9)房地产估价中，估价方法的选择，是由（）综合决定的。(10)下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。(11)影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括（）等。(12)引起房地产价格上升的原因主要有（）。(13)现金流量折现法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。(14)根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。(15)下列关于实地查勘的说法中，正确的有（）。(16)在获取估价业务时，（）的情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。(17)下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。(18)在房地产交易中往往需要缴纳一些税收。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括（）等。(19)收益法中确定报酬率的基本方法有（）。(20)在V=a/r1-1/(1+r)n的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。三、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1)房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。 （）(2)两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （）(3)如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 （）(4)房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。 （）(5)成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。 （）(6)在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 （）(7)由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。 （）(8)某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （）(9)地价本质上是“劳动价值”的货币体现，是地租的资本化。 （）(10)路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（）(11)房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权，他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。 （）(12)对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。（）(13)资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）(14)大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。（）(15)在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，例如在城市房屋拆迁估价中应采用清算价值标准。 （）(16)某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。 （）(17)抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。 （）(18)成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （）(19)现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （）(20)假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 （）答案和解析一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :C(2) :D(3) :A(4) :C(5) :C(6) :A(7) :D(8) :C(9) :D(10) :B(11) :D(12) :B(13) :B(14) :B(15) :B(16) :D(17) :(18) :D(19) :A(20) :B(21) :B(22) :D(23) :C(24) :C(25) :B(26) :C(27) :C(28) :B(29) :A(30) :C(31) :D(32) :B(33) :A(34) :C(35) :D(36) :C(37) :A(38) :A(39) :D(40) :C二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, B, C, D(2) :A, C, D, E(3) :B, C, D, E(4) :A, D(5) :A, C, D, E(6) :A, B, C, D(7) :A, C, E(8) :A, B, C, D(9) :A, B, E(10) :A, C, E(11) :A, C, D, E(12) :A, B, C, D(13) :A, B, C(14) :A, C(15) :B, C, D, E(16) :A, B, C, E(17) :A, C, D, E(18) :B, C(19) :A, B, D(20) :A, D三、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1) :0(2) :0(3) :0(4) :1(5) :0(6) :1(7) :0(8) :1(9) :0(10) :0(11) :1(12) :0(13) :1(14) :0(15) :0(16) :0(17) :0(18) :0(19) 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